قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از انواع قراردادهای مدنی است که به موجب آن مالک ملک و سازنده توافق می‌کنند تا به صورت مشارکتی اقدام به نوسازی یا احداث ساختمان نمایند. در این نوع قرارداد، مالک زمین خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و سازنده متعهد به احداث بنا با هزینه و مدیریت خود می‌گردد. در نهایت، واحدهای ساخته‌شده طبق توافق میان طرفین تقسیم می‌شود. این قرارداد تحت شمول ماده ۱۰ قانون مدنی قرار دارد و مشمول اصل آزادی قراردادهاست، مشروط بر اینکه مغایر صریح با قوانین نباشد. از آنجا که ساخت و ساز دارای پیچیدگی‌های مالی و فنی است، این قرارداد باید بسیار دقیق، شفاف و منطبق با مقررات تنظیم شود. درج مشخصات کامل طرفین، پلاک ثبتی ملک، زمان‌بندی اجرا، نحوه تقسیم واحدها و مسئولیت‌ها از الزامات اساسی در صحت و اجرای قرارداد است. عدم توجه به این موارد می‌تواند منجر به اختلافات حقوقی گسترده شود.
تفاوت قرارداد مشارکت در ساخت با پیمانکاری
تفاوت بنیادین میان قرارداد مشارکت در ساخت و قرارداد پیمانکاری در نحوه ارتباط مالی و مالکیتی بین طرفین است. در قرارداد پیمانکاری، کارفرما (معمولاً مالک) هزینه ساخت را به‌صورت نقد یا اقساط به پیمانکار پرداخت می‌کند و پس از اتمام پروژه، کلیه منافع پروژه متعلق به کارفرماست. در مقابل، در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده با سرمایه یا تخصص خود وارد پروژه می‌شود و در ازای آن، سهمی از واحدهای ساخته‌شده را دریافت می‌کند. به بیان دیگر، در پیمانکاری مالک پرداخت‌کننده هزینه است؛ اما در مشارکت در ساخت، طرفین شریک هستند.
همچنین در قراردادهای مشارکت، تعهدات مالی و حقوقی متقابل بین طرفین باید به‌صورت دقیق پیش‌بینی شود تا از بروز اختلاف جلوگیری شود. قرارداد پیمانکاری تابع شرایط عمومی پیمان است، اما قرارداد مشارکت بر پایه توافق دو طرف و اصل آزادی قراردادها تنظیم می‌شود. هرچند ممکن است شباهت‌هایی میان این دو قرارداد وجود داشته باشد، اما از نظر حقوقی، تعهدات، نحوه ریسک‌پذیری و مسئولیت‌های دو طرف کاملاً متفاوت است.
نکات حقوقی مهم قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت دارای نکات حقوقی حساس و متعددی است که عدم رعایت آن‌ها می‌تواند منجر به دعوای حقوقی جدی شود. مهم‌ترین نکته، درج دقیق اطلاعات هویتی طرفین و مشخصات ثبتی ملک است. همچنین باید نوع مشارکت، سهم هر طرف از پروژه (به‌ویژه در صورت تغییر کاربری یا افزایش تراکم)، مسئولیت‌های اجرایی، و ضمانت اجراهای تعهدات در قرارداد مشخص شود. درج بندهای مربوط به خسارت تأخیر، ضمانت حسن انجام تعهد، تعیین داور یا مرجع حل اختلاف نیز از الزامات حقوقی است. از آنجا که قرارداد مشارکت ممکن است در آینده دچار تغییر یا تعدیل شود، پیش‌بینی بندهایی درخصوص امکان فسخ، انحلال یا تغییر شرایط نیز ضروری است. ضمناً باید مشخص شود که پروانه ساخت و پایان کار به نام کدام طرف صادر خواهد شد. بی‌توجهی به این نکات می‌تواند مشکلات جبران‌ناپذیری ایجاد کند؛ بنابراین، مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری متخصص در تنظیم این قرارداد توصیه می‌شود.
سهم‌الشرکه در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه تعیین می‌شود؟
تعیین سهم‌الشرکه در قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین بندهای قرارداد است که اغلب منشاء اختلافات آتی می‌شود. سهم‌الشرکه، نشان‌دهنده میزان مالکیت هر یک از طرفین در پروژه نهایی است. معمولاً این سهم بر اساس ارزش ملک و هزینه‌های ساخت تعیین می‌شود. برای مثال، اگر ارزش ملک ۴۰ درصد و هزینه ساخت ۶۰ درصد کل پروژه باشد، سهم مالک ۴۰ و سهم سازنده ۶۰ درصد خواهد بود.
