تعدیل اجاره بها به روشهای حقوقی
بیش از چهار دهه است که قانون گذار مسئله تعدیل اجاره بها را مورد توجه قرار داده با این وجود متأسفانه این مسئله تنها در خصوص املاک تجاری جریان داشته و املاک مسکونی را شامل نمیشود. در چند سال اخیر همچنین دهههای گذشته بسیاری از ما همواره شاهد سیر صعودی اجاره بها و افزایش تورم در جامعه بودهایم. هر چند این افزایش بها طی دو سال گذشته مشهودتر بوده و نمیتوان روند افزایشی این موضوع را در دهههای قبل را انکار نمود.
افزایش تورم و هزینههای زندگی در جامعه از مهمترین علل موجود جهت افزایش اجاره بها از جانب صاحبان املاک بوده است. با این وجود قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر در رابطه با املاک تجاری به گونهای است که بیشتر از حق کسب و پیشه مستاجر حمایت کرده است. و این مسئله به همراه افزایش هزینههای زندگی به ضرر موجر منتج میشود. قوانین مربوط به تعدیل اجاره بها به همین دلیل توسط قانون گذار ایرانی وضع گردید تا بیش از هر چیز شامل حال موجرین باشد.
نقش شرط تعدیل در قرارداد اجاره
مفهوم تعدیل اجاره بها
ممکن است از مقدمه ذکر شده به این صورت برداشت نمایید که تعـدیل اجـاره بها، افزایش اجاره بها در گذر زمان است. اما تعدیل اجاره بها ممکن است در برخی از شرایط شامل کاهش اجاره بها نیز باشد اما باید بپذیریم که در اغلب موارد تنها شامل درخواست موجر مبنی بر افزایش اجاره بهای ملک تجاری است.
در واقع حق کسب و پیشه به موجر این اجازه را نمیدهد که بدون دلیل، تخلیه ملک استیجاری و تجاری را از مستاجر بخواهد. بنابراین او باید به دنبال راه حل مناسبی برای جبران هزینههای ناشی از تورم باشد که در قانون تحت عنوان تعدیل اجاره بها شناخته میشود. در واقع میزان اجاره بها باید با توجه به موقعیت ملک و وضعیت اقتصادی جامعه تعیین گردد.
شرایط تعدیل اجاره بها
براساس قانون هر کدام از موجر و مستاجر میتوانند درخواستی تحت عنوان تعدیل اجاره بها داشته باشند اما در شرایط کنونی جامعه که با تورم و بالا رفتن هزینهها همراه است اصولا این حق برای موجر ایجاد میشود تا با درخواست تعدیل اجاره بها، میزان اجاره ماهیانه ملک استیجاری افزایش یابد.
شرایط خاصی در زمینه تعدیل اجاره بها در قانون مقرر شده است که به شرح ذیل است:
انقضای مدت اجاره
نخستین و مهم ترین شرطی که در تعدیل اجاره بها باید رعایت شود پایان مدت زمان تعیین شده در اجاره نامه است. موجر بعد از امضای اجاره نامه حتی در صورت مواجهه با تغییر شدید قیمتها نمیتواند درخواست تعدیل و یا تغییر اجاره نامه را داشته باشد. بنابراین برای ایجاد تغییرات در روند اجاره ملک استیجاری باید حداقل از پایان یافتن زمان اجاره نامه اطمینان داشته باشید.
سه سال از آخرین تعدیل قطعی گذشته باشد
دادگاه هرگز نسبت به تعـدیل اجـاره بهای املاک تجاری در هر سال مبادرت ننموده و در صورتی که درخواست تعدیل اجاره بها از جانب شما انجام شده باشد باید حداقل سه سال صبر نموده تا حق درخواست تعدیل اجـاره بها مجددا به شما تعلق گیرد. در صورتی که تاکنون در خواست تعدیل نداده باشید باید حداقل سه سال از آغاز اجاره ملک استیجاری به مستاجر گذشته باشد.
