دستور و حکم تخلیه
اخذ دستور تخلیه به اماکن استیجاری مسکونی اختصاص دارد و نه املاک اداری و تجاری که دارای سرقفلی باشند. در واقع زمانی که مستاجری از تخلیه ملک خودداری نماید، موجر میتواند اقدامات لازم را برای گرفتن دستور تخلیه انجام دهد. به عنوان مثال شما ملک مسکونی خود را به موجب یک قرارداد دو ساله در سال 92، به شخص دیگری اجاره دادهاید، به این ترتیب در سال 94 موعد اجاره پایان مییابد و شما درخواست تخلیه ملک را از ایشان دارید. در صورتی که که فرد از تخلیه ملک امتناع نماید، شما قادر به تصرف مجدد ملک خود از طریق دستور موقت میباشید.
شرایط قانونی درخواست تخلیه ملک تجاری و مسکونی
البته برای بهره گیری ار دستور تخلیه، وجود شرایطی الزامی است. این شرایط عبارتاند از:
- در قرارداد اجاره، مدت آن ذکر شده باشد.
- قرارداد اجاره به اماکن تجاری مربوط نباشد (مربوط به امکان غیر تجاری و یا تجاری فاقد سرقفلی باشد).
- قرارداد اجاره به امضای دو شاهد رسیده باشد.
- مدت اجاره به پایان زسیده باشد.
- قرارداد در دو نسخه تنظیم شده و به امضای طرفین رسیده باشد.
طرفین دعوا در دستور تخلیه
در این دعوا خواهان، موجر و یا مالک منافع است و خوانده دعوا نیز مستاجر است. همانطور که پیشتر ذکر گردید، در عقد اجاره الزامی بر مالکیت عین نبوده و مالکیت منافع نیز مورد قبول است. یعنی ممکن است شما نیز مالک ملک نباشید و طبق قرادادی که با صاحب ملک تنظیم کردهاید این اختیار برای شما در نظر گرفته شده باشد که بتوانید ملک را مجددا به شخص دیگری اجاره دهید.
مرجع صالح جهت رسیدگی به دستور تخلیه
مرجعی که صلاحیت رسیدگی به دستور تخلیه در قراردادهای اجاره اعم از رسمی یا عادی را دارد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. در مورد قراردادهای اجاره رسمی، امکان تخلیه ملک از طریق اداره اجرای ثبت نیز وجود دارد. البته باید در نظر داشت که در صورت تجاری بودن مکان مورد اجاره و اختصاص قرارداد آن به سال 56 و یا قبل از آن، شورای حل اختلاف دیگر صالح نبوده و افراد باید به دادگاه صالح مراجعه نمایند. صدور دستور تخلیه نیازی به تشکیل جلسه رسیدگی نداشته و به صورت فوری و خارج از نوبت است. همچنین قابلیت اعتراض و تجدید نظر ندارد. همچنین در صورت مدعی بودن مستاجر بر تمدید قرارداد اجاره، میبایست شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک اعلام کند. شکایت او در صورتی مانع از انجام تخلیه خواهد شد که دادگاه رسیدگی کننده این شکایت را وارد بداند که در این صورت، دادگاه با اخذ تامین مناسب، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر خواهد کرد.
مصوبه ستاد کرونا برای مستاجران
مصوبه ستاد کرونا در بند یک برای مستاجران و در هفتاد و دومین جلسه ستاد ملی مدیریت کرونا در حمایت از خانوارها به شرح ذیل است:
گزارش مصوبه ستاد کرونا در مورد حمایت از مستاجران
در آخرین جلسه ستاد کرونا مصوبهای در رابطه با حمایت از مستاجران گزارش شد که اساس آن به این شرح است؛ با در نظر گرفتن شرایط فعلی و استمرار بیماری کرونا در کشور و شیوع آن لازم است تا دولت از اقشار آسیب پذیر و به اخص مستاجران حمایت نماید. دولت با اجرای این مصوبه از خانوار های مستاجر در خصوص قرارداد اجارهای حمایت خواهد کرد. مطابق گزارش این مصوبه، حداکثر افزایش اجاره عین در قراردادهای اجاره در تهران بزرگ تا سقف 25% و در شهرها تا سقف 20% مجاز و در مناطق شهری نیز تا 15% مجاز و حق افزایش اجاره یا رهن را خواهند داشت. همچنین باید تسهیلاتی از طرف دولت به مستاجران داده شود تا کمک هزینهای برای پرداخت اجاره و رهن آنان باشد. همچنین در این ستاد، مقدار مبلغ تسهیلات پرداختی به مستاجران مشخص شده است. مبلغ این تسهیلات تا سقف 10 هزار میلیارد تومان است. این تسهیلات برای کلان شهر تهران 70 میلیون تومان، برای سایر کلانشهرها 40 میلیون تومان و سایر شهرها تا سقف 25 میلیون تومان است.