البته عوامل دیگری مانند موقعیت جغرافیایی ملک، متراژ زمین، کیفیت ساخت مورد انتظار، میزان سودآوری پروژه، و حتی نوسانات بازار مسکن می‌توانند بر نسبت سهم‌الشرکه تأثیرگذار باشند. نکته مهم این است که سهم‌الشرکه باید به‌صورت دقیق و عددی در قرارداد ذکر شود (مثلاً ۵ واحد از ۱۰ واحد) و از به‌کار بردن اصطلاحات مبهم خودداری شود. همچنین تعیین نحوه تحویل واحدها (طبقات بالا یا پایین) باید به‌صورت کتبی و صریح قید گردد.
تنظیم دقیق تعهدات سازنده و مالک
در قرارداد مشارکت در ساخت، هر یک از طرفین تعهداتی دارند که باید به‌روشنی و جزئی در قرارداد قید شود. سازنده متعهد به اخذ مجوزهای لازم، اجرای عملیات ساخت، تأمین منابع مالی یا تجهیزاتی، رعایت ضوابط فنی، و اخذ پایان‌کار است. مالک نیز متعهد به واگذاری رسمی و قانونی ملک (در قالب وکالت‌نامه بلاعزل یا قول‌نامه محضری)، همکاری در امور ثبتی، و عدم ممانعت از روند ساخت‌وساز خواهد بود. تعیین ضمانت اجرا در صورت عدم انجام تعهدات بسیار ضروری است؛ مانند تعیین خسارت روزانه برای تأخیر یا امکان فسخ قرارداد. همچنین بهتر است زمان‌بندی دقیق مراحل پروژه، مصالح استفاده‌شده، نوع طراحی و نقشه‌ها به پیوست قرارداد افزوده شود. مسئولیت‌های مالیاتی نیز باید مشخص گردد؛ به‌ویژه مالیات نقل و انتقال، مالیات بر ارزش افزوده و مالیات بر ساخت. شفاف‌سازی تعهدات، مانع از بروز اختلافات حقوقی می‌شود.
وکالت در قرارداد مشارکت در ساخت
یکی از رایج‌ترین اسناد جانبی قرارداد مشارکت در ساخت، اعطای وکالت‌نامه از سوی مالک به سازنده برای انجام امور اداری، اخذ مجوزها، انتقال سند و سایر اقدامات اجرایی است. این وکالت‌نامه باید کاملاً محدود، مشخص و به‌صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود. اعطای وکالت‌نامه بلاعزل یکی از راه‌های تضمین تعهد سازنده برای تکمیل پروژه است، اما در صورت نگارش نادرست، ممکن است منجر به انتقال غیرقانونی یا سوءاستفاده گردد. بنابراین، تعیین دقیق حدود اختیارات، مدت‌زمان وکالت، و ذکر عدم امکان فروش ملک بدون رضایت کتبی مالک، بسیار حیاتی است. همچنین لازم است شرط شود که وکالت فقط در راستای اجرای قرارداد مشارکت در ساخت معتبر است و هیچ‌گونه استفاده فراتر از آن مجاز نیست. در مواردی که سازنده پس از اخذ وکالت ملک را به غیر واگذار می‌کند، مالک می‌تواند با طرح دعوی خیانت در امانت پیگیری نماید.
مسئولیت‌های مالیاتی در مشارکت در ساخت
یکی از مسائل مهم در قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین دقیق مسئولیت‌های مالیاتی است. مالیات‌هایی که در این نوع پروژه‌ها قابل توجه‌اند، شامل: مالیات نقل‌وانتقال، مالیات بر ارزش افزوده، و مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش می‌باشند. طبق ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم، هر سازنده‌ای که بیش از دو واحد در پنج سال بسازد، مشمول مالیات ساخت می‌شود. معمولاً سازنده مسئول پرداخت مالیات ساخت و ارزش افزوده است و مالک مسئول مالیات بر نقل‌وانتقال ملک (در زمان تنظیم سند رسمی). با این حال، باید این تقسیم‌بندی به‌صراحت در قرارداد قید شود. همچنین در پروژه‌هایی که سازنده اقدام به پیش‌فروش واحدها می‌کند، باید مفاد قانون پیش‌فروش ساختمان نیز رعایت شود و مالیات‌های مربوط به آن پرداخت گردد. عدم رعایت این موارد ممکن است منجر به تعلیق انتقال سند، جریمه مالیاتی یا حتی توقف پروژه شود.
