تعاریف اصطلاحات مرتبط با املاک

تعاریف اصطلاحات مرتبط با املاک

اصطلاحات تخصصی املاک شامل مفاهیم حقوقی، فنی و مالی مرتبط با خرید، فروش، اجاره می‌شود که آگاهی از آن‌ها برای فعالان در این حوزه بسیار امری ضروری تلقی می‌گردد.

 

اصطلاحات املاک

حق مالکیت

مالکیت دارای سه عنصر و ویژگی “حق استعمال”، “حق بهره برداری”و “حق تصرف” است، حق مالکیت رابطه‌ای است اعتباری بین مال از یک طرف و بین شخص (حقیقی یا حقوقی) از طرف دیگر که بر‌اساس آن مالک می‌تواند هر تصرف معقولی را که مایل باشد در آن انجام دهد. به عبارت دیگر مالکیت حقی است دائمی که به موجب آن شخص می‌تواند در حدود قوانین تصرف مالی را به خود اختصاص دهد و از تمام منافع آن استفاده کند.

 

مالکیت خصوصی

اموالی که تحت مالکیت اشخاص حقیقی حقوقی و خصوصی قرار دارد و مالکان در حدود قانون حق استفاده و بهره برداری و نقل و انتقال آن را دارند. مالکان در این نوع مالکیت بر‌اساس ماده 30 قانون مدنی و قاعده تسلیط در ملک خود می‌توانند هرگونه تصرفی داشته باشند و هر گونه اعمال حقوقی را بر روی آن انجام دهند.

 

مالکیت عمومی

وظیفه عمده اشخاص حقوقی مثل دولت شهرداری‌ها انجام خدمات عمومی و اداره امور کشور را است و برای انجام این نوع خدمات اموالی در اختیار دارند و بر‌اساس قوانین و مقررات این اموال را به طور مستقیم یا غیر مستقیم برای استفاده عموم در اختیار مردم قرار می‌دهند این اموال چون متعلق به مردم و عموم است به آن‌ها اموال عمومی می‌گویند و این سازمان‌ها و نهادهای که این اموال را در اختیار دارند، حق نقل و انتقال به غیر را ندارند چون مثل اموال شخصی نیستند و محدود هستند و فقط در چارچوب قانون و مقررات می‌توانند نسبت به آن‌ها اقداماتی انجام دهند.

 

حق انتفاع

از شاخه‌ها و مراتب مالکیت است که در اثر قرارداد به شخصی واگذار می‌شود و با مالکیت انتفاع کاملا متفاوت است. عقد انتفاع عقدی است که موجب تملیک عین یا منافع آن نیست ولی به رایگان برای غیر مالک آن عین حق استفاده و بهره کشی ایجاد می‌کند حق انتفاع در معنای اخص خود شامل عمری رقبی سکنی و حبس است.

• عمری‌: وقتی مالک مالی به موجب یک قرارداد حق انتفاعی را به مدت عمر خودش با مدات عمر منتفع یا مدت عمر شخص ثالثی به دیگری بدهد حق انتفاع از نوع عمری خواهد بود.
• رقبی: حق انتفاعی است که از طرف مالک برای مدت معینی مثلا 3 سال برقرار شده باشد.
• سکنی‌: اگر کسی تنها حق سکونت در مسکنی را به دیگری بدهد، حق انتفاع از نوع سکنی خواهد بود که می‌تواند رقبی و هم عمری باشد.

 

وقف نامه

سندی که از سوی واقف تنظیم می‌شود و در آن نام موقوفه و اسم واقف و محل و خصوصیات رقبات و چگونگی مصارف آنها و نام متولی درج می‌گردد.

 

پذیره

وجهی است که به هنگام اجاره اراضی موقوفه با اعطای حق تملک اعیان به مستأجر به عنوان پذیره ابتدایی و یا به هنگام نقل و انتقال رقبات به عنوان پذیره انتقالی حسب مورد، به نفع موقوفه با رعایت آیین نامه مربوط دریافت می‌شود. مطابق ماده 13 قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه مصوب 1363 “وجوهی که از محل پذیره و اهدایی حاصل از اجاره و استیجار رقیات موقوفه دریافت می‌گردد از عواید همان موقوفه محسوب و به مصارف مقرره خواهد رسید.” بر‌اساس این ماده قانونی که به تأیید شورای نگهبان رسیده است. اصل جواز دریافت پذیره مورد تأیید قرار گرفته است و منطوقا وجوه حاصل به عنوان عواید موقوفه معرفی شده است. دریافت پذیره از متقاضی اجاره ملک موفوقه که پیش از تنظیم قرارداد اجاره در آن اعیانی احداث کرده است. باید به نحوی باشد که مورد نظر واقف است. چنان‌چه واقف در اخذ پذیره نظری نداشته باشد، مکلف کردن متقاضی مالک اعیانی به پرداخت پذیره فاقد مبنای قانونی است. ذینفع حق پذیره علیهم نمی‌باشند، بنابراین طرح دعوای مطالبه حق پذیره به وسیله اداره اوقاف به قائم مقامی موقوف علیهم منتفی است. مستنبط از ماده 6 آیین نامه نحوه ترتیب وصول پذیره و اهدائی مصوب 65/02/10 اصلاحی 94/02/05 هیات وزیران معافیت از پرداخت پذیره و اهدائی فقط شامل وراث طبقه اول است.

 

رقبه

به کوچک‌ترین واحد شمارش املاک موقوفه اطلاق می‌شود، هر موقوفه یا مکان مذهبی ممکن است دارای یک یا چند رقبه باشد.

 

مبرات مطلقه

آن است که واقف مصرف درآمد را برای احسان خیرات و بریات بدون قید و وصف اختصاص داده باشد.

 

بطون لاحقه

به کسانی اطلاق می‌شود که بعد از موقوف علیهم فعلى طبق مفاد وقف نامه مصداق موقوف علیهم قرار خواهند گرفت.

 

حقوق ارتفاقی

حقوقی که برای شخص در ملک دیگری وجود داشته باشد؛ مثلا در زمین یا خانه کسی مجرای فاضلاب یا آب باران زمین یا خانه دیگری باشد. در این صورت صاحب آن خانه یا زمین نمی‌تواند از استفاده همسایه جلوگیری کند. حق ارتفاق زمانی پیش می‌آید که بین دو ملک و بین دو مالک به وجود می‌آید که یکی از مالکان به ناچار بایستی برای بهره برداری از ملک خود از ملک دیگر عبور کند و این عبور کردن و اجازه مالک دیگر برای این عبور را حق ارتفاق گویند.

 

عرصه

به کل سطح زمین هر ملک که بر روی کل یا قسمتی از آن اعیان احداث می‌گردد عرصه گویند.

 

اعیان

به کلیه مستحدثات اعم از ساختمان یا بنا اشجار و یا غیره که بر روی عرصه قرار می‌گیرد اعیان گویند.

 

پلاک ثبتی

پلاک ثبتی قطعه‌های فلزی به شکل مستطیل است که شماره ملک با ذکر ناحیه مربوطه به آن حک شده است و در ملک نصب می‌شود پلاک هر ملکی نشانگر هویت آن ملک است.

 

تصرف

تصرف عبارت است از استیلای مادی و عرفی انسان بر مال به قصد استفاده از آن به نفع خود.

 

صورت جلسه

صورت جلسات ثبتی در حکم اسناد رسمی هستند زیرا منجر به تنظیم سند رسمی می‌شوند‌، در تنظیم هر صورت مجلسی باید نکاتی رعایت شود و این نکات تشکیل دهنده عناصر و ارکان هر صورت مجلس می‌باشد صورت جلسات ثبتی انواعی دارند از قبیل صورت جلسه افراز صورت جلسه تفکیک صورت جلسه اصلاحی، صورت جلسه اصلاح حد به کوچه صورت جلسه اجرای ماده صورت جلسه معاینه محل صورت جلسه تحدید حدود صورت جلسه اجرای ماده 45 آیین نامه صورت جلسه اجرای بند 372 مجموعه بخشنامه‌های ثبتی و…

 

گاوبندی

در لغت به معنای صاحب گاو در مزرعه و کسی که با یک جفت گاو در زمین دیگری کار کند و علاوه بر سهم خود سهم گاو هم نبرد با کسی که تنها گاو دهد فقط سهم گاو گیرد.

 

پاکنه

جای با با پله‌ای که در کاریز و قنات و مانند آن کنده باشند.

 

حقابه

حق شخص بر قسمتی از آب رودخانه یا نهر منشعب از آن یا بر قسمتی از قنات یا چشمه به عبارت دیگر حق مصرف آبی است که در دفاتر جزء جمع یا اسناد مالکیت یا حکم دادگاه با مدارک قانونی دیگر قبل از تصویب این قانون به نفع مالک آن تعیین شده باشد (ماده 3 قانون آب و نحوه ملی شدن آن مصوب 1347/04/27) بر‌اساس تعریف ماده 18 قانون توزیع عادلانه آب حقابه عبارت از حق مصرف آبی است که در دفاتر جزء جمع قدیم یا اسناد مالکیت یا حکم دادگاه یا مدارک قانونی دیگر قبل از تصویب این قانون برای ملک یا مالک آن تعیین شده باشد.

 

صلح محاباتی

صلح محاباتی صلحی است که در آن تعادل بین عوضین وجود ندارد. مانند آنکه پدری ملکی را به دخترش در قبال یک اخذ یک کتاب صلح می‌کند.

 

صلح عمری

در صلح عمری مالک یک ملک آن را با شرایط خاصی به دیگری صلح می‌کند. به عنوان مثال پدری ملک خویش را به پسرش صلح کرده و حق انتفاع از آن را به صورت عمری برای خود حفظ کرده و حق فسخ نیز برای خود پیش بینی و شرط کرده است. بنابراین در عقد صلح عمری مالک شرط می‌کند که اولا تا زمانی که زنده است، منافع ملک متعلق به خود او باشد. ثانیا بعد از فوت مالک (مصالح) شخص متصالح (کسی که صلح به نفع او شده است‌) به طور شش دانگ مالک مال و منافع آن شود. صلح عمری راهکاری جایگزین برای تقسیم اموال قبل از فوت شخص است که این حق، یکی از اقسام حق انتفاع است.

 

معاملات رهنی

رهن عقدی است که به موجب آن مدیون، مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند به عنوان مثال افشین (راهن) در تیر ماه 1400 در قبال استقراض 100 میلیون تومان از بانک (مرتهن) ملک خویش را در رهن بانک قرار می‌دهد حال بعد از این استقراض افشین ملک خویش را به آرش انتقال می‌دهد. به این معامله که منافی حقوق مرتهن (بانک) است، معامله رهنی اطلاق می‌شود.

 

معامله با حق استرداد

معاملات با حق استرداد معاملاتی هستند که به قصد استقراض صورت می‌گیرند قبض در رهن شرط صحت عقد است اما در معامله با حق استرداد و سایر معاملات وثیقه‌ای شرط نیست‌.

 

بیع شرط

نوعی از معامله است که در آن شروطی مورد توافق متعاملین قرار می‌گیرد بند 11 ماده 1 از آیین نامه اجرایی قانون واگذاری زمین‌های دایر و بایر که بعد از انقلاب به صورت کشت موقت در اختیار کشاورزان قرار گرفته است (مصوب 1365/11/29 هیأت وزیران).

 

مازاد

بهای ملکی است که زائد بر مقدار طلب بستانکار مقدم باشد و چون معلوم نیست به ملک مورد بازداشت یا مورد وثیقه بستانکار اول بعد از مزایده برای پرداخت طلب او مازادی داشته باشد آن را مازاد احتمالی هم نامیده‌اند.

 

اعراض از رهن

یعنی مرتهن از وثیقه‌اش بگذرد؛ زیرا عقد رهن از سوی مرتهن جائز است و او می‌تواند آن را یک جانبه فسخ کند و حق وثیقه اش را ساقط نماید. پس دین با وثیقه او مبدل به دین بی وثیقه می‌شود و سند رهنی او سند ذمه‌ای می‌گردد و مقررات اجراء اسناد ذمه‌ای بر آن مترتب می‌شود.

 

ثلث مؤبد

مال غیر منقولی است که وصیت کننده آن را از محل ثلث ترکه برای صرف در مصارف خیر معین کند که منافع آن بدون تحدید به مدت معین در آن مصرف که معین کرده صرف گردد.

 

حبس مطلق

عقدی است که در آن مالک حق انتفاع از ملک خود را بدون آن که مدتی برای آن معین کند به دیگری واگذار می‌نماید.

 

حبس مؤبد

حق انتفاعی است که در عقد آن دوام قید شده باشد. حبس مؤبد مانند وقف است و مادام که عین باقی است منافع از آن منتفع خواهد بود.

 

املاک مجهول المالک

املاکی که طبق قانون ماده 11 به ثبت عمومی گذاشته شده ولی در مهلت مقرر نسبت به آن‌ها تقاضای ثبت نشده است و به عبارتی اظهارنامه ثبتی آن‌ها تکمیل نشده است.

 

اموال امانی

اموال امانی به موجب آیین نامه اموال دولتی اموال منقولی است که از طرف وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی و شرکت‌های دولتی بر‌اساس ماده (110) قانون برابر مقررات و به طور موقت در اختیار سایر وزارتخانه‌ها مؤسسات و شرکت‌های دولتی و نیز مؤسسات و نهادهای عمومی غیر دولتی قرار گرفته یا می‌گیرند همچنین اموال غیر منقول که مطابق ماده (120) قانون به مؤسسات و نهادهای عمومی غیر دولتی واگذار می‌شوند.

