سرقفلی و تکلیف آن بعد از فوت
سرقفلی حق مستاجری است که فرد با پرداخت مبلغی به مالک ملکی تجاری، هنگام انعقاد عقد اجاره، به دست آورده و مالک سرقفلی ملک خواهد شد، به این ترتیب امکان استفاده از آن ملک تجاری را خواهد داشت. لازم به ذکر است که حق سرقفلی به املاک تجاری اختصاص داشته و املاک دارای کاربری مسکونی و اموال منقول مشمول حق سرقفلی نمی‌گردند. این حق جهت حمایت از مستاجر ملک تجاری توسط قانون گذار پیش بینی شده و بیش‌تر به نفع مستاجر است.
در واقع دو نوع حق تحت عنوان‌های حق مالکیت و حق سرقفلی برای املاک تجاری در نظر گرفته میشود که هر کدام دارای ارزش مادی و قابلیت نقل و انتقال می‌باشند. موضوعی که در رابطه با سرقفلی وجود دارد این است که خرید سرقفلی به منزله خرید مالکیت نمی‌باشد و ملک می‌بایست با پایان قرارداد و همچنین پرداخت سرقفلی به مستاجر، تخلیه شود. میزان سرقفلی با توجه به توافق طرفین و مندرجات قانونی تعیین میشود. در صورتی که مالک خواستار پرداخت مبلغ سرقفلی و تخلیه ملک باشد، ارزش روز سرقفلی ملاک خواهد بود.
وضعیت حقوقی سرقفلی پس از فوت مالک یا مستأجر
انواع سرقفلی
- انتقال سرقفلی از طریق سند عادی: در صورتی که مالک ملک تجاری و مستاجر، قرارداد اجاره را به شکل عادی و یا شفاهی بین خود منعقد نمایند، انتقال سرقفلی به صورت عادی بوده و از طریق اوراق چاپی بنگاه‌ها و یا تنطیم دست نوشته میان طرفین انجام میشود. این شیوه میان بازاریان بسیار مرسوم است.
- انتقال سرقفلی از طریق سند رسمی: در صورتی که موجر و مستاجر، قرارداد اجاره را به شکل رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم نمایند، تمامی حقوق مندرج در قرارداد تنظیمی از جمله حق سرقفلی، قابلیت انتقال رسمی به مستاجر را خواهند داشت.
- سرقفلی واقعی: گاهی مالکان آپارتمان‌های تجاری و یا پاساژها تنها حق سرقفلی را واگذار می‌نمایند که این موضوع به امکانات ملک مربوط شده و ارتباطی با کسب و کار افراد ندارد. این مبلغ در ابتدای تنظیم قرارداد اجاره از مستاجر دریافت میشود.
- سرقفلی مجازی: سرقفلی مجازی ناشی از تلاش مستاجر بوده و سبب شهرت و اعتبار تجاری ملک می‌گردد. حق کسب و پیشه و تجارت عنوان دیگری است که به سرقفلی مجازی اطلاق می‌گردد.
خرید و فروش سرقفلی
همان‌طور که ذکر شد، دو حق مالکیت و سرقفلی برای املاک تجاری وجود دارد که دارای ارزش اقتصادی و قابلیت نقل و انتقال هستند. در واقع مالک ملک تجاری، هم نسبت به عین ملک و هم منفعت آن، عنوان مالکیت داشته و مالک تمامی حقوق مربوط به ملک است. حق سرقفلی نیز از حقوق مالک بوده و مالک قادر به واگذاری آن، بدون فروش مالکیت عین ملک است. شخصی که سرقفلی ملکی را خریداری می‌نماید، مالک منافع آن ملک بوده و مالک جز در موارد قانونی نمیتواند مانع استفاده مستاجر از ملک شود.
سرقفلی بعد از فوت به چه صورت است؟
حق سرقفلی مانند دیگر حقوق از جمله حق ارتفاق، پس از فوت مالک آن حق، به وراث او منتقل می‌گردد. بنابراین هیچکس نمیتواند مانع استفاده وراث از سرقفلی ملک شود. در واقع انتقال حق سرقفلی به ورثه امری قانونی بوده و وراث متوفی پس از دریافت گواهی انحصار وراثت، بر اساس توافق صورت گرفته و یا نسبت به سهم قانونی خود مالک سرقفلی می‌گردند.
