راهنمای دعاوی مربوط به پارکینگ و مشاعات ساختمان
پارکینگ و مشاعات ساختمان از مهم‌ترین موضوعات حقوقی در مالکیت آپارتمان‌ها محسوب می‌شوند که اغلب باعث بروز اختلافات حقوقی میان مالکین و ساکنان می‌گردند. مطابق قوانین جمهوری اسلامی ایران، به‌ویژه قانون تملک آپارتمان‌ها و قانون مدنی، پارکینگ ممکن است به‌صورت اختصاصی یا مشاع در اختیار مالکین باشد و مشاعات شامل فضاهای مشترک مانند راه‌پله، پشت‌بام و حیاط می‌شود که حق استفاده مشترک برای همه مالکین دارد. عدم رعایت قوانین مربوط به این فضاها، تصرف غیرمجاز، ایجاد مزاحمت یا تغییر بدون مجوز، می‌تواند موجبات طرح دعاوی حقوقی و حتی کیفری را فراهم آورد. در این نوشته به بررسی انواع دعاوی متداول، شرایط اثبات، روش‌های طرح دعوا و راهکارهای پیشگیری از اختلافات در زمینه پارکینگ و مشاعات ساختمان با استناد به قوانین و رویه قضایی کشور پرداخته شده است.
پارکینگ اختصاصی چیست؟
مطابق ماده ۱ قانون تملک آپارتمان‌ها و تبصره‌های آن، پارکینگ می‌تواند به‌صورت اختصاصی یا مشاعی تعریف شود. اگر در سند رسمی تفکیکی، شماره پارکینگ و موقعیت آن صراحتاً درج شده باشد، آن قسمت از ملک، پارکینگ اختصاصی محسوب می‌شود. در غیر این صورت، آن بخش از پارکینگ جزء مشاعات ساختمان تلقی می‌گردد. اثبات اختصاصی بودن پارکینگ صرفاً با سند رسمی تفکیکی، رأی دادگاه یا توافق کتبی و معتبر میان مالکین امکان‌پذیر است. در برخی موارد، پلاک‌کوبی پارکینگ توسط سازنده یا مدیریت ساختمان بدون سند رسمی، فاقد اعتبار حقوقی است. در صورت بروز اختلاف، مالک سنددار حق دارد علیه شخص متصرف، دعوای خلع ید یا مزاحمت ملکی مطرح کند. همچنین، در دادگاه می‌توان با ارجاع به کارشناسی رسمی دادگستری، محل دقیق پارکینگ را مشخص نمود. استفاده از پارکینگ بدون مجوز قانونی، می‌تواند مشمول ضمانت اجرای حقوقی و کیفری نیز شود.
استفاده غیرمجاز از مشاعات چه تبعاتی دارد؟
مشاعات ساختمان شامل قسمت‌هایی است که بر اساس قانون و عرف، در مالکیت مشترک همه ساکنان قرار دارد، مانند راه‌پله، پشت‌بام، حیاط، لابی، انباری‌های اشتراکی و در بسیاری موارد، پارکینگ‌های بدون سند اختصاصی. مطابق ماده ۳ قانون تملک آپارتمان‌ها، هیچ‌یک از مالکان حق ندارند بدون رضایت سایر ساکنان، در مشاعات تصرف انحصاری داشته باشند.
استفاده شخصی از مشاعات مانند نگهداری وسایل، بستن راه، اختصاص فضای پارکینگ بدون سند، یا نصب وسایل اضافی، تجاوز به حقوق سایر مالکان محسوب شده و قابل پیگرد است. در چنین مواردی، سایر مالکین می‌توانند به استناد مواد ۳۰ و ۳۱ قانون مدنی، دعوای منع تعرض، رفع مزاحمت یا خلع ید از مشاعات طرح کنند. همچنین، مدیر ساختمان یا هیئت‌مدیره نیز موظف است جلوی تصرف غیرقانونی مشاعات را گرفته و در صورت لزوم، از طریق دادگاه اقدام کند.
دعوای خلع ید از پارکینگ چگونه اقامه می‌شود؟
وقتی شخصی بدون مجوز قانونی و بدون داشتن سند رسمی، یک فضای پارکینگ را اشغال کند، مالک واقعی یا ذی‌حق می‌تواند دعوای خلع ید علیه او اقامه نماید. این دعوا در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح می‌شود. خواهان باید با ارائه سند رسمی مالکیت یا سند تفکیکی آپارتمان، مالکیت خود را بر پارکینگ ثابت کرده و نشان دهد که تصرف خوانده فاقد مجوز است. علاوه بر سند، می‌توان از گواهی شهود، گزارش مدیر ساختمان، نظریه کارشناس و فیلم یا عکس برای اثبات تصرف استفاده کرد. خلع ید به معنای بازگرداندن مال غیرمنقول به مالک قانونی آن است. بنابراین، پس از صدور رأی، مأمور اجرای احکام دادگستری محل پارکینگ را تخلیه و به مالک تحویل می‌دهد. دعوای خلع ید در صورتی که مستدل و مستند باشد، از ضمانت اجرای قوی برخوردار است و در عرف قضایی نیز رایج است.