 

املاک جاری

ملکی که اظهارنامه ثبتی برای آن تنظیم گردیده اما تاکنون در دفتر املاک ثبت نشده است (بند 8 ماده 1 آیین نامه اجرایی قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی‌).

 

کاداستر

به مجموعه عملیات فنی مهندسی، ممیزی، ثبتی و حقوقی در مورد املاکی اطلاق می‌شود که جریان ثبتی آن خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد به جهت آنکه محدوده و موقعیت املاک را مشخص نماید و ارتباط جغرافیایی آن‌ها را با یکدیگر نشان دهد و به منظور تثبیت مالکیت و تسهیل در حل و فصل دعاوی ملکی و ثبت املاک و سایر موارد مربوط به املاک اجراء گردد.

 

تفکیک

تقسیم یک قطعه زمین به دو یا چند قطعه جهت مالکیت یا استفاده مجزا از هر قطعه زمین تفکیک نامیده می‌شود.

 

افراز

مطابق آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغها افراز یعنی جدا کردن سهم مشاع شرکا از یکدیگر و یا تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آن‌ها.

 

تقسیم

تقسیم اعم است از تفکیک و افراز و غیر آن مثل تقسم ترکه متوفی.

 

اقرار نامه اصلاحی

قلم خوردگی در اسناد رسمی ممنوع است و اگر اشتباهی در سند صورت گیرد باید طی سند دیگری آن اشتباه را اصلاح کرد. حال اگر عبارتی در سند اشتباها و سهوا درج گردد برای اصلاح آن اقرارنامه اصلاحی تنظیم می‌گردد. به عنوان مثال افشین از بابک مال غیر منقولی را خریداری می‌نماید و بابک به عنوان بایع در مبایعه نامه به افشین وکالت می‌دهد تا اگر شماره پلاک یا کد پستی یا اشتباه درج گردد، افشین راسا به دفترخانه اسناد رسمی ذی صلاح مراجعه و درخواست تنظیم سند اقرارنامه اصلاحی نماید.

 

بهای عادله املاک

عبارت است از قیمت اراضی یک سال قبل از تاریخ اعلام تصمیم دولت چنان چه این بها از بهای روز بیش‌تر باشد قیمت عادله روز ملاک عمل قرار خواهد گرفت بهای عادله بدون در نظر گرفتن منظور از خرید و تأثیر اجرای برنامه‌های شهرسازی و خانه سازی در قیمت‌ها خواهد بود (‌تبصره 1 ماده 1 از قانون مربوطه به تملک زمین‌ها برای اجرای برنامه‌های شهرسازی مصوب 1399/03/17).

 

گواهی انحصار وراثت

این گواهی بعد از فوت مورث بر‌حسب تقاضای یک یا چند تن از وراث بعد از انجام مراحل و تشریفات قانونی از طرف مرجع قضایی صالح صادر می‌گردد و در آن با اشاره به فوت مورث و تاریخ فوت او نام و تعداد و مشخصات کامل وراث و میزان سهم الارث آن‌ها به طور قید می‌گردد مرجع صلاحیتدار برای صدور انحصار وراثت، شورای حل اختلاف است مطابق ماده 370 قانون امور حسبی پس از صدور گواهی انحصار وراثت ورثه و اشخاص ذی نفع می‌توانند براساس گواهی صادر شده اموال و مطالبات متوفی را از اشخاص متصرف با مدیون مطالبه کنند.

 

فرم 19 مالیاتی

به موجب ماده 35 قانون مالیات‌های مستقیم ادارات ثبت اسناد و املاک موقعی که مال غیر منقول را به اسم وراث یا موصی له ثبت می‌نمایند همچنین کلیه دفاتر اسناد رسمی در موقعی که می‌خواهند تقسیم نامه یا هر نوع معامله وراث راجع به ماترک را ثبت کنند باید گواهی نامه اداره امور مالیاتی صلاحیت دار را مبنی بر عدم شمول مالیات یا این که مالیات متعلق کلا پرداخت یا ترتیب یا تضمین لازم برای پرداخت آن داده شده است مطالبه نمایند و قبل از ارائه این گواهی نامه مجاز به ثبت نیستند. به عبارت دیگر فرم 19 گواهی است که از طرف اداره دارایی محل صادر گردیده و مبنی بر وصول مالیات بر ارث از ورثه و عدم بدهی مالیاتی است که در این گواهی مشخصات ملکی که ورثه قصد دریافت سند آن را به نام خود دارند باید قید گردد. کمیسیون موضوع ماده (7) آیین نامه مستندسازی و تعیین بهره بردار اموال غیر منقول.

 

دستگاه‌های اجرایی

برای نظارت بر حسن اجرای مقررات آیین نامه مزبور و حل اختلاف بین دستگاه‌های دولتی در خصوص استفاده از ساختمان‌ها، تأسیسات و اراضی وزارتخانه‌ها مؤسسات دولتی و شرکت‌های دولتی در حدود مقرر در تبصره (8) ماده (69) قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت و همچنین بررسی پیشنهاد تغییر بهره بردار کلیه اراضی املاک و ابنیه موضوع ماده (69) قانون مذکور و تبصره‌های (1)، (2)، (4)، (5) و (6) آن کمیسیونی مرکب از نمایندگان تام الاختیار وزرای امور اقتصادی و دارایی، مسکن و شهرسازی جهاد کشاورزی سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور و نماینده تام الاختیار وزرا یا بالاترین مقام اجرایی دستگاه‌های طرف اختلاف و با مسؤولیت معاونت حقوقی و امور مجلس رئیس جمهور تشکیل می‌گردد. تصمیمات کمیسیون با اکثریت آرای اعضا معتبر خواهد بود. در صورت تساوی آراء نظر معاونت حقوقی و امور مجلس رئیس جمهور ملاک اتخاذ تصمیم می‌باشد.

 

سازمان جمع آوری و فروش اموال تملیکی

سازمان مزبور شرکت دولتی تابعه وزارت امور اقتصادی و دارایی است. هدف اصلی از تشکیل سازمان عبارت‌ است از تمرکز کلیه امور مربوط به جمع‌آوری‌، نگهداری اداره و فروش اموالی که به موجب قانون (از طریق ضبط کالای قاچاق، مصادره اموال، اهداء کالا به دولت، اموال متروکه و اصل 49 قانون اساسی به تملک)، تصرف تحت توقیف و یا مدیریت دولت در می‌آید به موجب تبصره 6 ماده 69 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت اگر املاک و اراضی که به موجب وظایف قانونی سازمان جمع آوری و فروش اموال تملیکی در اختیار این سازمان قرار گرفته است مورد نیاز دستگاه‌های دولتی باشد حسب مورد با پیشنهاد وزیر یا بالاترین مقام اجرائی دستگاه مستقل و تصویب هیأت وزیران و با رعایت شرایط این ماده در اختیار آن دستگاه قرار می‌گیرد. سازمان جمع آوری و فروش اموال تملیکی مکلف است برای تسهیل در اجرای این ماده فهرست اموال غیر منقول در اختیار خود را به هیأت دولت ارائه نماید.

 

اراضی

سازمان امور اراضی

سازمان امور اراضی کشور در بهمن 1371 با ادغام تشکیلات سازمان اصلاحات ارضی و ستاد مرکزی هیأت‌های هفت نفره به عنوان سازمانی مستقل و وابسته به وزارت جهاد کشاوررزی با هدف حفظ حقوق دولت در هر یک از انواع اراضی، حفظ یکپارچگی اراضی و حفظ کاربری اراضی کشاورزی اجرای قوانین و مقررات مربوط به اصلاحات ارضی و رفع اشتباهات ناشی از واگذاری و حل اختلاف، ایجاد فرصت‌های شغلی برای روستاییان بی زمین و کم زمین از طریق واگذاری زمین واگذاری زمین برای طرحهای زراعی، باغبانی و نظایر آن‌ها و واگذاری اراضی مشمول قوانین مربوط به وظایف سازمان ایجاد شده است.

 

وزارت راه و شهرسازی

در سال 1390 وزارت راه و شهرسازی با رای مجلس شورای اسلامی و سپس با تایید شورای نگهبان از ادغام دو وزارتخانه راه و ترابری و مسکن و شهرسازی تشکیل و مقرر گردید بهبود دوام کیفیت و ایمنی مصالح و اجزای ساختمانی ارتقاء روش‌های طراحی معماری درون و بیرون ساختمان‌ها در شرایط مختلف اقلیمی فرهنگی و… متناسب با نیازها ارائه راهکارهای تعمیر‌، نگهداری بهسازی و افزایش عمر مفید ساختمان‌ها نظارت بر امور حمل و نقل و طراحی و هدایت فرآیندها با کمک فناوری‌های جدید افزایش ایمنی در حمل و نقل بازنگری طرح‌های جامع فرودگاهی تکنولوژی تولید و بکارگیری مواد پلیمری و کامپوزیت‌ها در سازه‌های دریائی از مهم‌ترین وظایف وزارت مزبور است.

 

وزارت کشاورزی

وزارت جهاد کشاورزی در سال 1379 با ادغام دو وزارت خانه جهاد سازندگی و وزارت خانه کشاورزی قانون تشکیل وزارت جهاد کشاورزی (1379) تشکیل شد. حفظ احیاء گسترش حمایت و بهره برداری صحیح از جنگل‌ها و مراتع طبیعی و دست کاشت کشور تشخیص و تفکیک حریم قانون اراضی ملی از مستثنیات اشخاص حقیقی و حقوقی واگذاری منابع ملی به نام دولت جمهوری اسلامی ایران و اجرای مقررات مربوط به مدیریت و واگذاری اراضی ملی و دولتی در چارچوب قوانین و مقررات موجود یکپارچه سازی اراضی احداث راه‌های بین مزارع تجهیز و نوسازی مزارع و باغ‌ها به منظور استفاده مؤثر از منابع و نهاده‌های کشاورزی و ارتقای بهره‌وری در فرآیند تولید با تاکید بر بهبود بهره‌وری از آب، انجام وظایف ناشی از اجرای قانون توزیع عادلانه آب مصوب 1361 و اصلاحات بعدی آن، از مهم‌ترین وظایف وزارت مزبور است.

 

سازمان ملی زمین و مسکن

به موجب اساسنامه سازمان ملی زمین و مسکن مصوب 1387 سازمان ملی زمین و مسکن (سازمان زمین شهری) از شرکت‌های دولتی وابسته به وزارت راه و شهرسازی است و وظایفی نظیر واگذاری اراضی املاک و مستحدثات ملکی مورد تصدی به عنوان معوض یا در قبال مطالبات اشخاص از سازمان از طریق مصالحه تهاتر، معاوضه فروش و اجاره دادن اراضی املاک مستحدثات ملکی مورد تصدی با رعایت مقررات مربوط و ضوابط شهرسازی و طرحهای توسعه عمران اعمال تصدی حقوق مالکیت نسبت به اراضی و املاک دولتی در اختیار به نمایندگی از دولت (وزارت راه و شهرسازی) از قبیل شناسایی، حفاظت و نظارت، نقشه برداری تجمیع تفکیک و افراز آن‌ها و طرح تعقیب و دفاع از دعاوی مربوط بر‌اساس سیاست‌های ابلاغی وزارت مسکن و شهرسازی با رعایت قوانین و مقررات مربوط تنظیم امور مربوط به واگذاری کارخانجات خانه سازی به بخش خصوصی یا غیر دولتی‌، طراحی‌، احداث خرید اجاره کردن، تعمیر و نگهداری، تخریب و نوسازی، اجاره دادن و اداره خانه‌های سازمانی و ارائه خدمات فنی و مهندسی و دانش استفاده از فناوری‌های نوین در تولید مصالح قطعات ساختمانی و ساخت در اجرا و عملیاتی کردن برنامه‌ها و طرح‌های تأمین مسکن کشور را بر عهده دارد. سازمان مطابق ماده 22 اساسنامه از پرداخت هرگونه حق تمبر و هزینه‌های ثبتی و معاملاتی بابت آماده سازی، افراز و تفکیک و فروش راجع به اراضی و املاک معاف است.

 

بنیاد مسکن انقلاب اسلامی

بنیاد مسکن انقلاب اسلامی سال 1358 به منظور تأمین مسکن محرومان و متولی توسعه و عمران روستاهای کشور و ساخت واحدهای مسکونی شهرها در چارچوب سیاست‌ها و برنامه‌های دولت جمهوری اسلامی ایران تشکیل گردیده است. تهیه و اجرای طرح هادی روستایی صدور اسناد مالکیت املاک روستایی، صدور سند مالکیت برای واحدهای مسکونی و املاک شهری در شهرهای زیر 25 هزار نفر جمعیت تملک و واگذاری زمین‌‌های روستایی خدمات فنی صدور پروانه ساختمان روستایی بهازی و نوسازی مسکن روستایی، از مهم‌ترین وظایف بنیاد مذکور است.

