راهنمای کامل حقوق و دعاوی ملکى

حقوق و دعاوی ملکی از مهم‌ترین و پیچیده‌ترین حوزه‌های حقوقی در ایران محسوب می‌شود و زندگی مالی و اقتصادی افراد را به‌طور مستقیم تحت تأثیر قرار می‌دهد. درک صحیح حقوق مالکیت و آگاهی از سازوکارهای رسیدگی به اختلافات ملکی می‌تواند از بروز هزینه‌های سنگین دادرسی، پرداخت خسارات مالی و تحمیل تنش‌های روحی جلوگیری کند. آمار پرونده‌های ملکی نشان می‌دهد که طی سال‌های اخیر صدها هزار دعوا به دادگاه‌ها ارجاع شده است و این حجم بالا، فشار زیادی بر دستگاه قضایی و در نهایت جامعه وارد می‌آورد. از سوی دیگر، با افزایش جمعیت شهرنشینی و رشد بی‌رویه قیمت زمین و ساختمان، حساسیت افراد برای حفظ سرمایه و جلوگیری از معاملات معارض بیش از پیش شده است. هدف این راهنما ارائه مرجعی جامع بر مبنای قوانین مصوب مانند قانون مدنی، قانون ثبت اسناد و املاک و آیین‌نامه‌های ثبتی است تا خریداران، فروشندگان، مستأجران و وکلا با مفاهیم کلیدی، نکات پیشگیرانه و مراحل دادرسی دعاوی ملکی آشنا شوند. مطالعه دقیق این راهنما به شما کمک می‌کند با آگاهی کامل و استفاده از مشاوره تخصصی، از ورود به هزارتوی شکایات ملکی پرهزینه پرهیز کنید و سرمایه خود را در مسیر امن و قانونی حفظ نمایید.

چارچوب حقوقی مالکیت در ایران

مالکیت ملکی در حقوق ایران بر پایه مجموعه‌ای از قوانین و مقررات منسجم استوار است که مهم‌ترین آنها قانون مدنی مصوب ۱۳۰۷ و قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ به همراه اصلاحات بعدی و آیین‌نامه‌های اجرایی است. قانون مدنی در مواد ۳۰۷ تا ۳۲۹ به تعریف مالکیت، حدود تصرف و انتقال اموال غیرمنقول می‌پردازد و حقوق و تکالیف مالک را مشخص می‌کند. قانون ثبت اسناد و املاک ضوابط ثبت معاملات، صدور سند رسمی و اصول افراز و تفکیک را تعیین می‌نماید و در راستای تضمین امنیت حقوقی خریداران و فروشندگان تنظیم شده است.

علاوه بر این دو قانون اصلی، آراء وحدت‌ رویه دیوان عالی کشور در زمینه دعاوی ملکی اهمیت بسیار دارد؛ زیرا رویه قضایی یکنواخت را در سراسر کشور تضمین می‌کند و مبنای استناد قضات و وکلا قرار می‌گیرد. آیین‌نامه‌ها و بخشنامه‌های ثبتی نیز جزئیات اجرایی ثبت معاملات را مشخص می‌سازند و نحوه همکاری دفاتر اسناد رسمی با ادارات ثبت را تنظیم می‌کنند. آگاهی از این چهار منبع قانونی، چارچوب حقوقی لازم برای پیشگیری از اختلافات و نیز دفاع قوی در دعاوی ملکی را فراهم می‌آورد.

