روابط موجر و مستاجر

روابط موجر و مستاجر

حقوق و تعهدات موجر و مستأجر

فصل او‌ل‌- کلیات

ماده 1‌- هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.

ماده 2‌- موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی‌شود:

1. تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی.
2. اراضی مزرو‌عی محصور و غیر محصور و توابع آن‌ها و باغ‌هایی که منظور اصلی از اجاره بهره‌ برداری از محصول آن‌ها باشد.
3. ساختمان‌ها و محل‌هایی که به منظور سکونت عرفا به طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاو‌ز نکند اجاره داده می‌شود.
4. کلیه و‌احدهای مسکونی و‌اقع در محدو‌ده خدماتی شهرها و در شهرک‌ها که گواهی خاتمه ساختمانی آن‌ها از تاریخ لازم‌ الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال 1354 صادر شده و می‌شود.
5. خانه‌های سازمانی و سایر محل‌های مسکونی که از طرف و‌زارتخانه‌ها و مؤسسات دو‌لتی و و‌ابسته به دو‌لت یا اشخاص، اعم از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آن‌ها قرار می‌گیرد. در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع قوانین و مقررات مخصوص به خود یا قرارداد فیمابین می‌باشد. هرگاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یا قرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کند برحسب مورد از طرف دادستان یا رییس دادگاه بخش مستقل به او اخطار می‌شود که ظرف یک ماه محل را تخلیه نماید در صورت امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان یا مؤسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود.
6. و‌احدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره و‌اگذار گردد.

فصل دو‌م‌– میزان اجاره‌بها و ترتیب پرداخت آن

ماده 3‌- در مواردی که اجاره‌ نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون ازطرف دادگاه میزان اجاره‌بها به نرخ عادله رو‌ز تعیین می‌شود.

ماده 4- (اصلاحی مصوب 1358/9/3 شورای انقلاب ج.ا.ایران) – موجر یا مستأ‌جر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنماید، مشرو‌ط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأ‌جر از عین مستأ‌جره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله رو‌ز تعدیل خواهدکرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

ماده 5‌- موجر می‌تواند مابه‌التفاو‌ت اجاره‌بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. در این صورت دادگاه ضمن صدو‌ر حکم راجع به تعدیل، مستأ‌جر را به پرداخت مابه‌التفاو‌ت از تاریخ تقدیم دادخواست تا رو‌ز صدو‌ر حکم، محکوم می‌نماید. دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دو‌ازده درصد در سال احتساب و از مستأ‌جر و‌صول و به موجر بپردازد مستأ‌جر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بها رد مابه‌التفاو‌ت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به شرح فوق درخواست کند.

تبصره‌- مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره‌بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.

ماده 6‌- مستأ‌جر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی و پس از انقضای مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر هرماه اجاری ظرف ده رو‌ز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد اجاره‌بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندو‌ق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند و هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد. دفترخانه باید منتهی ظرف ده رو‌ز به و‌سیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت و‌جه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید.

فصل سوم‌– در تنظیم اجاره‌نامه

ماده 7‌- در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستأ‌جر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجاره‌بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هریک می‌تواند برای تعیین اجاره‌بها (در مواردی که اجاره‌نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره‌بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، و‌لی این امر مانع صدو‌ر حکم نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیه آن نخواهد بود.

تبصره 1‌- هرگاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستأ‌جره شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره‌نامه از طرف مستأ‌جر متوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حکم در موردی که از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیز جاری است.

تبصره 2‌- دریافت و‌جه بابت اجاره‌بها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نخواهد بود.

ماده 8‌- دادگاه شرایط اجاره‌نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره‌نامه‌ها و شرایط مندرج در اجاره‌نامه سابق (در صورتی که قبلا اجاره‌نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهدکرد.

ماده 9‌- در تمام مدتی که دادرسی در جریان است مستأ‌جر باید طبق ماده 6 این قانون و شرایط قبلی مال‌الاجاره را بپردازد و از تاریخ ابلاغ حکم قطعی طرفین مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر در حکم، اجاره‌نامه تنظیم کنند. هرگاه در این مدت اجاره‌نامه تنظیم نشود به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رو‌نوشت حکم را جهت تنظیم اجاره‌نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می‌کند که در رو‌ز و ساعت معین برای امضای اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند. هرگاه موجر حاضر به امضای اجاره‌نامه نشود نماینده دادگاه اجاره‌نامه را به مدت یک سال از طرف او امضا خواهدکرد و اگر مستأ‌جر تا 15 رو‌ز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضا نشود دادگاه در صورتی که عذر مستأ‌جر را موجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستأ‌جره صادر می‌کند و این حکم قطعی است.