 

اراضی موات

وفق ماده 3 قانون زمین شهری اراضی موات شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیاء ندارد و اموری همچون زراعت درختکاری و احداث بنا در آن‌ها صورت نگرفته است. کلیه زمین‌های موات شهری اعم از آن که در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلابی دولتی و یا غیر دولتی باشد در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد ادارات ثبت اسناد و املاک مکلف هستند به درخواست وزارت مسکن و شهرسازی استاد آ‌ن‌ها را به نام دولت صادر نمایند مگر آنکه از تاریخ 1357/11/22 توسط دولت واگذار شده باشد. اشخاص نمی‌توانند بهای زمینی را که موات شناخته شده پیش از الغای رأی کمیسیون ماده 12 از شهرداری مطالبه کنند زیرا این اراضی در مالکیت دولت هستند. حال چنانچه سازمان زمین شهری زمینی (سازمان ملی زمین و مسکن) را به عنوان موات تلقی کرده و وزارت راه و شهرسازی آن را به دیگری واگذار کرده و او در ملک احداث بنا کرده باشد و متعاقبا دادگاه حکم به موات نبودن ملک و اثبات مالکیت مالکین اولیه داده باشد چنانچه قلع و قمع بنای احداثی و بازگشت ملک متعذر باشد، با تلقی مال در حکم تلف وزارت به دلیل تشخیص و اعمال ناصواب خود مسئول پرداخت خسارت معادل قیمت روز زمین به مالکین زمین است.

 

اراضی دایر

اراضی دایر، زمین‌هایی است که آن را احیا و آباد کرده‌اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره برداری مالک است.

 

اراضی بایر

طبق ماده 4 قانون زمین شهری مصوب 1366/06/22، اراضی بایر شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج به حالت موات برگشته‌اند، اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته یا نداشته باشد. به عبارت دیگر می‌توان زمین بایر را زمینی دانست که سابقه عمران و آبادانی داشته و به حالت موات برگشته است. عناصر زمین بایر به این ترتیب است بالفعل مالک داشته باشد مشغول به کشت و زرع و آبادی نباشد، مالک برای مدت نامعلوم و نامحدودی از آبادی آن چشم پوشیده باشد. طبق قانون اصلاحات ارضی زمین بایر زمینی است که در آن عملیات زارعی انجام نگرفته است. به موجب مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام اسلامی در خصوص حل مشکل اراضی بایر مصوب 1367 اراضی بایر شامل اراضی است که بیش از 5 سال بدون عذر موجه بلاکشت مانده یا بماند. کلیه اراضی بایر که در اختیار دولت قرار گرفته‌اند بر‌اساس بهای عادلانه‌ای که توسط کمیسیون ارزیابی تعیین می‌گردد توسط هیأت‌های هفت نفره واگذاری زمین با رعایت اولویت‌هایی فروخته خواهند شد.

 

کمیسیون تشخیص

به موجب آیین نامه اجرایی مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام اسلامی در خصوص حل مشکل اراضی بایر کمیسیونی است مرکب از سه نفر کارشناس (دو) نفر به معرفی مدیر کل کشاورزی و یک نفر به معرفی هیأت هفت نفره واگذاری زمین که در هر استان تشکیل می‌گردد و پس از بازدید از ملک و عنداللزوم کسب نظر کارشناس رسمی دادگستری در خصوص بایر بودن اراضی اعلام رای می‌نماید. تشخیص اراضی بایر خارج از محدوده قانون شهرها بر عهده کمیسیون تشخیص است.

 

اراضی اعراضی

به موجب آیین نامه اجرایی مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام اسلامی در خصوص حل مشکل اراضی بایر زمین‌هایی که سابقه احیا دارند ولی به دلیل اعراض مالک، بیش‌تر از (5) سال متوالی بدون دلیل موجه بلاکشت مانده پس از بازدید از ملک و عنداللزوم کسب نظر کارشناس رسمی دادگستری در خصوص بایر بودن اراضی احراز اعراضی بودن اراضی توسط دادگاه و به موجب رأی کمیسیون تشخیص مرکب از سه نفر کارشناس قابلیت اعتراض در دادگاه صالح قابل واگذاری به هیئت هفت نفره واگذاری زمین خواهد بود. در صورتی که مالکان ظرف یک ماه پس از ابلاغ نظر کمیسیون تشخیص وظیفه ابلاغ بر عهده وزارت کشاورزی یا پس از نشر دومین آگهی در روزنامه جهت انتقال سند مالکیت زمین حاضر نشوند مدیر جهاد استان به قائم مقامی مالک اسناد انتقال مالکیت اینگونه اراضی را امضا خواهد کرد. به این گونه اراضی اراضی اعراضی گفته می‌شود. اگر مالکین با متصرفین مدعی عذر موجه در خصوص بلاکشت بودن باشند باید اعتراض خود را به جهاد کشاورزی استان ارائه کنند در خصوص اراضی بایر که به عنوان اراضی اعراضی شناخته نمی‌شوند، مالکان اراضی از تاریخ ابلاغ وزارت کشاورزی یا از تاریخ نشر دومین آگهی در روزنامه یک سال فرصت خواهند داشت تا شخصا در خصوص کشت زمین طبق ضوابط کشاورزی که همه ساله قبل از فصل کشت اعلام می‌شود اقدام نمایند یا برای این منظور زمین را از طریق فروش اجاره یا مزارعه به دیگری واگذار کنند.

 

اراضی بیاض

زمین بیاض عبارت است از زمینی که در حال حاضر از نظر شکلی و ظاهری فاقد هرگونه آثار زراعت یا اعیانی و یا تصرف باشد و به لحاظ ماهوی و حقوقی وضعیت آن نامشخص است.

 

اراضی ملی

اراضی ملی، زمین‌های موضوع ماده یکم قانون ملی شدن جنگل‌ها است که در اجرای قانون مزبور و مقررات بعدی به عنوان اموال عمومی، ملی اعلام و ضمن سلب مالکیت خصوصی از آن به مالکیت دولت درآمده است و برخلاف عنوان این قانون علاوه بر جنگل‌ها شامل مراتع، بیشه‌های طبیعی و اراضی جنگلی واقع در محدوده سرزمینی کشور ایران نیز می‌باشد. تشخیص اراضی ملی از طریق عناصری همانند وضعیت ظاهری زمین بصورت طبیعی تکامل یافته است پوشش گیاهی علوفه‌ای خودرو، عدم سابقه مالکیت خصوصی، نقشه‌های هوایی و اسناد و مدارک موجود در ادارات منابع طبیعی و تحقیقات محلی مشخص می‌گردد تشخیص اراضی ملی از اراضی دارای سابقه احیا و کشاورزی امر تخصصی و در حیطه وظایف کارشناسان رسمی دادگستری است. اراضی منابع ملی که در اجرای ماه 10 قانون اراضی شهری در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی قرار گرفته‌اند قابل فروش نیستند به موجب ماده 9 قانون جهش مسکن 1400 سازمان جنگل‌ها، مراتع و آبخیزداری کشور مکلف است اراضی ملی مورد نیاز تامین مسکن و خدمات عمومی پشتیبان واقع در محدوده و حریم شهرها و هم‌چنین اراضی مورد نیاز وزارت راه و شهرسازی برای طرح‌های محسوب شهرک سازی در خارج از حریم شهرها را تحویل وزارت راه و شهرسازی نماید.

 

مستثنیات اراضی ملی

اگر زمینی قبل از تاریخ تصویب قانون ملی شدن جنگل‌های کشور مصوب سال 41 یا قبل از تاریخ صدور برگ تشخیص ویژگی‌هایی را داشته باشد. احیا شده یا مستثنیات است و جزو اراضی ملی به شمار نمی‌رود برخی از این ویژگی‌ها عبارت است از این که زمین عرفا و عملا به عنوان زمین کشاورزی مرسوم و معروف باشد دارای شیب متعارف باشد درختان کهنسال در مسیر جوی‌های قدیمی و اطراف و اکناف زمین وجود داشته باشد منطقه سابقه و آثار بهره مندی قدیمی از آب‌های جاری بهاره را برای آبیاری محصول داشته باشد شیب زمین مناسب و جنس خاک مستعد زراعت باشد اگر چه که ممکن است سال‌ها دور از کشت بوده باشد.

 

صدور برگ تشخیص

اداره منابع طبیعی شهرستان در راستای اجرای قانون قانون ملی شدن جنگل‌ها و مراتع با بررسی سابقه و سنجش موقعیت یک محدوده مشخص از اراضی با معیارهای مشخص و از پیش تعیین شده مبادرت به اعلام ملی بودن تمام یا بخشی از آن محدوده می‌نماید این عمل از طریق صدور برگی به نام برگ تشخیص انجام می‌گیرد و در اثر این تشخیص طبق ماده یک قانون ملی شدن جنگل‌های کشور 1341 از متصرفان یا مالکان این اراضی به نفع دولت سلب مالکیت می‌شود. به موجب آیین نامه اجرایی ماده 2 قانون حفظ و حمایت از منابع طبعی و ذخایر جنگلی کشور مصوب 1371 در برگ تشخیص خصوصیات منابع ملی از حیث وضع طبیعی و تعریف قانونی همچنین مشخصات ثبتی‌، نسق زراعی، محل وقوع، حدود و مساحت منطقه مورد بازدید و مستثنیات موضوع ماده (2) قانون ملی شدن جنگل‌ها با استعلام از مراجع ذی ربط ذکر می‌شود و هر گاه در مرز منطقه مورد بازدید کوه یا رودخانه یا بزرگراه یا جاده عمومی وجود داشته باشد شرح داده می‌شود تا محل منابع و مستثنیات آن از هر حیث مشخص باشد. ادارات ثبت اسناد و کشاورزی و سایر مراجع موظف هستند اطلاعات لازم را در اختیار مأمورین سازمان جنگل‌ها و مراتع کشور قرار دهند در اعتراض به برگ تشخیص و ملی شدن اگر خواسته ابطال سند مالکیت باشد باید علاوه بر اداره منابع طبیعی‌، وزارت راه و شهرسازی نیز باید طرف دعوا قرار گیرد مگر این که هم مطرح شده باشد.

 

اراضی دولتی

به موجب ماده 13 قانون زمین شهری و ماده 33 آئین نامه اجرایی آن کلیه زمین‌های متعلق به دولت از قبیل ملی، موات، بایر و دایر تملک شده‌، خالصه مستحدث، ساحلی و حریم که بنام دولت دارای سند بوده یا در جریان ثبت به نام دولت است. هم‌چنین کلیه زمین‌هایی که طبق قوانین و مقررات و آراء کمیسیون‌های مربوط، ملی یا موات تشخیص گردیده اعم از آنکه بنام دولت ثبت شده یا نشده باشد. نمایندگی دولتی در مورد اراضی دولتی واقع در محدوده و حریم شهرها و شهرکها با سازمان ملی زمین و مسکن است.

 

اراضی قابل تخصیص واگذاری

به موجب ماده 10 قانون جهش مسکن 1400، کلیه وزارتخانه‌ها مؤسسات و دستگاه‌های دولتی و همچنین شرکت‌هایی که صد‌درصد (100) سرمایه و سهام آنها متعلق به دولت است، مکلف هستند نسبت به واگذاری و تحویل رایگان ارضی در اختیار خود که در چهارچوب مکان یابی موضوع ماده (6) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن قرار می‌گیرند به استثنای اراضی تبصره (2) ماده (9) این قانون بنا به درخواست وزارت راه و شهرسازی اقدام نمایند. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلف هستند که پس از اعلام وزارتخانه یاد شده ظرف 1 ماه نسبت به تفکیکو ثبت و انتقال ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت به نام دولت با نمایندگی وزارت راه و شهرسازی اقدام نمایند.

 

اراضی آیش

به موجب بند ج ماده 1 از قانون نحوه واگذاری و احیای اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران مصوب 1354/04/29 شورای انقلاب زمین دایری است که به صورت متناوب طبق عرف محل برای دوره معینی بدون کشت بماند.

 

اراضی مستحدثه

به موجب قانون اراضی مستحدث و ساحلی مصوب 1354/04/29 اراضی مستحدث زمین‌هایی که در نتیجه پایین رفتن سطح آب یا هر نوع جریان آب در کرانه‌های دریا و دریاچه‌ها و جزایر یا در نتیجه پایین رفتن آب یا خشک شدن تالاب‌ها ظاهر و یا ایجاد می‌شود. کلیه اراضی مستحدث طبق ماده 3 قانون مزبور در اختیار دولت است. مطابق ماده 9 قانون مذکور وزارت کشاورزی و منابع طبیعی مجاز است اراضی مستحدث ساحلی متعلق به دولت را بفروشد یا اجاره دهد یا با سایر اراضی و تاسیسات معاوضه نماید.

 

اراضی جنگلی

مطابق دستورالعمل ضوابط واگذاری اراضی منابع ملی و دولتی برای طرح‌های کشاورزی تولیدی و غیر کشاورزی جنگل زمینی اعم از خشکی و آبی است که عمدتا از درخت و درختچه همراه با سایر رستنی‌های خشبی و علفی خودرو پوشیده شده باشد مشروط به آنکه مساحت آن کم‌تر از نیم هکتار و تاج پوشش درختی آن به‌طور طبیعی کم‌تر از پنج درصد (۵) نباشد. بر‌اساس ماده 36 و 41 قانون حفاظت بهره برداری و نیز تبصره ذیل ماده 7 قانون حفظ و گسترش فضای سبز هرگونه تفکیک و ساخت و ساز در اراضی جنگلی جلگه‌ای و ساحلی ممنوع و در این اراضی باید طرح‌های کشاورزی اجرا شود. و متولی حفاظت از این اراضی سازمان جنگل‌ها، مراتع و آبخیزداری و در هر استانی به نمایندگی از ادارات کل منابع طبیعی و آبخیزداری گذاشته است.

 

اراضی دیمی

به موجب قانون اصلاحات ارضی زمینی است که زراعت آن از آب باران یا سیلاب مشروب می‌شود.

