اقاله در بانک

اقاله در بانک

اقاله به معنی برهم زدن معامله با توافق طرفین است. همان دو اراده‌ای که قادر به ایجاد معامله هستند، می‌توانند‌ آن را تفاسخ و از ادامه آثار آن جلوگیری کنند و وضعیت را به حالت اول در آورند‌. بنابراین، عنصر اساسی اقاله، تراضی و توافق طرفین است و این امر به صراحت در ماده 283 قانون مدنی به شرح زیر آمده است:

پس از معامله، طرفین قادر هستند که آن معامله را با تراضی اقاله و تفاسخ نمایند. مثلا در صورتی که کالایی به مبلغ 10000 ریال فروخته شود و سپس معامله اقاله گردد، کالا به فروشنده اعاده و مبلغ مذکور به خریدار مسترد و بدین ترتیب وضعیت سابق اعاده می‌گردد. در فقه نیز، پاسخ مثبت دادن به اقاله را مستحب می‌دانند به استناد روایت از پیامبر اکرم (ص) که فرمودند:

من أقال مسلماً، أقال الله عثرته.

هرکس به تقاضای اقاله مسلمانی پاسخ مثبت گوید، خداوند متعال از لغزش‌های او در می‌گذرد.

مفهوم حقوقی اقاله در قراردادهای بانکی

در صورت عدم ایفای تعهدات قراردادی از سوی مشتری یا راهنین و در صورت عدم وصول مطالبات، به استناد ماده 34 قانون ثبت و همچنین در اجرای آیین نامه مفاد اسناد رسمی، بانک‌ها ناگزیر از اقدام اجرایی (از طریق انجام مزایده و در صورت نبود خریدار و با تنظیم سند انتقال اجرایی) و نهایتا تملیک املاک مورد وثیقه می‌باشند. هم اکنون نیز املاک تملیک شده، در اجرای ماده 34 سابق قانون ثبت که مورد اصلاح قرار گرفت توسط بانک‌ها کم نیستند. تملیک عین املاک منجر تبدیل سرمایه‌های نقدی قابل توجه بانک‌ها به ملک، بلوکه و راکد شدن آن‌ها و همچنین قرار گرفتن خارج از چرخه عملیات بانکی گردیده است. پس از تملیک، بانک‌ها مکلف هستند برای فروش این املاک در چارچوب قوانین و مقررات موجود از طریق مزایده اقدام کنند. علی رغم آگهی‌های مزایده متعدد، فقدان فرهنگ خرید این املاک در کشور ما، بانک‌ها مواجه با معضل بزرگی به نام املاک تملیکی خود هستند شفا قدرت خریدار هستند و صرفا می‌توانند منشاء هزینه برای آن‌ها باشند. تبدیل آنها به سرمایه‌های نقدی، موجب جلوگیری از پرداخت هزینه، برگشت منابع ارزشمند و سودآوری است. این تبدیل به دو طریق امکان پذیر است؛ از طریق انجام مزایده و فروش، یا از طریق اقاله.

مستندات و شرایط پذیرش درخواست اقاله

• سابقا، بانک‌ها بر‌اساس بخشنامه بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران آن و مصوبه شورای عالی بانک‌ها، مکلف به پذیرش درخواست اقاله، متقاضیانی بودند که دارای کاربری مسکونی باشند. این امر در قبال وصول کلیه مطالبات بانک اعم از اصل، سود و جرایم متعلقه، محقق می‌گردید‌. در مورد املاک با کاربری تجاری، اداری، کارگاهی و سایر کاربری دیگر، اختیار موافقت با درخواست این‌گونه متقاضیان حسب مورد به مدیران عامل یا اعضای هیأت مدیره بانک‌ها و به موجب اساسنامه آن‌ها واگذار شده بود.
• تبصره 2 ماده 8 آیین نامه نحوه واگذاری دارایی‌های غیر ضرور بانک‌ها مصوب 1386/10/30 هیأت وزیران تفاوتی بین کاربری‌های مختلف قائل نشده و مقرر کرده است:
  • در صورتی که  پیش از فروش وثایق، مشتری کل مطالبات بانک اعم از اصل، سود و جرایم مترتبه را تامین نماید، بانک موظف به فک و نیز اعاده وثیقه خواهد بود (اقاله) در این صورت بانک حق هیچگونه تقسیط یا بخشودگی جرائم را نخواهد داشت.

عملکرد بانک‌ها در محاسبه بدهی مشتری در اقاله

تقریبا بانک‌ها در این خصوص روش یکسانی را اعمال می‌نمایند‌. روش محاسبه آن‌ها به این صورت است که؛ فرض می‌کنند ملک تملیک نشده و میزان بدهی را از زمان پرداخت تسهیلات تا زمان اقاله که زمان تسویه نیز می‌باشد به نسبت اصل تا سررسید و به نسبت اصل، سود و خسارت تاخیر متعلقه پس از سررسید محاسبه می‌نمایند، خواه ملک پس از تملیک در تصرف مشتری باشد یا نباشد (بدهی فرضی). که در این خصوص موارد زیر قابل برسی است:

• طرفداران این نظریه معتقد هستنند؛ از زمان پرداخت تسهیلات سرمایه بانک به دلیل عدم باز پرداخت اقساط و مطالبات بلااستفاده و معطل مانده و بدیهی است مشتری می‌بایست عواقب آن را پذیرفته و خسارات سرمایه معطل شده بانک را جبران نماید.
• از طرفی دیگر ارزش افزوده ناشی از افزایش بهای مسکن نیز باید به حساب و به نفع بانک منظور گردد.
• اینطور به نظر می‌رسد که این ایده متناسب با نظام سرمایه داری و بانکداری کلاسیک است. به جاست که در نظام اقتصادی اسلامی و حقوق ایران نیز این موضوع را بررسی نماییم.

سوالات متداول درمورد اقاله در بانک