مبنای فقهی و قانونی تقسیم ارث ملک در ایران
تقسیم ارث در ایران مبتنی بر احکام فقهی مذهب شیعه امامیه است که در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران نیز منعکس شده است. ماده ۸۶۱ قانون مدنی بیان می‌کند که ارث به واسطه نسب یا سبب (مانند زوجیت) محقق می‌شود. در خصوص ملک، پس از فوت مالک، ابتدا باید دیون و واجبات مالی متوفی (مثل مهریه، خمس، دیون و هزینه کفن‌ودفن) پرداخت شود و سپس آنچه باقی می‌ماند، بین وراث طبق فرض و سهم‌الارث تقسیم می‌شود. در صورتی که ملک مشاع باشد، هر یک از وراث به نسبت سهم خود مالک مشاعی آن خواهند بود. ملک تا پیش از افراز، قابل تصرف انفرادی نیست مگر با رضایت همه وراث. همچنین بر اساس ماده ۸۶۸، مالکیت وراث نسبت به ترکه، از زمان فوت متوفی به طور قهری ایجاد می‌شود، نه از زمان تحریر وصیت‌نامه یا تقسیم‌نامه. بنابراین، رعایت تشریفات قانونی در انحصار وراثت، پرداخت دیون و افراز ملک، برای دستیابی به سهم واقعی الزامی است. هرگونه تصرف بدون رعایت این مراحل می‌تواند موجب دعاوی حقوقی از سوی سایر وراث شود.
مراحل قانونی تقسیم ارث ملک پس از فوت
فرآیند تقسیم ملک پس از فوت در ایران شامل چند مرحله قانونی است. نخستین گام، اخذ گواهی انحصار وراثت از شورای حل اختلاف محل اقامت متوفی است. این گواهی تعیین می‌کند که چه کسانی وارث قانونی هستند و چه سهمی از ارث دارند. مرحله بعد، بررسی دیون متوفی و پرداخت آن‌ها از اموال باقی‌مانده است. سپس نوبت به ارزیابی ملک می‌رسد؛ وراث می‌توانند با مراجعه به کارشناسان رسمی دادگستری ارزش روز ملک را مشخص کنند. اگر ملک بین چند وارث به صورت مشاع باشد، برای تقسیم باید یا با توافق بین خود عمل کنند یا از طریق دادگاه درخواست افراز ملک مشاع بدهند. در مورد املاکی که قابل افراز فیزیکی نیستند، ممکن است دادگاه رأی به فروش ملک و تقسیم ثمن بدهد. هرگونه اقدام به فروش، اجاره یا ساخت‌وساز بر ملک مشاع، بدون رضایت همه وراث، غیرقانونی است. همچنین در صورت وجود وصیت‌نامه، لازم است ابتدا مفاد آن اجرا شود. بنابراین، تقسیم ملک فرآیندی چند مرحله‌ای است که رعایت ترتیب قانونی آن، از بروز اختلافات حقوقی جلوگیری می‌کند.
سهم‌الارث فرزندان از ملک پدری
مطابق با قانون مدنی ایران، فرزندان به عنوان وارثان طبقه اول، پس از همسر متوفی، بالاترین سهم ارث را دارند. بر اساس ماده ۹۰۷ قانون مدنی، اگر متوفی دارای چند فرزند دختر و پسر باشد، ارث بین آن‌ها به گونه‌ای تقسیم می‌شود که سهم پسر دو برابر سهم دختر است. به طور مثال، اگر ملکی با ارزش یک میلیارد تومان وجود داشته باشد و دو پسر و یک دختر وارث باشند، هر پسر ۴۰۰ میلیون و دختر ۲۰۰ میلیون از ملک ارث می‌برند. این قاعده از اصول مسلم فقه امامیه است و در قوانین ایران تغییرناپذیر است مگر در صورت صلح ارادی بین وراث. در صورتی که پدر یا مادر در زمان حیات بخشی از ملک را به یکی از فرزندان واگذار کرده باشد، در زمان تقسیم ارث ممکن است این واگذاری مورد اعتراض سایر وراث قرار گیرد، خصوصاً اگر ظنّ بر حیف‌ومیل یا صوری بودن معامله وجود داشته باشد. بنابراین، تعیین دقیق سهم فرزندان نیازمند بررسی اسناد رسمی، صحت وصایا و رعایت حقوق همسر و سایر بازماندگان متوفی است.
نقش همسر در تقسیم ارث ملک
در قانون مدنی ایران، همسر متوفی نیز جزء وراث قانونی محسوب می‌شود، اما میزان سهم وی از اموال غیرمنقول مانند ملک با محدودیت‌هایی همراه است. بر اساس ماده ۹۴۶، زوجه از اموال غیرمنقول ارث نمی‌برد، بلکه فقط حق‌السکنی و استفاده از قیمت اعیان (بنا و تأسیسات) را دارد. البته ماده ۹۴۸ این حکم را اصلاح کرده و بیان می‌دارد که زوجه از قیمت اموال غیرمنقول نیز ارث می‌برد. بنابراین، زن از خود ملک سهمی ندارد، اما از قیمت روز ملک سهم خود را دریافت می‌کند.