 

اراضی طلق

به اراضی اطلاق می‌شود که مالک آن شخصی حقیقی یا حقوقی باشد که اختیار ایجاد بنا و نقل و انتقال آن را از لحاظ عرصه و ساختمان بدون نیاز به جلب رضایت دیگری داشته باشد.

 

اراضی ساحلی

به موجب قانون اراضی مستحدث و ساحلی اراضی ساحلی پهنه‌ای است با عرض مشخص از ارضی مجاور دریا و دریاچه‌ها یا خلیج که حداقل از یک سو به کنار دریا یا دریاچه با خلیج متصل باشد.

 

اراضی موقوفه

اراضی هستند که در اختیار موقوفه‌هایی مانند آستان قدس رضوی‌، اوقاف یا متولی خاص و عام وقفی هستند. این نوع املاک اعم از زمین یا ساختمان‌، مغازه و… با شرایط خاصی در اختیار افراد قرار داده می‌شود و نقل و انتقال آن‌ها در هر مرحله تابع شرایط خاص و منوط به اخذ مجوز از اداره اوقاف یا متولی وقف است.

 

اراضی بنیاد علوی

اراضی علوی املاکی است که سند مالکیت آن‌ها به نام رضاخان بوده و سپس به محمدرضا واگذار و نهایتا به بنیاد پهلوی منتقل گردیده است. این املاک پس از انقلاب اسلامی ایران در اختیار بنیاد علوی قرار گرفته است. ارزش گذاری بهای اراضی متعلق به بنیاد علوی از سوی کارشناسان دادگستری پایین‌تر از نرخ روز است.

 

اراضی کشاورزی

املاکی دانسته شده که عملیات‌، زراعت، باغداری یا تاک داری به صورت تقریبا مداوم بر روی آن‌ها انجام می‌گیرد و یا به دلیل شرایط ویژه، این اراضی برای امر کشاورزی استعداد فراوانی دارند (‌امانی 1380، ص 89) مطابق آیین نامه اجرایی صدور اسناد مالکیت اراضی کشاورزی اراضی کشاورزی موضوع آیین نامه شامل اراضی واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها تعریف شده در ماده (2) قانون زمین شهری و در روستاها نیز خارج از بافت مسکونی روستاها طبق طرح هادی روستاها مورد عمل ماده (133) قانون برنامه چهارم توسعه است که مورد بهره برداری کشاورزی بوده و یا به حالت آیش است. تشخیص اراضی مشمول ماده (1) به عهده مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان است.

 

حریم روستا

مقدار زمین موات (اعم از مرتع و…) اطراف روستا که عرفا به مصالح و منافع آن وابسته بوده و برای انتفاع و رفع نیازهای طبیعی مورد استفاده اهالی قرار می‌گیرد به نحوی که اگر از استفاده از آن منع شوند نوعا دچار زحمت و مشکل گردند.

 

حق زارعانه

از جمله حقوق شناخته شده عرفی که در ماده 31 آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک و قانون نحوه خرید اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی عمرانی و نظارتی دولت و سایر مقررات موضوعه پیش بینی شده است که باید ناشی از عقود اجاره یا مزارعه یا مأذون بودن زارع در تصرف و غرس نهال یا بذر از طرف مالک باشد. با توجه به مقررات بند «ب» ماده 5 قانون طرز تقویم و تملک اراضی مورد نیاز سد لتیان مصوب 1345/03/17 و تبصره یک از بند «الف» از ماده اول تصویب نامه 1341/11/18 هیأت وزیران حق ریشه عرفا مترادف با حقوق زارعانه بوده و اعم از زحماتی که زارع برای عمران و آبادی و بهتر استفاده کردن از اراضی زراعی و غیر آن میزان متحمل شده است و مینای حقوقی آن علاوه بر قانون آنچه از آثار مادی که زارع با اذن و اجازه مالک زمین مزروعی در آن پدید آورده است و حق مذکور فقط در صورت پیش بینی قانون یا عرف محل با قرارداد برای زارع ایجاد می‌شود. با توجه به مقررات بند «پ» ماده 5 قانون طرز تقویم و تملک اراضی مورد نیاز سد لتیان مصوب 1345/03/17 و تبصره یک از بند «الف» از ماده اول تصویب نامه 1341/01/18 هیأت وزیران حق ریشه عرفا مترادف با حقوق زارعانه بوده و اعم از زحماتی که زارع برای عمران و آبادی و بهتر استفاده کردن از اراضی زراعی و غیر آن میزان متحمل شده است می‌باشد و مبنای حقوقی آن علاوه بر قانون آنچه از آثار مادی که زارع با اذن و اجازه مالک زمین مزروعی در آن پدید آورده می‌باشد و حق مذکور فقط در صورت پیش بینی قانون یا عرف محل یا قرارداد برای زارع ایجاد می‌شود.

 

اسناد نسق زراعی

اسنادی که در اجرای مقررات قانون اصلاحات ارضی که توسط مامورین دولتی صلاحیت دار و در حدود صلاحیت آن‌ها وفق مقررات قانونی تنظیم شده باشد در زمره اسناد رسمی محسوب و مشمول مقررات ماده 73 قانون ثبت اسناد و املاک است. از آنجایی که املاک روستائی زراعی سند تفکیکی ندارد و اسناد نسق زراعی مشاعی به روستائیان داده شده است کسی که نسق زراعی او تصرف شده می‌تواند به استناد همان سند رسمی زراعی خود و با ارائه سایر دلایل لازمه دعوای خلع ید علیه متصرف عدوانی اقامه کند و نیازی به طرح دعوای اثبات مالکیت ندارد و لذا عدم وجود سند تفکیکی مانع از استماع و رسیدگی ماهوی به این دعوی نیست زیرا سند رسمی زراعی مؤید ثبوت مالکیت دارنده سند رسمی نسق زراعی است نظریه شماره 2243.92.7 – 1392/11/20 اداره کل حقوقی قوه قضاییه تغییر کاربری زراعی و احداث هر گونه اعیانی بدون مجوز قانونی در اراضی نسق زراعتی موقوفه ممنوع است. برابر ماده 8 آئین نامه قانون ابطال اسناد و فروش رقبات آب و اراضی موقوفه مصوب 1363/09/07 احداث هر گونه اعیانی بدون مجوز قانونی در اراضی نسق زراعتی زارعین ممنوع بوده و در صورت تخلف اعیانی احداثی متعلق به موقوفه خواهد بود. در مواردی استثنایی قانون گذار تملک اعیان را ولو در صورت عدم اخذ مجوز از سازمان اوقاف به رسمیت شناخته است. مانند: باغ‌های موقوفه و موقوفات خاص و یا کلیه املاک مزروعی که در اجرای قانون اجاره تبدیل به احسن و واگذاری دهات و مزارع موقوفات عام با زارعین صاحب نسق با رعایت حقوق اکتسابی آنان اجاره نامه تنظیم می‌شود.

 

تملک رایگان زمین توسط دولت

در برخی از قوانین مقنن، سلب حقوق مالکانه جهت اجرای طرح را به صورت رایگان و بدون پرداخت هر گونه معوضی پیش بینی کرده است. به موجب بند 9 ماده 50 قانون برنامه و بودجه کشور اراضی واقع در خارج از محدوده شهرها که در مسیر راه‌های اصلی یا فرعی یا خطوط مواصلاتی و برق و مجاری آب و لوله‌های نفت و گاز قرار می‌گیرد با رعایت حریم مورد لزوم که از طرف هیأت وزیران تعیین خواهد شد از طرف دولت مورد استفاده قرار می‌گیرد و از بابت این حق ارتفاق وجهی پرداخت نخواهد شد در این ماده سلب حقوق مالکانه به صورت رایگان و بدون پرداخت هر گونه غرامت صورت گیرد.

 

کمیسیون ماده 2 طرح‌های کشاورزی

به منظور بررسی و اتخاذ تصمیم در خصوص طرح‌های تقاضای اشخاص حقیقی و حقوقی ایرانی و واگذاری اراضی برای ایجاد و توسعه واحدهای دامداری پرورش طیور و آبزیان و تأسیسات وابسته به آن‌ها و صنایع تبدیلی و تکمیلی وابسته به بخش کشاورزی و نیز طرح‌های اقتصادی زراعی و باغبانی برای طرح‌های کشاورزی تولیدی و غیر کشاورزی کمیسیونی در استان متشکل از رئیس سازمان جهاد کشاورزی مدیر کل منابع طبیعی مدیر امور اراضی معاون یا مدیر یا مدیر کل ذیربط حسب مورد به تشخیص رئیس سازمان جهاد کشاورزی یک نفر کارشناس صاحب نظر به تشخیص رئیس سازمان جهاد کشاورزی ترجیحا معاون حفاظت و امور اراضی اداره کل منابع طبیعی تحت عنوان کمیسیون طرح‌های کشاورزی و تولیدی تشکیل می‌گردد. تصمیمات کمیسیون با چهار (4) رأی موافق معتبر خواهد بود. جنگل‌ها و بیشه‌های طبیعی مراتع عمومی از حریم روستاها که به تشخیص هیئت هفت نفره جهت تعلیف احشام ضروری است. نهالستان‌های عمومی پارک‌های جنگلی و جنگل‌های دست کاشت عمومی حریم قانونی تأسیسات دولتی و راه‌های مسیر ایل کوچ نشین‌ها و حریم مربوط به آن‌ها مطلقا قابل واگذاری نیست.

 

اصلاحات ارضی

به دنبال فرآیند اصلاحات ارضی در ایران، مسئولین کشاورزی کشور در‌صدد تاسیس واحدهای جمعی دولت و نیمه دوتی از قبیل شرکت‌های سهامی زراعی واحدهای تعاونی تولید و شرکت‌های کشت و صنعت برآمدند تا بتوانند مشکلاتی را که در ارتباط با کاهش محصولات و مهاجرت‌های شدید روستایی به وجود آمده بود جبران نمایند. اصلاحات ارضی عبارت است از تغییرات اساسی در میزان و نحوه مالکیت اراضی به ویژه اراضی کشاورزی و مراتع به منظور افزایش بهره وری عمومی جامعه اولین مرحله اجرای اصلاحات ارضی (محدود نمودن مالکیت‌ها) در ایران با تصویب قانون اصلاحی قانون اصلاحات ارضی در تاریخ 1340/10/19 آغاز شد. با تصویب قانون مواد الحاقی به قانون اصلاحات ارضی در تاریخ 1341/10/27 مرحله دوم اصلاحات ارضی آغاز شد. مرحله سوم اصلاحات ارضی در کشور ایران با تصویب قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعان مستاجر در تاریخ 1347/10/2 آغاز شد.

 

شورای اصلاحات ارضی

همزمان با تصویب قانون اصلاحات ارضی بنیاد شورایی به نام شورای اصلاحات ارضی نیز توسط قانون گذار تدوین شد به موجب رأی وحدت رویه شماره 702 هیأت عمومی دیوان عالی کشور واگذاری اراضی کشاورزی به زارعین صاحب نسق و تشخیص استحقاق و تعیین مقدار زمینی که به هر یک از آن‌ها واگذار می‌شود بر‌اساس ضوابط و مقررات خاص قانون اصلاحات ارضی است و در صورتی که در نحوه این واگذاری و یا تنظیم سند اشتباهی رخ دهد به موجب ماده 38 آیین نامه قانونی مصوب کمیسیون مشترک مجلسین مرجع صالح در زمان تصویب شورای اصلاحات ارضی آن را اصلاح می‌نماید. مرجع تشخیص مشمولیت معامله در نقل و انتقال املاک نیز همان شورای اصلاحات ارضی است.

 

هیات تشخیص اصلاحات ارضی

در کنار شورای اصلاحات ارضی، قانون گذار مرجع دیگری نیز در حوزه اصلاحات ارضی پیش کرده است به موجب ماده 154 قانون ثبت در مرکز هر استان یا فرمانداری کل به موجب آیین نامه مصوب وزارت دادگستری و وزارت تعاون و امور روستاها هیأتی به نام هیات تشخیص برای انجام وظایف در تحدید حدود قطعات تقسیم شده بین زارعین و یا قطعات اختصاصی مالک یا مستثنیات قانونی اصلاحات ارضی، رسیدگی و صدور دستور مقتضی در مورد هر گونه اشتباهی که در آگهی الصاقی یا عملیات تحدیدی املاکی که طبق ماده 144 این قانون انجام می‌گیرد، تشخیص و تعیین قائم مقام قانونی زارع انتقال گیرنده در صورتی که انتقال گیرنده فوت کرده و یا طبق مقررات اصلاحات ارضی از او خلع ید شده باشد و تشخیص نوع اعیانی زراعی و تعیین مالک آن و همچنین تشخیص مستثنیات قانونی بر‌اساس مقررات اصلاحات ارضی برای اراضی مکانیزه و تعیین مالک آن در صورت وجود اختلاف تشکیل می‌گردد.

 

امور باقیمانده اصلاحات ارضی

به دلیل تعدد روستاها و مزارع مشمول قانون اصلاحات ارضی، مشکلات متعدد در اجرای قانون عدم همکاری مالکان و حتی گاهی زارعان و مسایل دیگر مراحل سه گانه اصلاحات ارضی در ایران به صورت کامل انجام نشد به این ترتیب به تعیین تکلیف کلیه اراضی مشمول قانون اصلاحات ارضی که در زمان اجرای قانون انجام نگرفت امور باقیمانده اصلاحات ارضی گفته می‌شود.

