ممنوعیت استفاده از ملک برخلاف کاربری آن
امروزه شاهد افزایش هزینه در زمینههای مختلف از جمله خرید املاک مسکونی هستیم. بسیاری از این املاک بدون توجه به ممنوع و غیر قانونی بودن تغییر کاربری، نسبت به انجام این عمل اقدام کرده و به املاک تجاری و اداری (املاک غیر مسکونی) تبدیل شدهاند. در صورت گزارش چنین موضوعی به مسئولین مربوطه و شهرداریها، اقدام آنها مورد پیگیری قرار خواهد گرفت. شایان ذکر است که استثنائاتی در رابطه با تغییر کاربری افراد در قانون ذکر گردیده که قانونی بودن این امر را سبب میگردد. همچنین مطابق قوانین و مقررات شهری، مالکیت اشخاص در مواردی محدود گردیده و نظام قواعد شهری انواع مختلفی از کاربری را برای تغییر کاربری املاک موجود در شهر تعریف کرده است. بنابراین شیوه استفاده از زمین و ساختمان جهت ایجاد نظم در شهرسازی تعیین میگردد.
مقررات قانونی ناظر بر کاربری املاک
قانونی بودن عدم توانایی تغییر کاربری
همانطور که میدانید، انجام هر گونه عملیات ساختمانی توسط مالکان اراضی و املاک واقع در شهر، نیازمند اخذ پروانه ساختمان از نهاد شهرداری بوده و شهرداریها نیز طبق بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، مکلف هستند که نوع استفاده از ساختمان مورد نظر را در پروانه ساخت صادره قید کرده و بر آن نظارت کنند. به این ترتیب نقض ضوابط و اعمال تغییر در نحوه استفاده از ساختمان در قانون شهرداری ممنوع است. رسیدگی به اینگونه تخلفات بر عهدهی کمیسیون ماده 100 شهرداری است.
انواع کاربری
کاربری، چگونگی و نوع استفاده از اراضی و ساختمانها است که در پروانههای صادره از شهرداری و طرحهای شهری ذکرو بر آن تاکید میشود. همچنین انواع مختلف کاربری در طرحهای تفصیلی شهرها پیش بینی میشود. انواع کاربری به سه دسته مهم تجاری، اداری و مسکونی تقسیم میشود. البته تعریف دقیقی از انواع مختلف تغییر کاربری در قوانین ما ارائه نشده است و داشتن اطلاعات در رابطه با انواع آن، به جهت آگاهی عموم و عدم ایجاد مشکل، ضروری است. زیرا عدم اطلاع از این موارد، حتی ممکن است منجر به صدور حکم حبس شود.
استثنائات موجود برای استفاده برخلاف کاربری مسکونی
همانطور که در ابتدای این نوشته بیان شد، اصل بر عدم امکان تغییر کاربری است و استفاده خلاف کاربری برای مالکان، تخلف محسوب میگردد. با این وجود، قانون استثنائات متعددی را برای استفاده غیر مسکونی از ملک مسکونی پیش بینی کرده است. این استثنائات به شرح ذیل هستند:
- مطابق تبصرهی بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، دائر نمودن مطب، دفتر وکالت، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، دفتر مهندسی و دفتر روزنامه و مجله، از استثنائات اصل مزبور است.
- فعایتهای شغلی پزشکان و صاحبان حرفههای وابسته به آن.
- تاسیس دفتر مطبوعات.
- استفاده از ملک برای مشاغل خانگی.
واحد اداری
واحدهای اداری با توجه به تعریفات بیان شده عبارتاند از نهادهای انقلاب اسلامی و یا ساختمانهای دولتی. همچنین سایر ساختمانهایی که شامل ساختمانهای مسکونی، تجاری و صنعتی نمیباشند، مشمول تعریف واحد اداری میگردند. به این ترتیب عنوان کاربری اداری به محلی اطلاق میگردد که افراد حقیقی یا حقوقی در آن فعالیت داشته و کارهای خدماتی مربوط به بخش خصوصی و دولت در آن انجام شود.
اصل «عدم امکان تغییر کاربری» در قانون
مطابق تبصرهی بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، شهرداری مکلف است که طبق ضوابط نقشه جامع شهر، نوع استفاده از ساختمانها را در پروانههای ساختمانی آنها قید نماید. در صورتی که در منطقه غیر تجاری و مسکونی، برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی، محل کسب و پیشه یا تجارت دائر گردد، این مورد توسط شهرداری در کمیسیون ماده 100 مطرح گردیده و کمیسیون نیز در صورت احراز تخلف، نسبت به آن تصمیم میگیرد.
تغییر کاربری در زمین کشاورزی
تغییر کاربری زمینهای کشاورزی با توجه به قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، ممنوع است. اما تمامی اراضی که تا پیش از تصویب قانون مزبور در سال 1374 تغییر کاربری دادهاند، با توجه به اصل عطف به سبق نشدن قوانین، مشمول عنوان کیفری نمیباشند. لازم به ذکر است که تنها کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری، دارای اختیار در موضوع تغییر کاربری زمین کشاورزی است و هیچ اختیاری در این مورد برای شهرداری پیش بینی نشده است. شایان ذکر است که رسیدگی به جرم تغییر کاربری اراضی زراعی در صلاحیت دادگاههای کیفری است.
