خیار عیب در ملک

خیار عیب در ملک

به طور کلی در معاملاتی که میان افراد انجام می‌شود امکان طرح شرط ضمن عقد برای طرفین وجود دارد تا از این طریق اطمینان خاطر خود یا طرف مقابل را سبب گردند‌. همچنین برای صحت معامله، شرط پیش بینی شده باید قانونی باشد‌. قانون علاوه بر قراردادن اختیار در تعیین شروط برای طرفین معامله‌، حق فسخ معامله را نیز تحت شرایط خاصی برای هریک از طرفین پیش بینی کرده است. به طور مثال یکی از طرفین معامله توسط طرف دیگر فریب داده شده باشد و یا کالای مورد معامله دارای عیب باشد و یا اینکه قیمت تعیین شده و تمام شده‌ی کالای مورد معامله تفاوت بسیار زیادی با قیمت آن کالا در عرف داشته باشد و… این شرایط تحت عنوان خیارات مطرح شده و حق فسخ را برای یک یا هر دو طرف معامله ایجاد می‌کند‌. خیار عیب عنوانی است که به یکی از خیارات تعلق دارد و در ادامه به توضیح مفهوم آن پرداخته و شرایط مورد نیاز برای اعمال خیار عیب و نحوه استفاده از این خیار در معاملات ملکی را مورد برسی قرار خواهیم داد‌.

شرایط تحقق خیار عیب در معاملات ملک

مطابق قانون مدنی‌، در صورتی که عیب مبیع (کالا) پس از معامله ظاهر شود مشتری نسبت به قبول آن یا اخذ ارش و یا فسخ معامله مختار است. ‍بنابر‌این همانطور که بیان شد یکی از انواع حق فسخی که قانون برای طرفین قرارداد پیش بینی کرده، خیار عیب است که این حق فسخ ممکن است برای فروشنده و یا مشتری باشد‌. به طور مثال اگر قرار بر سالم بودن کالا بوده و پس از انعقاد قرارداد عیب کالا مشخص شود‌، این امکان برای مشتری وجود دارد تا بتواند با استفاده از خیار عیب معامله را فسخ نماید. همچنین مشتری می‌تواند از حق فسخی که به موجب خیار عیب برای او پیش بینی شده استفاده نکند و کالای معیوب را بپذیرد و یا اینکه خسارتی را بابت عیب کالا از فروشنده دریافت نماید‌. هم‌چنین چنان‌چه طرفین معامله پول نقد را به عنوان ثمن تعیین ننموده باشند و در قبال خرید کالایی با توافق فروشنده‌، کالایی دیگر را به جای پول نقد به عنوان ثمن معامله تعیین نمایند، در صورتی که کالای تحویل داده شده به عنوان ثمن دارای عیب باشد و فروشنده پس از تحویل متوجه این موضوع شده باشد در استفاده از حق فسخ مختار می‌باشد‌. یعنی می‌تواند معامله را فسخ کرده و یا عیب آن را پذیرفته و یا این‌که خسارتی را بابت عیب دریافت نماید.

خیار عیب در ملک

شایان ذکر است که خیار عیب تنها به عقد بیع یا خرید و فروش اختصاص ندارد و شامل هر قرارداد یا معامله‌ای که کالا یا مالی در آن رد و بدل می‌شود می‌باشد‌. در واقع کالا می‌بایستی سالم باشد و در صورتی که بعدا عیب آن مشخص شود حق فسخ به موجب خیار عیب وجود دارد‌. استفاده از خیار عیب به معاملاتی که موضوع آن ملک است نیز اختصاص دارد اعم از خرید ملک و یا اجاره ملک. چنانچه عیب ملک خریداری شده و یا اجاره شده پس از تحویل آن مشخص شود در حالی که خریدار و مستاجر از آن بی اطلاع بودند، می‌توانند از امتیازات خیار عیب استفاده نمایند‌.

خیار عیب در قرارداد اجاره

طبق قانون در قرارداد اجاره مستاجر دارای دو اختیار است:

• قرارداد اجاره ملک را به موجب عیب آن فسخ نماید‌.
• یا عیب را قبول نموده و مبلغ اجاره را تماماً و بدون کم و کاستی به موجر پرداخت نماید‌.

لازم به ذکر است در صورتی که موجر به هر طریقی عیب ملک را برطرف نماید‌، در این صورت مستاجر قادر به استفاده از خیار عیب و امتیازات آن نمی‌باشد‌. هم‌چنین اگر قابلیت استفاده از ملک به موجب عیب به طور کلی منتفی شود و عیب غیرقابل رفع باشد، قرارداد اجاره باطل خواهد بود‌.

شرایط فسخ قرارداد فروش ملک به موجب خیار عیب

چنانچه قرار بر سالم بودن ملک مورد معامله بوده باشد اما مشتری ملک را معیوب تحویل گیرد‌، این امکان برای مشتری وجود دارد تا بتواند معامله را به دلیل وجود عیب فسخ نماید که باید به نکات ذیل توجه نماید‌:

• عیب ملک حین انعقاد قرارداد مخفی باشد‌: منظور از عنوان مزبور این است که عیب در زمان انعقاد قرارداد مخفی باشد و مشتری متوجه این موضوع نشده باشد و تفاوتی ندارد که این عیب به عمد پوشیده شده و یا مشتری به دلیل سهل انگاری متوجه آن نشده باشد. به هر حال کالای تحویل داده شده به مشتری دارای عیب بوده و مشتری نیز حین انعقاد قرارداد از وجود آن بی خبر بوده است‌.
• خیار عیب ملک فوری است: به عبارتی فسخ معامله به موجب معیوب بودن ملک فوری است. یعنی مشتری باید به محض اطلاع از عیب ملک و تصمیم به فسخ در یک مدت زمان عرفی (فوریت عرفی) نسبت به فسخ معامله اقدام نماید. در غیر این صورت چنانچه پس از گذشت مدتی که نشان دهنده این امر باشد که مشتری نسبت به فسخ معامله منصرف شده است‌، دیگر امکان فسخ معامله وجود نخواهد داشت و مشتری تنها قادر به مطالبه خسارت است.