خیار عیب در ملک

khiare eyb

به طور کلی در معاملاتی که میان افراد انجام می شود امکان طرح شرط ضمن عقد برای طرفین وجود دارد تا از این طریق اطمینان خاطر خود یا طرف مقابل را سبب گردند . همچنین برای صحت معامله، شرط پیش بینی شده باید قانونی باشد .

قانون علاوه بر قراردادن اختیار در تعیین شروط برای طرفین معامله ، حق فسخ معامله را نیز تحت شرایط خاصی برای هریک از طرفین پیش بینی نموده است. به طور مثال یکی از طرفین معامله توسط طرف دیگر فریب داده شده باشد و یا کالای مورد معامله دارای عیب باشد و یا اینکه قیمت تعیین شده و تمام شده ی کالای مورد معامله تفاوت بسیار زیادی با قیمت آن کالا در عرف داشته باشد و… . این شرایط تحت عنوان خیارات مطرح شده و حق فسخ را برای یک یا هر دو طرف معامله ایجاد می کند .

خیار عیب عنوانی است که به یکی از خیارات تعلق دارد و در ادامه به توضیح مفهوم آن پرداخته و شرایط مورد نیاز برای اعمال خیار عیب و نحوه استفاده از این خیار در معاملات ملکی را مورد برسی قرار خواهیم داد .

برای مطالعه مقالات ملکی بیشتر بر روی نوشته کلیک بفرمایید

 

خیار عیب

مطابق قانون مدنی ، در صورتی که عیب مبیع (کالا) پس از معامله ظاهر شود مشتری نسبت به قبول آن یا اخذ ارش و یا فسخ معامله مختار می باشد .

بنابر این همانطور که بیان شد یکی از انواع حق فسخی که قانون برای طرفین قرارداد پیش بینی نموده ،خیار عیب می باشد . که این حق فسخ ممکن است برای فروشنده و یا مشتری باشد .

به طور مثال اگر قرار بر سالم بودن کالا بوده و پس از انعقاد قرارداد عیب کالا مشخص شود ، این امکان برای مشتری وجود دارد تا بتواند با استفاده از خیار عیب معامله را فسخ نماید.همچنین مشتری می تواند از حق فسخی که به موجب خیار عیب برای او پیش بینی شده استفاده نکند و کالای معیوب را بپذیرد و یا اینکه خسارتی را بابت عیب کالا از فروشنده دریافت نماید .

همچنین چنانچه طرفین معامله پول نقد را به عنوان ثمن تعیین ننموده باشند و در قبال خرید کالایی با توافق فروشنده ،کالایی دیگر را به جای پول نقد به عنوان ثمن معامله تعیین نمایند، در صورتی که کالای تحویل داده شده به عنوان ثمن دارای عیب باشد و فروشنده پس از تحویل متوجه این موضوع شده باشد در استفاده از حق فسخ مختار می باشد . یعنی می تواند معامله را فسخ نموده و یا عیب آن را پذیرفته و یا اینکه خسارتی را بابت عیب دریافت نماید .

 

خیار عیب در ملک

شایان ذکر است که خیار عیب تنها به عقد بیع یا خرید و فروش اختصاص ندارد و شامل هر قرارداد یا معامله ای که کالا یا مالی در آن رد و بدل می شود می باشد . در واقع کالا می بایستی سالم باشد و در صورتی که بعدا عیب آن مشخص شود حق فسخ به موجب خیار عیب وجود دارد .

استفاده از خیار عیب به معاملاتی که موضوع آن ملک است نیز اختصاص دارد اعم از خرید ملک و یا اجاره ملک. چنانچه عیب ملک خریداری شده و یا اجاره شده پس از تحویل آن مشخص شود در حالی که خریدار و مستاجر از آن بی اطلاع بودند، می توانند از امتیازات خیار عیب استفاده نمایند .

khiar eyb dar melk

خیار عیب در قرارداد اجاره

طبق قانون در قرارداد اجاره مستاجر دارای دو اختیار است :

قرارداد اجاره ملک را به موجب عیب آن فسخ نماید .

یا عیب را قبول نموده و مبلغ اجاره را تماماً و بدون کم و کاستی به موجر پرداخت نماید .

لازم به ذکر است در صورتی که موجر به هر طریقی عیب ملک را برطرف نماید ، در این صورت مستاجر قادر به استفاده از خیار عیب و امتیازات آن نمی باشد .

همچنین اگر قابلیت استفاده از ملک به موجب عیب به طور کلی منتفی شود و عیب غیرقابل رفع باشد، قرارداد اجاره باطل خواهد بود .

faskh

شرایط فسخ قرارداد فروش ملک به موجب خیار عیب

چنانچه قرار بر سالم بودن ملک مورد معامله بوده باشد اما مشتری ملک را معیوب تحویل گیرد ، این امکان برای مشتری وجود دارد تا بتواند معامله را به دلیل وجود عیب فسخ نماید که باید به نکات ذیل توجه نماید :

  • عیب ملک حین انعقاد قرارداد مخفی باشد :

منظور از عنوان مزبور این است که عیب در زمان انعقاد قرارداد مخفی باشد و مشتری متوجه این موضوع نشده باشد. و تفاوتی ندارد که این عیب به عمد پوشیده شده و یا مشتری به دلیل سهل انگاری متوجه آن نشده باشد. به هر حال کالای تحویل داده شده به مشتری دارای عیب بوده و مشتری نیز حین انعقاد قرارداد از وجود آن بی خبر بوده است .

  • خیار عیب ملک فوری می باشد :

به عبارتی فسخ معامله به موجب معیوب بودن ملک فوری می باشد . یعنی مشتری باید به محض اطلاع از عیب ملک و تصمیم به فسخ در یک مدت زمان عرفی (فوریت عرفی) نسبت به فسخ معامله اقدام نماید . در غیر این صورت چنانچه پس از گذشت مدتی که نشاندهنده این امر باشد که مشتری نسبت به فسخ معامله منصرف شده است ، دیگر امکان فسخ معامله وجود نخواهد داشت و مشتری تنها قادر به مطالبه خسارت می باشد .

 

 

در صورت نیاز به مشاوره در خصوص موضاعات و دعاوی ملکی، با وکیل متخصص در این امر با شماره ٠٢١٢٢٢٢٧۵۵١ تماس حاصل فرمایید.

سروش سلامیان وکیل پایه یک دادگستری مرکز

 

 

امتیاز ما
برای امتیاز به این نوشته کلیک کنید!
[کل: 0 میانگین: 0]

بدون دیدگاه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

تماس سریع و مشاوره
به کمک نیاز داری؟ با ما در تماس باشید!
شروع گفتگو
سلام! برای چت در WhatsApp روی یکی از اعضای زیر کلیک کنید
معمولا در عرض چند دقیقه پاسخ می دهیم