 

مستثنیات قانون اصلاحات ارضی

در اصلاحات ارضی مستثنیات زیر مشمول تفسیم نشده و در مالکیت مالک اولیه ابقاء شده است:

• باغات میوه باغات چای و قلمستان‌هایی که عرصه و اعیان آن‌ها متعلق به مالک است با حقابه معموله به ملکیت مالک باقی خواهد ماند.
• ابنیه و تاسیسات واقع در ارضی مشمول این قانون که مربوط به کارهای زراعی نیستند از قبیل خانه‌های شخصی و مسکونی، مالک‌، مدارس درمانگاه‌ها، قهوه‌خانه‌ها، دکان، کاروانسرا، آسیاب‌، کارخانه و نظایر آن.
• کلیه اراضی که از طریق زراعت مکانیزه بدون شرکت زارع و بوسیله کارگر کشاورزی مورد بهره‌برداری واقع شده باشد.
• چمن و چمنزار چاه.
• مراتع ماده 3 (قانون اصلاحات ارضی مصوب 1340 با اصلاحات و الحاقات بعدی).

 

اراضی کشت موقت

به موجب بند 4 از آیین نامه اجرایی قانون واگذاری زمین‌های دایر و بایر مصوب 1365/11/29 هیأت وزیران از اراضی بایر و دایری که پس از پیروزی انقلاب تا پایان سال 1359 در سراسر کشور و تا پایان سال 1363 در مناطق کردنشین به نحوی در تسلط غیر مالک قرار گرفته باشد و روی زمین کشت نموده‌اند (کشت موقت) به حکم ضرورت به کشاورزان متصرف که بی زمین یا کم زمین باشد. ممر در آمد کافی غیر از کشاورزی نداشته باشند، ساکن محل باشد به اقساط واگذار می‌شود و سند مالکیت رسمی و ثبتی به صورت بیع شرط با معرفی هیأت‌های هفت نفره واگذاری زمین به آن‌ها داده خواهد شد هر گاه در زمان تصرف در سطح هر هکتار بیش از یک صد اصله نهال یا درخت مثمر یا پنجاه اصله درخت نخل یا زیتون یا یک هزار نهال یا درخت غیر مثمر وجود داشته در این صورت باغ یا بیشه محسوب و از شمول اراضی کشت موقت خارج است (تصرف اراضی بایر و دایر قبل از پیروزی انقلاب اسلامی موضوع قانون اراضی کشت موقت نمی‌باشد‌).

 

عرصه‌های منابع طبیعی ملی و دولتی قابل احیاء و بهره برداری کشاورزی‌

آن دسته از اراضی منابع ملی، موات و دولتی بلامعارض که با توجه به مطالعات انجام شده دارای استعداد تولید اقتصادی و بهره‌برداری محصولات بخش‌های مختلف کشاورزی و دامی است.

 

کمیسیون رفع تداخلات اراضی

به منظور رفع تداخلات اراضی موضوع ماده (54) قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی کشور کمیسیون‌های رفع تداخل شهرستانی متشکل از رؤسای ادارات جهاد کشاورزی امور اراضی منابع طبیعی، ثبت اسناد و املاک و راه و شهرسازی و یا نمایندگان آن‌ها در اداره جهاد کشاورزی شهرستان تشکیل می‌شوند (قانون تقویت امنیت غذایی کشور و رفع موانع تولیدات کشاورزی).

 

مرتع

زمینی است اعم از کوه و دامنه یا زمین مسطح که در آن نباتات علوفه به طور طبیعی روییده و در هر هکتار آن بتوان حداقل سه راس گوسفند با معادل آن دام دیگر در یک فصل چرا تعلیف کرد.

 

بیشه یا قلمستان

زمینی است که در آن درختان غیر مثمر به وسیله اشخاص غرس شده و تعداد درخت در هر هکتار آن از هزار اصله تجاوز نماید به عبارت دیگر راضی که عمدتا از درختچه و بوته خودرو پوشیده شده باشد و حداقل مساحت آن کم‌تر از نیم هکتار نباشد.

 

پارک جنگلی

عبارت است از یک مجموعه جنگلی طبیعی با محدوده معین که در جهت تأمین هدف‌های تفرجی جلب توریسم اقتصادی و زیست محیطی اداره و مورد استفاده عموم قرار می‌گیرد.

 

نهالستان عمومی

محدوده‌ای مشخص از اراضی آماده شده متعلق به دولت که با توجه به شرایط خاص آب و هوایی و جغرافیایی هر منطقه به منظور کاشت بذور درختان و تولید نهال مرغوب قابل کاشت در عرصه جنگل‌ها و اراضی مناسب جنگل کاری تحت عملیات زراعی قرار می‌گیرد نهالستان‌های عمومی برحسب ضرورت در داخل یا خارج از جنگل‌ها احداث می‌گردد.

 

باغ میوه

زمینی است که در آن درختان میوه یا مو به وسیله اشخاص غرس و تعداد درخت میوه یا مو در هر هکتار آن یکصد اصله کمتر نباشد و در مورد درختان خرما و زیتون تعداد در هر هکتار از پنجاه اصله کم‌تر نباشد.

 

کمیسیون ماده (33) قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل‌ها و مراتع

به موجب قانون اصلاح ماده (33) اصلاحی قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل‌ها و مراتع کشور مصوب 1386/01/06 به منظور نظارت بر اجراء طرح‌های کشاورزی و دامپروری و سایر طرح‌های غیر کشاورزی مندرج در ماده (31) این قانون تبدیل اراضی جنگلی جلگه‌ای شمال کشور به زراعت، باغ، مرتع، نهالستان، ایجاد جنگل‌های مصنوعی یا علوفه کاری دامپروری و همچنین اراضی واگذاری برای اجراء طرح‌های موضوع مواد (31) و (22) آیین نامه اجرائی لایحه قانونی اصلاح لایحه قانونی واگذاری و احیاء اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران و تشخیص تعلل یا تخلف و عذر موجه مجریان طرح‌ها از مفاد قرارداد و تعیین درصد عملیات انجام شده طرح‌های مزبور در هر استان هیأت 5 نفره نظارت با حکم وزیر جهاد کشاورزی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر کل منابع طبیعی و یک نفر کارشناس در رشته مربوط مدیر امور اراضی استان و رئیس دستگاه اجرایی صادر کننده موافقت اصولی و پروانه بهره برداری یا نماینده تام الاختیار وی (حسب مورد) تشکیل می‌گردد و در موارد خلاف بین نسبت به فسخ یا تمدید و تعیین مهلت و یا استرداد زمین تصمیم گیری خواهد شد. تصمیمات هیأت با اکثریت آراء معتبر بوده و آراء صادره این هیأت مطابق ماده 7 آیین نامه اجرایی ماده (33) اصلاحی قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل‌ها و مراتع کشور حداکثر ظرف مدت سه ماه قابل اعتراض در مراجع قضائی ذی صلاح خواهد بود با قطعیت رأی هیأت نظارت به دلیل انقضای مدت اعتراض و با صدور رأی قطعی از شعبه یا اجرای احکام دیوان عدالت اداری در صورتی که رأی مذکور ناظر به فسخ قرارداد با استرداد زمین باشد مراتب از سوی دبیر هیأت نظارت به دفترخانه استاد رسمی تنظیم کننده سند ابلاغ می‌گردد. دفترخانه مذکور موظف است ظرف یک ماه پس از اعلام مراتب، نسبت به فسخ قرارداد اجاره و یا اصلاح اسناد اجاره اقدام کند و اگر رای هیأت نظارت، ناظر بر تمدید قرارداد اجاره و تعیین مهلت برای اجرای طرح باشد. مراتب توسط دبیر هیات نظارت برای اجرا حسب مورد به مدیریت امور اراضی یا اداره کل منابع طبیعی و مستأجر طرف قرارداد ابلاغ می‌گردد.

 

کمیسیون ماده (34) قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل‌ها و مراتع

به موجب قانون اصلاح ماده (34) قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل‌ها و مراتع مصوب 14/03/1354 و الحاق چند تبصره به آن مصوب 1377/07/07 مجمع تشخیص مصلحت نظام وزارت جهاد سازندگی موظف شده است که اراضی جنگلی جلگه‌ای شمال و مراتع ملی غیر مشجر کشور را که تا پایان سال 1365 بدون اخذ مجوز قانونی به باغ زراعت آبی استخرهای باغی تبدیل شده یا برای طرح‌های تولید دام و آبزیان و سایر طرح‌های غیر کشاورزی استفاده شده است در قبال دریافت اجاره بها یا قیمت تعیین شده واگذار کرده یا به فروش برساند رسیدگی به این موضوع در صلاحیت کمیسیونی است مرکب از نمایندگان جهاد سازندگی کشاورزی سازمان جنگل‌ها و مراتع کشور و فرمانداری با مسئولیت جهاد کشاورزی واگذاری یا فروش اراضی مذکور مستلزم وجود شرایطی است که در صورت نبود هر یک از این شرایط کمیسیون به خلع ید رأی می‌دهد.

 

باغ

از نظر آیین نامه اجرایی اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها، باغ به محلی اتلاق می‌شود که حداقل یکی از مشخصات ذیل داشته باشد:

• داشتن حداقل 500 متر مربع مساحت در صورت وجود بنا و مستحدثات در زمین به طور متوسط در هر شانزده (16) متر مربع محوطه باز خارج از ساختمان یک اصله درخت و در صورت عدم سابقه احداث بنا به طور متوسط هر بیست و پنج (25) متر مربع یک اصله درخت مثمر و یا غیر مثمر و یا ترکیبی از آن‌ها غرس شده باشد.
• دارا بودن سند مالکیت و یا سند مادر قبل از تفکیک به عنوان باغ باغچه زمین منجر و باغ عمارت.
• دارا بودن سابقه برای دایر باغ دایر باغچه دایر مشجر از کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری.
• محل‌هایی که در حریم شهر توسط وزارت جهاد کشاورزی باغ شناخته شده‌اند‌.
• محل‌هایی که به تشخیص شورای اسلامی باغ شناخته می‌شوند.

 

کارگروه تشخیص اراضی زراعی و باغها در خارج از محدوده شهرها شهرک‌ها و طرح هادی روستاها

مطابق آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب 1397 اراضی زراعی و باغ‌های دارای سابقه بهره برداری و اراضی تحت فعالیت‌های احداث گلخانه‌ها دامداری‌ها مرغداری‌ها پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه‌های صنایع تکمیلی و غذایی که در حکم اراضی زراعی و باغ‌ها محسوب می‌شوند، توسط کارگروهی متشکل از مدیر معاون فنی اجرایی و رییس اداره امور اراضی جهاد کشاورزی شهرستان بررسی می‌شوند کارگروه موظف است با در نظر گرفتن وضعیت و موقعیت اراضی مورد نظر و کاربری سایر اراضی همجوار و با لحاظ مواردی چون سند مالکیت سوابق کشت و کار و تولیدات کشاورزی تهیه گزارش مصور عکس، فیلم و… استعلام محلی، نظریه مرکز تحقیقات کشاورزی و منابع طبیعی در رابطه با کیفیت آب و خاک حسب نیاز، استفاده از عکس‌های هوایی یا تصاویر ماهواره‌ای، نظریه خود را ظرف بیست روز اعلام کرده و نسبت به تشخیص زراعی با باغی بودن عرصه و یا غیر زراعی باغی بودن محل مورد نظر اقدام نماید و مراتب توسط مدیر جهاد کشاورزی شهرستان به مراجع ذی ربط ارسال شود.

 

کمیسیون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها

تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیر کل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار است که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌گردد. مطابق تبصره 4 ماده 2 آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها جلسات کمیسیون با حضور رئیس و حداقل سه عضو دیگر رسمیت دارد و تصمیمات آن با حداقل سه رأی موافق معتبر و لازم الاجرا خواهد بود. در صورت موافقت کمیسیون با تغییر کاربری اراضی زراعی یا باغ مورد تقاضا دبیر کمیسیون مراتب را به همراه کروکی یا نقشه، مشخصات کامل ملک به منظور تعیین قیمت روز اراضی زراعی با باغ با کاربری جدید به کمیسیون تقویم اعلام و پس از اخذ نظریه کمیسیون و اعلام به متقاضی و ارایه گواهی لازم توسط وی مبنی بر واریز عوارض به حساب خزانه داری کل کشور، مجوز تغییر کاربری را صادر و به مرجع استعلام کننده و متقاضی اعلام می‌نماید کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی که در اجرای قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها از کمیسیون مذکور مجوز تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها را دریافت کرده‌اند موظفند حداکثر ظرف مدت نه ماه نسبت به اجرای طرح موضوع مجوز مربوطه اقدام نمایند.

 

تغییر کاربری ارضی زراعی و باغ‌ها

هر گونه اقدام که مانع از بهره برداری و استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغ‌ها در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب شود.

 

کمیسیون رسیدگی به امور آبهای زیر زمینی

به موجب قانون تعیین تکلیف چاه‌های آب فاقد پروانه بهره برداری مصوب 1389/5/12 کمیسیونی تحت عنوان کمیسیون رسیدگی به امور آب‌های زیرزمینی جهت رسیدگی به اختلافات ناشی از اجراء قانون تعیین تکلیف چاه‌های آب فاقد پروانه بهره برداری و قانون توزیع عادلانه آب مصوب 1361 و نسبت به بررسی پرونده‌های شکایات اشخاص علیه وزارت نیرو در این خصوص در هر استان مرکب از یک نفر قاضی با حکم رئیس قوه قضائیه یک نفر نماینده سازمان جهاد کشاورزی استان با حکم رئیس سازمان و یک نفر نماینده شرکت آب منطقه‌ای استان با حکم مدیر عامل شرکت زیر نظر وزارت نیرو تشکیل می‌گردد در فرضی که متقاضی اخذ پروانه فاقد سند مالکیت باشد صرف ارائه اسناد عادی مالکیت برای رسیدگی و اتخاذ تصمیم در کمیسیون رسیدگی به امور آب‌های زیرزمینی کافی نیست و متقاضی باید مدارک لازم مانند استشهادیه و… را نیز برای اثبات تصرفات بلامنازع خود تقدیم کند.

