ملک مشاع و مفروز – ملک مشاع
مشاع در لغت به معنی تقسیم نشده و مشترک می باشد که بیشتر در رابطه با زمین و ملک مطرح می گردد. مشاع در اصطلاح حقوقی به مال یا ملکی مربوط می شود که بین دو یا چند نفر مشترک بوده و همچنین قابلیت تمایز در سهم آن ها وجود نداشته باشد. در مثال خانه ای که به دو نفر ارث می رسد، هر یک از آن ها عنوان مالکیت نصف مشاع خانه را دارا هستند. هر دو نفر امکان استفاده از ملک را داشته و تصمیماتی که برای ملک اتخاذ می گردد باید توسط هر دو نفر تایید شود. در واقع حق دخل و تصرف در مال در صورت رضایت دیگری، برای هر دو نفر وجود خواهد داشت.
ملک مشاع و مفروز
مال مفروز
مفروز در لغت به معنی قابلیت بخش کردن می باشد. در واقع مالی که قابلیت تقسیم دارد، مال مفروز بوده و مالکیت هر بخش از ملک به صورت مشخص برای مالکین، قابل افراز می باشد.
جدا کردن مال به معنی فراز است. در واقع سهم هر یک از شرکا به واسطه تراضی بین آن ها تفکیک شده و یا از طریق تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام می گردد . افراز، استقلال مال مشترک به وسیله اعطای هر قسمت از مال به یکی از شرکا را سبب می گردد.
فروش ملک مشاع به چه صورت است ؟
فروش ملک مشاع با توجه به وجود مالکین متعدد ممکن است دشوار باشد. همچنین احتمال دارد که قیمت ملک مشاع و دارای مالکین متعدد، به نسبت ملک مفروز (یک مالک) پایینتر از قیمت واقعی آن محاسبه شود. فروش و تقسیم ملک مشاع تنها با حضور تمامی مالکین و رضایت آن ها امکان پذیر می باشد.
در صورت نرسیدن یکی از مالکین به سن قانونی و عدم برخورداری از سلامت عقل و یا غایب بودن او تحت هر شرایطی، فروش ملک نیازمند رای صادره از دادگاه عادل خواهد بود.
اگر مشکلی میان مالکین در رابطه با شراکت و یا تقسیم ملک ایجاد شود، نیاز به خارج نمودن ملک از حالت اشاعه و مشخص نمودن سهم خود به صورت ملک مفروز دارند. توافق شرکا در مفروز نمودن مال، لازمه ی این کار می باشد . شرایط ذکر شده، در رابطه با افراز و تقسیم آن نیز صدق می کند.
ماهیت حقوقی ملک مفروز و مشاع
گاهی پیش میآید که یکی از شرکاء قصد فروش قدر السهم خود را در مال مشاع داشته باشد در حالی که شرکاءی دیگر قصد چنین کاری را ندارند. در این مواقع، اختلافاتی اعم از حقوقی و قانونی میان شرکاء به وجود می آید که راهکارهای متفاوتی برای حل آن از طرف قانون ارائه می گردد.
بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی، در مواقعی که ملک قابلیت جابهجایی نداشته باشد در صورتی که قابلیت تقسیم بین دو یا چند نفر وجود دارد، اگر یکی از شرکا قصد فروش ملک به شخص ثالثی را داشته باشد، شریک دیگر حق دارد قیمت اعلام شده توسط مشتری را به او بدهد و بدین ترتیب حصه مبیع را تملک نماید.
دادخواست افراز در ملک مشاعی
زمانی که شرکا در افراز و یا فروش ملک مشاع به توافق نرسند و قادر به افراز ملک میان خود نباشند، نیاز است تا به واسطه یک دادگاه عادل نسبت به این امر اقدام نمایند. این کار مستلزم ارائه دادخواستی مبنی بر افراز ملک مشاع توسط شرکا و ارائه آن به دادگاه می باشد. دادگاه با بررسی شرایط ملک، حکم را به طرفین ابلاغ مینماید.
ارسال دادخواست به دادگاه نیازمند ارائه سند ملک و مدارک شناسایی تمامی شرکای مال مشاع می باشد. همچنین ملک باید به کارشناسی رسیده و برگه اعلام کارشناسی میان مدارک تسلیم شده به دادگاه موجود باشد. مالکین باید دادخواستی رسمی مبنی بر درخواست افراز ملک را به همراه مشخصات شرکا و مالکین تنظیم و به دادگاه ارائه نمایند.
تفکیک ملک مشاع و مفروز
تفکیک و نیز تقسیم اموال مشاع به مال مفروز بیشتر در خصوص ارث انجام می شود. به این صورت که وارثان می توانند با توجه به سهمالارث خود در بخشی از مال سهیم شوند. تفکیک زمین مشاع به معنی انتقال بخشهای تفکیک شده به شکل مفروز همچنین ابطال سند اولیه و صدور سند مفروزی می باشد.
این کار نیازمند تنظیم یک تقسیم نامه مبنی بر اساس سند ملک مشاع می باشد و در صورتی که شرایط خاصی برای قدر السهم افراد در صورت وجود وصیت نامه ای مشخص شود، برای مشخص نمودن مال مفروض به نامه رسمی و تایید شده وصیت متوفی احتیاج است.
افراز ملک مشاع
امکان افراز ملک مشاعی به یک ملک با سند مشخص وجود ندارد و افراد تنها در صورت مشخص نمودن قدر سهم شرکا قادر به فروش و تفکیک مال هستند.
بدون دیدگاه