حکم تخلیه وتفاوت آن با دستور تخلیه
گاهی پیش میآید که در دعاوی میان مستاجر و صاحب خانه از عبارات رایجی از جمله حکم تخلیه یا دستور تخلیه استفاده شود که بسیاری از افراد این دو واژه را بنابر دلایلی از جمله عدم آشنایی کامل و همچنین نا آگاهی در قواعد حقوقی، هم معنا و مترادف میدانند. در حالی که از نظر حقوقی این مباحث کاملا مجزا و متفاوت از یکدیگر هستند.
حکم تخلیه با دستور
دستور تخلیه چیست و چه زمانی صادر میشود؟
در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، مزیتی برای موجر قرار داده شده تا به واسطه ی آن در صورت داشتن یک سری شرایط، شورای حل اختلاف به صورت فوری و بدون طول دادن زمان، دستور تخلیه ملک توسط مستاجر را صادر نماید. این شرایط عبارت است از:
- اجاره نامه باید رسمی باشد یا در صورت عادی بودن، دو نفر آن را امضا کرده باشند.
- مدت قرارداد میبایست در اجاره نامه ذکر شده باشد.
- اجاره نامه باید در نسخه تنظیم شده و طرفین آن را امضا کرده باشند.
- مدت ذکر شده در اجاره نامه باید تمام شده باشد.
بنابراین در صورت فراهم بودن این شرایط و عدم اختصاص بحث سرقفلی و کسب پیشه به این موضوع، شورا سریعا دستور تخلیه ملک را صادر می نماید. سریع بودن روند و تشکیل نشدن جلسه مزیتی است که دستور تخلیه نسبت به حکم تخلیه دارد.
حکم تخلیه چیست و چه زمانی صادر میشود؟
در صورتی که شرایط مذکور در اجاره نامه جهت دستور تخلیه وجود نداشته باشد، افراد میبایست حکم تخلیه را به جای دستور تخلیه درخواست نمایند. در این مواقع جلسه تشکیل شده و طرفین دعوت و حکم صادر میشود و سرعت دستور تخلیه شامل آن نمیشود.
تفاوتهای دستور تخلیه و حکم تخلیه
مهمترین و بیشترین تفاوت حکم و دستور تخلیه در سرعت فرایند است؛ در واقع مراحل دستور تخلیه سریع و کوتاه است در حالی که حکم تخلیه مستلزم طی مراحلی جهت تکمیل فرایند است. در انجام دستور تخلیه، حضور مستاجر ضروری نیست به این صورت که اگر او حاضر نباشد، اثاث وی تخلیه شده و به انبار عمومی تحویل داده میشود. در حالی که حکم تخلیه در ابتدا مستلزم صدور اجرائیه لازم است و مستاجر مدتی 10 روزه برای تخلیه ملک دارد در غیر این صورت تخلیه توسط دادگاه صورت میگیرد.
اعتراض به دستور تخلیه چگونه است؟
دستور تخلیه برخلاف حکم تخلیه قابلیت اعتراض ندارد و دستور اجرا میگردد. البته توقف عملیات با اثبات مواردی مثل اصالت نداشتن قرارداد و یا تمدید نمودن اجاره توسط مستاجر، امکان پذیر است. این شکایت و اعتراض باید در دادگاه صورت گرفته و اگر دادگاه دلایل را تایید نماید، مانع عملیات تخلیه از طریق اخذ تامین میشود. اقدام به اعتراض باید سریع باشد در غیر این صورت دستور تخلیه به سرعت انجام میشود.
مرجع صالح جهت رسیدگی به دستور تخلیه
مطابق با ماده 9 قانون شورای حل اختلاف، رسیدگی به دستور تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. تخلیه ملک در قراردادهای اجاره رسمی توسط اجرای ثبت نیز انجام میشود. لازم به ذکر است که درصورت تجاری بودن ملک اجاره شده و نیز قرارداد برای سال 56 و یا قبل آن باشد، رسیدگی به این امر در صلاحیت دادگاه صالح است و نه شورا.