دستور تعدیل اجاره بها
در ابتدا موجر باید درخواست خود را مبنی بر تعدیل اجاره بها در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مطرح نموده تا به شعبه صالح ارجاع گردد. در این خصوص دادگاه دستور میدهد تا کارشناس رسمی دادگستری نظر خود را در خصوص تعیین ارزش واقعی ملک همچنین تعیین اجاره بهای متناسب با ارزش ملک شامل موقعیت اقتصادی ملک، وضعیت ساخت و ساز، نوساز بودن یا کلنگی بودن آن و… را اعلام نماید.
شایان ذکر است که دعوی تعدیل اجاره بها از دعوای مالی بوده و مشمول پرداخت هزینه دادرسی در رابطه با دعاوی مالی میگردد. احراز سمت ذینفع بودن و رابطه موجر و مستاجری، به همراه رای قطعی دادگاه که سه سال از آن گذشته (در صورت وجود داشتن) از الزامات اثباتی جهت طرح دعوی تعدیل اجاره بها است که همگی باید توسط خواهان یا موجر ارائه شوند.
نکته مهم در موضوع تعدیل اجاره بها
در مرحله اول پس از تنظیم دادخواست باید بتوانید سمت خودتان را به عنوان موجر و یا مستاجر اثبات کرده و سپس رابطه استیجاری بین خود و طرف مقابل را از طریق اسناد و ادله احراز نمایید. پایان یافتن قرارداد اجاره همچنین گذشت سه سال از آن باید برای دادگاه محرز شود. پس از طی نمودن این مقدمات، نوبت به اصل کار میرسد یعنی برسی تعدیل اجاره بها در جهت کاهش یا افزایش آن توسط دادگاه. با توجه به فنی بودن قیمت گذاری و ارائه کردن ارزش مالی در اموری مانند اجاره بها، دادگاه با ارجاع پرونده به کارشناس، سعی در مشخص نمودن بهترین نرخ مینماید.
سوالات متداول درمورد تعدیل اجاره بها به روشهای حقوقی
تعدیل اجاره بها چیست و چه کاربردی دارد؟
تعدیل اجاره بها به معنای تغییر مبلغ اجاره در طول زمان است که معمولاً به منظور جبران اثر تورم و افزایش هزینهها انجام میشود. این موضوع بیشتر در املاک تجاری کاربرد دارد و هدف آن حمایت از حقوق موجر و مستاجر است.
چه زمانی موجر میتواند درخواست تعدیل اجاره بها بدهد؟
موجر تنها پس از انقضای مدت اجاره و گذشت حداقل سه سال از آخرین تعدیل قطعی میتواند درخواست افزایش اجاره بها دهد.
نحوه درخواست تعدیل اجاره بها چگونه است؟
موجر باید دادخواست خود را در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کند و پرونده به شعبه صالح ارجاع میشود. سپس دادگاه پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع داده تا اجاره بها را متناسب با ارزش واقعی ملک تعیین نماید.
آیا تعدیل اجاره بها همیشه به نفع موجر است؟
خیر، تعدیل اجاره بها میتواند شامل افزایش یا کاهش اجاره باشد. البته در اغلب موارد درخواست موجر برای افزایش اجاره مطرح میشود.
شرایط قانونی تعدیل اجاره بها چیست؟
1. پایان یافتن مدت اجاره. 2. گذشت حداقل سه سال از آخرین تعدیل یا از شروع قرارداد. 3. ارائه دادخواست رسمی و اثبات سمت موجر و رابطه استیجاری با مستاجر.
نقش کارشناس دادگستری در تعدیل اجاره بها چیست؟
کارشناس رسمی دادگستری پس از بررسی موقعیت ملک، وضعیت اقتصادی و مشخصات فیزیکی آن، میزان اجاره بها را با توجه به ارزش واقعی ملک تعیین میکند تا دادگاه تصمیم نهایی را صادر نماید.