 

شهرک صنعتی

مکانی است دارای محدوده و مساحت معین که براساس قانون تأسیس شرکت شهرک‌های صنعتی ایران و اصلاحات بعدی ایجاد شده یا می‌شود و نواحی صنعتی مشمول قانون شرکت شهرک‌های صنعتی، شامل مجموعه‌ای ساماندهی شده از واحدهای صنعتی‌، پژوهشی فناوری و خدمات پشتیبانی است که در آن امکانات زیربنایی و خدمات ضروری مورد نیاز به واحدهای مذکور واگذار می‌شود.

 

کمیسیون ماده 12 زمین شهری به موجب ماده 12 قانون زمین شهری

به موجب ماده 12 قانون زمین شهری مصوب 1366، تشخیص عمران و احیاء و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات را به عهده وزارت راه و شهرسازی گذاشته است. کمیسیون متشکل از 3 نفر مرکب از نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی است که با حکم وزیر مسکن تشکیل می‌گردد. کمیسیون پس از بازدید از محل، تحقیقات لازم بررسی اسناد موجود در پرونده و تطبیق کروکی با نقشه هوایی، با اکثریت اعضاء اقدام به صدور رأی می‌نماید.

 

کمیسیون ماده 21

به موجب ماده 21 دستور العمل اصلاحی ضوابط واگذاری اراضی ملی و دولتی برای طرح‌های کشاورزی و غیر کشاورزی به منظور بررسی درخواست اشخاص حقیقی و حقوقی ایرانی مبنی بر واگذاری اراضی ملی و دولتی و اراضی مستحدث و ساحلی برای طرح‌های مصوب غیر کشاورزی، کمیسیونی در استان متشکل از:

• استانداریا معاون وی به عنوان رئیس کمیسیون.
• رئیس سازمان جهاد کشاورزی.
• رئیس سازمان امور اقتصادی و دارایی در بالاترین مقام مسئول دستگاه یا واحد سازمانی مرتبط با طرح در استان.
• مدیر کل منابع طبیعی و مدیر امور اراضی به عنوان عضو و دبیر کمیسیون،

تحت عنوان کمیسیون طرح‌های غیر کشاورزی تشکیل می‌گردد تا با رعایت قوانین و مقررات مربوط و ضوابط این دستور العمل اتخاذ تصمیم نماید. جلسات کمیسیون با حضور رئیس کمیسیون و چهار (4) عضو دیگر رسمیت یافته و تصمیمات آن با اکثریت آرا معتبر خواهد بود و حضور اعضا در جلسه قابل تفویض به غیر نمی‌باشد.

 

کمیسیون ماده 56 منابع طبیعی

کمیسیون ماده 56 بر اساس قانون ماده واحد تعیین تکلیف اراضی اختلافی ملی تشکیل یافته و موجودیت خود را بدست آورده است. ماده واحده مورد اشاره دارای شش تبصره بوده و آئین نامه اجرایی آن در 1367/6/22 در راستای اجرای تبصره شش آن ماده واحده به تصویب رسیده که خود این آئین نامه دارای 23 ماده و 14 تبصره است. کمیسیون ماده 56 منابع طبیعی تنها مرجع رسمی برای تشخیص ملی بودن اراضی بوده است. زارعین صاحب اراضی نسقی و مالکین و صاحبان باغات و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی شهرها و حریم روستاها، سازمان‌ها و مؤسسات دولتی که به اجرای ماده 56 قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل‌ها و مراتع کشور مصوب 1346 و اصلاحیه‌های بعدی آن اعتراض داشته باشند می‌توانند به هیاتی مرکب از مسئول اداره کشاورزی مسئول اداره جنگلداری، عضو جهاد سازندگی، عضو هیأت واگذاری زمین، یک نفر قاضی دادگستری برحسب مورد دو نفر از اعضاء شورای اسلامی روستا با عشایر محل مربوطه است. این هیأت در هر شهرستان زیر نظر وزارت کشاورزی و با حضور حداقل 5 نفر از 7 نفر رسمیت یافته و پس از اعلام نظر کارشناسی هیأت رأی قاضی لازم الاجرا خواهد بود. هیأت می‌تواند از آنجایی که رسیدگی به امور مطروحه در آن کاملا تخصصی و فنی است از خبرگان محلی و غیر رسمی به عنوان کارشناس استفاده نماید. رأی قاضی هیات، قابل اعتراض در شعب دادگاه بدوی و تجدید نظر دادگاه است. (خارج از صلاحیت دیوان عدالت اداری‌) اما با تصویب تبصره 1 ماده 9 قانون افزایش بهره وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی مصوب 1389/4/23 و متعاقبا رأی وحدت رویه‌ی شماره‌ی 750 هیأت عمومی در 1395/5/5 در حال حاضر مرجع تشخیص اراضی و منابع ملی از مستثنیات و مرجع اعتراض به آن به موجب رأی وحدت رویه مذکور، بعد از تاریخ 1394/4/22 در صلاحیت دادگاه‌های عمومی حقوقی قرار دارد. اما صلاحیت هیات موضوع ماده واحده پس از انقضاء یک ساله از سال 1389 لغایت 1390 نیز استمرار داشته است و با استمرار صلاحیت هیأت مذکور از تاریخ تصویب قانون رفع موانع تولید تا انقضای 5 سال رسیدگی به پرونده‌هایی که ظرف مدت مذکور در مرجع قضایی مطرح گردیده و منتهی به صدور رأی قطعی شده باشد در صلاحیت هیات ماده واحده خواهد بود. بنابراین شعبات ویژه رسیدگی و نیز دادگاه‌های تجدید نظر استان‌ها تمامی پرونده‌هایی را که تا تاریخ 1394/4/23 منتهی به صدور رای قطعی نشده بود را با قرار عدم صلاحیت و از طریق دیوان عالی کشور به موجب ماده 28 قانون آئین دادرسی مدنی به هیات‌های ماده واحده مربوط ارسال کردند.

 

کمیسیون ماده 2 آیین نامه اجرایی قانون ابطال اسناد و فروش رقبات آب و اراضی موقوفه

ادارات اوقاف و امور خیریه و متولیان موقوفات‌ مکلف هستند با توجه به سوابق ثبتی موقوفات عامه‌ای را که به فروش رسیده یا به صورتی به ملکیت اشخاص در آمده باشد. صورت برداری و همراه با مستندات و دلایل به سازمان اوقاف و امور خیریه ارسال نمایند. سازمان اوقاف و امور خیریه موضوع را به کمیسیونی مرکب از فقهای صاحب نظر که با انتخاب وزیر نظر نماینده ولی فقیه در سازمان یاد شده تشکیل می‌شود ارجاع می‌کند کمیسیون مذکور نظر خود را در مورد جواز شرعی فروش یا تبدیل رقبات اعلام می‌نماید. در صورتی که تبدیل و فروش رقبه موقوفه به نظر کمیسیون با مجوز شرعی انجام شده باشد معامله تأیید می‌شود و در غیر این صورت نظر نماینده ولی فقیه و سرپرست سازمان اوقاف و امور خیریه دایر بر بطلان سند فروش یا تبدیل موقوفه به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام می‌شود تا ادارات ثبت نسبت به بطلان سند در سوابق ثبتی و دفاتر مربوط ثبت صدور سند دید به نام موقوفه اقدام نمایند.

 

کمیسیون ماده 12 زمین شهری

تشخیص نوع زمین و تقسیم آن به اراضی موات و بایر از اراضی و همچنین عمران و احیاء اراضی به عهده کمیسیون ماده 12 زمین شهری، مستقر در وزارت مسکن و شهرسازی است. مهم‌ترین وظیفه این کمیسیون پاسخ به استعلامات ادارات دولتی در خصوص نوع زمین و صدور رأی با استفاده از مدارک موجود و بررسی دقیق نقشه‌های هوایی است، چنانچه نسبت به رأی کمیسیون اعتراضی وجود داشته باشد، شخص مدعی می‌بایست ظرف مدت 3 ماه از تاریخ ابلاغ و یا اعلام رأی از ناحیه کمیسیون مربوطه در دادگاه عمومی محل وقوع ملک اعتراض خود را بیان نماید و در محاسبه این مدت نیز اطلاع واقعی مالک ملاک است نه تاریخ اعلام رای به وی.

 

حقوق شهری

شهر

شهر محلی است با حدود قانونی که در محدوده جغرافیایی مشخص واقع شده و از نظر بافت ساختمانی اشتغال و سایر عوامل دارای سیمایی با ویژگی‌های خاص خود است. به طوری که اکثریت ساکنان دایمی آن در مشاغل کسب تجارت صنعت، خدمات و فعالیت‌های اداری اشتغال داشته و در زمینه خدمات شهری از خود کفایی نسبی برخوردار هستند.

 

محدوده شهر

محدوده شهر فضایی است که در تقسیمات کشوری حوزه اداری و سیاسی و خدماتی یک شهر را مشخص می‌سازد. وظیفه اداره عمران و تأمین خدمات و حفاظت شهر در داخل حریم شهرها به عهده شهرداری‌ها است. هر شهر یک محدوده قانونی دارد که به طور کلی حوزه عملکرد شهرداری مربوطه را مشخص می‌نماید و کنترل فعالیت‌های شهرسازی و عمرانی از قبیل صدور پروانه ساختمانی، تفکیک اراضی، وصول عوارض نوسازی و مانند اینها به وسیله شهرداری در داخل آن انجام می‌گیرد.

 

حریم شهر

حریم شهر عبارت است از اراضی و املاک متصل به حد خارجی محدوده قانونی شهر که حدود آن طبق تشریفات مقرر در قانون شهرداری تعیین می‌شود. حریم شهر در کلیه شهرها باید با شماعی در نظر گرفته شود که هر نوع عملیات عمرانی و فعالیت‌های ساختمانی در آن مستقیما روی شهر اثر بگذارد. محدوده حفاظتی در برخی از شهرها، هنگام تعیین ضوابط شهرسازی نمی‌توان درباره بعضی از مناطق مجاور شهر تصمیم گیری کرد و کاربری قطعی آنها را تعیین کرد. این قبیل مناطق مناطق حفاظت شده نام می‌گیرند.

 

شورای شهر

شورای شهر یک مرجع تصمیم گیری و نظارتی است که فصل هفتم قانون اساسی ایران به شوراها اختصاص دارد. مطابق ماده 45 قانون شهرداری انتخاب شهردار، نظارت بر حسن اداره و حفظ سرمایه و دارایی‌های نقدی و اموال منقول و غیر منقول شهرداری نظارت بر حسن اجرای مصوبات شورا و طرح‌های مصوب در امور شهرداری تصویب معاملات و نظارت بر آنها اعم از خرید فروش مقاطعه، اجاره و استیجاره که به نام شهر و شهرداری صورت می‌پذیرد از مهم‌ترین وظایف شورای شهر است.

 

شهرداری

شهرداری موسسه مستقل و عمومی است که به منظور اداره امور محلی از قبیل عمران‌، آبادی، بهداشت شهر و تأمین رفاه و آسایش اهالی شهر و به عنوان زیستگاهی مطلوب برای شهروندان تأسیس شده است. شهرداری مطابق ماده 3 قانون شهرداری دارای شخصیت حقوقی است مطابق ماده 55 قانون شهرداری وظایف عمرانی از جمله ایجاد خیابان‌ها و کوچه‌ها و میدان‌ها و باغ‌های عمومی اعلام نظر نسبت به طرح‌های جامع و هادی شهری وظایف خدماتی همانند نظافت و نگهداری و تسطیح معابر عمومی‌، وظایف نظارتی و حفاظتی همانند اتخاذ تدابیر مؤثر و اقدام لازم برای حفظ شهر از خطر سیلاب و حریق و همچنین رفع خطر از بناها و دیوارهای شکسته و خطرناک واقع در معابر عمومی و کوچه‌ها و اماکن عمومی صدور پروانه ساخت برای کلیه ساختمان‌های شهر حفظ فضای سبز، ساخت و اسفالت خیابان‌ها و پیاده روهای معابر و کوچه‌های عمومی و وظایف رفاهی همانند احداث بناها و ساختمان‌هایی چون سرویس‌های بهداشتی، کشتارگاه و پارک‌ها از مهم‌ترین وظایف شهرداری هستند.

 

شورای عالی شهرسازی و معماری ایران

برای هماهنگ کردن برنامه‌های شهرسازی به منظور ایجاد محیط زیست بهتر برای مردم همچنین به منظور اعتلای هنر معماری ایران و رعایت سبک‌های مختلف معماری سنتی و ملی یافتن شیوه‌های اصولی و مناسب ساختمانی در مناطق مختلف کشور و بررسی و تصویب نهایی طرح‌های جامع شهری و تغییرات آن‌ها خارج از نقشه‌های تفصیلی شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تأسیس شده است.

