ابطال سند رسمی ملک وقفی
یکی از مسائل مهمی که این روز‌ها همواره در دادگاه‌ها مطرح است، موضوع ابطال سند رسمی ملک وقفی است. مسائل حقوقی متعددی در قالب این موضوع جای گرفته‌اند که در ادامه به برسی آن‌ها خواهیم پرداخت.
سند رسمی ملک وقفی چگونه تنظیم می‌شود؟
سند رسمی
سند رسمی نامی آشنا بر اغلب افراد است. در علم حقوق عنوان سند رسمی به اسنادی اطلاق میگردد که حدود صلاحیت آن‌ها در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی و یا در نزد سایر ماموران رسمی، براساس مقررات قانونی تنظیم شده باشد. به این ترتیب و با استناد بر ماده 1287 قانون مدنی، اسنادی که ثبت آن‌ها مطابق این قانون باشد، سندی رسمی محسوب شده و تمام محتوی و مندرجات آن معتبر است. مطابق ماده 22 قانون ثبت زمانی که ملکی براساس قانون در دفاتر املاک به ثبت می‌رسد، دولت تنها شخصی که ملک به نام او ثبت گردیده و یا آن ملک مطابق قانون و در دفتر املاک به نام او منتقل گردیده و ثبت شده باشد را به عنوان مالک خواهد شناخت. همچنین اگر ملکی از سوی مالک رسمی به شخصی ارث رسیده باشد، مالک شناخته خواهد شد.
آیا می‌توان ابطال سند رسمی ملک را ادعا کرد؟
تنظیم اسناد رسمی معمولا جهت اثبات وقوع یک معامله صورت می‌گیرد. بنابراین ادعای ابطال سند نیز معمولا در ضمن دعوای ابطال معامله مطرح میگردد. دعوای ابطال سند بنابر دلایلی از جمله عدم رعایت تشریفات تنظیم سند و یا شرایط تنظیم سند و در صورتی که سند دیگری علیه آن ارائه گردد، مطرح می‌شود. بنابراین همانطور که در قانون پیش بینی شده می‌توان ابطال سند رسمی را طبق شرایطی درخواست کرد. ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه، استثنایی را بر ماده 22 قانون ثبت اسناد وارد میکند که براساس آن، ادعای ابطال سند رسمی براساس مبنای موقوفه بودن ملک امکان پذیر است. ماده قانونی مزبور اینگونه بیان دارد که کلیه موقوفاتی که از تاریخ تصویب این قانون، بدون مجوز شرعی به فروش رسیده و یا به مالکیت دیگری در آمده‌اند، از درجه اعتبار ساقط شده و اسناد مالکیت صادر شده باطل و به حالت وقفی خود باز می‌گردند.
شرط ابطال سند رسمی موقوفی
مطابق با قانون فوق الذکر، فروش یا مالکیت غیر شرعی ملک، شرط ابطال سند رسمی آن است. بنابراین اشخاصی که ادعای ابطال این گونه از اسناد رسمی را دارند می‌بایست فروش یا مالکیت غیر شرعی ملک را اثبات نمایند. علاوه بر این نیازی به طرح دعوایی مستقل و اثبات وقفیت ملک نبوده و دادگاه می‌بایست براساس همین قانون، اصل وقفیت و مالکیت ملک را مورد برسی قرار دهد.
مجوز شرعی
مجوز شرعی طبق بند 4 ماده آیین نامه‌های اجرایی، گواهی است که مجتهد جامع الشرایط آن را براساس ضوابط شرع اسلام در رابطه با تبدیل یا حسن فروش اموال موقوفه صادر می‌نماید. بنابراین در صورتی که ملک موقوفی بدون داشتن مجوز شرعی به فروش برسد، متولی ملک موقوفه می‌تواند درخواست ابطال سند مالکیت آن را بنماید.
