تجویز انتقال منافع مورد اجاره

تجویز انتقال منافع مورد اجاره راهکار قانونی برای مستأجر در برابر امتناع موجر!

در نظام حقوقی ایران، به‌ویژه در خصوص املاک تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ هستند، مستأجر پس از پایان مدت اجاره صرفاً یک متصرف ساده محسوب نمی‌شود. در چنین مواردی، مستأجر بر اساس سال‌ها فعالیت تجاری در ملک، دارای حقی تحت عنوان “حق کسب، پیشه یا تجارت” است که به‌عنوان یک حق مالی مستقل، مورد شناسایی قانون قرار گرفته است. این حق باعث می‌شود که مستأجر حتی بعد از پایان مدت اجاره نیز نتواند به‌راحتی از ملک تخلیه شود، مگر با دریافت حق مذکور. حال، در صورتی که مستأجر بنا به دلایل شخصی یا اقتصادی تمایل داشته باشد منافع ملک را به فرد دیگری منتقل کند، ممکن است با مخالفت موجر مواجه شود. در چنین شرایطی، قانون امکان مهمی را برای مستأجر فراهم کرده است: اقامه دعوای تجویز انتقال منافع. این دعوا به مستأجر امکان می‌دهد تا در صورت عدم همکاری موجر، از طریق مرجع قضایی مجوز قانونی برای واگذاری منافع ملک به شخص ثالث را دریافت کند. چنین راهکاری، از یک سو حافظ حقوق مکتسبه مستأجر است و از سوی دیگر، نظام حقوقی را از بن‌بست خارج می‌سازد، چراکه نه مالک مجبور به پذیرش شرایط مستأجر می‌شود و نه مستأجر حقوقش را به‌سادگی از دست می‌دهد.

ماده ۱۰ قانون موجر و مستأجر ۱۳۵۶

ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ بیان می‌دارد که مستأجر حق انتقال منافع مورد اجاره به غیر را ندارد، مگر این‌که موجر صراحتاً چنین اجازه‌ای را در قرارداد اجاره به وی داده باشد. این ماده نقش کلیدی در توازن روابط میان موجر و مستأجر دارد و از سوءاستفاده احتمالی مستأجر از حقوق مالک جلوگیری می‌کند. با این حال، گاه شرایطی در زندگی تجاری و اقتصادی مستأجر پیش می‌آید که ادامه فعالیت در ملک برای او مقدور نیست؛ از جمله ورشکستگی، بیماری، مهاجرت، یا تغییر حوزه شغلی. در این مواقع، مستأجر نمی‌تواند منافع ملک را بدون اجازه موجر به فرد دیگری منتقل کند و عملاً در وضعیت بلاتکلیف قرار می‌گیرد. اینجاست که قانون‌گذار در مواد بعدی، به‌ویژه ماده ۱۹، به مستأجر اجازه داده تا با مراجعه به دادگاه و اثبات شرایط خاص، تقاضای تجویز انتقال منافع کند. بنابراین، ماده ۱۰ را نباید صرفاً مانع دانست، بلکه می‌توان آن را نقطه شروعی برای ورود به فرآیند قانونی دانست که در آن هم منافع مالک حفظ می‌شود و هم مستأجر از امکان جبران بخشی از حقوق خود برخوردار خواهد شد. البته طرح چنین دعوایی مستلزم احراز شرایطی است که در ادامه توضیح داده خواهد شد.

چگونه می‌توان دعوای تجویز انتقال منافع را اقامه کرد؟

برای اقامه دعوای تجویز انتقال منافع مورد اجاره، مستأجر باید ابتدا احراز کند که ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است. این امر معمولاً با بررسی زمان تنظیم قرارداد اجاره و نوع کاربری ملک مشخص می‌شود. اگر ملک دارای کاربری تجاری باشد و قرارداد قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد (یا شرایط آن مشمول قانون ۱۳۵۶ باشد)، مستأجر از حقوق ناشی از حق کسب و پیشه برخوردار خواهد بود. در چنین حالتی، اگر موجر با انتقال منافع به غیر مخالفت کند، مستأجر می‌تواند با تنظیم دادخواستی به خواسته «صدور حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر» به طرفیت موجر، در دادگاه محل وقوع ملک اقامه دعوا کند.