مصوبه ستاد کرونا در خصوص تمدید قرارداد اجاره
در جلسه ستاد کرونا و حمایت از خانوارهای مستاجر تمهیداتی را مربوط به تمدید قراردادهای اجاره اندیشیدهاند. طبق گزارش آخرین جلسه ستاد کرونا اعلام شد که از تاریخ ابلاغ این مصوبه تمامی قراردادهای املاک استیجاری مسکونی که تا پایان سال 1400 قرارداد آنها به پایان خواهد رسید و در صورت عدم توافق طرفین قرارداد و خواسته مستاجر قرارداد به صورت خودکار به مدت یک سال تمام تمدید خواهد شد. همچنین این ستاد با پیش بینی برخی از مسائل برخی از املاک استیجاری را استثنا قرار داده است که این املاک به قرار زیر است:
ملکی مسکونی که مالک آن مجوز تخریب را از شهرداری دریافت کرده باشد.
ساخت ساختمانی جدید به جای ساختمان مسکونی قدیمی و دریافت مجوز و یا نامه از شهرداری. چنانچه ساختمان مسکونی احتیاج به تعمیرات کلی داشته باشد و چارهای جز تخلیه آن نباشد. در موارد فوق بایستی پروانه ساختمانی یا دستور تخریب از سازمان مربوطه دریافت شود. همچنین مستاجری که پس از تمدید اجاره توسط موجر اقدام به پرداخت اقدام به پرداخت مابه تفاوت مال الاجاره را پرداخت نکرده باشد مجبور به تخلیه ملک استیجاری خواهد بود.
سوالات متداول درمورد دستور و حکم تخلیه
دستور تخلیه چیست و چه کاربردی دارد؟
دستور تخلیه اقدامی است که موجر میتواند برای بازپسگیری ملک مسکونی از مستاجر صادر کند زمانی که مستاجر از تخلیه ملک خودداری میکند. این دستور مختص اماکن مسکونی است و شامل املاک اداری یا تجاری با سرقفلی نمیشود.
چه شرایط قانونی برای درخواست دستور تخلیه لازم است؟
شرایط شامل: مشخص بودن مدت قرارداد اجاره، غیرتجاری بودن ملک یا فاقد سرقفلی بودن، امضای دو شاهد، پایان مدت اجاره و تنظیم قرارداد در دو نسخه با امضای طرفین است.
طرفین دعوا در دستور تخلیه چه کسانی هستند؟
خواهان موجر یا مالک منافع ملک است و خوانده مستاجر میباشد. حتی مالک منافع میتواند بدون مالکیت عین، حق تخلیه ملک را اعمال کند.
مرجع صالح برای رسیدگی به دستور تخلیه کدام است؟
شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صالح است. برای قراردادهای رسمی امکان استفاده از اداره اجرای ثبت نیز وجود دارد. در صورت تجاری بودن مکان و قراردادهای قبل از سال ۵۶، دادگاه عمومی محل رسیدگی خواهد کرد.
آیا دستور تخلیه نیاز به تشکیل جلسه رسیدگی دارد؟
خیر، دستور تخلیه به صورت فوری و خارج از نوبت صادر میشود و قابلیت اعتراض و تجدیدنظر ندارد. در صورت ادعای مستاجر مبنی بر تمدید قرارداد، رسیدگی توسط دادگاه صورت میگیرد.
