قرارداد خرید و فروش یا بیع به جهت جابه جایی و انتقال مالکیت دارای اهمیت بسیاری است . درواقع هر چه ارزش موضوع بیع بالاتر باشد اهمیت آن نیز بیشتر است . خرید و فروش ملک نیز به دلیل ارزش بالای املاک از اهمیت و حساسیت بیشتری برخوردار است .

در معامله ملک ، فروشنده ملزم به تسلیم ملک موضوع قرارداد به خریدار در تاریخ تعیین شده  توسط طرفین می باشد . چنانچه فروشنده به هر دلیلی از تحویل ملک فروخته شده به خریدار امتناع کند ، مالک جدید یا خریدار می تواند دعوای الزام به تحویل ملک را علیه فروشنده مطرح نماید .

الزام به تحویل ملک قولنامه ای

همانطور که پیشتر گفته شد اگر طرفین تاریخی را جهت تحویل ملک مشخص نموده و فروشنده از تحویل ملک به خریدار در تاریخ مشخص شده امتناع کند ، قانون این حق را برای خریدار پیش بینی نموده تا بتواند الزام فروشنده را به تسلیم ملک بخواهد و نسبت به آن اقدام نماید .

حال این سوال پیش می آید که اگر ملک موضوع معامله با قولنامه مورد خرید و فروش واقع شده باشد ، آیا امکان طرح دعوای الزام به تحویل ملک همچنان وجود خواهد داشت یا خیر ؟

رویه دادگاه ها در این خصوص دارای اختلاف نظر می باشند :

1-برخی بر این باورند که مطابق قانون ثبت، مالک تنها شخصی است که ملک به صورت رسمی به نام وی ثبت شده باشد . بنابراین با توجه به اینکه انتقال سند ملک با قولنامه به صورت رسمی نمی باشد ، طرح دعوای الزام به تحویل ملک نیز ممکن نیست .

به عبارت دیگر امکان طرح چنین دعوایی با قولنامه که سندی عادی است وجود ندارد . چراکه قولنامه به منزله تعهد در خرید و فروش ملک در آینده است . و الزام به تحویل ملک نیز اثر قراردادی خرید و فروش است و با توجه به این موضوع تعهد به خرید و فروش در آینده را نمی توان به معنای تعهد به تحویل ملک دانست .

-مطابق با این رویه قضایی دعوایی که در ابتدا می بایست اقامه شود دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است و سپس باید دعوی الزام به تحویل ملک مطرح گردد.

*در مقابل برخی قضات بر این باورند که قانون مدنی قولنامه میان طرفین را معتبر می داند از اینرو قولنامه دارای وجهه قانونی است و نمی توان آن را نادیده گرفت .

ضمانت اجرای عدم تحویل ملک

در صورت تحویل ندادن ملک در موعد توافقی میان طرفین ، خریدار میتواند الزام  فروشنده به تسلیم ملک را از طریق دادگاه پیگیری نماید .

در صورت عدم امکان الزام فروشنده به تحویل ملک ، حق فسخ معامله برای خریدار محفوظ بوده و قادر به بازپس گرفتن ثمن معامله می باشد .

دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به تحویل ملک

دادگاه حقوقی محل وقوع ملک ،مرجع قضایی صالح به رسیدگی این دعوی می باشد . و خریدار باید درخواست خود را به همراه مدارک ثبت نماید .

قولنامه

قولنامه قراردادی است که طرفین به موجب آن متعهد به انجام کاری می شوند . در واقع قولنامه را می توان سندی عادی دانست که به موجب آن خریدار نسبت به خرید ملک در آینده متعهد می گردد و در مقابل فروشنده نیز متعهد به فروش ملک به خریدار در آینده می گردد .

در نتیجه قولنامه با قرارداد بیع متفاوت می باشد . اگرچه قولنامه سندی الزام آور و دارای اعتبار میان طرفین قرارداد است اما نسبت به  قرارداد بیع به موجب سند رسمی اعتبار قانونی ندارد.