تعریف ملک و اقسام آن

در نظام حقوقی ایران، ملک به دو دسته اصلی تقسیم می‌شود: ملک منقول و ملک غیرمنقول. ملک منقول شامل اموالی است که قابل جابه‌جایی بوده و نقل و انتقال آنها بدون تشریفات ثبتی انجام می‌شود؛ مانند وسایل منزل، ماشین‌آلات و اثاثیه اداری. در مقابل، ملک غیرمنقول به اموالی اطلاق می‌شود که نقل و انتقال آنها مستلزم رعایت تشریفات قانونی و ثبت رسمی است؛ از جمله زمین، ساختمان، حق سرقفلی، امتیاز بهره‌برداری و مستحدثات. تقسیم‌بندی ملک غیرمنقول به زمین و بنا کمک می‌کند در دعاوی تفکیک و افراز و همچنین در تعیین حقوق همسایگی و رفع مزاحمت، مستندات لازم به درستی ارائه شود.

شناخت دقیق اقسام ملک برای تنظیم قراردادهای خرید و فروش، تنظیم رهن و اجاره، تقدیم دادخواست‌های اثبات مالکیت یا خلع ید و ارزیابی هزینه‌های کارشناسی ضروری است. در دعاوی اثبات مالکیت، ارائه سند رسمی یا دفترچه‌ای که در اداره ثبت صادر شده است، جایگاه ویژه‌ای دارد و بدون آن اثبات مالکیت امری دشوار خواهد بود. همچنین در دعوای تحدید حدود ملک، تقسیم دقیق اقسام غیرمنقول مبنای صدور رأی قرار می‌گیرد.

منابع پیدایش مالکیت

مالکیت ملک غیرمنقول در ایران از طرق متعددی پدید می‌آید و هر کدام مستلزم شرایط و تشریفات خاص خود است. نخستین منبع، عقد و قرارداد است که شایع‌ترین شکل آن بیع محسوب می‌شود؛ قرارداد بیع بین خریدار و فروشنده باید با تنظیم مبایعه‌نامه رسمی و ثبت در دفاتر اسناد رسمی تکمیل شده تا سند رسمی صادر شود. در موارد صلح و هبه نیز انتقال مالکیت نیازمند تنظیم سند رسمی است، اما تشریفات آن گاهی ساده‌تر در نظر گرفته شده است. دومین منبع، ارث است که پس از فوت مالک بر اساس احکام قانون مدنی و قانون امور حسبی، سهم‌الارث وراث به صورت رسمی ثبت و سند مالکیت جدید صادر می‌شود. سومین منبع، تصرف مشروع یا تثبیت مالکیت از طریق تصرف ممتد و علنی به‌مدت مقرر در قانون، مانند مالکیت بلاعوض ناشی از تصرف، که نیازمند طرح دعوای املاک معارض و ارائه دلایل مستدل به دادگاه است. چهارمین منبع، اسناد رسمی و معاملات معارض است؛ در صورتی که معامله‌ای بدون اطلاع از سند رسمی قبلی انجام شود، معامله دوم معامله معارض است و نیازمند دفاع حقوقی برای ابطال معامله و اثبات رجحان سند اول. شناخت و تشخیص این منابع در طرح و دفاع از دعاوی ملکی اهمیت بسزایی دارد.

اسناد مالکیت و تشریفات رسمی ثبت

اسناد مالکیت به دو دسته کلی تقسیم می‌شوند: سند عادی و سند رسمی. سند عادی سندی است که با امضای طرفین معامله تنظیم می‌شود اما فاقد قدرت اجرایی و اعتبار کامل است. برای برخورداری از حمایت قانونی و جلوگیری از اختلافات ملکی، تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی ضروری است. سند رسمی پس از ثبت در اداره ثبت اسناد و املاک، به‌صورت دفترچه‌ای یا تک‌برگی صادر می‌گردد و دارای اعتبار قطعی و اجرائیه قانونی است. مراحل ثبت رسمی معامله عبارت‌اند از:

• تنظیم مبایعه‌نامه رسمی: مراجعه خریدار و فروشنده به دفتر اسناد رسمی، ارائه مدارک شناسایی و سند ملک، و تنظیم پیش‌نویس قرارداد. توصیه می‌شود برای جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی، از تنظیم مبایعه‌نامه دستی خودداری کرده و انتقال ملک را صرفاً از طریق دفاتر اسناد رسمی یا سامانه ثبت معاملات املاک انجام دهید. بر اساس قانون جدید، قولنامه دستی یا قراردادهای غیررسمی در خصوص اموال غیرمنقول فاقد اعتبار قانونی برای انتقال مالکیت است.
• پرداخت مالیات و هزینه‌های ثبتی: شامل حق‌الثبت معامله، مالیات نقل و انتقال و هزینه کارشناسی در صورت لزوم.
• اعلان معامله به دفتر ثبت: پس از امضای نهایی، دفتر اسناد رسمی موظف است معامله را به اداره ثبت محل ملک اعلام کند.
• صدور سند مالکیت: اداره ثبت پس از بررسی مدارک و تطبیق مشخصات ملک، سند رسمی را صادر و به خریدار تحویل می‌دهد.

با وجود سند رسمی، امکان طرح دعاوی ملکی برای اثبات مالکیت یا ابطال معامله معارض بسیار محدود می‌شود و مالکیت خریدار به‌صورت قانونی تضمین می‌گردد. توجه به این تشریفات، امنیت حقوقی را افزایش داده و از بروز مشکلات قضایی جلوگیری می‌کند.

انواع مالکیت: مفروز، مشاع و مشاع ویژه

در حقوق ایران، ملک غیرمنقول می‌تواند به سه نوع مالکیت تقسیم شود: مفروز، مشاع و مشاع ویژه.

• مالکیت مفروز: هر قسمت از ملک به‌صورت جداگانه به فرد یا افراد مشخص تعلق دارد و در سند رسمی، حدود و مساحت هر واحد تفکیک شده است. معاملات، رهن و اجاره واحدهای مفروز بدون نیاز به رضایت سایر شرکا انجام می‌شود.
• مالکیت مشاع: ملک بین دو یا چند شریک مشترک است و سهم هر شریک در سند رسمی مشخص شده است، اما امکان تسلط اختصاصی بر بخش مشخصی از ملک وجود ندارد. در این حالت، تصمیمات مهم مانند فروش، تغییر کاربری یا توافق بر تقسیم نیاز به رضایت همه شرکا دارد.
• مشاع ویژه: ترکیبی از مزایای مشاع و مفروز است؛ سهم هر شریک به‌طور مستقل قابل معامله است اما برخی حقوق مانند حق عبور یا استفاده از تجهیزات مشترک ملحوظ می‌شود. مثال بارز آن پارکینگ‌های مشترک در مجتمع‌های مسکونی است.

برای افراز ملک مشاع، یکی از شرکا می‌تواند درخواست جداسازی سهم خود را به دادگاه بدهد و در صورت امکان، ملک به قطعات برابر یا مطابق مساحت سهم هر شریک تقسیم شود.

اگر تقسیم فیزیکی ممکن نباشد، ملک به مزایده گذاشته و قیمت حاصل بین شرکا تقسیم می‌شود. آشنایی با انواع مالکیت برای پیشگیری از اختلافات و تنظیم دقیق قراردادها نقش تعیین‌کننده‌ای دارد.

حقوق و اختیارات مالک

مالک ملک غیرمنقول در حقوق ایران دارای حقوق گسترده‌ای است که در قانون مدنی تعریف شده و از مهم‌ترین آنها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• حق تصرف: مالک می‌تواند ملک را به هر نحو که بخواهد تصرف کرده، بفروشد، ببخشد یا اجازه تصرف دهد.
• حق انتفاع: مالک حق دارد از منفعت ملک بهره‌برداری کند؛ مانند اجاره دادن زمین کشاورزی یا مستغلات.
• حق تغییر کاربری: با رعایت مقررات شهرسازی و اخذ مجوزهای لازم، مالک می‌تواند کاربری ملک را تغییر دهد (از مسکونی به تجاری و بالعکس).
• حق جلوگیری از مزاحمت: مالک می‌تواند از تجاوز همسایگان و اشخاص ثالث به ملک جلوگیری کند و در صورت تصرف عدوانی، اقدام به دعوای خلع ید نماید.
• حق توسعه و ساخت‌وساز: با رعایت اصول و ضوابط شهرداری و اخذ پروانه ساخت، مالک می‌تواند ساخت و ساز کند یا بنا را تخریب و بازسازی نماید.
• حق تفویض و اذن: مالک می‌تواند بعضی از حقوق خویش را به دیگری تفویض کند؛ مانند وکالت در فروش یا اجاره دادن ملک.