مستأجر باید مدارکی همچون اجاره‌نامه، پروانه کسب، فیش‌های پرداخت اجاره‌بها و دلایل مربوط به عدم امکان ادامه فعالیت در ملک را ارائه دهد. همچنین باید مشخص کند که شخصی برای انتقال منافع در نظر گرفته شده یا نه، زیرا در برخی رویه‌ها، مشخص بودن شخص انتقال‌گیرنده نیز مؤثر تلقی می‌شود. دادگاه پس از بررسی صحت ادعاها و استماع دفاعیات طرفین، در صورت احراز شرایط، حکم به تجویز انتقال صادر می‌کند. این رأی، صرفاً مجوزی برای ثبت سند رسمی انتقال نزد دفتر اسناد رسمی است و جنبه اجرایی ندارد.

ضمانت اجرا و مهلت اجرای حکم تجویز انتقال

یکی از نکات بسیار مهم در دعاوی تجویز انتقال منافع آن است که رأی صادرشده از سوی دادگاه، جنبه اعلامی دارد نه اجرایی. به این معنا که دادگاه تنها مجوز انتقال را صادر می‌کند و نمی‌توان از طریق اجرای احکام مدنی، آن را به‌عنوان یک دستور اجرایی تلقی کرد. بنابراین مسئولیت پیگیری انتقال رسمی منافع ملک بر عهده خود مستأجر است. مستأجر مکلف است حداکثر ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ رأی قطعی، انتقال را از طریق تنظیم سند رسمی در دفترخانه انجام دهد. در غیر این صورت، حکم صادرشده بی‌اثر خواهد شد و اگر مجدداً قصد انتقال داشته باشد، باید دعوای جدیدی مطرح کند. همچنین باید توجه داشت که در طول رسیدگی به دعوا، چنانچه موجر اعلام آمادگی کند که حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر در ازای تخلیه ملک است، ممکن است دادگاه مسیر رسیدگی را به‌سوی صدور حکم تخلیه با پرداخت حق کسب منحرف کند. بنابراین توصیه می‌شود که مستأجر پیش از اقامه دعوا از مشورت حقوقی دقیق بهره‌مند شود و استراتژی حقوقی خود را بر اساس نوع قرارداد، مدت تصرف، شرایط بازار و پاسخ احتمالی موجر تنظیم کند. هرگونه تعلل یا سهل‌انگاری در اجرای رأی می‌تواند موجب از بین رفتن حقوق مکتسبه مستأجر شود.

حق کسب و پیشه در دعوای تجویز انتقال منافع

حق کسب و پیشه و تجارت از جمله مفاهیم کلیدی در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است که نقش بنیادینی در دعاوی مربوط به املاک تجاری دارد. این حق در واقع نتیجه سال‌ها فعالیت اقتصادی مستأجر در یک مکان مشخص است که باعث جذب مشتری، شهرت محل، و ارتقای ارزش ملک از نظر کاربری تجاری شده است. برخلاف حقوق کلاسیک که عمدتاً مالکیت را در محور قرار می‌دهد، قانون ۱۳۵۶ برای اولین بار در ایران، نوعی «مالکیت منافع تجاری» برای مستأجر قائل شد. در دعوای تجویز انتقال منافع نیز این حق مبنای اصلی است. چراکه مستأجر با استناد به اینکه سال‌ها در ملک فعالیت داشته و حقی ذاتی نسبت به منافع آن پیدا کرده، درخواست می‌کند تا در صورت عدم رضایت موجر، دادگاه به‌جای وی مجوز انتقال بدهد.

