اسناد ملکی و انواع آن

اسناد ملکی و انواع آن

با گسترش مبادلات انسان‌ها و خرید و فروش املاک، تنظیم سند رسمی بیش از پیش دارای اهمیت گردیده است؛ چرا که دولت مطابق قانون ثبت، اشخاصی را به عنوان مالک پذیرفته و به رسمیت می‌شناسد که نام آن‌ها در سند رسمی ثبت شده باشد.

طبق ماده 22 قانون ثبت در صورتی که ملکی مطابق قانون و در دفاتر املاک به ثبت رسد، دولت تنها شخصی که ملک به نام او ثبت یا به طور رسمی در دفاتر املاک منتقل گردیده است را به عنوان مالک خواهد شناخت.

اگر ملکی به شخصی، از مالک رسمی به او ارث رسیده باشد، از دیدگاه قانون مالک محسوب خواهد شد.

مشکلات رایج در اسناد ملکی و راه‌ حل‌های قانونی

سند رسمی

به طور خلاصه اگر تنظیم سند توسط مامور صلاحیت دار انجام شود، سند از نوع رسمی است. اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شوند، مصداق بارز اسناد رسمی هستند.

احکام صادر شده توسط دادگاه، به دلیل صدور و تنظیم توسط مامور دولت (قضات) سند رسمی محسوب می‌شوند.

سند عادی

نوشته‌هایی از جمله قولنامه که بین طرفین در بنگاه املاک تنظیم می شود، از نوع سند عادی هستند.

تفاوت سند عادی و رسمی

از ویژگی‌های بارز سند رسمی که سبب تمایز آن از سند عادی می‌گردد، قدرت اسناد رسمی در دادگاه است. به عنوان مثال اسناد عادی در دادگاه به راحتی قابلیت انکار دارند اما اگر سند به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد، اعتبار ان به راحتی زیر سوال نخواهد رفت.

اسناد ملکی

با توجه گسترش خرید و فروش املاک در تهران یا شهرستان‌ها، قسمت مهمی از مسائل حقوقی در رابطه با این موضوع به صحت و سلامت اسناد ملکی باز می‌گردد. قانون اسناد ملکی مختلفی را تعریف کرده که هر کدام دارای اوصاف و مسائل حقوقی مجزایی می‌باشند.

پیشگیری از بروز مشکلات جدی در این زمینه، نیازمند داشتن اطلاعات در رابطه با اسناد ملکی و قوانین مرتبط با آن است. هدف از این نوشتار برسی و معرفی اسناد ملکی پرکاربرد می‌باشد که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.

انواع اسناد ملکی

1. سند ملکی مشاع: مشاع برگرفته از واژه اشاعه و به معنی شریک بودن با دیگری است و طبق آن هر قسمتی از ملک به تمام شرکا تعلق دارد. در واقع زمانی به یک ملک عنوان مشاع تعلق خواهد گرفت که چندین مالک برای آن در نظر گرفته شده باشد. سند مشاع به چند شریک تعلق داشته و مالکان آن در تمام قسمت‌های ملک با یکدیگر شریک هستند.
2. سند ملکی شش دانگ: سند ملکی شش دانگ یکی از اسناد معتبر بوده که تنها یک شخص به عنوان مالک آن سند شناخته می‌شود. انتخاب نام شش دانگ برای این سند به منظور جهات مختلف از جمله شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین است. جهت‌های بالا و پایین، فضاهای موجود در بالای خانه و زیرزمین آن است و  ملکیت تام صاحب سند شش دانگ را به دنبال دارد.
3. سند ملکی تک برگ: در گذشته اسناد املاک به صورت دفترچه‌ای و دارای چندین برگ مختلف بودند که با گذشت زمان این اسناد ظاهر پیشین خود را از دست داده و به شکل اسناد تک برگ شناخته می‌شوند. از ویژگی‌های اصلی سند تک برگ می‌توان به اصالت، شفافیت و خوانا بودن همچنین سهولت نگهداری آن، اشاره کرد. این اسناد از سوی مراجع رسمی همچنین نظام اسناد کشور، تایید شده اند.
4. سند ملکی عرصه و اعیان: سند عرصه به زمینی که آپارتمان در آن قرار گرفته مربوط می‌شود و سند اعیان مربوط به واحدهایی که بر روی آن زمین ساخته شده‌اند است.
5. سند ملکی وکالتی: در این اسناد نام فرد یا افرادی دیگر به عنوان وکیل فروش اعلام شده در واقع شخص یا اشخاصی دیگر برای فروش ملک از مالک وکالت دارند. این اسناد برای داشتن اعتبار قانونی نیازمند ثبت رسمی وکالت در محضر می‌باشند.
6. سند ملکی رهنی: در صورتی که بدهکار یا راهن یکی از املاک خود را به عنوان وثیقه در رهن مرتهن یا همان طلبکار قرار دهد سند از نوع رهنی بوده که در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود و جزء اسناد رسمی محسوب می‌شود. بدین ترتیب شخص در ازای وامی که دریافت نموده است ملک خود را در گرو یا وثیقه بانک قرار می‌دهد.
7. سند ملکی تفکیکی: طبق قانون عنوان تفکیکی به اسنادی اطلاق می‌گردد که بین چند نفر تقسیم شده و هر یک از قسمت‌هایی که به واسطه این سند از یکدیگر جدا شده‌اند دارای سندی مجزا هستند. سندهای ملکی تفکیکی دارای چند مالک بوده که در مالکیت با یکدیگر شراکت دارند.
8. سند ملکی وقفی: در سند وقفی، صاحبان املاک آن‌ها را وقف کرده و اداره‌ی اوقاف نیز این املاک را به 99 ساله به افراد انتقال داده و در ازای آن اجاره دریافت می‌‌کند.
9. سند ملکی منگوله دار: این اسناد به وسیله یک تکه سرب و نخ توسط اداره ثبت اسناد پلمپ می‌شود. اینکار به منظور تایید صحت انجام شده و و سند ملکی از این طریق به سندی مطمئن تبدیل می‌شود. در اسناد منگوله دار هیچ گونه ابهام و تاریکی وجود ندارد زیرا مالکیت آن از نوع قطعی می‌باشد.