در مقابل، شوهر از کل اموال زوجه متوفی (منقول و غیرمنقول) ارث می‌برد. به‌طور معمول، اگر متوفی فرزند داشته باشد، سهم همسر یک‌هشتم از ترکه است و اگر فرزندی نداشته باشد، یک‌چهارم. این سهم باید پس از کسر دیون و هزینه‌های کفن‌ودفن پرداخت شود. لازم به ذکر است که در صورت وجود وصیت‌نامه، زوجه می‌تواند تا یک‌سوم ترکه را به‌عنوان موصی‌له دریافت کند، مشروط بر اینکه وصیت با رضایت سایر وراث باشد. بنابراین، حضور همسر در فرآیند تقسیم ملک، مستلزم دقت و مشورت حقوقی است.
نحوه تقسیم ملک مشاع بین وراث
ملک مشاع، ملکی است که به‌صورت مشترک بین چند نفر مالکیت دارد، بدون اینکه حدود سهم هر یک مشخص شده باشد. پس از فوت مالک، وراث به نسبت سهم‌الارث، در ملک مشاع شریک می‌شوند. تقسیم چنین ملکی نیازمند طی روند افراز است. اگر ملک در حوزه ثبت قرار داشته باشد، ابتدا باید درخواست افراز را به اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه کرد. در صورت نبود امکان افراز (مثلاً به دلیل کوچکی عرصه یا تخریب‌ناپذیری بنا)، اداره ثبت موضوع را به دادگاه ارجاع می‌دهد و در نهایت، تقسیم به‌صورت فروش ملک و تقسیم ثمن صورت می‌گیرد. هر یک از وراث می‌توانند درخواست افراز دهند، حتی اگر سایرین رضایت نداشته باشند. همچنین هیچ‌کدام از شرکا نمی‌تواند بدون رضایت دیگران، در ملک تصرف مادی انجام دهد. اجاره دادن یا ساخت‌وساز در ملک مشاع، نیازمند رضایت تمام شرکا است. تا زمان افراز یا فروش رسمی، ملک همچنان در حالت مشاع باقی می‌ماند و هیچ‌یک از وراث نمی‌تواند سهم خود را به‌صورت فیزیکی تصرف کند. لذا فرآیند افراز، نقشی کلیدی در تسهیل تقسیم ملک بین وراث دارد.
ارث ملک با وصیت‌نامه معتبر
وصیت‌نامه در ایران تابع قواعد خاصی است که در مواد ۸۲۵ تا ۸۶۱ قانون مدنی آمده است. فرد می‌تواند تا حداکثر یک‌سوم اموال خود را وصیت کند و اگر بخواهد بیش از یک‌سوم را وصیت کند، باید سایر وراث آن را تأیید کنند. در مورد ملک، اگر فردی وصیت کرده باشد که یک خانه به شخص خاصی برسد، این وصیت تنها در صورتی نافذ است که یا ارزش آن ملک از یک‌سوم ترکه کمتر باشد، یا وراث در حدود مازاد، آن را بپذیرند. وصیت‌نامه باید شرایط قانونی داشته باشد: اهلیت وصیت‌کننده، مشخص بودن موصی‌له (ملک)، و تأیید رسمی (در صورت رسمی بودن). همچنین وصیت‌نامه نباید مغایر با قوانین آمره یا حقوق سایر وراث باشد. در صورت وجود وصیت‌نامه، اجرای آن مقدم بر تقسیم ارث است. وراث باید ابتدا مفاد وصیت‌نامه را اجرا کنند و سپس نسبت به تقسیم باقی‌مانده ترکه اقدام کنند. اگر وصیت‌نامه رسمی باشد، قابلیت اجرا بدون نیاز به حکم دادگاه را دارد. بنابراین، وصیت‌نامه در تقسیم ارث ملک نقش مؤثر دارد، اما باید به شکل صحیح تنظیم و اجرا شود.
فروش ملک ارثی بدون رضایت سایر وراث
در نظام حقوقی ایران، فروش ملک مشاع تنها در صورتی معتبر است که یا افراز انجام شده باشد یا تمامی شرکا (وراث) رضایت به فروش داشته باشند. اگر یکی از وراث بدون رضایت دیگران، سهم مشاع را به فروش برساند، خریدار تنها در همان میزان از سهم فروشنده مالک خواهد بود و نمی‌تواند کل ملک را تصرف کند. چنین معاملاتی در عمل، موجب ایجاد اختلاف و طرح دعوای خلع ید و رفع تصرف عدوانی توسط سایر وراث می‌شود. قانون مدنی (ماده ۵۸۱) تصریح می‌کند که هیچ‌یک از شرکا حق تصرف در مال مشاع را بدون اذن دیگران ندارد. لذا فروش ملک مشاعی، حتی با سند رسمی، در صورت فقدان رضایت سایر وراث، باعث بروز مشکلات حقوقی خواهد شد. اگر وراث قصد فروش ملک را دارند، بهترین راه‌حل، فروش به‌صورت مجتمع و تقسیم وجه نقد است. همچنین، در مواردی که یکی از وراث تمایل به خرید سهم سایرین دارد، باید مراحل قانونی از جمله قیمت‌گذاری کارشناسی و تنظیم قرارداد رسمی انجام شود. رعایت این اصول، مانع از بروز مشکلات بعدی در روابط حقوقی وراث خواهد بود.