در واقع، فرض قانون‌گذار این است که حق کسب و پیشه امری مستقل از مالکیت عین است و مالک نمی‌تواند صرفاً با استناد به مالکیت، مانع بهره‌برداری مشروع مستأجر از آن شود. از همین روست که حتی اگر موجر مخالف انتقال باشد، دادگاه می‌تواند با احراز شرایط، اجازه انتقال را صادر کند؛ چرا که این حق، به‌مثابه یک مال است و امکان انتقال آن باید برای صاحب آن فراهم باشد. نقش این حق در تعیین مبلغ حق انتقال نیز مؤثر است و باید از نظر مالی به درستی ارزیابی شود.

نقش رویه قضایی در شکل‌دهی به دعوای تجویز انتقال

قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ با وجود گذشت چند دهه از تصویب آن، همچنان دارای ابهاماتی در اجراست که بسیاری از آن‌ها توسط رویه قضایی و نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه روشن شده‌اند. از جمله موضوعاتی که در این دعاوی محل ابهام بوده، آن است که آیا مستأجر می‌تواند منافع را به هر فردی منتقل کند یا باید دادگاه شخص خاصی را تأیید کند؟ در برخی آرای شعب دیوان‌عالی کشور و نظریات مشورتی، تأکید شده که بهتر است مستأجر در دادخواست خود نام شخصی را که قصد انتقال منافع به او دارد قید کند. از طرفی، این دیدگاه نیز وجود دارد که رأی دادگاه صرفاً باید به “اصل انتقال” بپردازد و تعیین شخص انتقال‌گیرنده در مرحله تنظیم سند رسمی انجام می‌شود. همچنین رویه قضایی مشخص کرده که اگر مستأجر به‌صورت شفاهی و با رضایت عملی موجر، منافع را منتقل کرده باشد، امکان صدور حکم تجویز انتقال وجود ندارد و دعوا در این شرایط رد می‌شود، چراکه انتقال انجام‌شده و دیگر نیاز به مجوز دادگاه نیست. همچنین در برخی آرا دیده شده که دادگاه‌ها در صورت احراز تقصیر یا سوءاستفاده مستأجر از ملک، حتی با وجود سابقه طولانی تصرف، با درخواست تجویز انتقال مخالفت کرده‌اند. بنابراین برای موفقیت در این دعوا، آگاهی از آخرین رویه‌ها و تحلیل آن‌ها کاملاً حیاتی است.

تفاوت دعوای تجویز انتقال با انتقال قهری و صلح منافع

در نظام حقوقی ایران، انتقال منافع مورد اجاره ممکن است به اشکال مختلفی رخ دهد که باید از یکدیگر تفکیک شوند. یکی از این اشکال، انتقال قهری است که به‌موجب فوت مستأجر، منافع ملک به وراث قانونی او منتقل می‌شود. در این حالت، هیچ نیازی به اخذ اجازه از موجر یا دادگاه نیست؛ مگر آن‌که قرارداد اجاره به‌صورت کاملاً شخصی و محدود به فرد متوفی تنظیم شده باشد. اما در دعوای تجویز انتقال، بحث بر سر انتقال ارادی منافع به شخص ثالث زنده و نامربوط با مستأجر است. از سوی دیگر، برخی مستأجران برای دور زدن ممنوعیت انتقال منافع، به صلح نامه‌ها یا قراردادهای مشارکت تجاری متوسل می‌شوند. مثلاً در ظاهر شراکت‌نامه‌ای تنظیم می‌کنند، ولی در واقع منافع ملک را به دیگری واگذار کرده‌اند. این‌گونه اقدامات، اگر موجر مطلع شود، ممکن است باعث طرح دعوای تخلیه توسط مالک گردد.

دعوای تجویز انتقال در واقع راهکار قانونی و شفاف برای انتقال منافع است و برخلاف روش‌هایی چون صلح یا وکالت‌نامه بلاعزل، منطبق با رویه قضایی و قابل دفاع در دادگاه است. تفاوت اصلی این است که در تجویز انتقال، حکم دادگاه وجود دارد، اما در سایر اشکال، اگر مالک رضایت نداشته باشد، می‌تواند با استناد به ماده ۱۲ قانون ۱۳۵۶، درخواست تخلیه بدهد. در نتیجه، برای امنیت حقوقی، تجویز انتقال بر سایر روش‌ها ترجیح دارد.