مرجع صالح جهت رسیدگی به حکم تخلیه
در رابطه با این موضوع باید میان قراردادهایی که سرقفلی در آن ذکر شده و مواردی که فاقد این حق هستند تفکیک قائل شد، بنابراین:
- در صورتی که قرارداد اجاره بدون حق سرقفلی و مربوط به اماکن مسکونی یا اماکن تجاری باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک به عنوان مرجع صالح شناخته میشود.
- در صورت تعلق داشتن قرار داد اجاره به اماکن تجاری دارای حق سرقفلی، مرجح صالح جهت رسیدگی به امور دادگاه محل وقوع ملک است.
رای صادر شده در رابطه با حکم تخلیه قابل تجدید نظر خواهی بوده و اگر رای به صورت غیابی باشد قابل قابل واخواهی است.
نتیجه
حکم و دستور تخلیه هر دو تحت شرایطی قابل در خواست از شورای حل اختلاف میباشند و دستور فوری تخلیه مستلزم تنظیم قراردادی کتبی با ذکر مدت و امضای طرفین قرارداد است. در غیر این صورت دستور تخلیه فوری امکان پذیر نبوده و فرد باید اقدام به درخواست حکم تخلیه از طرق ذکر شده نماید. همچنین به موجب مصوبات ستاد مبارزه با ویروس کرونا دیگر امکان تخلیه وجود نداشته و اجارهها به صورت خودکار با افزایش 25 درصدی در تهران و 20 درصدی در دیگر شهرها تمدید میشوند.
سوالات متداول از حکم تخلیه و تفاوت آن با دستور تخلیه
دستور تخلیه چیست و چه شرایطی دارد؟
دستور تخلیه بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر 1376 به موجر این امکان را میدهد که در صورت فراهم بودن شرایطی مانند اجاره نامه رسمی یا با دو امضا، ذکر مدت قرارداد و پایان مدت اجاره، شورای حل اختلاف بدون تشکیل جلسه و سریعاً دستور تخلیه مستاجر را صادر نماید.
حکم تخلیه چیست و چه زمانی صادر میشود؟
در صورتی که شرایط دستور تخلیه فراهم نباشد، فرد میبایست درخواست حکم تخلیه نماید. در این حالت جلسه تشکیل شده و طرفین دعوت میشوند و پس از بررسی، دادگاه یا شورا حکم تخلیه را صادر میکند که شامل مهلت ۱۰ روزه برای مستاجر است.
تفاوت اصلی حکم تخلیه و دستور تخلیه چیست؟
تفاوت مهم در سرعت فرایند است؛ دستور تخلیه سریع و کوتاه است و حضور مستاجر ضروری نیست، در حالی که حکم تخلیه زمانبر بوده و مستاجر ابتدا فرصت ۱۰ روزه برای تخلیه دارد و پس از آن اجرائیه صادر میشود.
آیا میتوان به دستور تخلیه اعتراض کرد؟
دستور تخلیه برخلاف حکم تخلیه قابلیت اعتراض ندارد، مگر در مواردی مانند اصالت نداشتن قرارداد یا تمدید اجاره توسط مستاجر که با اثبات آن در دادگاه، امکان توقف عملیات تخلیه فراهم میشود.
مرجع صالح برای رسیدگی به دستور تخلیه کدام است؟
شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، مرجع صالح برای رسیدگی به دستور تخلیه است. در قراردادهای رسمی، اجرای ثبت نیز میتواند اقدام به تخلیه نماید. در املاک تجاری قدیمی (سال ۱۳۵۶ و قبل)، رسیدگی در صلاحیت دادگاه است.
مرجع صالح برای صدور حکم تخلیه کدام است؟
اگر قرارداد اجاره بدون حق سرقفلی باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مرجع است. اگر قرارداد تجاری با حق سرقفلی باشد، دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت دارد. رای صادره قابل تجدیدنظر و در صورت غیابی، قابل واخواهی است.
تاثیر کرونا بر امکان تخلیه چیست؟
براساس مصوبات ستاد مقابله با کرونا، امکان تخلیه وجود ندارد و اجارهها به صورت خودکار با افزایش ۲۵ درصدی در تهران و ۲۰ درصدی در سایر شهرها تمدید میشوند.
