خرید ملک ورثهای
ملکی که پس از فوت مالک به وراث او میرسد را ملک ورثهای می‌گویند. خرید و فروش و معاملات مربوط به این املاک تابع قواعد و مراحل خاصی است. از این رو توصیه می‌گردد که هنگام خرید این املاک دقت لازم را داشته و نکات مربوط به آن را رعایت نمایید تا در آینده با مشکل مواجه نشوید.
ریسک‌ها و مشکلات متداول در خرید ملک ورثهای
احراز مالکیت
احراز مالکیت، اولین گامی است که در خرید ملک ورثهای باید مورد توجه قرار گیرد. در صورتی که شما قصد خرید ملک موروثی را داشته باشید، لازم است بدانید که سند مالکیت باید به نام متوفی باشد و گواهی انحصار وراثت مهم‌ترین مدرکی است که مالکیت ورثه بر ملک را احراز می‌نماید. در گواهی انحصار وراثت نام ورثه متوفی و میزان سهم الارث آنان ذکر می‌گردد. یکی از مسائلی که بهتر است تا زمان خرید املاک موروثی به آن توجه شود، علاوه بر رویت گواهی انحصار وراثت، برسی و رویت شناسنامه متوفی و نیز استعلام از ثبت احوال است چرا که از این طریق احتمال وجود ورثه دیگر نیز مورد برسی قرار می‌گیرد. شایان ذکر است که گواهی انحصار وراثت توسط شورای حل اختلاف صادر میشود.
لزوم موافقت و امضای تمامی وراث
در صورت تعدد وراث، حضور همه آنها و یا نماینده آنها حین انجام معامله و تنظیم مبایعه نامه و نیز اخذ امضای آنها ضروری است. در صورتی که بعضی از وراث حاضر به امضا و فروش سهم خود نشوند، خریدار میتواند از طریق دادگاه سایر ورثه را ملزم به فروش کند. زیرا وراثی که مبایعه نامه را امضا نموده‌اند تنها قادر به فروش سهم خود می‌باشند. زمان تنظیم سند از دیگر مواقعی است که حضور همه وراث یا نماینده آنها الزامی بوده و در صورتی که بعضی از آنها حضر به تنظیم سند رسمی نباشد، خریدار می‌بایست الزام آن را از طریق دادگاه بخواهد.
ورثه صغیر
مطابق قانون اشخاص کمتر از 15 سال حق تصرف در اموال و حقوق مالی خود را ندارند، از این رو معاملات این افراد توسط ولی یا قیم آنها انجام میشود. در صورتی که شخص صغیر یا محجوری بین وراث وجود داشته باشد که دارای قیم است، قیم راسا نمیتواند اموال غیر منقول صغیر را بفروشد. برای این کار قیم می‌بایست قصد خود را از فروش ملک، به اداره سرپرستی قوه قضاییه اعلام نموده تا دادستان صلاح صغیر را برسی نماید تا در صورت احراز این امر اجازه فروش ملک را بدهد.
نکته: خریدار باید علاوه بر مطالبه قیم نامه از شخصی که ادعای قیمومت دارد، مجوز دادگاه سرپرستی مربوطه مبنی بر اجازه فروش ملک صغیر را نیز مطالبه نماید.
وصیت نامه
طبق قوانین موضوعه ایران، افراد قادر به وصیت نسبت به یک سوم اموال خود می‌باشند. که این وصیت نامه میتواند به شکل عادی یا رسمی تنظیم شده باشد. یکی از مشکلاتی که در رابطه با اموال ورثهای ممکن است مطرح گردد، وجود وصیت نامه‌ای عادی است که ممکن است پس انجام معامله ارائه شود. لذا برسی احتمال وجود وصیت نامه به افراد توصیه میشود.
