تقسیم نامه چیست؟
ندانستن معنی دقیق برخی اصطلاحات مندرج در قوانین مربوط به املاک واسناد، ممکن است مضرات بسیاری را در پی داشته باشد. برخی از این قوانین و اصطلاحات ساده بوده و برخی دیگر دارای تبصره‌های بسیار است که نیازمند مطالعه بیش‌تری است. یکی از این اصطلاحات تقسیم نامه‌ها می‌باشند. در واقع چند بخش کردن یا قسمت کردن سرمایه و مال میان شرکا تقسیم نامه می‌باشد که سهم و حدود هر یک از شرکا در آن مشخص شده است.
روش‌ها و شرایط تقسیم ملک مشاع
ثبت تقسیم نامه
اگر ملکی که دارای چند مالک است، فاقد تقسیم نامه باشد، ملک مشاع بوده و شرکا حق هیچ گونه دخل و تصرف در ملک را بدون اجازه سایر شرکا ندارند در صورتی که هر یک از شرکا غیر از این عمل کند، عمل آن‌ها جرم بوده و پیگرد قانونی خواهد داشت. لازم به ذکر است که هیچ اجباری در تنظیم تقسیم نامه وجود نداشته و نمی‌توان شرکا و مالکان ملک را وادار به تنظیم تقسیم نامه کرد. با این وجود هرگاه که یکی از شرکا تمایل به تعیین و مشخص نمودن سهم خود داشته باشد، می‌تواند پیگیری‌های لازم را از طریق سازمان ثبت انجام دهد. در واقع ثبت تقسیم نامه به طور قانونی انجام شده و سندی رسمی محسوب می‌شود. در صورت فقدان ثبت رسمی، تقسیم نامه از اعتبار ساقط بوده و قابلیت استماع در هیچ محکمه‌ای را نخواهد داشت.
تنظیم تقسیم نامه چه شرایطی دارد؟
مطابق قانون هیچ مالکی تا زمان تنظیم تقسیم نامه، واحد مستقلی نداشته و مالک شش دانگ محسوب نمی‌شود. تنظیم تقسیم نامه‌ای دقیق مستلزم رضایت تمامی مالکین (شرکا) می‌باشد. گاه ممکن است مالکین ملک مشاع اقدام به تقسیم ملک براساس توافقی عادی پیش از اجرای تقسیم نامه رسمی کرده باشند. این سند و توافق محکمه پسند نمی‌باشد اما در صورتی که یکی از امضا کنندگان این توافق نامه از امضای تقسیم نامه اجتناب کند، مالکین دیگر با طرح ادعای خود در دادگاه قادر به ملزم کردن مالک ناراضی به امضای تقسیم نامه می‌باشند. در صورت عدم حضور مالک ناراضی در دادگاه و یا عدم تمکین مجدد او، نماینده دادگاه با حضور در دفترخانه رسمی و به نمایندگی از فرد غایب اقدام به امضا تقسیم نامه می‌نماید.
تقسیم نامه در تعیین چه فضاهایی تنظیم می‌شود؟
در واقع هر ملک مشاعی قابلیت تنظیم تقسیم نامه را دارد. تنظیم این تقسیم نامه تماما به نظر و رای مالکین (شرکا) بستگی داشته و برای هر ملک مشاعی قابل تنظیم می‌باشد. امکان مشاع دانسته شدن بخشی و تقسیم بخش‌های دیگر نیز در تقسیم نامه وجود دارد. به عنوان مثال در یک آپارتمان، حیاط و پارکینگ از مشاعات بوده و واحدها میان شرکا تقسیم می‌شود. البته مالکین در صورت توافق قادر به تعیین محدودیت‌هایی در بخش‌های حیاط و پارکینگ می‌باشند.
قابلیت ابطال تقسیم نامه
در صورتی که یک یا چند نفر از مالکین تقسیم نامه را دیگر به رسمیت نشناخته و به آن اعتراضاتی داشته باشند می‌توانند با جلب رضایت سایر مالکان تقسیم نامه را ابطال نمایند. ابطال تقسیم نامه توسط دادگاه‌ها صورت گرفته و نادیده گرفتن آن توسط مالکین به منزله‌ی ابطال آن نمی‌باشد. تقسیم نامه در صورت اثبات ادعای مالکین در موارد ذیل برسی شده و ابطال خواهد شد.
- ورود اموال دیگران در تقسیم نامه: اگر سهم شخص دیگر به هر نحوی به یکی دیگر از شرکا داده شود، دادگاه قادر به ابطال تقسیم نامه خواهد بود.
- تقسیم نا عادلانه: در صورتی که حق یکی از مالکین به موجب تقسیم نامه ضایع شده و به دیگری سهم بیش‌تری تعلق گرفته باشد، دادگاه با برسی موارد تقسیم نامه و در صورت اثبات، آن را ابطال خواهد نمود.
پیگیری درخواست صدور تقسیم نامه چگونه است؟
در صورت درست و بدون نقص طی شدن تمامی مراحل ثبت درخواست تقسیم نامه، باید منتظر دریافت پاسخ ماند. در صورت خاتمه نیافتن و در جریان بودن پرونده، می‌توان با مراجعه به دادگاه عمومی، روند آن را پیگیری کرد. همچنین در صورت اتمام مراحل کاری تقسیم نامه، پیگیری آن مستلزم مراجعه به اداره ثبت می‌باشد.
شروع مراحل دریافت تقسیم نامه مستلزم ارائه چه مدارکی است؟
- مالکین می‌بایست در سامانه الکترونیکی قوه قضاییه (ثنا) نام نویسی نموده باشند.
- ارائه تمامی مدارکی که دلالت بر مالکیت ملک دارند و همچنین تقسیم نامه عادی مالکان.