 

طرح جامع شهری

طرح جامع شهری طرحی است که منطقه بندی، نحوه‌ی استفاده از زمین، تعیین مناطق صنعتی، بازرگانی، اداری و مسکونی، تاسیسات عمومی فضای و سایر نیازمندی‌های عمومی شهر را بیان می‌کند وقتی برای شهری طرح جامع پیش‌بینی شود کمیسیون ماده 5 جزئیات استفاده از اراضی را در داخل طرح جامع شهری پیش بینی می‌کند که این موضوع در ماده 5 قانون تأسیس شورای شهرسازی و معماری اشاره شده می‌کند در نقش‌های طرح جامع محل استقرار و توزیع کاربری‌های شهری عمده (مثل کاربری‌های آموزشی، بهداشتی و فضای سبز، تراکم‌های جمعیتی حدود حریم‌ها را محدوده‌های شهری و مسیر توسعه آینده شهر) توسط علایم و رنگ‌ها نشان داده می‌شوند طرح جامع به سفارش وزارت مسکن و شهرسازی و توسط مهندسان مشاور تهیه می‌شود. تصویب نهایی آن با شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است.

 

طرح تفصیلی

واقع طرح تفصیلی حاوی جزئیاتی است که در طرح‌های جامع شهر به صورت کلی‌تر به آن‌ها پرداخته شده است. ضمنا اهداف طرح تفصیلی همانند طرح‌های جامع تعادل بخشیدن به شیوه استقرا در کاربردهای شهری و یکسان کردن سطح خدمات و تاسیسات در نقاط گوناگون شهر است. طرح‌های تفصیلی به تصویب شورای عالی شهرداری رسد و هر گونه تغییرات در آن در صلاحیت کمیسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی است. طرح جامع و طرح تفصیلی لازم و ملزوم یکدیگر هستند اما در عین حال از نظر روش کار، شیوه تهیه مقیاس نقشه‌ها و نتیجه نهایی تفاوت‌هایی باهم دارند.

 

طرح عمرانی

طرح‌های عمرانی در حکم نبض اقتصاد جامعه هستند. به اعتبار این طرح‌ها، سرمایه گذاری‌های دولتی محقق و به همراه سرمایه گذاری‌های بخش خصوصی رشد اقتصادی را موجب می‌شوند. فعالیت‌های مربوط به طرح‌های عمرانی کشور، عمدتا پس از شکل گیری برنامه‌های توسعه اقتصادی و اجتماعی دنبال و از محل درآمدهای عمومی مربوط به بودجه دولت تامین شده است.

 

طرح هادی

طرح هادی راهنمایی مصوب برای هدایت عملیات سازندگی و آبادانی در روستاها است طرح هادی نوعی طرح کالبدی به شمار می‌آید که هدف آن فراهم نمودن بستر تجدید حیات و هدایت روستا به لحاظ ابعاد اجتماعی، اقتصادی و فیزیکی جامعه روستایی است به موجب تبصره 3 ماده 4 آیین نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تاسیسات در خارج از حریم شهرها و روستاها، در خصوص روستاهای فاقد طرح هادی ضوابط موقت با رعایت طرح توسعه و عمران (جامع) ناحیه‌ای مربوط و مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه و ملاک صدور پروانه ساختمانی قرار می‌گیرد هر نوع نقل و انتقال اراضی برای امر مسکن اعم از رسمی و عادی در داخل محدوده روستاها منوط به استعلام از دهیاری مربوط بر‌اساس طرح هادی مصوب با همکاری بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و در صورت عدم تشکیل دهیاری از بنیاد مسکن انقلاب اسلامی محل خواهد بود.

 

دستور نقشه

دستور نقشه اولین گام جهت ساخت ساختمان است و توسط شهرداری در چند برگ صادر می‌شود. بعد از تقاضای مالک برای تهیه دستور نقشه و تشکیل پرونده در دفتر خدمات الکترونیک شهر مامور بازدید از ملک بازدید و اطلاعاتی مانند گذر و ابعاد ملک را برداشت و به شهرداری ارسال می‌نماید. در شهرداری پس از بررسی طرح‌های مرتبط مانند طرح تفصیلی پروانه‌ای تحت عنوان دستور نقشه چاپ می‌شود. در این دستور نام مالک، تاریخ اعتبار که معمولا 3 یا 6 ماهه از تاریخ صدور است، آدرس ملک، پلاک ثبتی‌، کد شناسایی ملک، نوع درخواست تخریب یا نوسازی یا تخریب و بازسازی کاربری ملک اعم از مسکونی یا تجاری، ابعاد گذر، سطح اشغال، تراکم و ارتفاع مجاز درج می‌شود.

 

کاربری ملک

نحوه استفاده زمین را بر‌اساس سلسله مراتب انواع فعالیت‌های شهری و طرح‌های جامع و تفصیلی، کاربری ملک گویند مانند کاربری خدماتی، مسکونی، صنعتی آموزشی، اداری تجاری، ورزشی، فرهنگی و… که به کاربری‌های بیست گانه قید شده در مصوبه 1369/3/10 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مبنی بر تدقیق تعاریف و مفاهیم کاربری‌های شهر و تعیین سرانه آن 1389/6/23 متولی کاربری‌های سبز، پارکینگ و شبکه معابر “شهرداری‌ها” متولی کاربری‌های آموزشی “آموزش و پرورش”، “ورزشی”، “تربیت بدنی”، “بهداشت و درمان” دانشگاه علوم پزشکی و مذهبی و فرهنگی است.

 

فاقد کاربری

اراضی که فاقد هرگونه کاربری هستند یا به عنوان ذخیره‌های شهری در نظر گرفته شده‌اند و یا هنوز طبق برنامه طرح جامع آزادسازی و طرح تفصیلی ندارند.

 

تغییر کاربری غیر مجاز

تغییر کاربری یعنی احداث بنا با کاربری غیر مجاز ضابطه طرح تفصیلی مربوطه در ملک مورد نظر مانند احداث مسکونی در کاربری تجاری.

 

تراکم

درصد بنایی که نسبت به مساحت زمین در طبقات قابل احداث است که در طرح تفصیلی برای کاربری‌های مختلف تعریف گردیده است (به جز سطوح پارکینگ و مشاعات در همکف و زیرزمین‌ها و انباری در زیرزمین) در خصوص املاکی که در طرح‌ها دولتی با شهرداری قرار می‌گیرند و صدور پروانه ساختمانی برای آن‌ها ممکن می‌شود شهرداری به اعطای پروانه با حداکثر تراکم ملزم نیست و پروانه بر‌اساس تراکم پایه صادر می‌شود.

 

حق تعدیل تراکم

ما به ازایی است که برای استفاده از تراکم حداکثر مجاز (بیش‌تر از تراکم پایه ،تا حد تراکم حداکثر مجاز) می‌باید پرداخت شود.

 

ملک شمالی

به خانه‌هایی که ابتدا حیاط و بعد بنای خانه وجود دارد، خانه “شمالی” می‌گویند.

 

ملک جنوبی

به خانه‌هایی که اول وارد بنا می‌شوید و بعد حیاط قرار دارد. خانه «جنوبی» می‌گویند، اولین و مهم‌ترین تفاوت خانه‌های شمالی و جنوبی نورگیری خانه است. در صورتی که خانه‌ها تک واحدی باشند تفاوتی در نورگیری آ‌ن‌ها وجود ندارد؛ اما خانه‌هایی که در هر طبقه خود دو یا چند واحد دارند اختلاف بسیار زیادی در میزان نورگیری واحدها دارند و ساختمان‌های جنوبی از دو طرف نور می‌گیرند و به همین دلیل است که احتیاج به نور غیر مستقیم ندارند. بنابراین سطح بنای آن‌ها مفیدتر و آپارتمان‌های مرغوب‌تر و گران‌تری هستند.

 

پهنه ملک

پهنه ملک همان دسته بندی اراضی بر‌اساس کاربری به منظور جلوگیری از تداخل کارکردها، چگونگی ساخت و ساز و بالا بردن کارایی محیط شهری است که توسط وزارت مسکن و شهرسازی صورت می‌گیرد. پهنه بندی املاک در 4 گروه R.S.M.G تقسیم بندی می‌شود:

• G) فضای سبز.
• M) مختلط.
• S) خدماتی.
• R) مسکونی.

 

بر

حدی از زمین که مشرف به گذر باشد.

 

گذر

به گذر‌های 12 متر به بالا خیابان یا گذر اصلی گفته می‌شود و به گذر‌های کم‌تر از 12 متر کوچه با گذر فرعی گفته می‌شود.

 

عرض معبر

عرض هر معبر بر اساس فاصله دیوارهای دو طرف مقابل ساختمان مشخص شود.

 

خرپشته

فضای ارتباط عمودی که از طریق پله و پاگردهای آن طبقه آخر ساختمان را به پشت بام هدایت می کنند راه پله پشت بام.

 

مساحت مفید

بنای ایجاد شده و قابل استفاده بدون در نظر گرفتن راهروهای ارتباطی راه پله چاهک آسانسور، شوت زباله‌، نورگیرها، پارکینگ و انبارهای مجزا بخصوص در زیر زمین و تأسیسات و فضاهای مشاعی دیگر‌.

نیم طبقه

عبارت‌ است از این که در داخل طبقه سقف دیگری احداث و از آن قسمت طبقه به صورت دو طبقه استفاده شود.

 

عملیات پی ساختمان

عملیاتی که پس از خاکبرداری و در اجرای پی ریزی (فونداسیون) جهت استقرار ستون‌های ساختمان یا دیوارهای باربر بر روی پی انجام می‌گیرد و با پایان آن اجرای اسکلت ساختمان شروع می‌شود.

 

شناسنامه فنی ساختمان

برگه‌ای است که توسط وزارت مسکن و شهرسازی طراحی شده‌اند و مشخصات کلی یک بنا در آن ذکر شده است. در این برگه مواردی از قبیل مشخصات مهندسین طراح، ناظر و مجری ، مشخصات سازه‌ای‌، اطلاعات معماری، مشخصات دیوارها و نماها‌، مشخصات تجهیزات و تأسیسات نصب شده در ساختمان اطلاعات فنی تجهیزات و تأسیسات مکانیکی، اطلاعات فنی تجهیزات برق و مشخصات آسانسور در قالب جدول‌هایی آورده شده است. صدور این شناسنامه تنها براساس درخواست سازندگان ساختمان صورت می‌گیرد و معمولا ناظر به فرآیند پیش فروش است. شناسنامه فنی ساختمان زمانی صادر می‌شود که هنوز ساخت یک پروژه ساختمانی صورت نگرفته است.

 

شناسنامه فنی و ملکی

سندی است که پس از اتمام زمان ساخت و ساز صادر می‌شود. به موجب آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان سندی که بر‌اساس بند (ز) ماده (21) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب (1374) و مطابق دستور العمل وزارت راه و شهرسازی مشتمل بر سیستم و پایداری سازه‌، تأسیسات برقی و مکانیکی و مشخصات معماری ساختمان صادر می‌شود. شناسنامه فنی و ملکی ساختمان حاوی اطلاعات مستند درباره مشخصات ساختمان در سه بخش اطلاعات ثبتی و ملکی اطلاعات اشخاص مسئول طراحی‌، نظارت و اجرای ساختمان و اطلاعات است. یک نسخه از شناسنامه مزبور جهت صدور پایانکار ساختمان ، به بخش مرجع صدور پروانه تحویل داد می‌شود.

 

گواهی عدم خلاف ساختمان

مجوزی است مبین این امر که هنوز عملیات اجرایی بر ساختمان به اتمام ترسیده است. تفاوتی که بین گواهی عدم خلاف ساختمان و گواهی پایان کار وجود دارد به میزان پیشرفت فیزیکی ساختمان بستگی دارد. زمانی که ساختمان در میانه‌ی مراحل ساخت و ساز است مسلما این امکان وجود ندارد که گواهی پایان کار صادر شود به همین علت در این زمان گواهی عدم خلاف ساختمان را صادر می‌کنند. به کاربردن مصالح مرغوب و با کیفیت در ساخت و ساز از مهم‌ترین موارد در اخذ گواهی عدم خلاف است.

 

گواهی پایان کار

شهرداری در دو صورت مبادرت به صدور گواهی پایان کار می‌نماید‌:

• اول آن‌که عملیات ساختمانی ساختمان دارای پروانه خاتمه یافته باشد.
• دوم بنا بدون پروانه یا زائد بر پروانه احداث و موضوع تخلف در کمیسیون ماده 100 مطرح و این مرجع اقدام به صدور رای جریمه نموده و محکوم علیه نسبت به پرداخت جریمه اقدام نماید.

صدور پایان کار فرع بر تعیین تکلیف کمیسیون ماده 100 در خصوص تخلفات صورت پذیرفته در احداث ساختمان می‌باشد. طبق تبصره 7 ماده 100 قانون شهرداری‌، مهندسان ناظر ساختمان مکلف هستند نسبت به عملیات اجرایی ساختمان که به مسئولیت آن‌ها احداث می‌شود از لحاظ انطباق با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی ضمیمه آن به صورت مداوم نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی را گواهی کند. هرگاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهی کند و یا تخلف را به موقع به شهرداری اطلاع ندهد شهرداری مکلف است مراتب را به سازمان نظام مهندسی ساختمان منعکس کند.

 

پایان کار تفکیک آپارتمان

این گواهی برای واحدهای آپارتمان بعد از صدور پایان کار بهره برداری ساختمان و صدور صورت مجلس و یا سند تفکیک اعیان صادر می‌شود.

 

تجدید پروانه

این مجوز در مواردی که مهلت پروانه قبلی به اتمام رسیده و مالک قصد تجدید پروانه را داشته باشد صادر می‌شود.