دعوای مزاحمت برای پارکینگ چه شرایطی دارد؟
اگر کسی مانع از استفاده متصرف قانونی از پارکینگ شود، بدون آن‌که خودش پارکینگ را تصرف کند، مشمول دعوای مزاحمت ملکی می‌شود. مثلاً کسی با پارک دوبل خودرو یا قرار دادن موانع فیزیکی، مانع ورود و خروج فردی به پارکینگ اختصاصی‌اش می‌شود. در چنین مواردی، خواهان باید اثبات کند که:
- در زمان مزاحمت، متصرف قانونی پارکینگ بوده است.
- خوانده با اقدامات مادی، ایجاد مزاحمت کرده است.
- و این مزاحمت بدون مجوز بوده است. دعوای مزاحمت ظرف یک ماه از زمان وقوع مزاحمت باید طرح شود.
اگر خوانده سند مالکیت یا مجوزی برای اقدام خود نداشته باشد، دادگاه رأی به رفع مزاحمت صادر می‌کند. شهادت همسایگان، تصاویر دوربین مداربسته، و گزارش کلانتری از جمله دلایل مؤثر در اثبات مزاحمت هستند. این دعوا معمولاً در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مطرح می‌شود و قابل اعتراض در دادگاه است.
آیا تغییر در مشاع ساختمان مجاز است؟
مطابق ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها و تبصره‌های آن، هیچ‌یک از مالکان حق تغییر در بخش‌های مشاعی ساختمان بدون رضایت همه مالکین را ندارد. هرگونه اقدام مانند دیوارکشی در حیاط مشترک، نصب انباری در پارکینگ مشاع، ساخت اتاقک در پشت‌بام، یا نصب آنتن و کولر در فضاهای اشتراکی، نیازمند رضایت کتبی تمام ساکنان ساختمان است. در غیر این صورت، سایر ساکنان می‌توانند با استناد به قانون، علیه فرد متخلف، دعوای رفع تصرف یا منع تعرض اقامه کنند.
حتی مدیر ساختمان نیز بدون رضایت مالکان، حق واگذاری یا تغییر کاربری مشاعات را ندارد. در صورت اختلاف، کارشناسی رسمی دادگستری می‌تواند تعیین کند که آیا بخش مورد اختلاف مشاع است یا اختصاصی. تخلفات مربوط به تغییر مشاعات می‌تواند علاوه بر مسئولیت حقوقی، موجب الزام به اعاده به وضعیت سابق و گاه حتی پرداخت خسارت به سایر مالکین شود.
تعیین محل دقیق پارکینگ چگونه انجام می‌شود؟
در برخی آپارتمان‌ها، محل دقیق پارکینگ در سند مالکیت ذکر نشده است و تنها به واژه «یک واحد پارکینگ» اشاره شده. در این موارد، تعیین محل دقیق، تابع تفکیک اولیه ثبت‌شده در اداره ثبت اسناد و املاک یا توافق کتبی میان مالکین یا سازنده با خریداران است. اگر اختلافی در مورد محل پارکینگ پیش آید، مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه و درخواست تعیین محل پارکینگ توسط کارشناس رسمی دادگستری، تکلیف را روشن کند. در این فرآیند، کارشناس با بررسی نقشه تفکیکی، وضعیت ساختمان، دسترسی‌ها و عرف محل، محل مناسب را تعیین می‌کند. این امر به ویژه در مجتمع‌هایی که چندین طبقه پارکینگ دارند، حائز اهمیت است. تعیین محل پارکینگ باید به‌گونه‌ای باشد که باعث مزاحمت برای دیگر مالکین نشود. در صورت مخالفت سایر مالکین یا ایجاد مزاحمت، رأی دادگاه ملاک خواهد بود و برای همه ساکنان لازم‌الاجرا است.
