فروش ملک مشاع به چه صورت است؟
مشاع در لغت به معنی تقسیم نشده و مشترک است که بیشتر در رابطه با زمین و ملک مطرح میگردد. مشاع در اصطلاح حقوقی به مال یا ملکی مربوط میشود که بین دو یا چند نفر مشترک بوده و همچنین قابلیت تمایز در سهم آنها وجود نداشته باشد. در مثال خانهای که به دو نفر ارث میرسد، هر یک از آنها عنوان مالکیت نصف مشاع خانه را دارا هستند. هر دو نفر امکان استفاده از ملک را داشته و تصمیماتی که برای ملک اتخاذ میگردد باید توسط هر دو نفر تایید شود. در واقع حق دخل و تصرف در مال در صورت رضایت دیگری، برای هر دو نفر وجود خواهد داشت.
شرایط فروش سهم مشاع توسط یکی از شرکا
فروش ملک مشاع با توجه به وجود مالکین متعدد ممکن است دشوار باشد. همچنین احتمال دارد که قیمت ملک مشاع دارای مالکین متعدد، به نسبت ملک مفروز (یک مالک) پایینتر از قیمت واقعی آن محاسبه شود. فروش و تقسیم ملک مشاع تنها با حضور تمامی مالکین و رضایت آنها امکان پذیر است. در صورت نرسیدن یکی از مالکین به سن قانونی و عدم برخورداری از سلامت عقل و یا غایب بودن او تحت هر شرایطی، فروش ملک نیازمند رای صادره از دادگاه عادل خواهد بود.
اگر مشکلی میان مالکین در رابطه با شراکت و یا تقسیم ملک ایجاد شود، نیاز به خارج کردن ملک از حالت اشاعه و مشخص کردن سهم خود به صورت ملک مفروز دارند. توافق شرکا در مفروز نمودن مال، لازمهی این کار است. شرایط ذکر شده، در رابطه با افراز و تقسیم آن نیز صدق میکند. هر یک از مالکین پس از صدور گواهی غیر قابل تقسیم بودن ملک از سوی دادگاه محل وقوع مال و یا اداره ثبت، قادر به مراجعه به دادگاه صالح و ارائه درخواست فروش ملک مشاع میباشد. این امر مستلزم ارائه دادخواست و مدارک ملک به دفاتر خدمات قضایی است.
دادخواست افراز در ملک مشاعی
زمانی که شرکا در افراز و یا فروش ملک مشاع به توافق نرسیده و قادر به افراز ملک میان خود نباشند، نیاز است تا به واسطه یک دادگاه عادل نسبت به این امر اقدام نمایند. این کار مستلزم ارائه دادخواستی مبنی بر افراز ملک مشاع توسط شرکا و ارائه آن به دادگاه میباشد. دادگاه با بررسی شرایط ملک، حکم را به طرفین ابلاغ مینماید. ارسال دادخواست به دادگاه نیازمند ارائه سند ملک و مدارک شناسایی تمامی شرکای مال مشاع است. همچنین ملک باید به کارشناسی رسیده و برگه اعلام کارشناسی میان مدارک تسلیم شده به دادگاه موجود باشد. مالکین باید دادخواستی رسمی مبنی بر درخواست افراز ملک را به همراه مشخصات شرکا و مالکین تنظیم و به دادگاه ارائه نمایند.
چه افرادی قادر به ارائه درخواست فروش ملک مشاع هستند؟
امکان تقدیم درخواست فروش ملک مشاع برای هر یک از شرکا به طرفیت شرکای دیگر وجود دارد. به عنوان مثال اگر یک ملک مشاعی دارای پنج شریک بوده و یکی از شرکا قصد فروش ملک را داشته باشد میبایست دعوایی را علیه چهار شریک دیگر طرح نموده و نام آن چهار شریک را در ستون خوانده قید نماید. دادگاه محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی به فروش ملک مشاع را دارد.
چگونگی اجرای دستور فروش ملک مشاع
همانطور که ذکر شد، دادگاه دستور فروش ملک مُشاع را به محض صدور به اجرای احکام مدنی ارسال مینماید و نیازی به صدور اجراییه نیز نمیباشد. سپس اجرای احکام کارشناسی را برای قیمت گذاری بر ملک تعیین میکند. در صورت عدم اعتراض طرفین نسبت به قیمت تعیین شده توسط کارشناس، آگهی برگزاری مزایده منتشر میگردد. اگر ملک از طریق مزایده به فروش برسد، مبلغ حاصل از فروش پس از کسر هزینههای اجرایی و قانونی، براساس سهم شرکا میان آنها تقسیم میشود. در صورت در رهن بودن و یا بازداشت ملک، درخواست دستور فروش قابلیت استماع نخواهد داشت. با توجه به اینکه تصمیم دادگاه در رابطه با فروش ملک به صورت دستور میباشد، اعتراض بر آن وارد نیست. دادگاه تنها زمانی قادر به صدور دستور فروش ملک مشاع است که ملک به موجب نظر قطعی اداره ثبت محل، غیر قابل افراز (تقسیم) باشد.