در صورتی که شخصی بخواهد در زمان حیات خود، حق سرقفلی را به فرزند خود واگذار کند، باید اجازه واگذاری به دیگری در قرارداد اجاره ذکر شده و یا اجازه مالک را نسبت به این امر کسب کرده باشند. همچنین وراث قادر به انتقال حق سرقفلی خود به دیگر وراث هستند و در صورتی که مطابق قرارداد سرقفلی، مستاجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد، با توجه به این که این انتقال از نوع انتقال به غیر محسوب نمی‌گردد، هر کدام از ورثه قابلیت انتقال سهم خود به دیگر وراث را دارند و در استفاده از سر قفلی دارای حقوق مساوی هستند. در صورتی که یکی از ورثه بدون اطلاع مالک و نیز بدون اطلاع دیگر وراث، اقدام به انتقال این حق نماید، مالک میتواند بطلان سرقفلی را ذیل دادخواست، از دادگاه بخواهد.
تخلیه ملک دارای حق سرقفلی
در صورت اجاره ملک به فردی دیگر، مالک حتی در صورت عدم دریافت مبلغ سرقفلی، قادر به تخلیه ملک قبل از اتمام مدت اجاره و یا فسخ قرارداد نمی‌باشد. در واقع تخلیه سرقفلی بر‌اساس پایان مدت اجاره و یا فسخ قرارداد اجاره می‌باشد. در صورت تخلف مستاجر و یا سرقفلی دار، سرقفلی ملک او مطابق قانون روابط موجر و مستاجر، کاملا ساقط میشود.
سوالات متداول درمورد سرقفلی و تکلیف آن بعد از فوت
سرقفلی چیست و چه کاربردی دارد؟
سرقفلی حق مستاجری است که فرد با پرداخت مبلغی به مالک ملک تجاری هنگام انعقاد اجاره به دست می‌آورد و به او امکان بهره‌مندی از منافع و استفاده از ملک تجاری را می‌دهد. این حق تنها برای املاک تجاری معتبر است و املاک مسکونی یا منقول شامل آن نمی‌شوند.
انواع سرقفلی کداماند؟
سرقفلی به دو نوع سرقفلی واقعی و سرقفلی مجازی تقسیم میشود. سرقفلی واقعی به امکانات ملک مربوط است و ارتباطی با کسب و کار ندارد، در حالی که سرقفلی مجازی ناشی از تلاش مستاجر و ایجاد شهرت و اعتبار تجاری است.
سرقفلی چگونه منتقل میشود؟
سرقفلی میتواند از طریق سند عادی یا سند رسمی منتقل شود. در سند رسمی، تمامی حقوق مندرج در قرارداد، شامل حق سرقفلی، قابلیت انتقال قانونی دارند.
حق سرقفلی بعد از فوت مالک یا مستاجر چه وضعیتی دارد؟
حق سرقفلی پس از فوت مالک یا مستاجر به وراث منتقل میشود و وراث میتوانند مطابق سهم قانونی یا توافقی از سرقفلی استفاده کنند. انتقال به وراث قانونی و مجاز است و دیگران نمیتوانند مانع آن شوند.
وراث چگونه میتوانند سرقفلی را مدیریت کنند؟
وراث پس از دریافت گواهی انحصار وراثت، میتوانند سرقفلی را بین خود تقسیم کرده یا به دیگر وراث منتقل کنند. اگر قرارداد اجاره انتقال به غیر را ممنوع کرده باشد، این انتقال همچنان قابل اجراست زیرا نوع انتقال، انتقال به غیر محسوب نمیشود.
خرید و فروش سرقفلی چگونه انجام میشود؟
مالک سرقفلی میتواند بدون انتقال مالکیت ملک، سرقفلی را به شخص دیگری واگذار کند. شخص خریدار، مالک منافع سرقفلی بوده و مالک اصلی نمیتواند مانع استفاده قانونی او شود.
تخلیه ملک دارای سرقفلی چگونه انجام میشود؟
تخلیه ملک دارای سرقفلی فقط در پایان مدت اجاره یا در صورت فسخ قرارداد ممکن است. مالک حتی بدون دریافت مبلغ سرقفلی نمیتواند ملک را قبل از پایان اجاره تخلیه کند. سرقفلی در صورت تخلف مستاجر مطابق قانون ساقط میشود.