شرایط انتقال منافع اجاره مطابق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر

براساس ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، هرگاه در قرارداد اجاره انتقال منافع مورد اجاره از مستأجر سلب شده باشد، این ممنوعیت مطلق نیست؛ بلکه مستأجر می‌تواند برای انتقال منافع به دیگری، درخواست تجویز انتقال به دادگاه صالح بدهد. شرط اصلی آن است که مستأجر اثبات کند موجر بدون دلیل موجه از اعطای اجازه امتناع می‌ورزد یا اینکه انتقال منافع به نفع موجه مستأجر است. در این مسیر، دادگاه ابتدا بررسی می‌کند آیا قرارداد اجاره صراحتاً حق انتقال را ممنوع کرده یا خیر و سپس ارزیابی عادلانه بودن درخواست مستأجر را انجام می‌دهد. در صورت احراز شرایط، دادگاه می‌تواند رأی به تجویز انتقال منافع صادر کند. این حکم برای طرفین لازم‌الاجراست و مستأجر پس از قطعیت حکم، می‌تواند بدون نیاز به رضایت مجدد موجر، انتقال منافع را به انجام برساند. با این سازوکار، قانون‌گذار توازنی میان آزادی قراردادی موجر و حق معیشتی مستأجر برقرار کرده است.

آیا مستأجر می‌تواند ممنوعیت انتقال منافع را دور بزند؟

وقتی قرارداد اجاره به‌طور صریح انتقال منافع را ممنوع می‌کند، مستأجر ابتدا باید دادخواست تجویز انتقال منافع تقدیم کند. در این دادخواست باید دلایل درخواست روشن و موجه بیان شود؛ از جمله نیاز مستأجر به نقل مکان به محل جدید به دلایل شغلی، خانوادگی یا درمانی. همچنین باید ثابت شود امتناع موجر از انتقال منافع مستند به دلایل غیرموجه است؛ مثلاً موجر بدون ارائه هیچ دلیل قانونی از امضا یا صدور اجازه خودداری می‌کند. یکی دیگر از استدلال‌های مهم، نفع موجه مستأجر است؛ به این معنا که انتقال منافع باعث بهبود وضعیت اقتصادی یا رفاهی او می‌شود بدون اینکه لطمه‌ای به منافع موجر وارد کند. پس از تقدیم دادخواست، دادگاه با احضار طرفین، دلایل مطرح‌شده را بررسی می‌کند و اگر حق با مستأجر باشد، دستور صدور اجازه انتقال منافع را صادر می‌نماید. این رأی دادگاه جایگزین رضایت موجر خواهد بود و مستأجر می‌تواند بدون مواجهه با ایراد جدید، انتقال را انجام دهد.

نحوه درخواست تجویز انتقال منافع در قرارداد اجاره بر اساس ماده ۱۹

برای درخواست تجویز انتقال منافع، مستأجر باید ابتدا دادخواست مناسب را به یکی از دادگاه‌های حقوقی محل وقوع ملک تقدیم کند. در این دادخواست ضروری است که اطلاعات شناسایی طرفین (مشخصات موجر و مستأجر)، جزئیات ملک اجاره‌ای و بند قرارداد که حق انتقال را منع کرده، به‌صورت دقیق ذکر شود. سپس مستأجر موظف است در شرح دادخواست خود، دو دسته دلیل ارائه دهد: الف) موجر بدون دلیل موجه اجازه انتقال را نمی‌دهد، ب) انتقال منافع به نفع معقول و مشروع مستأجر است. مستندات مربوط مانند قرارداد اجاره، مکاتبات قبلی با موجر و هرگونه مدرک دیگری که امتناع بی‌دلیل موجر یا نفع مستأجر را اثبات کند، باید همراه دادخواست ضمیمه شود.