مدارک مورد نیاز برای انتقال املاک ورثهای
در صورتی که تمام ورثه بر فروش ملک توافق کرده باشند می‌توانند اقدامات لازم جهت فروش ملک را انجام دهند. برای این کار تمامی مدارکی که برای تنظیم سند رسمی لازم است و گواهی انحصار وراثت و مفاصا حساب مالیات بر ارث نیز باید وجود داشته باشد. شورای حل اختلاف می‌بایست گواهی حصر وراثت را برابر با اصل نموده باشد و نیز ارزش ذکر شده در این گواهی باید بالای سه میلیون تومان باشد. زیرا در صورتی که ارزش قید شده در گواهی انحصار وراثت زیر سه میلیون تومان باشد امکان انتقال ملک به استناد آن سند وجود نخواهد داشت. در صورت فوت یکی از ورثه، گواهی انحصار وراثت او نیز باید ارائه گردد.
به طور کلی نکات مورد توجه برای خرید ملک ورثهای به شرح ذیل است:
- لزوم ارائه گواهی حصر وراثت.
- حضور تمامی وراث حین انجام معامله.
- لزوم ارائه اصل سند مالکیت.
- لزوم ارائه مفاصا حساب مالیات بر ارث.
- ضرورت نصب قیم برای محجورین.
- پرداخت سهم همه وراث از مبلغ معامله.
- لزوم بررسی وجود و یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی.
نکته: اگر ورثهای بدون اجازه دیگر وراث، سهم الارث آنها را بفروشد، این اقدام او در حکم انتقال مال غیر و باطل است.
سوالات متداول خرید ملک ورثهای
ملک ورثهای چیست؟
ملکی که پس از فوت مالک به وراث او میرسد، ملک ورثهای نامیده میشود. خرید و فروش این املاک تابع قواعد و مراحل خاص قانونی است.
اولین گام در خرید ملک ورثهای چیست؟
اولین گام احراز مالکیت است؛ سند مالکیت باید به نام متوفی باشد و گواهی انحصار وراثت مالکیت وراث بر ملک را ثابت کند.
آیا همه وراث باید برای فروش ملک ورثهای رضایت دهند؟
بله، حضور و امضای تمامی وراث یا نمایندگان قانونی آنها هنگام معامله و تنظیم سند الزامی است. در صورت عدم همکاری برخی وراث، خریدار میتواند از طریق دادگاه سایر وراث را ملزم به فروش کند.
خرید ملک ورثهای توسط وراث صغیر چگونه انجام میشود؟
اگر یکی از وراث صغیر باشد، قیم او نمیتواند بدون مجوز دادگاه سرپرستی، ملک غیرمنقول او را بفروشد. خریدار باید مجوز دادگاه را مطالبه کند.
وجود وصیتنامه چه تاثیری بر خرید ملک ورثهای دارد؟
وراث و خریدار باید احتمال وجود وصیتنامه را بررسی کنند، زیرا وصیت نسبت به یک سوم اموال متوفی قانونی است و ممکن است پس از معامله ارائه شود.
مدارک مورد نیاز برای انتقال ملک ورثهای کدامند؟
مدارک شامل گواهی انحصار وراثت برابر اصل، سند مالکیت، مفاصا حساب مالیات بر ارث، مجوز قیم برای محجورین و پرداخت سهم همه وراث از مبلغ معامله است.
اگر یکی از وراث بدون اجازه دیگر وراث سهم خود را بفروشد چه میشود؟
فروش سهم بدون اجازه دیگر وراث باطل و در حکم انتقال مال غیر است و انتقال سند رسمی صورت نخواهد گرفت.
چرا ارزش ذکر شده در گواهی انحصار وراثت اهمیت دارد؟
اگر ارزش ملک در گواهی انحصار وراثت زیر سه میلیون تومان باشد، امکان انتقال ملک به استناد آن سند وجود ندارد.
چگونه می‌توان اطمینان حاصل کرد که همه وراث در معامله حضور دارند؟
خریدار باید شناسنامه و مدارک هویتی همه وراث را بررسی کند و در صورت نیاز، استعلام از مراجع قضایی و ثبت احوال انجام دهد.