من قرارداد اجارهم تموم شده، صاحبخونه میگه میخواد دستور تخلیه بگیره. یعنی من فرصت دفاع ندارم؟
در صورتی که شرایط صدور دستور تخلیه وجود داشته باشد، شورا بدون تشکیل جلسه دستور تخلیه صادر میکند. با این حال اگر شما دلایلی مثل تمدید قرارداد یا پرداخت اجارهنامه معتبر ارائه دهید، میتوانید در دادگاه مانع اجرای دستور شوید.
فرق اصلی حکم تخلیه با دستور تخلیه دقیقا چیه؟
تفاوت اصلی در سرعت رسیدگی است. دستور تخلیه فوری و بدون تشکیل جلسه صادر میشود، در حالی که حکم تخلیه نیازمند برگزاری جلسه و طی تشریفات قضایی است و امکان اعتراض به آن وجود دارد.
اگه مستاجر بعد از دستور تخلیه خونه رو خالی نکنه، چی میشه؟
در صورت صدور دستور تخلیه، نیروی اجرای احکام ملک را تخلیه کرده و اثاثیه مستاجر را به انبار عمومی منتقل میکند. حضور یا عدم حضور مستاجر در این روند تأثیری ندارد.
حکم تخلیه رو کدوم مرجع صادر میکنه؟
اگر قرارداد اجاره مسکونی یا تجاری بدون حق سرقفلی باشد، شورای حل اختلاف صلاحیت دارد. اما در صورتی که ملک تجاری دارای حق سرقفلی باشد، مرجع رسیدگی دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.
میشه به دستور تخلیه اعتراض زد؟
به طور کلی دستور تخلیه قابل اعتراض نیست، اما در صورت وجود دلایلی مانند جعلی بودن قرارداد یا تمدید اجاره، میتوان با ارائه دادخواست به دادگاه اجرای دستور را متوقف کرد.
من مستاجر یه مغازهم که حق سرقفلی هم داره. اگه صاحب ملک شکایت کنه، دیگه نمیتونه دستور تخلیه فوری بگیره؟
درست است. در قراردادهای تجاری که حق سرقفلی وجود دارد، دستور تخلیه فوری صادر نمیشود و موضوع باید از طریق دادگاه بررسی و حکم تخلیه صادر گردد.
اگه حکم تخلیه صادر بشه من چقدر وقت دارم خونه رو تحویل بدم؟
پس از صدور اجرائیه حکم تخلیه، مستاجر معمولاً ۱۰ روز مهلت دارد تا ملک را تخلیه کند. در صورت عدم تخلیه در این مدت، دادگاه رأساً نسبت به اجرای حکم اقدام میکند.
تو قرارداد من امضا دو شاهد نیست، باز هم صاحبخونه میتونه دستور تخلیه بگیره؟
خیر، برای صدور دستور تخلیه فوری وجود امضای دو شاهد در قرارداد عادی الزامی است. در غیر این صورت باید از طریق حکم تخلیه اقدام شود.
من کرونا گرفتم و تو اون دوران صاحبخونه دستور تخلیه گرفت. مگه نگفتن زمان کرونا تخلیه انجام نمیشه؟
طبق مصوبات ستاد ملی مقابله با کرونا، در دوران همهگیری، اجرای دستور یا حکم تخلیه متوقف و اجارهها با درصدی افزایش به صورت خودکار تمدید میشد. اگر تخلیه در همان بازه انجام شده باشد، امکان پیگیری حقوقی برای شما وجود دارد.
بین حکم تخلیه و دستور تخلیه کدوم یکی به نفع موجره و کدوم به نفع مستاجر؟
دستور تخلیه به نفع موجر است زیرا روند سریعتری دارد و مستاجر فرصت چندانی برای دفاع ندارد. در مقابل، حکم تخلیه به دلیل امکان برگزاری جلسه و قابلیت اعتراض، فرصت بیشتری برای مستاجر جهت دفاع از حقوق خود فراهم میکند.