تمکین از این حقوق مشروط به عدم تجاوز به حقوق دیگران و رعایت مقررات عمومی است. در صورت نقض حق مالک، می‌توان از طریق طرح دعاوی ملکی در دادگاه حقوقی برای احقاق حق اقدام نمود.

تکالیف و موانع مالکانه

اگرچه مالکیت حقوق فراوانی به همراه دارد، اما تکالیف و محدودیت‌هایی نیز بر عهده مالک می‌گذارد که در قوانین ایران پیش‌بینی شده است:

• رعایت مقررات ساخت‌وساز: قبل از شروع هرگونه عملیات عمرانی، مالک موظف است از شهرداری پروانه ساخت دریافت و ضوابط ملی ساختمان را رعایت کند. عدم رعایت می‌تواند منجر به صدور حکم تخریب یا جریمه شود.
• پرداخت مالیات و عوارض: مالیات نقل و انتقال، عوارض نوسازی و سایر مالیات‌های مرتبط باید به‌موقع پرداخت گردد؛ در غیر این صورت دفتر اسناد رسمی از ثبت معامله امتناع می‌کند.
• حفظ ایمنی و جلوگیری از خطرات: مالک باید از وضعیت ایمنی ملک مطمئن باشد، خطرات احتمالی مانند ریزش ساخت‌وساز ناپایدار یا نشت گاز را رفع نماید تا از وقوع حوادث جلوگیری شود.
• مراعات حقوق همسایگان: اجرای پروژه‌های ساختمانی نباید منجر به مزاحمت نوری، صوتی یا تجاوز به حدود مجاورین شود. در صورت بروز مزاحمت، همسایگان حق طرح دعوای مزاحمت را دارند.
• عدم ایجاد معارض ثبتی: مالک باید پیش از معامله، از وجود اسناد رسمی قبلی و رهن یا توقیف ملک اطمینان حاصل کند تا از طرح دعاوی ملکی ناشی از معاملات معارض جلوگیری گردد.

رعایت این تکالیف و آشنایی با موانع قانونی، مالک را در برابر دعاوی ملکی مصون و از صرف هزینه‌های اضافی جلوگیری می‌نماید.

نکات حقوق ضروری خرید و فروش ملک

خرید و فروش ملک یکی از مهم‌ترین معاملات حقوقی است و کوچک‌ترین اشتباه در آن می‌تواند خسارات مالی سنگینی به بار آورد. برای پیشگیری از بروز اختلافات ملکی، رعایت چند نکته حیاتی است:

• استعلام رسمی از اداره ثبت اسناد و املاک: قبل از معامله، استعلام وضعیت ثبتی ملک الزامی است تا مطمئن شوید ملک دارای سند رسمی، فاقد بازداشت یا رهن، و قابل انتقال است.
• احراز هویت فروشنده و مالک واقعی: بررسی مدارک شناسایی، سند مالکیت و تطبیق اطلاعات با استعلام ثبتی از بروز کلاهبرداری جلوگیری می‌کند.
• تنظیم مبایعه‌نامه دقیق: در قرارداد باید مشخصات کامل طرفین، مشخصات ثبتی ملک، شرایط پرداخت، زمان تحویل و ضمانت اجرا در صورت تخلف ذکر شود. از آنجا که مطابق قانون مصوب ۱۴۰۳، معاملات مربوط به اموال غیرمنقول تنها در صورتی معتبرند که رسمی باشند، تنظیم مبایعه‌نامه دقیق باید صرفاً از طریق دفاتر اسناد رسمی یا سامانه ثبت املاک و مستغلات انجام شود. هرگونه قرارداد دستی، حتی با مشخصات کامل، فاقد اعتبار قضایی است.
• ثبت رسمی معامله در دفترخانه: معامله‌ای که تنها در بنگاه املاک یا بین افراد انجام شود، فاقد اعتبار قانونی کامل است. سند رسمی تنها راه انتقال قطعی مالکیت است.
• بررسی بدهی‌های ملک: ملک ممکن است بدهی به شهرداری، دارایی یا شارژ معوق داشته باشد که باید قبل از انتقال تسویه شود.

رعایت این اصول، از بروز دعوای ابطال معامله، تصرف عدوانی، یا معامله معارض جلوگیری می‌کند. توصیه می‌شود در خرید و فروش‌های مهم، از مشاور حقوقی یا وکیل متخصص دعاوی ملکی استفاده شود.

 تفاوت‌ها و آثار حقوقی اجاره‌نامه رسمی و عادی

اجاره ملک نیز مانند خرید و فروش، نیازمند رعایت اصول دقیق حقوقی است. اجاره‌نامه‌ها معمولاً به دو صورت تنظیم می‌شوند:

• اجاره‌نامه عادی: قراردادی است که در بنگاه یا بین طرفین نوشته می‌شود و در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده است. این قرارداد اگر دارای امضا، مدت، مبلغ اجاره و مشخصات طرفین باشد، معتبر است، اما برای تخلیه ملک باید از طریق دادگاه اقدام کرد.
• اجاره‌نامه رسمی: این نوع قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می‌شود و به‌دلیل رسمی بودن، در صورت پایان مدت یا تخلف مستأجر، موجر می‌تواند بدون طرح دعوا مستقیماً از اداره ثبت درخواست تخلیه کند.

تفاوت‌های کلیدی اجاره‌نامه رسمی و عادی

• اعتبار حقوقی: اجاره‌نامه رسمی سندی است با قدرت اجرایی. اجاره‌نامه عادی فقط در صورت وجود امضا و شرایط قانونی قابل استناد در دادگاه است.
• تخلیه ملک: با اجاره‌نامه رسمی، روند تخلیه بسیار سریع‌تر و بدون نیاز به طرح دعوی حقوقی انجام می‌شود.
• ثبت و مالیات: اجاره‌نامه رسمی مشمول مالیات اجاره است و موجر موظف به پرداخت آن می‌باشد.

اگرچه بسیاری از مردم به‌دلیل هزینه‌ها یا پیچیدگی‌ها از تنظیم اجاره‌نامه رسمی پرهیز می‌کنند، اما در مواردی که ارزش ملک بالاست یا ریسک تخلف وجود دارد، تنظیم رسمی اجاره‌نامه، بهترین راه حفظ حقوق موجر و مستأجر است.

دعوای تخلیه ملک از اخطار تا اجرای حکم

دعوای تخلیه یکی از رایج‌ترین دعاوی ملکی است که معمولاً از سوی مالک (موجر) علیه مستأجر مطرح می‌شود. این دعوا در دو حالت قابل طرح است:

• پایان مدت اجاره: اگر مدت اجاره به پایان رسیده باشد و مستأجر از تخلیه خودداری کند.
• تخلف مستأجر از شرایط قرارداد: مانند عدم پرداخت اجاره، تغییر کاربری یا ورود خسارت به ملک.

در صورتی‌که اجاره‌نامه رسمی باشد، مالک می‌تواند مستقیماً از طریق اداره ثبت، اجراییه تخلیه بگیرد. اما اگر اجاره‌نامه عادی باشد یا اصلاً قراردادی وجود نداشته باشد، لازم است دعوای تخلیه در دادگاه حقوقی مطرح شود.

