اسناد ملکی و انواع آن
با گسترش مبادلات انسانها و خرید و فروش املاک، تنظیم سند رسمی بیش از پیش دارای اهمیت گردیده است؛ چرا که دولت مطابق قانون ثبت، اشخاصی را به عنوان مالک پذیرفته و به رسمیت میشناسد که نام آنها در سند رسمی ثبت شده باشد.
طبق ماده 22 قانون ثبت در صورتی که ملکی مطابق قانون و در دفاتر املاک به ثبت رسد، دولت تنها شخصی که ملک به نام او ثبت یا به طور رسمی در دفاتر املاک منتقل گردیده است را به عنوان مالک خواهد شناخت. اگر ملکی به شخصی، از مالک رسمی به او ارث رسیده باشد، از دیدگاه قانون مالک محسوب خواهد شد.
مشکلات رایج در اسناد ملکی و راه حلهای قانونی
سند رسمی
به طور خلاصه اگر تنظیم سند توسط مامور صلاحیت دار انجام شود، سند از نوع رسمی است. اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشوند، مصداق بارز اسناد رسمی هستند. احکام صادر شده توسط دادگاه، به دلیل صدور و تنظیم توسط مامور دولت (قضات) سند رسمی محسوب میشوند.
سند عادی
نوشتههایی از جمله قولنامه که بین طرفین در بنگاه املاک تنظیم می شود، از نوع سند عادی هستند.
تفاوت سند عادی و رسمی
از ویژگیهای بارز سند رسمی که سبب تمایز آن از سند عادی میگردد، قدرت اسناد رسمی در دادگاه است. به عنوان مثال اسناد عادی در دادگاه به راحتی قابلیت انکار دارند اما اگر سند به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد، اعتبار ان به راحتی زیر سوال نخواهد رفت.
اسناد ملکی
با توجه گسترش خرید و فروش املاک در تهران یا شهرستانها، قسمت مهمی از مسائل حقوقی در رابطه با این موضوع به صحت و سلامت اسناد ملکی باز میگردد. قانون اسناد ملکی مختلفی را تعریف کرده که هر کدام دارای اوصاف و مسائل حقوقی مجزایی میباشند. پیشگیری از بروز مشکلات جدی در این زمینه، نیازمند داشتن اطلاعات در رابطه با اسناد ملکی و قوانین مرتبط با آن است. هدف از این نوشتار برسی و معرفی اسناد ملکی پرکاربرد میباشد که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.
انواع اسناد ملکی
- سند ملکی مشاع: مشاع برگرفته از واژه اشاعه و به معنی شریک بودن با دیگری است و طبق آن هر قسمتی از ملک به تمام شرکا تعلق دارد. در واقع زمانی به یک ملک عنوان مشاع تعلق خواهد گرفت که چندین مالک برای آن در نظر گرفته شده باشد. سند مشاع به چند شریک تعلق داشته و مالکان آن در تمام قسمتهای ملک با یکدیگر شریک هستند.
- سند ملکی شش دانگ: سند ملکی شش دانگ یکی از اسناد معتبر بوده که تنها یک شخص به عنوان مالک آن سند شناخته میشود. انتخاب نام شش دانگ برای این سند به منظور جهات مختلف از جمله شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین است. جهتهای بالا و پایین، فضاهای موجود در بالای خانه و زیرزمین آن است و ملکیت تام صاحب سند شش دانگ را به دنبال دارد.
- سند ملکی تک برگ: در گذشته اسناد املاک به صورت دفترچهای و دارای چندین برگ مختلف بودند که با گذشت زمان این اسناد ظاهر پیشین خود را از دست داده و به شکل اسناد تک برگ شناخته میشوند. از ویژگیهای اصلی سند تک برگ میتوان به اصالت، شفافیت و خوانا بودن همچنین سهولت نگهداری آن، اشاره کرد. این اسناد از سوی مراجع رسمی همچنین نظام اسناد کشور، تایید شده اند.
- سند ملکی عرصه و اعیان: سند عرصه به زمینی که آپارتمان در آن قرار گرفته مربوط میشود و سند اعیان مربوط به واحدهایی که بر روی آن زمین ساخته شدهاند است.
- سند ملکی وکالتی: در این اسناد نام فرد یا افرادی دیگر به عنوان وکیل فروش اعلام شده در واقع شخص یا اشخاصی دیگر برای فروش ملک از مالک وکالت دارند. این اسناد برای داشتن اعتبار قانونی نیازمند ثبت رسمی وکالت در محضر میباشند.
- سند ملکی رهنی: در صورتی که بدهکار یا راهن یکی از املاک خود را به عنوان وثیقه در رهن مرتهن یا همان طلبکار قرار دهد سند از نوع رهنی بوده که در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود و جزء اسناد رسمی محسوب میشود. بدین ترتیب شخص در ازای وامی که دریافت نموده است ملک خود را در گرو یا وثیقه بانک قرار میدهد.
- سند ملکی تفکیکی: طبق قانون عنوان تفکیکی به اسنادی اطلاق میگردد که بین چند نفر تقسیم شده و هر یک از قسمتهایی که به واسطه این سند از یکدیگر جدا شدهاند دارای سندی مجزا هستند. سندهای ملکی تفکیکی دارای چند مالک بوده که در مالکیت با یکدیگر شراکت دارند.
- سند ملکی وقفی: در سند وقفی، صاحبان املاک آنها را وقف کرده و ادارهی اوقاف نیز این املاک را به 99 ساله به افراد انتقال داده و در ازای آن اجاره دریافت میکند.