پس از ثبت پرونده، دادگاه جلسه رسیدگی تشکیل می‌دهد و با شنیدن اظهارات هر دو طرف و بررسی مستندات، اقدام به صدور رأی می‌کند. در نهایت، رأی قطعی دادگاه مبنی بر تجویز انتقال منافع، مجوز قانونی مستأجر برای واگذاری منافع مورد اجاره به غیر خواهد بود.

آثار اقتصادی و مالی حکم تجویز انتقال برای موجر و مستأجر

صدور حکم تجویز انتقال، نه‌تنها یک موضوع حقوقی بلکه دارای پیامدهای اقتصادی قابل‌توجهی برای هر دو طرف قرارداد است. از دیدگاه مستأجر، این حکم یک فرصت برای نقد کردن سرمایه‌ای است که طی سال‌ها فعالیت تجاری در ملک ایجاد کرده است. مستأجر می‌تواند حق کسب و پیشه‌ای را که به‌سختی به‌دست آورده، به قیمت منصفانه‌ای به مستأجر جدید واگذار کند و از این طریق، بخشی از سرمایه‌گذاری‌اش را بازیابد. این موضوع به‌ویژه برای کسانی که قصد مهاجرت یا تغییر حوزه شغلی دارند، اهمیت دوچندان دارد. از سوی دیگر، برای موجر، چنین حکمی ممکن است نگران‌کننده باشد؛ چرا که کنترل او بر ملکش کاهش می‌یابد و باید با مستأجری جدید مواجه شود که هیچ‌گونه توافقی قبلاً با او نداشته است. البته موجر می‌تواند در حین رسیدگی به دعوا، اعلام آمادگی برای پرداخت حق کسب و پیشه و تخلیه ملک کند و از انتقال آن جلوگیری نماید. این تصمیم، اگرچه پرهزینه است، اما در بلندمدت می‌تواند موجر را به منافع بیشتری برساند؛ به‌ویژه اگر بخواهد ملک را بازسازی یا به فرد مورد نظر خود اجاره دهد. بنابراین در تحلیل اقتصادی این دعوا، هر دو طرف باید منافع کوتاه‌مدت و بلندمدت خود را با دقت بسنجند. همچنین تعیین ارزش حق کسب و پیشه باید بر اساس عرف محل، نوع فعالیت و قدمت کسب انجام شود تا انتقال با کمترین تنش صورت پذیرد.

آیا مستأجر باید هزینه کارشناسی ارزیابی حق کسب و پیشه را بپردازد؟

در دعاوی مربوط به تجویز انتقال منافع به غیر و همچنین در پرونده‌هایی که به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت ختم می‌شود (مانند تخلیه به جهت نیاز شخصی یا انتقال به غیر بدون اجازه)، بحث تعیین ارزش حق کسب و پیشه نقش اساسی دارد. برای تعیین این ارزش، دادگاه معمولاً با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، اقدام به برآورد و ارزیابی می‌کند. مطابق ماده ۳ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون آیین دادرسی مدنی (مصوب ۱۳۸۱) و همچنین رویه قضایی مستقر، هزینه کارشناسی بر عهده خواهان است، مگر اینکه دادگاه تشخیص دهد که خوانده باید آن را بپردازد یا آنکه دادخواست متقابل یا اعتراض به کارشناسی از سوی طرف مقابل مطرح شده باشد.