نحوه محاسبه مالیات بر ارث در املاک
پس از فوت هر شخص، اموال وی مشمول مالیات بر ارث می‌شوند که برای املاک، مطابق مقررات جدید مالیاتی، محاسبه و دریافت می‌شود. ماده ۱۷ قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی سال ۱۳۹۵، مبنای محاسبه این مالیات را ارزش روز املاک تعیین می‌کند. قبل از انتقال سند ملک ارثی به نام وراث، باید مالیات آن پرداخت شود. وراث برای این منظور به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک مراجعه کرده و پس از دریافت اظهارنامه مالیاتی، فرم‌های مربوطه را تکمیل می‌کنند. سپس یک کارشناس رسمی دادگستری ملک را ارزیابی کرده و براساس ارزش اعلام‌شده، میزان مالیات تعیین می‌شود. سهم هر وارث نیز بر اساس نرخ‌های مصوب (که برای وراث طبقه اول کمتر است) محاسبه می‌شود. بدون پرداخت این مالیات، انتقال رسمی سند به نام وراث در اداره ثبت امکان‌پذیر نیست. لازم است مدارک لازم از جمله گواهی انحصار وراثت، سند ملک، گواهی فوت و شناسنامه وراث ارائه شود. با توجه به اهمیت ارزش املاک، توصیه می‌شود قبل از هرگونه تقسیم، مالیات بر ارث دقیقاً برآورد و پرداخت شود تا از تأخیر در انتقال سند جلوگیری گردد.
وضعیت حقوقی ملک ارثی دارای مستأجر
ملکی که پس از فوت مالک به وراث می‌رسد، ممکن است دارای مستأجر باشد. در این صورت، حقوق مستأجر بر اساس قرارداد اجاره تنظیم‌شده با متوفی، همچنان محترم شمرده می‌شود. وراث به‌عنوان قائم‌مقام قانونی موجر، موظف‌اند به تعهدات قرارداد پایبند باشند. اگر قرارداد اجاره رسمی یا دارای کد رهگیری باشد، مستأجر می‌تواند تا پایان مدت اجاره در ملک بماند. همچنین، مستأجر باید اجاره‌بها را از تاریخ فوت به حساب مشترک وراث یا حساب معرفی‌شده از سوی همه آن‌ها واریز کند. در صورت اختلاف بین وراث درباره مدیریت ملک یا نحوه دریافت اجاره، می‌توان با مراجعه به دادگاه، یک نفر را به‌عنوان مدیر ترکه تعیین کرد. تخلیه ملک تنها در صورت پایان مدت اجاره یا تخلف مستأجر از شروط قرارداد، ممکن است. در غیر این‌صورت، هیچ‌یک از وراث نمی‌تواند به‌تنهایی دستور تخلیه بدهد. بنابراین، تا زمان تقسیم رسمی ملک، وضعیت مستأجر باید مطابق قرارداد و قانون حفظ شود و هرگونه تصمیم درباره اجاره‌نامه با رضایت جمعی وراث یا حکم دادگاه انجام شود.
راهکار حقوقی حل اختلاف تقسیم ارث ملک
اختلاف میان وراث در خصوص تقسیم ملک امری شایع است، به‌ویژه زمانی که یکی از آنان تمایل به فروش یا سکونت دارد و دیگران مخالف‌اند. در این موارد، قانون راهکارهایی پیش‌بینی کرده است. مهم‌ترین آن‌ها دادخواست افراز یا دستور فروش ملک مشاع از طریق دادگاه صالح است. هر یک از وراث می‌تواند، بدون نیاز به رضایت دیگران، تقاضای افراز کند. اگر ملک قابل افراز نباشد، دادگاه رأی به فروش ملک داده و پس از فروش از طریق مزایده یا توافق، مبلغ حاصل را بین وراث تقسیم می‌کند. همچنین، در صورت بروز دعوای تصرف، خلع ید یا تقاضای اجرت‌المثل ایام تصرف، دادگاه با ارجاع به کارشناس، میزان خسارات را مشخص کرده و رأی مقتضی صادر می‌کند. چنانچه اختلاف میان وراث عمیق باشد، پیشنهاد می‌شود موضوع با داوری، صلح‌نامه کتبی یا مصالحه از طریق وکیل یا مشاور حقوقی حل‌وفصل شود. دخالت فرد ثالث مورد اعتماد یا شوراهای حل اختلاف نیز می‌تواند کارساز باشد. حل قانونی اختلاف، از دعاوی طولانی و هزینه‌بر جلوگیری می‌کند و به حفظ روابط خانوادگی کمک می‌نماید.
بدون دیدگاه