حکم تخلیه و تفاوت آن با دستور تخلیه

حکم تخلیه وتفاوت آن با دستور تخلیه

گاهی پیش می‌آید که در دعاوی میان مستاجر و صاحب خانه از عبارات رایجی از جمله حکم تخلیه یا دستور تخلیه استفاده شود که بسیاری از افراد این دو واژه را  بنابر دلایلی از جمله عدم آشنایی کامل و همچنین نا آگاهی در قواعد حقوقی، هم معنا و مترادف می‌دانند. در حالی که از نظر حقوقی این مباحث کاملا مجزا و متفاوت از یکدیگر هستند.

حکم تخلیه با دستور

دستور تخلیه چیست و چه زمانی صادر می‌شود‌؟

در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، مزیتی برای موجر قرار داده شده تا به واسطه ی آن در صورت داشتن یک سری شرایط، شورای حل اختلاف به صورت فوری و بدون طول دادن زمان، دستور تخلیه ملک توسط مستاجر را صادر نماید. این شرایط عبارت است از:

1. اجاره نامه باید رسمی باشد یا در صورت عادی بودن، دو نفر آن را امضا کرده باشند.
2. مدت قرارداد می‌بایست در اجاره نامه ذکر شده باشد.
3. اجاره نامه باید در نسخه تنظیم شده و طرفین آن را امضا کرده باشند.
4. مدت ذکر شده در اجاره نامه باید تمام شده باشد.

بنابر این در صورت فراهم بودن این شرایط و عدم اختصاص بحث سرقفلی و کسب پیشه به این موضوع، شورا سریعا دستور تخلیه ملک را صادر می نماید. سریع بودن روند و تشکیل نشدن جلسه مزیتی است که دستور تخلیه نسبت به حکم تخلیه دارد.

حکم تخلیه چیست و چه زمانی صادر می‌شود‌؟

در صورتی که‌ شرایط مذکور در اجاره نامه جهت دستور تخلیه وجود نداشته باشد، افراد می‌بایست حکم تخلیه را به جای دستور تخلیه درخواست نمایند. در این مواقع جلسه تشکیل شده و طرفین دعوت و حکم صادر می‌شود و سرعت دستور تخلیه شامل آن نمی‌شود.

تفاوت‌های دستور تخلیه و حکم تخلیه

مهم‌ترین و بیش‌ترین تفاوت حکم و دستور تخلیه در سرعت فرایند است؛ در واقع مراحل دستور تخلیه سریع و کوتاه است در حالی که حکم تخلیه مستلزم طی مراحلی جهت تکمیل فرایند است.

در انجام دستور تخلیه، حضور مستاجر ضروری نیست به این صورت که اگر او حاضر نباشد، اثاث وی تخلیه شده و به انبار عمومی تحویل داده می‌شود. در حالی که حکم تخلیه در ابتدا مستلزم صدور اجرائیه لازم است و مستاجر مدتی 10 روزه برای تخلیه ملک دارد در غیر این صورت تخلیه توسط دادگاه صورت می‌گیرد.

اعتراض به دستور تخلیه چگونه است‌؟

دستور تخلیه‌ برخلاف حکم تخلیه قابلیت اعتراض ندارد و دستور اجرا می‌گردد. البته توقف عملیات با اثبات مواردی مثل اصالت نداشتن قرارداد و یا تمدید نمودن اجاره توسط مستاجر، امکان پذیر است.

این شکایت و اعتراض باید در دادگاه صورت گرفته و اگر دادگاه دلایل را تایید نماید، مانع عملیات تخلیه از طریق اخذ تامین می‌شود.

اقدام به اعتراض باید سریع باشد در غیر این صورت دستور تخلیه به سرعت انجام می‌شود.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دستور تخلیه

مطابق با ماده 9 قانون شورای حل اختلاف، رسیدگی به دستور تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است.

تخلیه ملک در قراردادهای اجاره رسمی توسط اجرای ثبت نیز انجام می‌شود.

لازم به ذکر است که درصورت تجاری بودن ملک اجاره شده و نیز قرارداد برای سال 56 و یا قبل آن باشد، رسیدگی به این امر در صلاحیت دادگاه صالح است و نه شورا.

مرجع صالح جهت رسیدگی به حکم تخلیه

در رابطه با این موضوع باید میان قراردادهایی که سرقفلی در آن ذکر شده و مواردی که فاقد این حق هستند تفکیک قائل شد، بنابراین:

• در صورتی که قرارداد اجاره بدون حق سرقفلی و مربوط به اماکن مسکونی یا اماکن تجاری باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک به عنوان مرجع صالح شناخته می‌شود.
• در صورت تعلق داشتن قرار داد اجاره به اماکن تجاری دارای حق سرقفلی، مرجح صالح جهت رسیدگی به امور دادگاه محل وقوع ملک است.

رای صادر شده در رابطه با حکم تخلیه قابل تجدید نظر خواهی بوده و اگر رای به صورت غیابی باشد قابل قابل واخواهی است.

نتیجه

حکم و دستور تخلیه هر دو تحت شرایطی قابل در خواست از شورای حل اختلاف می‌باشند و دستور فوری تخلیه مستلزم تنظیم قراردادی کتبی با ذکر مدت و امضای طرفین قرارداد است. در غیر این صورت دستور تخلیه فوری امکان پذیر نبوده و فرد باید اقدام به درخواست حکم تخلیه از طرق ذکر شده نماید‌. همچنین به موجب مصوبات ستاد مبارزه با ویروس کرونا دیگر امکان تخلیه وجود نداشته و اجاره‌ها به صورت خودکار با افزایش 25 درصدی در تهران و 20 درصدی در دیگر شهرها تمدید می‌شوند.