فرآیند ابطال سند رسمی ملک وقفی
در صورتی که ملک وقف عام باشد، ادعای ابطال باید توسط اداره اوقاف در مرجع قضایی مطرح گردد. مرجع قضایی نیز ضمن استعلام از مراجع قضایی، مدارک، مستندات و وقف نامه را برسی کرده و تصمیم می‌گیرد. در صورتی که ملک وقف خاص باشد، ابتدا در کمیسیون ماده 2 آیین نامه قانون ابطال اسناد فروش رقبات آب و اراضی موقوفه مطرح میگردد. در صورت احراز فروش ملک با مجوز شرعی و رعایت موازین شرع، کمیسیون بیع وقفی را تایید می‌نماید. در صورتی که فروش ملک بدون مجوز شرعی بوده و این موضوع نیز محرز گردد، کمیسیون به اداره اوقاف اطلاع داده تا نسبت به ابطال سند مالکیت اقدام نماید.
همچنین به نکات زیر درباره‌ی فرآیند ابطال سند توجه کنید:
- آگاه بودن خریدار نسبت به وقفی بودن ملک، تاثیری در اجرای این قانون ندارد.
- سند ملک پس از اثبات وقفی بودن آن ابطال گردیده و به نام سر پرست ملک موقوفه تنظیم خواهد شد.
- شخصی که سند به نام او بوده، حق مراجعه به فروشنده قبلی را دارد.
- ملک وقف عام، قابل انتقال به شخص دیگر نمی‌باشد. بنابراین سند مالکیت باطل شده و ملک نیز به حالت وقفی خود باز میگردد.
- دادگاه محل وقوع ملک وقفی، صالح به رسیدگی است.
- تنها تفاوت املاک وقفی از نظر قانونی و ملکی در متولی آن‌ها است.
- متولی می‌تواند با ابطال انتقال ملک موقوفی و رعایت آیین نامه قانون فوق الذکر، سند اجاره‌ای را با متصرف ملک تنظیم نماید.
- خواهان در این دعوا متولی یا اداره اوقاف بوده و خوانده نیز فروشنده و خریدار می‌باشد.
سوالات متداول ابطال سند رسمی ملک وقفی
سند رسمی ملک وقفی چیست و چگونه تنظیم می‌شود؟
سند رسمی ملک وقفی سندی است که در اداره ثبت اسناد، دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأموران رسمی طبق قانون تنظیم می‌شود. طبق ماده 1287 قانون مدنی، چنین اسنادی رسمی بوده و مندرجات آن معتبر است.
آیا امکان ابطال سند رسمی ملک وقفی وجود دارد؟
بله. مطابق قانون، اگر ملکی موقوفه بدون مجوز شرعی فروخته یا منتقل شده باشد، سند مالکیت آن باطل شده و ملک به حالت وقفی بازمی‌گردد.
شرط اصلی ابطال سند رسمی موقوفی چیست؟
فروش یا انتقال غیرشرعی ملک وقفی شرط اصلی ابطال سند رسمی است. در این حالت خواهان باید اثبات کند که معامله بدون مجوز شرعی انجام شده است.
مجوز شرعی در معاملات املاک وقفی به چه معناست؟
مجوز شرعی گواهیای است که مجتهد جامعالشرایط برای فروش یا تبدیل ملک موقوفی صادر میکند. بدون این مجوز، فروش ملک باطل است و امکان ابطال سند وجود دارد.
فرآیند ابطال سند رسمی ملک وقفی چگونه انجام می‌شود؟
اگر ملک وقف عام باشد، اداره اوقاف باید دادخواست ابطال را به دادگاه ارائه کند. در املاک وقف خاص، موضوع در کمیسیون ماده 2 آیین‌نامه مطرح و در صورت نبود مجوز شرعی، اداره اوقاف ابطال سند را پیگیری میکند.
آیا آگاهی خریدار از وقفی بودن ملک مانع ابطال سند می‌شود؟
خیر. حتی اگر خریدار از وقفی بودن ملک اطلاع داشته باشد، باز هم سند صادرشده در صورت اثبات وقفیت و نبود مجوز شرعی باطل می‌شود.