در پرونده‌های تجویز انتقال منافع، چون مستأجر خواهان است و معمولاً خودش تقاضای تعیین حق کسب را ندارد (بلکه فقط می‌خواهد اجازه انتقال بگیرد)، در حالت معمول نیازی به پرداخت هزینه کارشناسی برای ارزیابی حق کسب و پیشه از سوی او نیست. اما اگر موضوع دعوا به جایی برسد که مستأجر بخواهد از حق خود در برابر تخلیه یا دریافت مبلغ جبرانی دفاع کند یا موجر برای تخلیه نیاز به تعیین مبلغ حق کسب و پیشه داشته باشد، در این حالت، هزینه کارشناسی توسط موجر به عنوان خواهان تخلیه پرداخت می‌شود. البته، در بعضی موارد خاص که مستأجر بخواهد حق کسب خود را به رقم خاصی اثبات و منتقل کند (مثلاً در انتقال به غیر با رضایت ضمنی موجر)، ممکن است خود او خواستار ارجاع به کارشناس باشد و طبیعتاً در این صورت پرداخت هزینه نیز با خودش خواهد بود. بنابراین، پاسخ دقیق این است: اگر مستأجر خواهان دعوا باشد و تقاضای ارجاع به کارشناس را مطرح کند، باید هزینه کارشناسی را بپردازد؛ ولی اگر دادگاه رأساً یا به درخواست موجر این ارجاع را انجام دهد، هزینه به‌عهده شخص متقاضی خواهد بود.

آیا گواهی مالیاتی یا استشهاد محلی برای اثبات قدمت کسب لازم است؟

در دعاوی مربوط به تجویز انتقال منافع به غیر یا در پرونده‌هایی که مستأجر قصد دارد از حقوق خود در قالب حق کسب و پیشه و تجارت دفاع کند، یکی از نکات کلیدی، اثبات استمرار و قدمت فعالیت تجاری یا شغلی در ملک مورد اجاره است. در این زمینه، گواهی‌های مالیاتی، استشهاد محلی، قبوض پرداختی و جواز کسب همگی به‌عنوان دلایل اثباتی در نظر گرفته می‌شوند. از منظر قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و همچنین رویه قضایی، داشتن جواز کسب یا گواهی مالیاتی الزامی نیست، اما داشتن آن‌ها می‌تواند اثبات‌کننده قدمت و استمرار فعالیت تجاری باشد. بسیاری از مستأجران قدیمی فاقد جواز رسمی یا ثبت مالیاتی‌اند، به‌خصوص در بازارهای سنتی یا محلات قدیمی، و دادگاه‌ها نیز به این مسئله توجه دارند.

برای این‌گونه مستأجران، استشهادیه محلی (شهادت افراد معتمد محل مبنی بر فعالیت طولانی مستأجر) یا قبوض برق، گاز، تلفن، یا اجاره‌نامه‌های قدیمی به‌عنوان قرینه‌هایی بر قدمت کسب پذیرفته می‌شود. در مواردی که اختلاف درباره قدمت وجود دارد، قاضی ممکن است با صدور قرار تحقیق محلی یا استماع شهادت شهود، در مورد فعالیت مستمر مستأجر تصمیم‌گیری کند. اما اگر مستأجر بتواند گواهی پرداخت مالیات بر درآمد مشاغل یا مفاصاحساب مالیاتی ارائه دهد، این مدرک قطعاً اثری بسیار مثبت در اثبات قدمت کسب دارد و معمولاً مورد پذیرش بی‌چون‌وچرای دادگاه است. این امر نه تنها استمرار فعالیت تجاری را نشان می‌دهد، بلکه از نظر اقتصادی و قانونی هم وضعیت شغلی مستأجر را مستحکم‌تر می‌کند. پس ارائه گواهی مالیاتی و استشهادیه محلی الزامی نیست، ولی بسیار مفید و مؤثر است و در بسیاری موارد می‌تواند در صدور رأی به نفع مستأجر نقش تعیین‌کننده داشته باشد.

نقش شرط ضمن عقد در منع یا اجازه انتقال منافع

یکی از مهم‌ترین نکاتی که در رسیدگی به دعوای تجویز انتقال باید مورد توجه قرار گیرد، بررسی مفاد قرارداد اجاره و به‌ویژه شرط ضمن عقد در خصوص انتقال منافع است. در بسیاری از قراردادهای اجاره، موجر و مستأجر توافق می‌کنند که مستأجر حق انتقال منافع به غیر را نخواهد داشت، مگر با اجازه کتبی موجر. این شرط، اگرچه در نگاه اول قاطع و محدودکننده است، اما در پرتو قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، کارایی مطلق ندارد. طبق این قانون، حتی اگر چنین شرطی در قرارداد آمده باشد، مستأجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اثبات اینکه دلایل موجهی برای انتقال دارد، تقاضای تجویز انتقال منافع کند. در واقع، قانون‌گذار به نوعی محدودیت قراردادی را نسبی دانسته و برای حمایت از حقوق مستأجر، امکان ورود قاضی را فراهم کرده است.

