دانستنی‌های اجاره

دانستنی‌های اجاره

همانطور که می‌دانید قیمت خرید مسکن این روزها به گونه‌ای است که طیف وسیعی از جامعه را وادار به اجاره نشینی کرده است و این آمار به شدت رو به رشد است؛ چرا که اجاره‌ی منزل جهت سکونت بسیار آسان‌تر و گاها کم هزینه‌تر خواهد است، به همین جهت افراد به اجاره نشینی روی آورده‌اند.

با توجه به این موضوع آگاهی یافتن نسبت به قوانین و مقررات اجاره و روابط میان موجر و مستاجر امری ضروری است؛ همچنین شما می‌توانید در صورت بروز مشکل در این زمینه جهت دریافت مشاوره از یک شخص که وکیل دعاوی ملکی باشد کمک بگیرید.

در موضوع اجاره پس از مفاهیم موجر که به معنی شخصی است که صاحب مورد اجاره و یا صاحب منافع آن است و مستاجر که شخصی است که مورد اجاره در برابر پرداخت بهای تعیین شده با قوانین و مقررات مشخص در اختیار او قرار می‌گیرد؛ لازم است که با مفاهیم و مقررات دیگر نیز آشنا شویم.

نکات مهم در تنظیم قرارداد اجاره

در ابتدا در خصوص تعریف قولنامه دستی باید بیان داشت که همانطور که از نام آن مشخص است:

برگه‌ای است که در آن تعهدات طرفین نسبت به یکدیگر ذکر می‌گردد و هر دو طرف معامله باید پای آن را امضا کنند و به مفاد آن پایبند باشند. حضور دو نفر شاهد نیز در هنگام تنظیم قولنامه ضروری است.

این قولنامه در سه نسخه‌ی مجزا تنظیم می‌شود که در نزد طرفین معامله و بنگاه معاملات ملکی نگهداری خواهد شد. با این که این قولنامه دستی تنظیم می‌شود اما در صورت بروز مشکلات و اختلافات میان موجر و مستاجر در دادگاه قابل استناد است.

در برابر قولنامه‌ی دستی، قرارداد رسمی وجود دارد. این قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی در فرم‌ها و برگه‌های مخصوص تنظیم و ثبت می‌گردد و صاحب کد رهگیری می‌شود.

کد رهگیری چیست؟

مطابق قانونی که سال 1387 توسط هیئت دولت به تصویب رسیده است، مشاوران املاک هر معامله‌ای را که انجام می‌دهند باید در سامانه‌ای به نام سامانه ثبت معاملات و املاک کشور ثبت کنند. برای انجام این امر دو ویژگی بسیار مهم تعریف شده است. اولا این که خطا و اشتباهی در معامله راه پیدا نمی‌کند، دوما نهادهای آماری کشور به سهولت می‌توانند به اطلاعات مورد نیاز خود به صورت یکجا دسترسی داشته باشند. به همین منظور به هر معامله‌ای که در سامانه ثبت می‌گردد یک کد رهگیری تعلق می‌گیرد که از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری می‌کند.

حال به چند مورد از مسائلی که ممکن است میان موجر و مستاجر مشکل ساز باشند می‌پردازیم:

هزینه‌ی تعمیرات

اگر تعمیرات آپارتمان جزئی باشد، مانند تعویض لامپ و پوشال کولر و… که مصرفی به حساب می‌آیند مستاجر باید هزینه‌ها را پرداخت بنماید. اما در صورتی که ساختمان نیاز به تعمیرات اساسی‌تر مانند رنگ آمیزی دیوارها و تعمیر خرابی سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی داشته باشد موجر موظف است که هزینه‌های آن را بپردازد.

تغییر اجاره‌بها

موجر نمی‌تواند در طول مدت اجاره به مبلغ اجاره‌بها بیافزاید و باید پس از پایان دوره دست به چنین اقدامی بزند. اما اگر میان موجر و مستاجر در خصوص افزایش قیمت اجاره اختلافی حادث شود با مراجعه به شوراهای حل اختلاف می توانند به توافق برسند و قیمت گذاری مناسبی که برای دو طرف مناسب باشد انجام شود.

پرداخت هزینه‌ی شارژ ساختمان

از آنجایی که شارژ ساختمان صرف هزینه‌های مصرفی و مخارج عمومی و جاری ساختمان می‌شود پس کسی که از امکانات ساختمان بهره می‌برد یعنی مستاجر می‌بایست هزینه‌ی شارژ را پرداخت بنماید.

دریافت رسید پرداخت اجاره‌بها

این موضوع به نظر می‌رسد نشانه‌ی بی اعتمادی باشد اما در حقیقت دریافت رسید پرداخت امر بسیار حائز اهمیتی است چرا که در صورتی که موجر هر ادعایی مبنی بر پرداخت نکردن اجاره بها از سوی مستاجر مطرح کند وی می‌تواند به رسیدها استناد کند.

فوت یکی از طرفین اجاره

مطابق ماده‌ی 497 قانون مدنی قرارداد اجاره یک عقد لازم است و این یعنی اینکه تا زمانی که مدت قرارداد به پایان برسد طرفین آن ملزم هستند که مفاد آن را رعایت کنند. گاهی ممکن است پیش از پایان مدت قرارداد یکی از طرفین فوت کنند که اگر چنین اتفاقی حادث شود، فقط در چند حالت است که قرارداد باطل می‌گردد که در ذیل نوشته به دو مورد از آنها اشاره می‌کنیم:

• شرط طول عمر موجر در اجاره‌نامه: در قرارداد اجاره باید ذکر شود که در صورتی که موجر از دنیا برود آن عقد باطل می‌شود. این حالت بیش‌تر زمانی اتفاق می‌افتد که شخص دیگر یعنی شخص سومی به غیر از موجر مالک ملک مورد نظر باشد که در این صورت به محض اینکه موجر از دنیا برود قرارداد باطل می‌شود.
• صلح عمری مالک: اگر مالک ملک خود را صلح عمری کرده باشد پس از مرگش حق بهره برداری از آن ملک به متصالح می‌رسد و قرارداد اجاره نیز باطل می‌شود.