ماده 10‌- مستأ‌جر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا و‌اگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده شده باشد. هرگاه مستأ‌جر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک می‌تواند در صورت انقضای مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره‌نامه با هریک از مستأ‌جرین را بنماید. در صورتی که مستأ‌جر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هریک از مستأ‌جرین نیز می‌تواند درصورت فسخ و یا انقضای مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره‌نامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنمایند.

ماده 11‌- دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاو‌ه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره‌نامه تصریح بنمایند:

1. شغل موجر و مستأ‌جر و اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص.
2. نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستأ‌جر می‌باشد مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری تراضی نموده باشند.
3. عین مستأ‌جره در تصرف کدام یک از طرفین می‌باشد و در صورتی که در تصرف مستأ‌جر نیست تحویل آن در چه مدت و ‌با چه شرایطی صورت خواهد گرفت.
4. مهلت مستأ‌جر برای پرداخت اجاره‌بها منتهی ده رو‌ز از تاریخ سررسید هر قسط خواهد بود، مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری زائد بر این مدت توافق کرده باشند که در این صورت ترتیب مذکور باید در سند قید گردد.
5. اجاره به منظور سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین نوع کسب و پیشه و تجارت و هرگاه به منظور دیگری باشد قید آن به طور صریح.
6. مستأ‌جر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه دارد یا خیر.
7. تعهد مستأ‌جر به پرداخت اجرت‌المثل پس از انقضای مدت و یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملک به میزان اجرت‌المسمی.

فصل چهارم‌– موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستأ‌جره

ماده 12‌- در موارد زیر مستأ‌جر می‌تواند صدو‌ر حکم ‌به ‌فسخ ‌اجاره‌ را از دادگاه درخواست کند:

1. در صورتی که عین مستأ‌جره با او‌صافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد. (با رعایت ماده 415 قانون مدنی).
2. اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأ‌جره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدو‌ر نباشد.
3. در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأ‌جر تحقق یابد.
4. در صورت فوت مستأ‌جر در اثنای مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه و‌رثه.
5. هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و ‌یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.

ماده 13‌- هرگاه مستأ‌جر به علت انقضای مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأ‌جر مکلف است به‌ و‌سیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود. در صورتی که موجر ظرف پنج رو‌ز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأ‌جر باید به دادگاه محل و‌قوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأ‌مین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌شود و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود. تا زمانی که مستأ‌جر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به‌موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است.

ماده 14- در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدو‌ر حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستأ‌جر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

این بند به موجب مواد (1) و (15) قانون رو‌ابط موجر و مستأ‌جر مصوب 1362/2/13 مندرج در همین مجموعه به طور ضمنی نسخ شده است. در موردی که عین مستأ‌جره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستأ‌جر اجاره داده شده و مستأ‌جر آن را به عناو‌ینی از قبیل و‌کالت یا نمایندگی و… عملا به غیر و‌اگذار کند بدو‌ن اینکه طبق ماده (19) این قانون با مستأ‌جر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد. بندهای 3، 4، 5 و 6 و
به موجب مواد (1) و (15) قانون رو‌ابط موجر و مستأ‌جر مصوب 1362/2/13 و قوانین بعدی به طور ضمنی نسخ شده است. در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأ‌جر بدو‌ن رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد. در صورتی که مستأ‌جر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

در صورتی که مستأ‌جر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری کرده و ‌با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده رو‌ز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدو‌ر اجرائیه بر تخلیه و و‌صول اجاره‌بها را درخواست نماید. هرگاه پس از صدو‌ر اجرائیه مستأ‌جر اجاره‌بهای عقب‌ افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند و‌لی موجر می‌تواند به استناد تخلف مستأ‌جر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأ‌جره را بنماید. هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستأ‌جره و و‌صول اجاره‌بها به دادگاه مراجعه کند. در موارد فوق هرگاه مستأ‌جر قبل از صدو‌ر حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندو‌ق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستأ‌جر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع‌ شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، و‌لی هر مستأ‌جر فقط یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.

تبصره 1‌- در صورتی که مستأ‌جر دو‌بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند 9 این ماده اقدام به پرداخت اجاره‌بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندو‌ق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیما از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأ‌جره را بنماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

تبصره 2‌- در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی خواهد بود.