مراحل کلی دعوای تخلیه

• ارسال اظهارنامه رسمی به مستأجر.
• طرح دادخواست تخلیه در دادگاه.
• صدور حکم تخلیه.
• درخواست اجرای حکم از دایره اجرای احکام.
• حضور مأمور اجرا و تخلیه ملک.

مدت زمان رسیدگی بسته به نوع قرارداد، شعبه رسیدگی‌کننده و وضعیت مستأجر متفاوت است. چنانچه مستأجر در ملک حضور نداشته باشد یا اموالی نداشته باشد، ممکن است فرآیند تخلیه طولانی‌تر شود. در صورت بروز مقاومت، مالک می‌تواند از نیروی انتظامی برای اجرای حکم استفاده کند. آشنایی با این روند، از اتلاف وقت و انرژی جلوگیری کرده و فرآیند قانونی را تسهیل می‌کند.

تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق

سه دعوای مهم و پرکاربرد در حوزه دعاوی ملکی عبارت‌اند از: تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق. این دعاوی در قانون آیین دادرسی مدنی تعریف شده و برای حمایت از متصرف قانونی ملک طراحی شده‌اند.

• تصرف عدوانی: وقتی فردی بدون رضایت مالک یا متصرف قانونی، ملکی را تصرف کند. مثلاً ورود به ملک بدون اجازه یا نگه‌داری وسایل در حیاط شخصی.
• مزاحمت: زمانی رخ می‌دهد که شخص مانع استفاده کامل و بی‌دردسر مالک از ملک شود، بدون اینکه ملک را تصرف کند. مثل ریختن نخاله ساختمانی جلوی در خانه.
• ممانعت از حق: وقتی شخصی مانع استفاده مالک از حقوق قانونی‌اش می‌شود، مانند جلوگیری از عبور در راه‌عبور مشترک.

رسیدگی به این دعاوی به‌صورت حقوقی و کیفری ممکن است. برای پیروزی در این دعاوی، مالک باید سابقه تصرف قانونی خود را اثبات کرده و مدارک و شهود لازم را ارائه دهد. در این دعاوی، سرعت اقدام مهم است؛ چراکه در صورت تأخیر طولانی، دادگاه ممکن است فرض کند که دعوا جنبه حقوقی ندارد. از این‌رو، اقدام به‌موقع و استفاده از وکیل متخصص، بهترین راه احقاق حق در این موارد است.

تعهدات و اختلافات رایج مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت یکی از روش‌های رایج نوسازی املاک قدیمی است، اما در کنار سود بالا، پر از ریسک‌ها و دعاوی ملکی پیچیده است. در این نوع قرارداد، یک طرف مالک زمین و طرف دیگر سرمایه‌گذار یا سازنده است. اصل مهم در این قرارداد، تنظیم دقیق و شفاف بندهای توافق است.

مسائلی که معمولاً موجب اختلاف می‌شود شامل تأخیر در ساخت، کیفیت پایین اجرا، عدم اخذ پایان‌کار، یا تقسیم ناعادلانه واحدهاست. اگر قرارداد کتبی، دقیق و با نظارت حقوقی منعقد نشده باشد، اثبات تعهدات طرفین در دادگاه دشوار است و روند دعاوی ملکی طولانی می‌شود. همچنین بسیاری از افراد بدون دریافت ضمانت اجرایی از طرف مقابل، وارد شراکت می‌شوند و در صورت اختلاف، راهی جز طرح دعوا ندارند.

توصیه می‌شود تمام تعهدات از جمله زمان‌بندی ساخت، مصالح، نحوه تقسیم، و ضمانت‌ها به‌صورت دقیق در قرارداد ذکر شود. استفاده از وکیل ملکی در تنظیم این نوع قرارداد و پیگیری اختلافات، می‌تواند از بروز ضررهای مالی جدی جلوگیری کند.

