سند املاک اوقافی
افراد معمولا برای امور مختلف وقف میکنند. رایجترین وقفها در راه خیر است و برای امور متبرکه مثل ساختن بیمارستان یا مدرسه و یا موارد دیگر که ممکن است هر شخص واقفی مدنظر داشته باشد. به شخصی که امور مربوط به ملک موقوفه را انجام میدهد، متولی میگویند.
در قانون دو نوع وقف وجود دارد:
- وقف عام.
- وقف خاص.
وقف چیست و چه ارکانی دارد؟
وقف عام
این وقف در واقع متوجه شخص یا اشخاص خاصی نیست و برای همهی مردم در نظر گرفته شده است. در این نوع وقف متولی ملک وقفی ادارهی اوقاف محل وقوع ملک است. مانند: وقف برای عزاداری امام حسین (ع) یا وقف برای ساختن مدرسه.
وقف خاص
حالت دیگری وجود دارد که ممکن است واقف زمینی را برای شخص یا اشخاص خاصی وقف نماید و در این صورت باید در وقف نامه مشخص نماید که زمین موقوفه چگونه میان افراد تقسیم میگردد و همچنین او باید از میان آن افراد متولی تعیین کند و اگر چنین نکرد آنها باید از میان خودشان یک نفر را به عنوان متولی در نظر بگیرند. در نهایت اگر ملک هیچ متولی پیدا نکرد ادارهی اوقاف خود متولی ملک میشود. املاک اوقافی همگی دارای سند هستند و میتوان در آنها اعیانی (ساختمان) ساخت و خرید و فروش نمود ولی در خصوص عرصه (زمین) باید بیان داشت که فقط به اجاره می رود و به مالکیت شخصی در نخواهد آمد.
اخذ سند رسمی اعیان به چه صورت انجام میشود
تصور کنید یک فرد واقف فقط عرصه ملک خود را وقف میکند و در آن اعیانی موجود نیست. در این صورت هر شخصی میتواند پس از کسب اجازه از متولی موقوفه در ملک موقوفه شروع به ساخت اعیان نماید و همچنین اقدام به اخذ سند رسمی نیز بنماید. در این حالت شخصی که چنین اقدامی میکند، باید با متولی قرارداد اجاره منعقد بنماید تا از لحاظ شرعی این امکان وجود داشته باشد که او از منافع ملک موقوفه بهره ببرد و پس از منقضی شدن زمان اجاره، متولی مالک اعیان را وادار میکند تا مجدد با وی قرارداد ببندد.
فروش اعیانی
اگر مالک اعیانی بخواهد ملکی که ساخته است و برای آن سند رسمی هم گرفته است به فروش برساند ابتدا باید رضایت متولی را جلب نماید که در موقوفه عام، ادارهی اوقاف و در موقوفهی خاص شخص متولی است. در املاک وقفی عام قانونی برای انتقال سند اعیانی وجود دارد که در بانک قوانین موجود میباشد. مهمترین ماده آن اخذ پذیره در مورد قوانین اوقاف (آییننامه اجرایی قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه– مصوب 1365/2/10) و (قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه– مصوب 1363) قبل از موافقت اداره اوقاف است که خوشبختانه این قانون به موجب رأی وحدت رویه سال 1397 ابطال شده و در حال حاضر اخذ پذیره توسط اداره اوقاف غیر قانونی میباشد و اداره اوقاف میبایست فقط اقدام به انعقاد قرارداد اجاره با شخص خریدار جدید بنماید.
اجازه متولی
در املاک اوقافی خاص باید مطابق نظر متولی رفتار شود. معمولا وقتی قرارداد اجارهای بسته میشود این مورد را هم مشخص میکنند که بعدا مالک به چه صورت میتواند اعیان خود را منتقل کند. اما اگر کلامی از اجازهی متولی در انتقال اجاره موجود نباشد، دیگر نیازی به کسب اجازه از متولی نیست و فقط باید با خریدار جدید قرارداد اجارهی جدیدی تنظیم شود و در غیر این صورت، یعنی اگر شرط و شروطی ذکر شده باشد خریدار و فروشنده میبایست حتما آن را در نظر بگیرند.
تفاوت سند اوقافی با سند ملکی
سند اوقافی
این سند به مالک اختیار کامل نمیدهد و مالک باید به صورت سالیانه به ادارهی اوقاف اقساطی را پرداخت نماید و برای هر امر دیگری از جمله نقل و انتقال نیز باید اجازهی ادارهی اوقاف را دریافت نمود. افرادی که دارای سند اوقافی هستند، در واقع دارای سند اعیان ملک و اجارهنامهی عرصهی ملک هستند. پس خریدار فقط مالک اعیان است و هیچ حق مالکیتی بر عرصه نمیتواند داشته باشد. این سند را بدون مجوز نمیتوان خرید و فروش کرد و علاوه بر آن برای هر تغییر دیگری نیز باید چندین مرحله با حضور در ادارهی اوقاف طی شود.