با این حال، اگر در قرارداد شرط شده باشد که «در صورت انتقال منافع، قرارداد خودبه‌خود منفسخ خواهد شد» یا «تخلیه فوری الزامی است»، رویه قضایی نشان داده که دادگاه‌ها به این شروط توجه دارند، به‌ویژه اگر مستأجر بدون مجوز قانونی یا توافق موجر، اقدام به انتقال کرده باشد. بنابراین شرط ضمن عقد، اگرچه مانع صدور حکم تجویز نیست، اما یکی از عوامل مهم در تحلیل رفتار مستأجر و تصمیم نهایی قاضی به‌شمار می‌آید. از این جهت، هر وکیل یا مشاوری که در این دعاوی ورود می‌کند، باید ابتدا متن قرارداد اجاره را با دقت بررسی کند تا امکان طرح دعوا یا دفاع را درست ارزیابی نماید.

تأثیر مدت اجاره و طول مدت تصرف مستأجر در تصمیم دادگاه

مدت اجاره و سابقه تصرف مستأجر از جمله عوامل مهم و مؤثر در رأی دادگاه نسبت به تجویز انتقال منافع هستند. مستأجری که سال‌ها در ملک فعالیت کرده، مشتری جذب کرده، سرمایه‌گذاری کرده و محل کسب را شناخته‌شده ساخته، به‌مراتب موقعیت قوی‌تری در دادگاه نسبت به مستأجری دارد که مدت کوتاهی از اجاره او گذشته است. قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ هرچند به‌صراحت حداقل مدتی را برای تصرف تعیین نکرده، اما در رویه قضایی دیده می‌شود که دادگاه‌ها برای مستأجرانی که سابقه طولانی دارند، اهمیت بیشتری قائل‌اند و انتقال منافع را در این شرایط «توجیه‌پذیرتر» می‌دانند.

از طرف دیگر، مدت اجاره نیز حائز اهمیت است. اگر اجاره‌نامه برای مدت طولانی تنظیم شده باشد و مستأجر همچنان در حال پرداخت منظم اجاره‌بها باشد، این موضوع نشانه‌ای از حسن نیت و ثبات حقوقی مستأجر است. در مقابل، اگر قرارداد کوتاه‌مدت باشد و مستأجر بخواهد درست در پایان مدت اجاره، ملک را به دیگری منتقل کند، دادگاه ممکن است این اقدام را مشکوک تلقی کند و با حساسیت بیشتری به بررسی شرایط بپردازد. همچنین، اگر ثابت شود که مستأجر در این مدت، ملک را به حال تعطیل رها کرده یا بدون اجازه آن را در اختیار دیگری قرار داده، این سوابق می‌تواند مانع صدور حکم تجویز شود. در نتیجه، طول مدت و کیفیت تصرف مستأجر، از لحاظ ارزشیابی «حق کسب و پیشه» و نیز از نظر ارزیابی استحقاق او برای انتقال منافع، نقش تعیین‌کننده‌ای دارد.

موجر چه دفاعیاتی می‌تواند علیه دعوای تجویز انتقال مطرح کند؟

اگرچه قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ تا حدی به نفع مستأجر متمایل است، اما موجر نیز می‌تواند در برابر دعوای تجویز انتقال منافع، دفاعیات مؤثری مطرح کند که در بسیاری از موارد می‌تواند مانع صدور رأی به نفع مستأجر شود. یکی از مهم‌ترین دفاعیات موجر، عدم رعایت مفاد قرارداد اجاره است. اگر مستأجر پیش از طرح دعوا، بدون اجازه موجر، منافع را عملاً منتقل کرده باشد، موجر می‌تواند به این تخلف استناد کرده و درخواست تخلیه ملک را بدهد.

