عرصه و اعیان

عرصه و اعیان

امروزه با توجه به گسترده و فراگیر بودن بازار مسکن، دانستن و آموختن برخی نکات مربوط به معاملات ملکی برای جلوگیری از بروز برخی مشکلات و آگاهی بخشی به افراد امری ضروری است.

نکات مهم در دعاوی مربوط به عرصه و اعیان

منظور از عرصه و اعیان چیست؟

عرصه و اعیان در رابطه با تمامی املاک سند دار و املاک با کاربری‌های مسکونی، تجاری و اداری معنا پیدا می‌کند. منظور از عرصه زمینی است که ساختمان روی آن بنا شده باشد. مانند برج، مجتمع کم واحد، ویلا، مجتمع تجاری. منظور از اعیان نیز همان ساختمانی است که بر روی عرصه بنا شده است. پس به طور کلی عرصه را زمین و اعیان را ساختمان می‌گویند. اگر ملکی موقوفی باشد، عرصه و اعیان در آن به صورت جدا جدا فروخته خواهند شد. اما در بسیاری از معاملات که ملک به صورت شش دانگ معامله می‌شود عرصه و اعیان هر دو به همراه یکدیگر به فروش می‌رسند و روند کار مانند ملک موقوفی نیست. نکته ی دیگر اینکه در املاک شخصی، زمانی که فقط یک نفر صاحب یک ملک است، مالکیت عرصه و اعیان نیز هر دو به یک شخص تعلق می‌گیرد. اما در برج‌ها و مجتمع‌هایی که امروزه وجود دارند، مالکان آن‌ها صاحب اعیان ملک می‌باشند و فقط بخشی از عرصه را نیز در مالکیت خود دارند.

چرا شناختن عرصه و اعیان حائز اهمیت است؟ 

زمانی که افراد قصد خرید و فروش املاک را دارند، این خرید و فروش به اعیان مربوط خواهد شد و صحبتی از عرصه به میان نخواهد آمد. اهمیت شناخت عرصه و اعیان در آنجاست که قصد تخریب و نوسازی ملک وجود داشته باشد. چرا که در این موقعیت هر یک از صاحبان آپارتمان یا همان اعیان به میزان قدرالسهم خود از عرصه بهره خواهند برد. در این خصوص هر چه عرصه ملکی بیش‌تر باشد و اعیان آن کم‌تر باشد میزان قدرالسهم افراد بیش‌تر خواهد بود. پس اگر میزان قدرالسهم هر یک از واحدها مشخص باشد در هنگام تخریب و نوسازی کم‌تر دچار اختلاف و مشکل خواهند شد.

تفاوت میان عرصه و اعیان

رویه معمول این است که، در بسیاری از ساختمان‌ها اعیان تفکیک شده است و در اختیار مالکان با سند رسمی جداگانه قرار می‌گیرد. اما سهم هر یک از مالکان از عرصه این گونه مشخص نمی‌شود. حتی در اکثریت مواقع اصلا نیازی به تفکیک وجود ندارد مگر به هنگام تخریب و نوسازی، که در این زمان میزان قدرالسهم هر یک از مالک‌ها از عرصه است که اهمیت پیدا خواهد کرد. معمولا در زمان نوسازی آپارتمان‌هایی که چندین مالک برای اعیان وجود دارد و یا در زمان تقسیم ارث است که تفکیک عرصه حائز اهمیت می‌شود.

تعیین سهم هر مالک از عرصه؛ در زمان نوسازی ملک 

همان طور که در نوشته‌های پیشین مطرح کردیم، در آپارتمان‌ها و برج‌ها و… سهم هر شخص مالک از اعیان ملک مشخص و واضح است و برای سهمش نیز سند مالکیت معتبر دارد. در این گروه از املاک مانند ساختمان‌ها و برج‌ها، مالکیت بر عرصه‌ی ساختمان متفاوت است و عرصه مالک مشخصی ندارد. با این وجود اگر قصد نوسازی وجود داشته باشد، افراد باید به شهرداری و اداره‌ی ثبت اسناد مراجعه کنند و برای تفکیک عرصه‌ی ملک اقدامات لازم را انجام دهند تا سهم قانونی هر مالک از عرصه نیز برای جلوگیری از بروز اختلافات مشخص شود.

مراحل و چگونگی تفکیک عرصه

همان‌طور که گفته شد، جهت تفکیک عرصه در زمان تخریب و نوسازی ابتدا باید به شهرداری و سپس به اداره‌ی ثبت اسناد مراجعه نمود. تفکیک عرصه با تقاضا مالک و یا وکیل وی صورت می‌گیرد و شامل مراحل زیر است:

• تقاضای نقشه تفکیک پلاک از شهرداری توسط مالک و یا وکیل قانونی.
• اخذ مدارک لازم توسط شهرداری.
• آماده سازی نقشه مصوبه.
• ارسال یک نسخه از این نقشه جهت تطبیق با ضوابط و مقررات ثبت و تنظیم به اداره ثبت اسناد و املاک.
• تطبیق نقشه شهرداری با سند مالکیت صادر شده و محل ملک توسط نقشه بردار.
• صدور گواهی عدم تجاوز به مجاورین و معابر و شوارع به وسیله نقشه بردار.
• اقدام به تنظیم صورت مجلس تفکیکی توسط نماینده اداره ثبت اسناد و املاک.
• طی مراحل اداری و پرداخت هزینه‌های مربوطه.
• ارسال یک نسخه از نقشه مربوطه به دفتر اسناد رسمی و تحویل آن به مالک.

مراحل و چگونگی تفکیک اعیان

گاهی نیز ممکن است که نیاز به تفکیک اعیان وجود داشته باشد؛ لذا تفکیک اعیان در ساختمان‌هایی که چند واحدی هستند با توجه به گواهی پایان کار انجام می شود و به شرح زیر است:

• تهیه گواهی پایان کار ساختمان توسط مالک یا وکیل قانونی.
• ارائه گواهی پایان کار ساختمان توسط مالک یا وکیل قانونی به اداره ثبت اسناد و املاک.
• ترسیم و مشخص کردن قسمت‌های مفروزی و قسمت‌های مشاعی ملک توسط نقشه بردار.
• تهیه و تنظیم صورت مجلس تفکیکی توسط نقشه بردار.
• طی مراحل اداری و هزینه‌های مربوطه.

عرصه و اعیان در زمین‌های موقوفی

اگر زمینی موقوفی باشد، مالک تنها می‌تواند صاحب اعیان باشد و بر عرصه اختیاری نخواهد داشت و سند عرصه در اختیار سازمان اوقاف خواهد بود و فقط براساس شرایط وقف می توان از منافع آن بهره برد. اگر هم ساخت و سازی در عرصه‌ی این زمین‌ها صورت بگیرد خریدار فقط صاحب اعیان خواهد بود و عرصه دائما در اختیار سازمان اوقاف است. به همین سبب باید سالیانه به سازمان اوقاف مبلغی به عنوان اجاره پرداخت شود و مدت زمان این اجاره نیز 99 ساله است.

سوالات متداول عرصه و اعیان