آیا فروش یا اجاره پارکینگ بدون سند رسمی ممکن است؟
پارکینگ فقط در صورتی قابل انتقال یا اجاره مستقل است که در سند رسمی به‌طور مشخص قید شده باشد. اگر پارکینگ در سند مالکیت به‌صورت اختصاصی ثبت شده باشد، فروش یا اجاره آن تحت شرایط عادی امکان‌پذیر است. اما اگر پارکینگ مشاعی یا فاقد سند تفکیکی باشد، فروش آن به‌صورت مستقل فاقد وجاهت قانونی است. طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، مالکیت رسمی فقط از طریق سند معتبر قابل اثبات است. بنابراین، قراردادهای عادی بدون سند رسمی، در صورت بروز اختلاف، در دادگاه ممکن است مورد پذیرش قرار نگیرند. همچنین، اجاره پارکینگ مشاعی باید با رضایت مدیر ساختمان یا سایر مالکین صورت گیرد، در غیر این صورت، موجب دعوای بطلان قرارداد یا خلع ید می‌شود. اگر فروشنده‌ای بدون سند اقدام به واگذاری پارکینگ کند و خریدار دچار ضرر شود، امکان طرح دعوای فسخ یا مطالبه خسارت وجود دارد.
مسئولیت مدیر ساختمان در قبال مشاعات چیست؟
مدیر ساختمان بر اساس ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، مسئول نگهداری، رسیدگی، نظارت و اعمال نظم در مشاعات ساختمان است. او موظف است در صورت بروز هرگونه تخلف از سوی یکی از ساکنان، موضوع را بررسی کرده و در صورت لزوم، تذکر یا اقدام قانونی نماید. اگر یکی از مالکین اقدام به تصرف مشاعات کند یا با پارک کردن در محل‌های ممنوعه موجب اختلال در نظم ساختمان شود، مدیر باید اقدام مقتضی انجام دهد.
همچنین، مدیر مسئول تهیه گزارش تخلف و مکاتبه با مراجع قضایی یا انتظامی در صورت نیاز است. اگر مدیر در انجام وظایف خود کوتاهی کند و سایر مالکین متضرر شوند، ممکن است در برابر آنان مسئولیت مدنی و حتی حقوقی پیدا کند. مدیر باید بی‌طرف، آگاه به قانون، و پیگیر حقوق مشترک همه مالکین باشد. مدیر فاقد صلاحیت می‌تواند با تصمیم اکثریت مالکین تغییر یابد یا عزل شود.
دعاوی کیفری مرتبط با پارکینگ چیست؟
برخی تخلفات مربوط به پارکینگ یا مشاعات، جنبه کیفری نیز پیدا می‌کنند. برای مثال، در صورتی که فردی عمداً مسیر عبور خودروها را ببندد یا با تخریب دیوار، بخشی از پارکینگ را اشغال کند، می‌توان تحت عنوان تخریب یا مزاحمت از او شکایت کیفری کرد. همچنین اگر فردی بدون اجازه در فضای مشاعی پارکینگ، وسایل یا خودرو قرار دهد و مکرراً مزاحمت ایجاد کند، شکایت به استناد ماده ۶۱۸ قانون مجازات اسلامی (اخلال در نظم) نیز قابل بررسی است. استفاده غیرمجاز از انشعابات مشاعی مانند برق یا آب پارکینگ نیز مشمول جرایم عمومی خواهد شد. در این موارد، مدیر یا سایر ساکنان می‌توانند علاوه بر دعوای حقوقی، شکایت کیفری مطرح کنند تا بازدارندگی بیشتری ایجاد شود. البته باید عنصر سوءنیت، عمدی بودن، و تکرار رفتار مجرمانه در شکایت اثبات شود. رسیدگی به این دعاوی در صلاحیت دادسرای عمومی و انقلاب محل وقوع ملک است.
راهکارهای قانونی برای پیشگیری از اختلافات پارکینگ
پیشگیری همیشه بهتر از درمان است. برای جلوگیری از بروز اختلافات مربوط به پارکینگ و مشاعات، توصیه‌های قانونی زیر مؤثر است:
- قبل از خرید یا اجاره ملک، وضعیت پارکینگ را در سند رسمی بررسی کنید.
- از فروشنده یا مشاور، نقشه تفکیکی ثبتی درخواست کنید.
- از مدیر ساختمان استعلام وضعیت استفاده از پارکینگ و مشاعات بگیرید.
- هرگونه توافق درباره پارکینگ را به‌صورت کتبی و رسمی ثبت کنید.
- به مقررات اساسنامه ساختمان و تصمیمات مجمع عمومی توجه کنید.
- در صورت بروز اختلاف، پیش از اقدام قانونی، با مشاور حقوقی مشورت کنید.
رعایت این موارد، از بسیاری از دعواهای رایج و هزینه‌بر جلوگیری می‌کند و آرامش و نظم در ساختمان را حفظ می‌نماید.
بدون دیدگاه