- سند ملکی منگوله دار: این اسناد به وسیله یک تکه سرب و نخ توسط اداره ثبت اسناد پلمپ میشود. اینکار به منظور تایید صحت انجام شده و و سند ملکی از این طریق به سندی مطمئن تبدیل میشود. در اسناد منگوله دار هیچ گونه ابهام و تاریکی وجود ندارد زیرا مالکیت آن از نوع قطعی میباشد.
سوالات متداول درمورد اسناد ملکی و انواع آن
اسناد ملکی چیست و چرا اهمیت دارند؟
اسناد ملکی مدارکی هستند که مالکیت یک ملک را به رسمیت میشناسند و طبق ماده 22 قانون ثبت، دولت تنها مالک رسمی ثبت شده را به عنوان مالک قانونی میپذیرد.
تفاوت سند رسمی و سند عادی چیست؟
سند رسمی توسط مامور صلاحیتدار مانند دفتر اسناد رسمی یا دادگاه تنظیم میشود و در دادگاه اعتبار بالایی دارد. سند عادی مانند قولنامه قابلیت انکار داشته و اعتبار قانونی کمتری دارد.
انواع اسناد ملکی کدامند؟
انواع اسناد ملکی شامل سند مشاع، سند شش دانگ، سند تک برگ، سند عرصه و اعیان، سند وکالتی، سند رهنی، سند تفکیکی، سند وقفی و سند منگوله دار هستند.
سند ملکی مشاع چیست؟
سند ملکی مشاع سندی است که چندین مالک در آن شریک هستند و هر قسمت از ملک به تمام شرکا تعلق دارد.
سند ملکی شش دانگ چه ویژگی دارد؟
سند شش دانگ متعلق به یک مالک بوده و مالکیت تام او بر جهات شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین ملک را مشخص میکند.
سند تک برگ چیست؟
سند تک برگ جایگزین اسناد دفترچهای قدیمی شده و به دلیل اصالت، شفافیت و سهولت نگهداری، به عنوان سند رسمی توسط مراجع ثبت مورد تایید است.
سند عرصه و اعیان چه مفهومی دارد؟
سند عرصه مربوط به زمین ملک و سند اعیان مربوط به واحدهای ساخته شده بر روی آن زمین است.
سند وکالتی و رهنی چیست؟
سند وکالتی به فرد یا افرادی وکالت فروش ملک داده شده است و سند رهنی مربوط به ملکی است که به عنوان وثیقه وام در دفتر اسناد رسمی تنظیم میشود.
سند تفکیکی و وقفی چه ویژگیهایی دارند؟
سند تفکیکی برای ملکهایی با چند مالک که هر بخش سند جداگانه دارد، استفاده میشود. سند وقفی ملکی است که توسط صاحب آن وقف شده و اداره اوقاف آن را به افراد واگذار میکند.
سند منگوله دار چیست و چه اهمیتی دارد؟
سند منگوله دار با سرب و نخ توسط اداره ثبت پلمپ میشود تا مالکیت قطعی و صحت سند تایید شود و از بروز ابهام جلوگیری گردد.
سند ملکی یعنی چی و چرا اینقدر مهمه؟
سند ملکی مدرکی است که مالکیت شما روی یک ملک را اثبات میکند و ثبت رسمی آن نزد دولت، موجب به رسمیت شناختن مالکیت قانونی شما میشود.
فرق سند رسمی با سند عادی چیه؟
سند رسمی توسط مأمور صلاحیتدار یا دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشود و در دادگاه اعتبار بالاتری دارد، در حالی که سند عادی مثل قولنامه به راحتی قابل انکار است.
سند مشاع یعنی چی؟
سند مشاع زمانی است که چند نفر به صورت مشترک مالک یک ملک هستند و هر قسمت از ملک به تمام شرکا تعلق دارد.
سند شش دانگ یعنی چی؟
سند شش دانگ سندی است که یک فرد مالک کامل ملک است و مالکیت او شامل تمامی جهات ملک از جمله بالا، پایین، شرق، غرب، شمال و جنوب میشود.
سند تک برگ چیه و چه مزیتی داره؟
سند تک برگ اسناد جدیدی است که به صورت یک صفحه و شفاف تنظیم میشود و نگهداری و ارائه آن آسانتر و معتبرتر از اسناد قدیمی دفترچهای است.
فرق سند عرصه و اعیان چیه؟
سند عرصه مربوط به زمین است و سند اعیان مربوط به ساختمان یا واحد ساخته شده روی آن زمین میباشد.
میشه اعتماد کرد به سند وکالتی؟
سند وکالتی سندی است که مالک، فرد دیگری را وکیل فروش ملک معرفی میکند و برای اعتبار قانونی باید در محضر رسمی ثبت شود.
کاربرد سند رهنی چیه؟
سند رهنی وقتی است که مالک ملک را به عنوان وثیقه در رهن بانک یا طلبکار قرار میدهد و جزء اسناد رسمی محسوب میشود.
تشکر بابت مقالتون
موفق باشین
سند تفکیکی و وقفی چه تفاوتی دارن؟
سند تفکیکی به املاکی تعلق دارد که بین چند نفر تقسیم شده و هر قسمت سند جداگانه دارد، در حالی که سند وقفی به املاکی اطلاق میشود که توسط مالک وقف شده و اداره اوقاف آنها را با مدت مشخص به افراد واگذار کرده است.