مراحل و شرایط قانونی فراز ملک مشاع

ملک مشاع، ملکی است که بیش از یک مالک دارد و حدود سهم هر کدام مشخص اما تفکیک نشده است. اختلاف در این املاک، یکی از زمینه‌های رایج دعاوی ملکی در ایران است. وقتی یکی از شرکا بخواهد سهم خود را جدا کند و بقیه رضایت ندهند، باید اقدام به افراز ملک مشاع کند.

افراز از طریق اداره ثبت یا دادگاه حقوقی امکان‌پذیر است. شرط اصلی افراز از طریق ثبت، دارا بودن سند رسمی تک‌برگی برای ملک است. در غیر این صورت یا در صورت اعتراض یکی از شرکا، رسیدگی در دادگاه انجام می‌شود. مراحل افراز شامل موارد زیر می‌شوند:

• ارائه درخواست افراز.
• بررسی امکان فنی و قانونی تفکیک.
• تعیین سهم دقیق هر شریک.
• صدور رأی افراز یا رد آن.

در مواردی که ملک قابلیت افراز نداشته باشد، شریک متقاضی می‌تواند با طرح دعوای فروش ملک مشاع و تقسیم ثمن، سهم خود را وصول کند. مشاوره حقوقی پیش از اقدام به افراز یا خرید ملک مشاع، از ورود به دعاوی ملکی طولانی و پرهزینه جلوگیری می‌کند.

الزام به تنظیم سند رسمی

یکی از رایج‌ترین دعاوی ملکی در دادگاه‌های حقوقی، دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» است. این دعوا زمانی مطرح می‌شود که فروشنده، علی‌رغم امضای مبایعه‌نامه عادی، از مراجعه به دفترخانه و انتقال رسمی سند خودداری می‌کند. در گذشته، ارائه مبایعه‌نامه عادی معتبر (حتی روی کاغذ ساده با امضای طرفین) برای طرح این دعوا کافی بود. اما با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، شرایط سخت‌گیرانه‌تری اعمال شده است. بر اساس این قانون، از تاریخ اجرایی شدن قانون جدید، تنها معاملاتی که در دفاتر اسناد رسمی یا از طریق سامانه ثبت الکترونیکی املاک و مستغلات ثبت شده باشند، قابلیت استناد برای طرح دعوای الزام به سند رسمی را دارند. بنابراین، اگر خریدار بخواهد فروشنده را ملزم به انتقال سند کند، باید:

• اثبات کند قرارداد در مهلت قانونی در سامانه ثبت شده یا رسمی بوده است.
• تعهد خود را (پرداخت وجه یا تحویل ثمن) به اثبات برساند.
• مدارک تکمیلی مانند گواهی پایان‌کار، مفاصاحساب شهرداری و عدم خلاف را ارائه دهد.

اگر مبایعه‌نامه در قالب سند عادی و بدون ثبت رسمی تنظیم شده باشد و تاریخ آن بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون جدید باشد، ممکن است دادگاه آن را نپذیرد. در نتیجه، خریداران باید حتماً از ثبت رسمی معاملات اطمینان حاصل کنند. اگر فروشنده حاضر به حضور در دفترخانه نشود یا پنهان شود، دادگاه با صدور رأی، نماینده‌ای را به‌جای او تعیین می‌کند تا سند به نام خریدار منتقل شود. در دعاوی ملکی از این نوع، داشتن یک قرارداد دقیق، تعیین تاریخ حضور در دفترخانه، و دریافت تعهدات مستند از فروشنده اهمیت فراوانی دارد. همچنین توصیه می‌شود، پیش از امضای هرگونه قرارداد، مشاوره حقوقی اخذ شود تا امکان پیگیری قانونی فراهم باشد و خریدار دچار ضرر نشود.

سوالات متداول حقوق و دعاوی ملکى