تعدیل اجاره بها به روش های حقوقی

تعدیل اجاره بها به روش های حقوقی

تعدیل اجاره بها به روش های حقوقی


تعدیل اجاره بها به روش های حقوقی

بیش از چهار دهه است که قانونگذار مسئله تعدیل اجاره بها را مورد توجه قرار داده  با این وجود متأسفانه این مسئله تنها در خصوص املاک تجاری جریان داشته و املاک مسکونی را شامل نمی شود. در چند سال اخیر همچنین دهه های گذشته بسیاری از ما همواره شاهد سیر صعودی اجاره بها و افزایش تورم در جامعه بوده ایم . هرچند این افزایش بها طی دو سال گذشته مشهودتر بوده و نمی توان روند افزایشی این موضوع را در دهه های قبل را انکار نمود.

افزایش تورم و هزینه های زندگی در جامعه از مهمترین علل موجود جهت افزایش اجاره بها از جانب صاحبان املاک بوده است. با این وجود قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر دررابطه با املاک تجاری به گونه ایست که بیشتر از حق کسب و پیشه مستاجر حمایت نموده است. و این مسئله به همراه افزایش هزینه های زندگی به ضرر موجر منتج می شود. قوانین مربوط به تعدیل اجاره بها به همین دلیل توسط قانونگذار ایرانی وضع گردید تا بیش از هر چیز شامل حال موجرین باشد.

 

تعدیل اجاره بها به روش های حقوقی

مفهوم تعدیل اجاره بها

ممکن است از مقدمه ذکر شده  به این صورت برداشت نمایید که تعـدیل اجـاره بها، افزایش اجاره بها در گذر زمان است . اما تعدیل اجاره بها ممکن است در برخی از شرایط  شامل کاهش اجاره بها نیز باشد اما باید بپذیریم که در اغلب موارد تنها شامل درخواست موجر مبنی بر افزایش اجاره بهای ملک تجاری است.

در واقع حق کسب و پیشه به موجر این اجازه را نمی دهد که بدون دلیل، تخلیه ملک استیجاری و تجاری را از مستاجر بخواهد. بنابراین او باید به دنبال راه حل مناسبی برای جبران هزینه های ناشی از تورم باشد که در قانون تحت عنوان تعدیل اجاره بها شناخته می شود. در واقع میزان اجاره بها باید با توجه به موقعیت ملک و وضعیت اقتصادی جامعه تعیین گردد.

 

تعدیل اجاره بها چه شرایطی دارد

بر اساس قانون هر کدام از موجر و مستاجر می توانند درخواستی تحت عنوان  تعدیل اجاره بها داشته باشند اما در شرایط کنونی جامعه که با تورم و بالا رفتن هزینه ها همراه است  اصولاً این حق برای موجر ایجاد می شود تا با درخواست تعدیل اجاره بها، میزان اجاره ماهیانه ملک استیجاری افزایش یابد.

شرایط خاصی در زمینه تعدیل اجاره بها در قانون مقرر شده است که به شرح ذیل می باشد:

انقضای مدت اجاره

نخستین و مهم ترین شرطی که در تعدیل اجاره بها باید رعایت شود پایان مدت زمان تعیین شده در اجاره نامه است. موجر بعد از امضای اجاره نامه حتی در صورت مواجهه با تغییر شدید قیمت ها  نمی تواند درخواست تعدیل و یا تغییر اجاره نامه را داشته باشد. بنابراین برای ایجاد تغییرات در روند اجاره ملک استیجاری باید حداقل از پایان یافتن زمان اجاره نامه اطمینان داشته باشید.

 

سه سال از آخرین تعدیل قطعی گذشته باشد

دادگاه هرگز نسبت به تعـدیل اجـاره بهای املاک تجاری در هر سال مبادرت ننموده و در صورتی که درخواست تعدیل اجاره بها از جانب شما انجام شده باشد باید حداقل سه سال صبر نموده تا حق درخواست تعـدیل اجـاره بها مجددا به شما تعلق گیرد. در صورتی که تاکنون در خواست تعدیل نداده باشید باید حداقل سه سال از آغاز اجاره ملک استیجاری به مستاجر گذشته باشد.

 

دستور تعدیل اجاره بها

در ابتدا موجر باید درخواست خود را مبنی بر تعدیل اجاره بها در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مطرح نموده تا به شعبه صالح ارجاع گردد. در این خصوص دادگاه دستور می دهد تا کارشناس رسمی دادگستری نظر خود را در خصوص تعیین ارزش واقعی ملک همچنین تعیین اجاره بهای متناسب با ارزش ملک شامل موقعیت اقتصادی ملک، وضعیت ساخت و ساز، نوساز بودن یا کلنگی بودن آن و …  را اعلام نماید.

شایان ذکر است که دعوی تعدیل اجاره بها از دعوای مالی بوده و مشمول پرداخت هزینه دادرسی در رابطه با دعاوی مالی می گردد. احراز سمت ذینفع بودن و رابطه موجر و مستاجری، به همراه رای قطعی دادگاه که سه سال از آن گذشته (در صورت وجود داشتن) از الزامات اثباتی جهت طرح دعوی تعدیل اجاره بها است که همگی باید  توسط خواهان یا موجر ارائه شوند.

 

نکته مهم در موضوع تعدیل اجاره بها

در مرحله اول پس از تنظیم دادخواست  باید بتوانید سمت خودتان را به عنوان موجر و یا مستاجر اثبات کرده و سپس رابطه استیجاری بین خود و طرف مقابل را از طریق  اسناد و ادله احراز نمایید . پایان یافتن قرارداد اجاره همچنین گذشت سه سال از آن باید برای دادگاه محرز شود. پس از طی نمودن این مقدمات، نوبت به اصل کار می رسد یعنی برسی تعدیل اجاره بها در جهت کاهش یا افزایش آن توسط دادگاه. با توجه به فنی بودن قیمت‌‌گذاری و ارائه نمودن  ارزش مالی در اموری مانند اجاره‌ بها، دادگاه با ارجاع پرونده به کارشناس، سعی در مشخص نمودن بهترین نرخ مینماید.

امتیاز ما
برای امتیاز به این نوشته کلیک کنید!
[کل: 0 میانگین: 0]

بدون دیدگاه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

تماس سریع و مشاوره
به کمک نیاز داری؟ با ما در تماس باشید!
شروع گفتگو
سلام! برای چت در WhatsApp روی یکی از اعضای زیر کلیک کنید
معمولا در عرض چند دقیقه پاسخ می دهیم