آیا سرقفلی به املاک مسکونی نیز تعلق می‌گیرد؟
خیر، سرقفلی تنها برای املاک تجاری معتبر است و املاک مسکونی یا اموال منقول شامل این حق نمی‌شوند.
آیا امکان انتقال سرقفلی به فرزند وجود دارد؟
بله، در صورت اجازه مالک یا ذکر آن در قرارداد اجاره، مستاجر میتواند سرقفلی خود را به فرزندش واگذار کند.
پدرم مغازه‌ای داشت که سرقفلی اون رو خریده بود. حالا که فوت کرده، سرقفلی به ما میرسه؟
بله. حق سرقفلی مانند سایر حقوق مالی، پس از فوت مالک به ورثه او منتقل میشود. بنابراین، شما و سایر ورثه، مالک این حق خواهید بود و می‌توانید از منافع آن بهره‌مند شوید.
اگه سرقفلی رو به نام من بزنن، مالک اون ملک هم میشم؟
خیر. خرید سرقفلی به معنای خرید مالکیت عین ملک نیست. شما با خرید سرقفلی، فقط مالک حق استفاده از منافع ملک تجاری می‌شوید و مالکیت ملک همچنان در اختیار صاحب اصلی آن است.
اگه پدرم تو قراردادش حق انتقال به غیر رو نداشته باشه، بازم ما وراث میتونیم سرقفلی رو به کسی بفروشیم؟
وراث میتوانند سهم خود را به یکدیگر منتقل کنند و این انتقال به عنوان انتقال به غیر محسوب نمیشود. اما برای انتقال سرقفلی به شخصی خارج از وراث، باید در قرارداد چنین اجازه‌ای وجود داشته باشد.
سرقفلی فقط برای مغازه و املاک تجاری هست؟
خیر. حق سرقفلی مختص املاک تجاری است و به املاک با کاربری مسکونی یا اموال منقول تعلق نمی‌گیرد.
اگه قرارداد سرقفلی رو با سند عادی نوشتیم، بعدا به مشکل میخوریم؟
انتقال سرقفلی با سند عادی نیز معتبر است، اما برای جلوگیری از مشکلات احتمالی در آینده و افزایش اعتبار، بهتر است قرارداد به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود.
اگه قرارداد سرقفلی تموم بشه، مالک میتونه منو از مغازه بیرون کنه؟
بله. پس از پایان مدت قرارداد، مالک میتواند برای تخلیه ملک اقدام کند. در این صورت، باید حق سرقفلی شما را بر اساس ارزش روز به شما پرداخت کند.
اگه ورثه برای تقسیم سرقفلی به توافق نرسن، باید چیکار کنن؟
در صورت عدم توافق ورثه، میتوانند با ارائه گواهی انحصار وراثت، به دادگاه مراجعه کرده و درخواست تقسیم سهم سرقفلی را داشته باشند. دادگاه نیز بر اساس سهم قانونی هر یک، حکم لازم را صادر خواهد کرد.
اگه من به عنوان مستاجر، به وظایفم عمل نکنم، سرقفلی رو از دست میدم؟
بله. در صورتی که مستاجر یا سرقفلی‌دار تخلفی از وظایف قانونی خود (مانند تغییر کاربری ملک یا عدم پرداخت اجاره بها) داشته باشد، حق سرقفلی او ساقط میشود.
سرقفلی واقعی با سرقفلی مجازی چه فرقی داره؟
سرقفلی واقعی مبلغی است که بابت امکانات و موقعیت ملک در ابتدای قرارداد از مستاجر گرفته میشود. اما سرقفلی مجازی (حق کسب و پیشه) به دلیل شهرت و اعتبار کسب شده توسط مستاجر به وجود می‌آید.
آیا میشه سرقفلی رو به یکی از فرزندان، به صورت صلح یا هبه منتقل کرد؟
بله. در زمان حیات، اگر در قرارداد اجاره، حق انتقال به غیر به شما داده شده باشد، می‌توانید با رعایت قوانین، سرقفلی خود را به صورت صلح یا هبه به فرزندتان منتقل کنید.