سند ملکی
این گونه اسناد شش دانگ هستند و هر چند عدد مالک هم که داشته باشند نام آنها در هر سند که دارای پلاک ثبتی مجزا است درج میشود و هویت مالک از طریق کد رهگیری کاملا قابل پیگیری است. این گونه اسناد باید حتما در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شوند و در غیر این صورت اعتبار قانونی ندارند.
سوالات متداول سند املاک اوقافی
وقف چیست و چه انواعی دارد؟
وقف به معنای اختصاص دادن مال برای امور خیر و متبرکه است. دو نوع وقف وجود دارد: وقف عام که برای عموم مردم در نظر گرفته میشود و وقف خاص که برای افراد یا گروههای مشخص تعیین میگردد.
متولی در املاک وقفی چه کسی است؟
متولی شخصی است که امور مربوط به ملک موقوفه را انجام میدهد. در وقف عام اداره اوقاف متولی است و در وقف خاص شخص یا افرادی که واقف تعیین کرده متولی هستند.
چگونه میتوان اعیانی در ملک موقوفه ساخت و سند رسمی دریافت کرد؟
فرد پس از کسب اجازه از متولی میتواند اقدام به ساخت اعیانی در ملک وقفی کند و با انعقاد قرارداد اجاره با متولی، برای خود سند رسمی اعیان دریافت نماید.
آیا مالک اعیانی میتواند بدون اجازه متولی ملک خود را بفروشد؟
در املاک وقفی عام نیازی به اخذ پذیره از اداره اوقاف نیست و مالک میتواند پس از قرارداد اجاره با متولی، اعیان خود را منتقل کند. در املاک وقفی خاص نیز باید بر اساس نظر متولی عمل شود مگر اینکه قرارداد اجازهی مشخصی داشته باشد.
تفاوت سند اوقافی با سند ملکی چیست؟
سند اوقافی مالکیت کامل نمیدهد و تنها مالک اعیان است؛ برای هر نقل و انتقال نیاز به اجازه اداره اوقاف دارد. سند ملکی ششدانگ است، مالکیت کامل میدهد و در دفترخانه اسناد رسمی ثبت میشود.
فرق سند اوقافی با سند ملکی چیه؟
سند ملکی مالکیت کامل عرصه و اعیان رو به شما میده، ولی سند اوقافی فقط مالکیت اعیانی رو نشون میده و زمین همیشه وقف میمونه.
یعنی کسی که سند اوقافی داره صاحب زمین نیست؟
دقیقاً. اون فرد فقط مالک اعیانی (مثل ساختمان) هست و زمین صرفاً اجارهای از اداره اوقاف یا متولیه.
میشه روی زمین وقفی ساختوساز کرد و براش سند گرفت؟
بله، به شرط اینکه اجازه متولی یا اداره اوقاف گرفته بشه و بعد از عقد قرارداد اجاره، امکان اخذ سند رسمی اعیان وجود داره.
فروش خونه روی زمین وقفی شدنیه؟
بله، ولی قبلش باید اجازه متولی گرفته بشه و خریدار جدید هم قرارداد اجاره رو با اداره اوقاف یا متولی تمدید کنه.
برای انتقال سند اوقافی هم مثل سند ملکی باید دفترخونه بریم؟
بله، انتقال اعیان باید در دفترخانه ثبت بشه، اما علاوه بر اون، اجازه اداره اوقاف یا متولی هم لازمه.
پرداخت سالیانهای که میگن برای سند اوقافی لازمه چیه؟
مالک اعیان موظفه بهصورت سالیانه مبلغی رو تحت عنوان اجاره عرصه به اداره اوقاف یا متولی پرداخت کنه.
اخذ پذیره که قبلا برای انتقال املاک وقفی میگرفتن الانم هست؟
خیر. طبق رأی وحدت رویه سال ۱۳۹۷ اخذ پذیره غیرقانونی اعلام شد و فقط قرارداد اجاره با خریدار جدید تنظیم میشه.
تو وقف خاص هم مثل وقف عام باید از اداره اوقاف اجازه گرفت؟
خیر. در وقف خاص متولی مشخصه و طبق شرایط وقفنامه، اجازه و نظر اون ملاکه.
سند اوقافی ارزش کمتری نسبت به سند ملکی داره؟
بله. به دلیل محدودیتهای مالکیت و وابستگی به اداره اوقاف یا متولی، ارزش معاملاتی سند اوقافی معمولاً کمتر از سند ملکیه.
یعنی خریدار باید همیشه برای کارای ملکش بره سراغ اوقاف؟
در املاک وقفی، برای نقل و انتقال یا تغییرات اساسی باید اجازه اداره اوقاف یا متولی گرفته بشه؛ ولی کارهای روزمره مثل سکونت نیازی به مراجعه نداره.