فسخ، انحلال و ضمانت اجرا در قرارداد مشارکت در ساخت
در هر قرارداد مشارکت، طرفین باید شرایط فسخ یا انحلال قرارداد را به‌طور دقیق مشخص کنند. به‌طور معمول، فسخ به دلایلی همچون تخلف از تعهدات، تأخیر در اجرای پروژه، یا سوءرفتار طرف مقابل قابل اعمال است. در قرارداد باید ذکر شود که فسخ چگونه انجام می‌گیرد (مثلاً با ارسال اظهارنامه رسمی)، و چه ضمانت اجراهایی مانند پرداخت خسارت، بازگرداندن ملک یا تحویل واحدها اعمال خواهد شد. همچنین باید روشن شود که در صورت انحلال توافقی، تقسیم دارایی‌ها و تعهدات چگونه خواهد بود. تعیین وجه التزام (خسارت از پیش‌تعیین‌شده) برای نقض تعهدات، یکی از راهکارهای مؤثر برای پیشگیری از اختلافات است. درج بند داوری نیز می‌تواند موجب تسریع در حل اختلافات گردد. قراردادهایی که فاقد ضمانت اجرا هستند، عملاً بی‌اثر شده و در محاکم نیز کمتر مورد حمایت قرار می‌گیرند.
ثبت رسمی و ضرورت تنظیم سند محضری
قرارداد مشارکت در ساخت گرچه از نظر عرفی و حقوقی معتبر است، اما برای جلوگیری از دعاوی آتی، بهتر است در قالب سند رسمی در دفتر اسناد رسمی ثبت گردد. این اقدام، موجب اعتبار بیشتر قرارداد در محاکم، بانک‌ها و سایر مراجع قانونی می‌شود. همچنین بهتر است مالک، پس از نهایی شدن قرارداد و ارائه تعهدات از سوی سازنده، وکالت‌نامه رسمی و بلاعزل برای اقدامات اجرایی صادر کند.
علاوه بر قرارداد اصلی، پیوست‌هایی همچون نقشه‌های معماری، جدول زمان‌بندی، مصالح مصرفی و فهرست سهم‌الشرکه نیز باید ضمیمه شده و امضاء شوند. تنظیم رسمی سند همچنین از لحاظ مالیاتی، مالکیت و امکان انتقال قانونی واحدها در آینده بسیار مؤثر است. در بسیاری از دعاوی، عدم وجود سند رسمی موجب ابطال قرارداد یا تضعیف موضع حقوقی یکی از طرفین می‌شود. مشورت با دفاتر اسناد رسمی در این زمینه توصیه می‌شود.
راهکارهای جلوگیری از اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت
برای جلوگیری از اختلافات حقوقی در قرارداد مشارکت، پیش‌بینی دقیق کلیه جزئیات پروژه در قرارداد ضروری است. از جمله این موارد می‌توان به تعیین دقیق متراژ هر واحد، طبقات تخصیص‌یافته، زمان‌بندی ساخت، شرایط فورس‌ماژور، ضمانت‌های اجرایی، و نحوه تأمین منابع مالی اشاره کرد. همچنین درج بند داوری، معرفی داور مرضی‌الطرفین، شرط حل اختلاف در شورای حل اختلاف یا مراجع تخصصی حقوقی می‌تواند از ارجاع سریع به دادگاه جلوگیری کند.
انجام ارزیابی کارشناسی از ملک پیش از قرارداد، استعلام از شهرداری و اداره ثبت، و نیز بررسی وضعیت مالی و سابقه حقوقی سازنده نیز از گام‌های پیشگیرانه مهم است. توصیه می‌شود قرارداد حتماً با حضور وکیل متخصص امضاء گردد و از قراردادهای آماده اینترنتی یا نسخه‌های غیررسمی خودداری شود. در نهایت، مهم‌ترین راهکار، شفافیت کامل در نگارش مفاد و حسن نیت طرفین در اجرای قرارداد است.
بدون دیدگاه