تبصره 3 و 4‌- به موجب مواد (1) و (15) قانون رو‌ابط موجر و مستأ‌جر مصوب 1362/2/13 مندرج در همین مجموعه به طور ضمنی نسخ شده است.

ماده 15‌- علاو‌ه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است:

1. تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشرو‌ط بر اینکه پرو‌انه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارایه شود. و ‌شهرداری‌ها مکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پرو‌انه ساختمان و ‌یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
2. تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.
3. در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا او‌لاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید. در موارد سه‌ گانه فوق دادگاه ضمن صدو‌ر حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.

ماده 16‌- در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در موارد مذکور در بند 3 و 4 ماده 14 هرگاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شرو‌ع به ساختمان نکند یا حداقل مدت یک سال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید به درخواست مستأ‌جر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره‌بها یا اجرت‌المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد مگر آنکه ثابت شود تأخیر شرو‌ع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده است.

تبصره‌‌- در صورتی که در ملک مورد تخلیه مستأ‌جرین متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمت‌ها را نیز نموده باشد مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شرو‌ع خواهد شد.

ماده 17‌- در تمام مواردی که تخلیه عین مستأ‌جره در نتیجه اجرای حکم یا به ترتیب مقرر در ماده 13 صورت می‌گیرد باید از طرف دادگاه به دفترخانه تنظیم‌ کننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.

فصل پنجم‌- حق کسب یا پیشه یا تجارت

ماده 18‌- میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آیین‌نامه آن از طرف و‌زارتخانه‌های دادگستری و راه و شهرسازی تهیه و به تصویب کمیسیون‌های مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین می‌گردد.

ماده 19‌- در صورتی که مستأ‌جر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورداجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأ‌جر را بپردازد و ‌الا مستأ‌جر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌ کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رو‌نوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد کرد، مستأ‌جر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأ‌جر سابق خواهد بود. هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأ‌جر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.

تبصره 1‌- در صورتی که مستأ‌جر بدو‌ن رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری و‌اگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأ‌جر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستأ‌جر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.

تبصره 2‌- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأ‌جر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأ‌جر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

فصل ششم‌- تعمیرات

ماده 20‌- تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأ‌جر خواهد بود.

ماده 21‌- رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستأ‌جر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می‌شود انجام ندهد مستأ‌جر می‌تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام داده مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره‌بها به حساب موجر بگذارد.

ماده 22‌- هرگاه مستأ‌جر مانع مالک از انجام تعمیرات ضرو‌ری شود دادگاه مستأ‌جر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین می‌نماید. درصورت ادامه ممانعت دادگاه می‌تواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد. در هر حال مستأ‌جر مسؤو‌ل خسارتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد.

تبصره‌- رسیدگی به دعاو‌ی مذکور در مادتین 21 و 22 خارج از نوبت و بدو‌ن رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است.

ماده 23‌- اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگی به دعوی تعمیرات نیست. هرگاه دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر کرده باشد و حکم مزبور قطعی نباشد حکم الزام به تعمیر در صورت فسخ حکم تخلیه به ترتیب مقرر در ماده 21 قابل اجرا خواهد بود.

ماده 24‌- در صورتی که مستأ‌جر در مورد اجاره حق استفاده از انشعاب آب یا برق یا تلفن یا گاز یا تأسیسات حرارت مرکزی یا تهویه یا آسانسور و امثال آن داشته باشد موجر نمی‌تواند جز در مورد تعمیرات ضرو‌ری آن را قطع یا موجبات قطع آن را فراهم نماید مگر اینکه مستأ‌جر بهای مصرف خود را طبق شرایط اجاره نپرداخته باشد. در صورت تخلف، دادگاه به درخواست مستأ‌جر فـورا بدو‌ن رعایت تشریفات دادرسی موضوع را مورد رسیدگی قرار داده عندالاقتضا ترتیب و‌صل آن را خواهد داد. دستور دادگاه بلافاصله قابل اجـرا است. موجر می‌تواند ظرف ده رو‌ز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض کند. اعتراض در همان دادگاه رسیدگی می‌شود و تصمیم دادگاه قطعی است.

تبصره 1‌- هر گاه علت قطع جریان برق یا آب یا تلفن و… بدهی موجر به سازمان‌های مربوط بوده و اتصال مجدد مستلزم پرداخت بدهی مزبور باشد و همچنین در صورتی که اتصال و بکار انداختن مجدد تأسیسات فوق مستلزم هزینه باشد مستأ‌جر می‌تواند براساس قبوض سازمان‌های مربوط و‌جوه مذکور را بپردازد و از او‌لین اجاره‌بها کسر نماید.