آیا تعدیل اجاره بها شامل املاک مسکونی هم میشود؟
خیر، قوانین تعدیل اجاره بها در حال حاضر فقط برای املاک تجاری اعمال میشود و املاک مسکونی را شامل نمیشود.
من تازه مغازه اجاره کردم، الان بعد دو سال میتونم از صاحب ملک بخوام اجاره رو زیاد کنه؟
طبق قانون، موجر تنها بعد از پایان مدت اجاره و رعایت فاصله حداقل سه سال از آخرین تعدیل اجاره میتواند درخواست افزایش اجارهبها بدهد. بنابراین بعد از دو سال امکان تعدیل قانونی وجود ندارد.
اگر اجاره من خیلی بالاتر از ارزش ملک باشه، می تونم درخواست کاهش اجاره بدم؟
بله، قانون امکان تعدیل اجارهبها را هم در جهت کاهش و هم افزایش فراهم کرده است. برای این کار باید دادخواست در دادگاه مطرح شود و کارشناس رسمی ارزش واقعی ملک را مشخص کند.
چطور بفهمم آیا اجارهام شامل شرط تعدیل هست؟
شرط تعدیل معمولا در قرارداد اجاره مشخص میشود. در صورت نبود شرط، حتی باز هم با توجه به قانون املاک تجاری، موجر میتواند پس از پایان مدت قرارداد و رعایت شرایط قانونی درخواست تعدیل بدهد.
دادگاه برای تعیین اجاره جدید چه مواردی رو بررسی میکنه؟
دادگاه پرونده را به کارشناس رسمی ارجاع میدهد تا ارزش واقعی ملک، موقعیت اقتصادی، نوع ملک و شرایط ساخت را بررسی کند و اجاره متناسب را تعیین کند.
تعدیل اجاره فقط به نفع صاحب ملک هست یا مستاجر هم می تونه درخواست بده؟
هر دو طرف میتوانند درخواست تعدیل بدهند، اما در شرایط تورمی فعلی معمولا حق درخواست افزایش اجاره برای موجر ایجاد میشود. با این حال مستاجر هم میتواند در صورت افزایش غیرمنطقی اجاره، تقاضای کاهش اجارهبها کند.
اگر مدت اجاره هنوز تموم نشده باشه، آیا میشه اجاره رو تغییر داد؟
خیر، موجر یا مستاجر نمیتوانند قبل از پایان مدت قرارداد درخواست تعدیل بدهند. تغییر اجاره قبل از پایان مدت قرارداد قابل رسیدگی نیست.
کارشناس دادگستری چه تاثیری در پرونده داره؟
کارشناس نظر حرفهای خود را درباره ارزش واقعی ملک و اجاره متناسب ارائه میدهد که دادگاه براساس آن تصمیمگیری میکند. نقش کارشناس در تعیین نرخ عادلانه اجاره بسیار حیاتی است.
تعدیل اجاره شامل املاک مسکونی هم میشه؟
خیر، قانون فعلی تعدیل اجاره بها عمدتا شامل املاک تجاری است و املاک مسکونی مشمول آن نمیشوند.
اگر سه سال از آخرین تعدیل گذشته باشه ولی قرارداد هنوز معتبره، می تونم درخواست کنم؟
بله، پس از گذشت سه سال از آخرین تعدیل و پایان مدت قرارداد، موجر میتواند درخواست تعدیل اجارهبها را ارائه دهد.
چقدر طول میکشه تا دادگاه دستور تعدیل رو صادر کنه؟
زمان رسیدگی بستگی به شعبه دادگاه و پیچیدگی پرونده دارد، اما پس از طرح دادخواست و ارجاع به کارشناس، دادگاه پس از دریافت نظر کارشناس تصمیم نهایی را صادر میکند.