دفاع دیگر، اثبات سوء‌استفاده مستأجر از ملک است؛ مانند تغییر کاربری بدون اجازه، آسیب‌رساندن به بنا، یا استفاده غیرقانونی از محل (مثلاً اجاره ملک تجاری برای فعالیت غیرمجاز). در چنین مواردی، دادگاه ممکن است صلاحیت مستأجر را برای انتقال منافع زیر سوال ببرد. دفاع دیگر، اثبات این است که مستأجر در پرداخت اجاره‌بها تأخیر داشته یا به تعهدات دیگر عمل نکرده است. حتی اگر مبلغ اجاره ناچیز باشد، اما استمرار تأخیر یا سوءنیت مستأجر در پرداخت، می‌تواند نشانه‌ای از عدم حسن نیت او تلقی شود.

همچنین، موجر می‌تواند اعلام کند که خود یا فرزندش نیاز شخصی و واقعی به ملک دارد و برای همین با انتقال منافع به دیگری مخالف است. البته اثبات این نیاز باید واقعی باشد و صرف ادعا کافی نیست. در نهایت، موجر می‌تواند تقاضای پرداخت حق کسب و پیشه و تخلیه را مطرح کند و از این طریق، از وقوع انتقال جلوگیری نماید. استفاده از این ابزارهای دفاعی به موجر امکان می‌دهد که از حقوق خود به نحو مؤثری محافظت کند و مانع انتقال‌های ناخواسته شود.

وضعیت تجویز انتقال در املاک وقفی و اراضی دولتی

دعوای تجویز انتقال در مورد املاک وقفی یا اراضی تحت تملک دولت، پیچیدگی‌های خاص خود را دارد و باید با دقت بیشتری بررسی شود. در مورد املاک وقفی، اولاً باید مشخص شود که آیا ملک مورد اجاره وقف خاص است یا وقف عام. در وقف خاص، متولی یا نماینده موقوف‌علیهم می‌تواند به‌عنوان موجر عمل کند، اما در وقف عام، سازمان اوقاف نقش کلیدی دارد. در هر دو حالت، مستأجر نمی‌تواند منافع ملک را بدون اخذ اجازه رسمی از متولی یا سازمان اوقاف به غیر منتقل کند. حتی اگر دادگاه به تجویز انتقال رأی دهد، اجرای آن ممکن است با محدودیت‌های شرعی و قانونی وقف مواجه شود. برخی از مراجع قضایی، انتقال منافع در این املاک را تنها با تأیید متولی یا سازمان اوقاف معتبر می‌دانند.

در مورد اراضی دولتی، چنانچه ملک در قالب قراردادهای خاص مثل اجاره‌های وزارت راه، شهرداری یا بنیاد مسکن در اختیار مستأجر قرار گرفته باشد، انتقال منافع بدون اجازه دستگاه دولتی معمولاً ممنوع است و در قراردادها هم قید می‌شود. در چنین مواردی، دعوای تجویز انتقال در دادگاه‌های عمومی نیز با دشواری مواجه است، چون رابطه حقوقی مبتنی بر قوانین خاص (مثل آیین‌نامه‌های دولتی) است و نه صرفاً قواعد عمومی قراردادها. در نتیجه، در این نوع املاک، هرگونه اقدام برای انتقال منافع باید ابتدا با بررسی دقیق اسناد مالکیت، نوع مالکیت، و مقررات ناظر بر آن صورت گیرد. اقدام بدون توجه به این موارد، می‌تواند به بی‌اثر شدن دعوا یا حتی صدور حکم تخلیه منجر شود. بنابراین، در دعاوی مربوط به املاک وقفی یا دولتی، نقش تخصص حقوق عمومی و وقف‌شناسی بسیار پررنگ است.

سوالات متداول درمورد تجویز انتقال منافع مورد اجاره