چرا خرید ملک ورثهای نیاز به دقت و بررسی کامل دارد؟
زیرا معاملات این املاک تابع قواعد خاص قانونی هستند و عدم رعایت آنها میتواند منجر به بطلان معامله و مشکلات حقوقی برای خریدار شود.
من میخوام یه خونه ورثهای بخرم، چجوری بفهمم که همه ورثه راضی به فروش هستن؟
برای اطمینان از رضایت تمامی ورثه، باید مطمئن شوید که همه انها یا وکلای قانونی‌شان در هنگام تنظیم مبایعه‌نامه حضور داشته باشند و ان را امضا کنند. امضای همه ورثه برای معامله ضروری است.
مگه سند رسمی نیست، چرا بازم باید برای خرید ملک ورثهای دقت کنم؟
با وجود سند رسمی به نام متوفی، شما باید از طریق گواهی انحصار وراثت، مالکیت ورثه را احراز کنید. همچنین باید از نبود ورثه دیگر، وجود وصیتنامه و نبودن ورثه صغیر اطمینان حاصل کنید تا در اینده با مشکلات حقوقی مواجه نشوید.
اگه یکی از وراث صغیر باشه، چجوری میتونم سهمش رو بخرم؟
معاملات مربوط به سهم ورثه صغیر باید توسط ولی یا قیم قانونی او انجام شود. همچنین، قیم باید از اداره سرپرستی قوه قضاییه مجوز فروش ملک صغیر را دریافت کند و شما به عنوان خریدار باید این مجوز را مشاهده نمایید.
اگه یکی از ورثه همکاری نکنه و برای امضای سند حاضر نشه، چی میشه؟
در صورتی که یکی از ورثه از امضا خودداری کند، سایر ورثه که مبایعه‌نامه را امضا کرده‌اند می‌توانند سهم خود را بفروشند. با این حال، اگر شما کل ملک را خریده‌اید، می‌توانید از طریق دادگاه، ان شخص را به تنظیم سند رسمی ملزم کنید.
چجوری میتونم از نبودن وصیتنامه مطمئن بشم؟
یکی از ریسک‌های خرید ملک ورثهای، وجود وصیتنامه عادی است که ممکن است بعد از معامله ارائه شود. توصیه میشود که از ورثه بخواهید تا مدارک مربوط به وصیتنامه را ارائه دهند و از انها در این خصوص استعلام بگیرید.
برای انتقال سند ملک ورثهای به اسم خودم چه مدارکی لازمه؟
برای انتقال سند، علاوه بر مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی، باید گواهی انحصار وراثت و مفاصا حساب مالیات بر ارث را نیز ارائه دهید. گواهی انحصار وراثت باید توسط شورای حل اختلاف برابر اصل شده باشد.
اگه ارزش ملک تو گواهی انحصار وراثت کمتر از سه میلیون باشه، نمیشه خریدش؟
اگر ارزش قید شده در گواهی انحصار وراثت کمتر از سه میلیون تومان باشد، امکان انتقال سند ملک به استناد ان وجود نخواهد داشت و نیاز به طی مراحل قانونی دیگری برای تعیین ارزش واقعی ملک است.
اگه یکی از وراث فوت کرده باشه، باید چکار کنیم؟
در صورتی که یکی از ورثه فوت کرده باشد، باید گواهی انحصار وراثت جدیدی برای ورثه متوفی اخیر ارائه شود تا سهم او به ورثه خودش منتقل شود.
اگه یکی از ورثه بدون اجازه بقیه سهم اونها رو بفروشه، معامله‌اش معتبره؟
خیر، معامله‌ای که در ان یک ورثه بدون اجازه دیگر وراث، سهم انها را بفروشد، باطل است و در حکم انتقال مال غیر محسوب میشود.
وقتی یه ملکی رو از ورثه می‌خرم، پول رو باید به کی بدم؟
هنگام خرید ملک ورثهای، باید اطمینان حاصل کنید که مبلغ معامله به نسبت سهم‌الارث هر یک از ورثه، به انها پرداخت میشود. سهم هر ورثه در گواهی انحصار وراثت مشخص شده است.