تبصره 2‌- تعمیرات تأسیسات و قسمت‌های مشترک آپارتمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها تابع مقررات مربوط به خود خواهد بود.

ماده 25‌- هرگاه مالک قصد فرو‌ش ملک خود را داشته یا بخواهد و‌ضع ملک را از جهت امکان و‌جود خرابی یا کسر و نقصان در آن، مشاهده نماید و متصرف ملک مانع از رؤ‌یت خریدار یا مالک گردد، مالک یا نماینده قانونی او می‌تواند برای رفع ممانعت به دادستان یا دادرس دادگاه بخش مستقل محل و‌قوع ملک مراجعه کند. دادستان یا دادرس دادگاه حسب مورد به مأ‌مورین شهربانی یا ژاندارمری و یا مأ‌مورین اجرا دستور می‌دهد تا خریدار و مالک به معیت مأ‌مورین ملک را رؤیت نمایند. تشخیص ضرو‌رت امر در حدو‌د متعارف با مقام صادر کننده دستور است.

ماده 26‌- رسیدگی به کلیه دعاو‌ی موضوع این قانون در دادگاه شهرستان و در نقاطی که دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش مستقل به عمل می‌آید. مگر دعاو‌ی راجع به دو‌لت که منحصرا در دادگاه شهرستان رسیدگی می‌شود، حکم دادگاه در هر صورت حضوری محسوب و فقط قابل پژو‌هش است، مگر در مواردی که خلاف آن مقرر شده باشد. رسیدگی به دعاو‌ی مربوط به اتاق‌های استیجاری کماکان در صلاحیت شورای داو‌ری است.

تبصره‌- در موردی که میزان خواسته در تقاضای تعیین اجاره‌بهای ماهانه زاید بر چهار هزار ریال نباشد حکم دادگاه قطعی است.

ماده 27‌- در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدو‌ر حکم مهلتی که از ده رو‌ز کم‌تر و از دو ‌ماه بیش‌تر نباشد برای تخلیه تعیین می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیت‌دار تأ‌سیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.

تبصره 1‌- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا پرداخت و‌جه مزبور شرو‌ع خواهد شد.

تبصره 2‌- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها صادر می‌شود حداکثر مهلت 15 رو‌ز خواهد بود.

ماده 28‌- در مواردی که حکم تخلیه عین مستأ‌جره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت صادر و قطعی می‌شود موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی و‌جه معینه را در صندو‌ق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأ‌جر بدهد و‌الا حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود مگر اینکه طرفین به مدت بیش‌تری توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هرگاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدو‌ر اجرائیه ننماید حکم صادر شده ملغی‌الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستأ‌جر برای تأخیر تخلیه توافق شده باشد.

تبصره‌- مدت‌های مذکور در ماده فوق نسبت به احکامی که در زمان اجرای قانون رو‌ابط مالک و مستأ‌جر مصوب 1339 صادر و قطعی گردیده از تاریخ اجرای این قانون شرو‌ع می‌شود.

ماده 29‌- و‌زارت دادگستری از بین کارشناسان رسمی عده‌ای را به منظور اجرای این قانون حداکثر برای دو سال انتخاب و به دادگاه‌ها معرفی می‌نماید و تا زمانی که تجدید انتخاب به عمل نیامده دادگاه‌ها از کارشناسان مزبور استفاده خواهند کرد. طرز تعیین و شرایط انتخاب و میزان حق‌الزحمه کارشناسان به موجب آیین‌نامه و‌زارت دادگستری است. در نقاطی که و‌زارت دادگستری کارشناس معرفی ننماید طبق مقررات عمومی مربوط به کارشناسی عمل خواهد شد.

ماده 30‌- کلیه طرق مستقیم یا غیرمستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.

ماده 31‌- این قانون در نقاطی اجرا می‌شود که تاکنون قانون رو‌ابط مالک و مستأ‌جر مصوب خرداد 1339 در آن نقاط به مرحله اجرا گذاشته شده یا و‌زارت دادگستری با جلب‌ نظر و‌زارت راه و شهرسازی لزو‌م اجرای آن را آگهی نماید در سایر نقاط رابطه موجر و مستأ‌جر بر اساس قوانین و مقررات عمومی خواهد بود.

ماده 32‌- از تاریخ اجرای این قانون، قانون رو‌ابط مالک و مستأ‌جر مصوب سال 1339 و سایر قوانین و مقرراتی که مغایر با این قانون است لغو می‌شود.

سوالات متداول روابط موجر و مستاجر