سوالات متداول ممنوعیت استفاده از ملک برخلاف کاربری آن
کاربری ملک چیست و چرا اهمیت دارد؟
کاربری ملک به نوع استفاده از اراضی و ساختمانها گفته میشود و در پروانههای صادره از شهرداری مشخص میگردد. رعایت کاربری برای حفظ نظم شهری و جلوگیری از مشکلات حقوقی ضروری است.
آیا میتوان ملک مسکونی را به تجاری یا اداری تغییر کاربری داد؟
اصل بر عدم امکان تغییر کاربری است و استفاده برخلاف کاربری قانونی ممنوع میباشد. تنها در مواردی که قانون استثنا قائل شده، مانند مطب پزشکان یا دفاتر اسناد رسمی، تغییر کاربری مجاز است.
استثنائات قانونی استفاده غیر مسکونی از ملک مسکونی کدامند؟
مطابق تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، فعالیتهایی مانند دائر نمودن مطب، دفتر وکالت، دفتر اسناد رسمی، دفتر مهندسی، دفاتر روزنامه و مجله و مشاغل خانگی از استثنائات محسوب میشوند.
وظیفه شهرداری در نظارت بر کاربری املاک چیست؟
شهرداری موظف است در پروانههای ساختمانی نوع استفاده از ملک را قید کند و در صورت تخلف، موضوع را به کمیسیون ماده 100 ارجاع دهد.
واحد اداری چه نوع ملکی است؟
واحد اداری شامل ساختمانهایی است که افراد حقیقی یا حقوقی در آن فعالیتهای خدماتی، دولتی یا خصوصی انجام میدهند و نمیتوانند به عنوان مسکونی، تجاری یا صنعتی دستهبندی شوند.
آیا تغییر کاربری زمینهای کشاورزی مجاز است؟
تغییر کاربری زمینهای کشاورزی طبق قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها ممنوع است. تنها کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری میتواند در این موضوع تصمیم بگیرد و شهرداری اختیاری ندارد.
رسیدگی به تخلفات تغییر کاربری چگونه انجام میشود؟
در مناطق شهری، تخلفات تغییر کاربری توسط کمیسیون ماده 100 بررسی میشود و در زمینه زمینهای کشاورزی، رسیدگی به جرم تغییر کاربری در صلاحیت دادگاههای کیفری است.
کاربری ملک یعنی چی و چرا مهمه؟
کاربری ملک به معنی نوع استفاده مجاز از زمین یا ساختمان است که در پروانه ساخت ذکر شده و برای ایجاد نظم شهری اهمیت دارد.
آیا میشه یه ملک مسکونی رو به صورت کامل به یه دفتر تجاری تبدیل کرد؟
خیر، تبدیل کامل ملک مسکونی به تجاری بدون مجوز غیرقانونی است و شهرداری با آن برخورد میکند.
چه مشاغلی میتونن تو ملک مسکونی فعالیت کنن بدون اینکه کاربری رو تغییر بدن؟
مشاغلی مثل دفتر وکالت، مطب پزشک، دفتر اسناد رسمی و مشاغل خانگی میتونن در ملک مسکونی فعالیت کنند.
اگه کسی کاربری ملکش رو غیرقانونی تغییر داد، شهرداری چطور باهاش برخورد میکنه؟
شهرداری تخلف را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع میدهد و کمیسیون می تواند حکم به جریمه یا تخریب بدهد.
واحد اداری با واحد تجاری چه تفاوتی داره؟
واحد اداری برای کارهای خدماتی دولتی یا خصوصی است و خرید و فروش در آن انجام نمیشود، اما واحد تجاری برای کسب و کار و داد و ستد است.
آیا میشه کاربری زمین کشاورزی رو به مسکونی یا تجاری تغییر داد؟
تغییر کاربری زمین کشاورزی ممنوع است، مگر با مجوز کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری.
چه مرجعی به تخلفات تغییر کاربری ملک رسیدگی میکنه؟
رسیدگی به تخلفات تغییر کاربری ملک بر عهده کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است.
اگه یه نفر از ملک مسکونی به عنوان محل کسب استفاده کنه، ممکنه زندان بره؟
در موارد خاص و با تشخیص دادگاه، عدم رعایت قوانین مربوط به کاربری می تواند منجر به حبس نیز شود.
چطور میشه از غیرقانونی بودن تغییر کاربری یه ملک باخبر شد؟
نوع کاربری ملک در پروانه ساختمانی آن مشخص شده است. میتوانید با مراجعه به شهرداری از نوع کاربری ملک اطلاع پیدا کنید.
اگه شهرداری به تخلفات مربوط به تغییر کاربری رسیدگی نکنه، چه عواقبی داره؟
طبق قانون، شهرداری مکلف به نظارت بر کاربری املاک است و عدم انجام این وظیفه تخلف محسوب میشود.