مصوبه ستاد کرونا چه تدابیری برای مستاجران پیشبینی کرده است؟
مصوبه ستاد کرونا شامل حمایت از مستاجران خانوارهای آسیبپذیر، محدودیت افزایش اجاره تا سقف 25% در تهران و پرداخت تسهیلات مالی است. همچنین قراردادهای منقضی تا پایان سال ۱۴۰۰ به صورت خودکار برای یک سال تمدید میشوند مگر موارد استثنایی مانند نیاز به تخریب یا تعمیرات کلی ملک.
من یه مغازه اجاره کردم، الان صاحب ملک میخواد منو بیرون کنه. میتونه برای مغازه من هم دستور تخلیه بگیره؟
صدور دستور تخلیه به اماکن تجاری که دارای حق سرقفلی هستند اختصاص ندارد. در این موارد، موجر باید از طریق طرح دعوا در دادگاه و اخذ حکم تخلیه اقدام کند.
اگه قرارداد اجاره من شاهد نداشته باشه، بازم صاحبخونه میتونه دستور تخلیه بگیره؟
برای اینکه قرارداد اجاره به صورت دستور تخلیه در شورای حل اختلاف رسیدگی شود، نیاز است که قرارداد به امضای دو شاهد رسیده باشد. در غیر این صورت، موجر باید از طریق طرح دعوا و اخذ حکم تخلیه اقدام کند.
آیا میشه به دستور تخلیه اعتراض کرد؟
دستور تخلیه نیاز به تشکیل جلسه رسیدگی ندارد و به صورت فوری صادر میشود و قابل اعتراض و تجدید نظرخواهی نیست.
اگه من بگم قرارداد رو تمدید کردم، میتونه جلوی تخلیه رو بگیره؟
اگر مستاجر مدعی تمدید قرارداد باشد، میتواند شکایت خود را به دادگاه عمومی اعلام کند. در صورتی که دادگاه شکایت وی را وارد بداند، با اخذ تامین مناسب، دستور توقیف عملیات اجرایی را صادر خواهد کرد.
من ملکی رو اجاره کردم که خودم صاحبش نیستم، الان میخوام مستاجرم رو بیرون کنم، میتونم این کار رو بکنم؟
بله، در قراردادهای اجاره، مالکیت منافع نیز به رسمیت شناخته شده است. اگر طبق قرارداد اصلی، اختیار اجاره مجدد به شما داده شده باشد، شما به عنوان موجر میتوانید برای تخلیه ملک اقدام کنید.
محل زندگی من تهرانه و قرارداد اجاره من تمام شده. صاحب خونه میتونه اجاره رو چقدر زیاد کنه؟
بر اساس مصوبه ستاد کرونا، حداکثر افزایش اجاره بها برای قراردادهای اجاره مسکونی در تهران بزرگ تا ۲۵ درصد و در سایر کلان شهرها تا ۲۰ درصد مجاز بوده است.
آیا برای تخلیه ملک باید به دادگاه برم یا شورای حل اختلاف؟
مرجع صالح برای رسیدگی به دستور تخلیه در قراردادهای اجاره عادی یا رسمی، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. در صورت تجاری بودن ملک، باید به دادگاه صالح مراجعه کنید.
صاحبخونه من میگه میخواد ساختمون رو خراب کنه، آیا میتونه با این دلیل منو مجبور به تخلیه کنه؟
بله، در صورتی که مالک برای تخریب ساختمان از شهرداری مجوز یا پروانه ساختمانی دریافت کرده باشد، ملک از شمول مصوبه تمدید خودکار قرارداد اجاره خارج میشود.
اگه با مصوبه ستاد کرونا قرارداد من خود به خود تمدید بشه، آیا بازم باید اجاره بیشتری بدم؟
بله، در صورت تمدید خودکار قرارداد اجاره، مستاجر موظف است افزایش اجاره بها را بر اساس سقف مجاز مصوبه ستاد کرونا پرداخت کند. عدم پرداخت مابهالتفاوت موجب حق موجر برای تخلیه میشود.
اگه قراردادم رسمی باشه، برای تخلیه باید برم دادگاه؟
برای تخلیه ملک با قرارداد رسمی اجاره، علاوه بر شورای حل اختلاف، امکان اقدام از طریق اداره اجرای ثبت نیز وجود دارد.