شایان ذکر است که تمامی شرایط و مشخصات ملک باید در مراحل مزبور به طور دقیق ذکر شده و فاقد هر گونه شبهه‌ای باشد. این شرایط عبارت‌اند از:
- مساحت واحدها.
- حقوق مالکین.
- پارکینگ.
- انباری.
- شمالی.
- جنوبی بودن واحدها و…
سوالات متداول تقسیم نامه
تقسیم نامه چیست و چه کاربردی دارد؟
تقسیم نامه سندی است که در آن سهم هر یک از مالکان یک ملک مشاع مشخص می‌شود و مالکیت واحدهای مختلف میان شرکا تقسیم می‌گردد. این سند سهم و حدود هر مالک را به طور رسمی مشخص میکند.
آیا تنظیم تقسیم نامه اجباری است؟
خیر، هیچ اجباری برای تنظیم تقسیم نامه وجود ندارد، اما هرگاه یکی از مالکان بخواهد سهم خود را مشخص کند، می‌تواند از طریق سازمان ثبت درخواست صدور تقسیم نامه دهد.
تنظیم تقسیم نامه چه شرایطی دارد؟
تنظیم تقسیم نامه مستلزم رضایت تمامی مالکین است و ملک تا زمان ثبت تقسیم نامه، به صورت مشاع باقی می‌ماند. در صورت عدم همکاری یک مالک، دادگاه می‌تواند او را ملزم به امضای تقسیم نامه کند.
چه فضاهایی قابلیت تقسیم نامه دارند؟
هر ملک مشاع، اعم از آپارتمان یا زمین، قابلیت تقسیم نامه دارد. حتی بخش‌هایی مانند حیاط و پارکینگ نیز در تقسیم نامه قابل تعیین سهم میان شرکا هستند.
آیا تقسیم نامه قابل ابطال است؟
بله، در صورت ورود اموال دیگران در تقسیم نامه یا تقسیم ناعادلانه سهم مالکین، دادگاه می‌تواند تقسیم نامه را ابطال کند. ابطال بدون حکم دادگاه معتبر نیست.
برای صدور تقسیم نامه چه مدارکی لازم است؟
مالکان باید در سامانه ثنا ثبتنام کرده و مدارکی که مالکیتشان را اثبات میکند ارائه دهند. همچنین مشخصات دقیق ملک از جمله مساحت، پارکینگ، انباری، جهت واحدها و حقوق مالکین باید ذکر شود.
اگه یه نفر یه ملکی رو با بقیه شریک باشه و نخواد ملک رو تقسیم کنه بقیه میتونن اونو مجبور کنن؟
بر اساس قانون هیچ اجباری برای تقسیم ملک مشاع وجود ندارد و نمی توان مالکین را وادار به تنظیم تقسیم نامه کرد مگر اینکه یکی از مالکین تمایل به تعیین سهم خود داشته باشد.
چه فرقی بین تقسیم نامه عادی و تقسیم نامه رسمی وجود داره؟
تقسیم نامه رسمی در مراجع قانونی ثبت شده و سند رسمی محسوب می‌شود اما تقسیم نامه عادی تنها یک توافق بین مالکین است که در دادگاه اعتبار قانونی برای اثبات مالکیت ندارد.
اگر یه شریک تو تقسیم نامه رسمی امضا نکنه تکلیف چی میشه؟
در صورتی که یکی از مالکین با وجود توافق عادی از امضای تقسیم نامه رسمی امتناع کند سایر مالکین می توانند از طریق دادگاه او را به امضا ملزم کنند.
اگه یه نفر یه مللک رو خریده باشه ولی سند رسمی نداشته باشه میتونه تقسیم نامه بگیره؟
برای تنظیم تقسیم نامه باید ابتدا مالکیت فرد به صورت رسمی در اداره ثبت تایید شده باشد.
اگه سهم یه نفر تو تقسیم نامه کمتر از حقش باشه میتونه اعتراض کنه؟
بله در صورت تقسیم ناعادلانه و اثبات آن در دادگاه می توان برای ابطال تقسیم نامه اقدام کرد.
برای تنظیم تقسیم نامه اول باید کجا بریم؟
برای شروع مراحل دریافت تقسیم نامه باید ابتدا در سامانه ثنا ثبت نام کرده و سپس به دادگاه عمومی یا اداره ثبت مراجعه نمایید.
تقسیم نامه برای چه جاهایی از یه ملک مشترک مثل آپارتمان تنظیم میشه؟
تقسیم نامه برای واحدهای مستقل یک ملک مشاع مثل آپارتمان ها تنظیم می شود اما بخش‌های مشترک مثل حیاط یا پارکینگ معمولا به صورت مشاع باقی می مانند.
اگر یه تقسیم نامه رو امضا کرده باشم میتونم بعدا پشیمون بشم و ابطالش کنم؟
ابطال تقسیم نامه فقط با دلایل قانونی معتبر مانند تقسیم ناعادلانه یا ورود اموال دیگران امکان پذیر است و نادیده گرفتن آن توسط مالکین به منزله ابطال نیست.
بعد از اینکه دادگاه حکم داد برای تقسیم ملک باید به کجا مراجعه کرد؟
پس از اتمام مراحل در دادگاه و در صورت درست بودن تمامی مدارک باید برای پیگیری پرونده به اداره ثبت مربوطه مراجعه نمایید.
اگه یه مالک بدون اجازه بقیه تو ملک مشاع دخل و تصرف کنه چه اتفاقی میفته؟
هرگونه دخل و تصرف در ملک مشاع بدون اجازه همه شرکا جرم محسوب می شود و پیگرد قانونی دارد.