درخواست ابطال فروش ملک مشاع
در صورتی که یکی از شرکا اقدام به فروش ملک مشاعی نموده که قابلیت افراز داشته باشد، میتوان اقدامات لازم را نسبت به ابطال فروش مال مشاعی انجام داد. البته این موضوع در مواردی که شریک صرفا نسبت به فروش سهم خود اقدام کرده باشد، صدق نمیکند.
سوالات متداول درمورد فروش ملک مشاع
ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک است و سهم هر یک از مالکین مشخص است، اما تمایز فیزیکی سهمها وجود ندارد. هر یک از مالکین حق استفاده و تصمیمگیری در ملک را دارند.
آیا میتوان ملک مشاع را بدون رضایت دیگر شرکا فروخت؟
خیر، فروش ملک مشاع تنها با رضایت تمامی مالکین یا صدور رای دادگاه ممکن است، به ویژه اگر یکی از مالکین غایب، نابالغ یا فاقد سلامت عقل باشد.
افراز ملک مشاع به چه معناست؟
افراز به معنای تقسیم ملک مشاع بین شرکا به نحوی که هر یک مالک سهم مشخص خود شوند. اگر شرکا به توافق نرسند، دادگاه میتواند حکم به افراز صادر کند.
چه افرادی میتوانند درخواست فروش ملک مشاع دهند؟
هر یک از شرکا میتوانند علیه دیگر شرکا درخواست فروش ملک مشاع بدهند. نام تمامی شرکای دیگر باید در ستون خوانده دادخواست ذکر شود و دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است.
چگونه دستور فروش ملک مشاع اجرا میشود؟
دادگاه دستور فروش ملک مشاع را به اجرای احکام مدنی ارسال میکند. اجرای احکام قیمت ملک را کارشناسی میکند و در صورت تایید، ملک به مزایده گذاشته میشود و مبلغ حاصل پس از کسر هزینهها بر اساس سهم هر شریک تقسیم میگردد.
آیا میتوان فروش ملک مشاع را ابطال کرد؟
در صورتی که فروش ملک مشاعی انجام شود که قابلیت افراز داشته باشد و بدون اجازه سایر شرکا صورت گرفته باشد، میتوان درخواست ابطال فروش را ارائه داد. این موضوع برای فروش سهم فردی صدق نمیکند.
اگر یکی از شرکا به سن قانونی نرسیده باشه، چطور میتونیم ملک مشاع رو بفروشیم؟
در این شرایط، برای فروش ملک باید از دادگاه درخواست رای کنید تا دادگاه به جای فرد صغیر یا محجور، تصمیم بگیرد.
آیا میشه سهم خودم رو بدون اجازه بقیه شرکا بفروشم؟
بله، هر شریک می تواند سهم خود را به تنهایی بفروشد، اما خریدار مالک سهمی از ملک مشاع می شود و حق تصرف در کل ملک را ندارد مگر با رضایت بقیه شرکا.
فرق بین ملک مشاع و ملک مفروز چیه؟
ملک مشاع بین دو یا چند نفر مشترک است و سهم هر فرد مشخص نیست. اما ملک مفروز، دارای یک مالک است و تمام سهم آن به طور کامل مشخص می باشد.
اگه دادگاه دستور فروش ملک مشاع رو صادر کنه، این ملک چطور به فروش میرسه؟
ملک از طریق مزایده رسمی توسط اداره اجرای احکام به فروش می رسد. قیمت گذاری اولیه توسط کارشناس دادگستری انجام می شود و سپس آگهی مزایده منتشر می گردد.
درخواست فروش ملک مشاع رو باید به کدوم دادگاه ارائه بدیم؟
درخواست فروش ملک مشاع باید به دادگاه محل وقوع ملک داده شود، چون صلاحیت رسیدگی به این دعاوی با دادگاه همان منطقه است.
اگه ملکی که میخوایم بفروشیم، در رهن بانک باشه، میشه برای فروش اون اقدام کرد؟
خیر، اگر ملک در رهن یا بازداشت باشد، درخواست فروش آن در دادگاه قابل استماع نیست و ابتدا باید از حالت رهن یا بازداشت خارج شود.
دادخواست افراز به چه معنی هست و چه زمانی بهش نیاز پیدا میکنیم؟
دادخواست افراز یعنی درخواست تقسیم ملک مشاع به قسمت های مشخص و مستقل. وقتی شرکا در تقسیم ملک به توافق نرسند، باید به دادگاه دادخواست افراز بدهند.
آیا میشه رای دادگاه برای فروش ملک مشاع رو باطل کرد؟
تصمیم دادگاه برای فروش ملک به صورت دستور است، نه حکم، بنابراین قابل اعتراض نیست. اما اگر ملکی که قابلیت افراز داشته، به صورت مشاع فروخته شده باشد، می توان اقدامات ابطال فروش را انجام داد.
اگه شرکا در مورد قیمت کارشناسی ملک به توافق نرسن، تکلیف چیه؟
اگر طرفین به قیمت کارشناسی اعتراض کنند، موضوع به کارشناس سه نفره ارجاع داده می شود تا قیمت نهایی را تعیین کنند.
در فروش ملک مشاع، اگر یکی از شرکا غایب باشه، چه کاری باید انجام بدیم؟
در صورت غیبت یکی از شرکا، برای فروش ملک نیاز به حکم دادگاه صالح دارید تا فروش از طریق مزایده انجام شود.