چه کسی می‌تواند درخواست ابطال سند رسمی ملک وقفی را مطرح کند؟
خواهان در این دعوا معمولاً متولی موقوفه یا اداره اوقاف است و خوانده نیز فروشنده و خریدار ملک وقفی خواهند بود.
ملکی رو خریدم و سند رسمی هم داره، حالا میگن وقفیه، ایا ممکنه سند من باطل بشه؟
بله، بر اساس قانون، حتی اگر ملک شما دارای سند رسمی باشد، در صورت اثبات وقفی بودن ان و فروش بدون مجوز شرعی، سند مالکیت شما از درجه اعتبار ساقط و باطل خواهد شد.
اگه یه ملکی رو از کسی خریده باشم که سندش به اسم خودشه، بازم ممکنه وقفی باشه و سند من باطل شه؟
بله، ماده ۲۲ قانون ثبت یک استثنا دارد که به موجب ان، حتی اگر ملکی به نام شخصی در دفتر املاک ثبت شده باشد، در صورت اثبات وقفی بودن ان، سند مالکیت باطل میگردد.
من موقع خرید میدونستم ملک وقفیه ولی فروشنده گفت مجوز شرعی داره، الان سندی که دارم معتبره؟
اگاهی شما از وقفی بودن ملک در اجرای قانون ابطال سند تاثیری ندارد. اگر فروشنده بتواند مجوز شرعی معتبر را ارائه کند، سند شما معتبر می‌ماند، در غیر این صورت حتی با علم شما، سند باطل خواهد شد.
چه کسی میتونه برای ابطال سند وقفی اقدام کنه؟
در صورت وقف عام بودن ملک، اداره اوقاف باید برای ابطال سند در مراجع قضایی اقدام کند. اما اگر ملک وقف خاص باشد، این موضوع ابتدا در کمیسیون مربوطه بررسی شده و در صورت لزوم به اداره اوقاف برای پیگیری اطلاع داده می‌شود.
اگه سندم باطل بشه پولم چی میشه؟
بله، در صورت باطل شدن سند مالکیت به دلیل وقفی بودن ملک، شما حق دارید به فروشنده قبلی مراجعه کرده و از او برای استرداد مبلغ پرداختی و خسارات خود مطالبه کنید.
برای اثبات اینکه یه سند وقفیه باید دقیقا چیکار کنم؟
برای ابطال سند، نیازی به طرح دعوای مستقل برای اثبات وقفیت ملک نیست. دادگاه خود بر اساس اسناد و مدارک ارائه شده توسط خواهان (متولی یا اداره اوقاف)، وقفیت ملک را بررسی میکند.
مجوز شرعی برای فروش ملک وقفی رو کی صادر میکنه؟
مجوز شرعی باید توسط یک مجتهد جامعالشرایط بر اساس ضوابط شرع اسلام صادر شود. این مجوز برای فروش یا تبدیل اموال موقوفه لازم است.
اگه یه ملکی وقف عام باشه، میشه سندش رو به اسم یه نفر منتقل کرد؟
خیر، ملک وقف عام قابل انتقال و فروش به شخص دیگر نیست. اگر چنین انتقالی صورت گیرد، سند مالکیت ان باطل شده و ملک به حالت وقفی خود باز میگردد.
متولی یک ملک وقفی چه اختیاراتی بعد از ابطال سند داره؟
متولی یا اداره اوقاف پس از ابطال انتقال ملک موقوفی، می‌تواند بر اساس ایین‌نامه مربوطه، یک قرارداد اجاره با متصرف فعلی ملک تنظیم کند.
اگه سند یک ملک وقفی باطل بشه، به نام کی ثبت میشه؟
پس از اثبات وقفی بودن ملک و ابطال سند مالکیت، سند ان به نام سرپرست ملک موقوفه یا متولی مربوطه تنظیم خواهد شد.