 

سطح اشغال

میزان سطح مجاز که هر مالک می‌تواند از زمین خود را به ساخت بنا اختصاص دهد. به عبارت دیگر محدوده‌ای از زمین که بنا در آن احداث می‌شود و ضوابط 60 درصد ملک را شامل می‌شود.

 

پیلوت

طبقه همکف ساختمان که ارتفاع آن از بقیه طبقه‌ها کم‌تر است و معمولا به عنوان پارکینگ و موتورخانه و یا انباری استفاده می‌شود.

 

مصادره اموال

مصادره اموال یکی از شیوه‌های مهم سلب مالکیت خصوصی در راه منافع اجتماعی است. ضبط و مصادره اموال به دو شکل صورت می‌گیرد:

• مصادره عمومی.
• مصادره خاص.

مصادره‌ی عمومی آن است که کلیه اموال موجود «محکوم علیه» اعم از منقول و غیر منقول به نفع دولت ضبط شود. مصادره خاص عبارت است از حکم دادگاه بر‌اساس قانون مصادره خاص‌، به ضبط بخشی از دارایی مجرم که مؤثر در وقوع جرم بوده است.

 

قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری

این قانون، نحوه خرید و تملک اراضی و املاک خصوصی افراد را که برای اجرای برنامه‌های عمومی‌، عمرانی و یا نظامی دولت مورد نیاز است تعیین می‌کند قانون‌گذار مطابق این قانون جهت مالک شدن املاک خصوصی توسط دستگاه اجرایی دو شیوه در نظر گرفته است. نخست «خرید» املاک یعنی استفاده از طریق توافقی و در صورت عدم امکان تملک اراضی مورد نیاز؛ تملک حالت قهری داشته و با توجه به ماده 8 مذکور منوط به وجود موانعی جهت حصول توافق است. دستگاه اجرایی در فرضی دارای حق خرید و تملک اراضی متعلق به مردم است که دارای برنامه‌هایی باشد که اجرای به موقع آن برای امور عمومی و امنیتی دستگاه ضروری باشد. ضرورت مزبور باید به تأیید و تصویب بالاترین مقام دستگاه اجرایی رسیده باشد؛ ثالثا، بودجه آن نیز قبلا تأمین شده باشد شهرداری‌ها مکلف شده‌اند که در صورت تصویب و اعلان رسمی طرح حداکثر ظرف مدت 18 ماه به انجام معامله‌ی قطعی و پرداخت بها با عوض املاک متعلق به افراد اقدام نمایند.

 

سلب مالکیت به سبب منفعت عمومی

ابزاری که از یک سو به دولت اجازه می‌دهد که مالکان خصوصی را مجبور به فروش املاکشان نمایند و از سوی دیگر به صاحبان حقوق قانونی این گونه املاک امکان می‌دهد که افزون بر ثمن معامله، کلیه غرامت‌های ناشی از تملک قهری را مطالبه نمایند. رایج‌ترین شیوه‌ی سلب مالکیت خصوصی در راه منافع عمومی خرید و تملک قهری اراضی و املاک مورد نیاز دولت و شهرداری‌ها است. در تملک قهری اراضی و املاک از مالکیت خصوصی اشخاص حقیقی یا حقوقی بدون نیاز به رضایت آن‌ها، خارج و به تملک دولت با شهرداری‌ها در می‌آید.

 

مراجع شبه قضایی

مراجعی که به موجب قوانینی خاص یا ویژه و خارج از سازمان رسمی فضایی و محاکم دادگستری و عموما به عنوان واحدهای مرتبط با واحدهای دولتی سازمان‌های حرفه‌ای به صلاحیت ترافعی تشکیل می‌شوند و صلاحیت آنها منحصرا رسیدگی و تصمیم گیری در مورد اختلافات و شکایات اداری می‌باشد. مواردی چون عملکرد نظارتی، انتظام امور، اصل تخصص، اصول خدمات همگانی و حاکمیت محظورات فضایی از جمله علل و مبانی گوناگون نظری و عملی پیدایش این مراجع محسوب می‌شوند. کمیسیون ماده 5 شهرداری به موجب تبصره ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 1351 بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی شهری تغیرات آن‌ها به عهده کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزراء راه و شهرسازی، کشور، نیرو (در حد معاونت مربوطه) سرپرست سازمان حفاظت محیط زیست و شهردار تهران یا نماینده تام الاختیار او و رئیس شورای شهر تهران می‌باشد محل دبیرخانه کمیسیون در شهرداری و دبیر آن شهردار تهران و با نماینده تام الاختیار او خواهد بود و جلسات آن با حضور اکثریت اعضاء رسمیت یافته و تصمیمات کمیسیون حداقل با 4 رأی موافق معتبر است اما با تشکیل شوراهای شهر نماینده وزیر کشور به عنوان قائم مقامی رئیس شورای شهر تهران هم در کمیسیون شرکت خواهد کرد. (شهرداری مرجع تغییر کاربری نیست بلکه پیشنهاد دهنده تغییر کاربری در کمیسیون ماده پنج است.) در همه استان‌ها استاندار ریاست کمیسیون را بر عهده دارد و تهران یک استثنا است.

در شهر تهران رییس کمیسیون ماده 5، شهردار خواهد بود. مهم‌ترین وظیفه کمیسیون عبارت است از بررسی طرح‌های تفصیلی پیشنهادی مشاورین شهرسازی و معماری، تصویب طرح‌های تفصیلی شهری که در بر دارنده ضوابط و مقررات شهرسازی در ارتباط با ساخت و ساز املاک اعم از کاربری، تراکم، سطح اشتغال، عرض شبکه معابر، حدنصاب تفکیک اراضی و حداقل بر املاک بنابراین در شهرها هر گونه تغییر کاربری حتما می‌بایست از طریق و تصویب کمیسیون ماده 5 صورت گیرد. کمیسیون موضوع ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، بدون ذکر جهات و مبانی لزوم تغییرات و اخذ نظر کارشناسی مجاز به تغییر کاربردی نمی‌باشد. شورای اسلامی شهر در خصوص تغییر کاربری املاک و تعیین عوارض در این باره صلاحیتی ندارد. تفویض اختیارات کمیسیون به اشخاص دیگر را جمله شهردار، به ویژه در خصوص تعیین تراکم و تغییر کاربری مغایر قانون است.

 

یافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری

مناطقی از شهر که در سالیان گذشته عناصر متشکله آن اعم از تأسیسات روبنایی و زیربنایی، ابنیه‌، مستحدثات، خیابان‌ها و دسترسی‌ها دچار فرسودگی و ناکارآمدی شده و ساکنان آن از مشکلات متعدد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و کالبدی رنج می‌برند نقشه محدوده بافت فرسوده و ناکارآمد شهری بر‌اساس شاخص‌های مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران توسط وزارت راه و شهرسازی شرکت بازآفرینی شهری ایران و با شهرداری‌ها تهیه و به تصویب کمیسیون‌های موضوع ماده (5) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران – مصوب 1351 و یا ستادهای بازآفرینی شهری پایدار استان و در مورد کلان شهرها به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسیده و یا می‌رسد (‌بند الف ماده 1 آیین نامه اجرایی برنامه ملی بازآفرینی شهری پایدار)

 

هیات حل اختلاف موضوع ماده 9 قانون حمایت از احیاء بهسازی و نوسازی یافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری مصوب 1389

به منظور حل و فصل اختلافات و مشکلات مربوط به املاک و اراضی واقع در طرح‌های مصوب احیاء، بهسازی و نوسازی اعم از فاقد سند، بلا صاحب و مجهول المالک و سایر اختلافات و تعیین تکلیف وضعیت این گونه املاک وفق ضوابط و مقررات مربوط هیاتی مرکب از یک نفر از قضات با تجربه دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه، رئیس اداره ثبت اسناد و املاک محل با نماینده وی و یک نفر به نمایندگی از سوی سازمان مسکن و شهرسازی استان در اداره ثبت اسناد و املاک محل تشکیل می‌شود و با رعایت ضوابط و مقررات مورد عمل نسبت به موضوع رسیدگی و با رأی قاضی عضو هیات اتخاذ تصمیم خواهد کرد. رأی صادره توسط قاضی ظرف 20 روز پس از ابلاغ در محاکم دادگستری قابل تجدید نظر و رأی دادگاه تجدید نظر قطعی است.

 

کمیسیون بند 20 ماده 55 قانون شهرداری

کمیسیونی جهت جلوگیری از ایجاد و تأسیس کلیه اماکن که به نحوی از انحاء موجب بروز مزاحمت برای ساکنین یا مخالف اصول بهداشت در شهرها باشد. اعضای کمیسیون سه نفر و با انتخاب شورای اسلامی شهر است.

 

هیئت حل اختلاف موضوع ماده ۳۸ اصلاحی آئین نامه معاملات شهرداری اصلاحی 1390

هیئت مزبور متشکل از نماینده شهرداری به انتخاب شهردار، نماینده قانونی طرف قرارداد؛ یک نفر از اعضای شورای اسلامی شهر با انتخاب شورای مربور نماینده بخشدار یا فرماندار حسب مورد و یک نفر قاضی دادگستری با انتخاب رئیس فی قضائیه است مرجع واحد صلاحیت برای رسیدگی به اختلافات آیین نامه معاملات شهرداری (رفع اختلافات پیمانکاران با شهرداری،) اختلافات ناشی از مناقصه و یا مزایده فی با ما بین شهرداری‌ها و اشخاص است. قانون‌ گذار موعدی را برای طرح شکایت در هیئت پیش بینی نکرده است و مشخص نیست که هر یک از طرفین از زمان بروز اختلاف، ظرف چه مدتی مهلت طرح شکایت را دره هیئت دارند. در ضمن موعدی برای رسیدگی صدور رای هیئت پیش بینی نشده است. قراردادهای مشارکتی از شمول معاملات موضن آیین نامه خارج و در نتیجه رسیدگی به اختلافات ناشی از آن نیز در صلاحیت کمیسیون نمی‌باشد. این کمیسیون در ردیف مراجع اداری قرار می‌گیرد.

 

کمیسیون ماده 77 شهرداری

شهرداری‌ها در مقابل خدماتی که به شهروندان ارائه می‌نمایند برای تامین هزینه‌های خود اقدام به اخذ عوارض محلی می‌نمایند. حال اگر بین پرداخت کننده عوارض و شهرداری اختلاف ایجاد شود کمیسیون ماده 77 مرجع تظلم خواهی مودیان نسبت به عوارض و بهای خدمات تعیینی شهرداری‌ها محسوب می‌گردد. کمیسیون دارای شخصیت حقوقی مستقل از شهرداری است و مرکب از نمایندگان وزارت کشور، نماینده دادگستری بر عهده رئیس دادگستری شهرستان و شورای اسلامی شهر است. شناسایی مودی، محاسبه عوارض، پیش آگهی و ابلاغ آن به مودی، اخطار به مودی وصول آن پیش از طرح پرونده در کمیسیون ماده 77 باید طی شود. رسیدگی به اعتراض مالکین اراضی و املاک که ملکشان در اجرای ماده 110 قانون شهرداری‌ها توسط شهرداری مرمت و دیوار کشی شده است رفع اختلاف بین مالک و شهرداری پیرامون میزان بدهی ملک مورد معامله رفع اختلاف بین کلیه وزارتخانه‌ها و موسسات دولتی و خصوصی شهرداری در مورد وصول هزینه مرمت خرابی‌های ایجاد شده در سطح معابر وسیله آن‌ها از دیگر وظایف کمیسیون ماده 77 است. قطعیت ارا شرط حتمی و لازم برای اجرای آن است. ولی در صورت اعتراض به رأی از ناحیه شهرداری در محاکم دادگستری باید اجرای رای را تا قطعیت رای مراجع مزبور به تاخیر انداخت و در صورت اعتراض به رای کمیسیون ماده 77 در دیوان عدالت اداری اجرای حکم متوقف می‌شود ولی آن دسته از آرای قطعی که نسبت به این شکایت در دیوان مطرح شده است قابل اجرا است. مطابق رأی وحدت رویه شماره 699 – 1386/3/22 هیات عمومی دیوان عالی کشور تصمیمات کمیسیون ماده 77 از ناحیه شهرداری قابل اعتراض در محاکم دادگستری و مطابق قانون دیوان عدالت اداری از جانب مودی قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است.

 

عوارض شهرداری

شوراهای شهر به منظور تامین بخشی از هزینه‌های خدماتی و عمرانی مورد نیاز هر شهر مبادرت به وضع عوارض می‌نمایند عوارض سالانه شهرداری‌ها برای ساختمان‌ها، به سه دسته نوسازی برای ساختمان‌های مسکونی کسب و پیشه برای ساختمان‌های تجاری و مدیریت پسماند برای هر دو تقسیم بندی می‌شود. عوارض از مقوله حقوق دیوانی به شمار می‌رود و بدون اینکه تخلفی صورت گرفته باشد، وصول می‌گردد و اخذ عوارض جدا از جریمه‌های تخلفات ساختمانی است. عوارض نوعی مالیات است که سازمان‌های رسمی در مقابل ارائه خدمات معینی از مردم دریافت می‌کنند. عوارض شهرداری، یکی از مهم‌ترین و به بیانی دیگر اصلی‌‌ترین منبع درآمد شهرداری‌ها است که حسب مقررات قابل دریافت است. طبق ماده 2 قانون نوسازی و عمران شهر مصوب 1347 کلیه اراضی و مستحدثات و ساختمان‌های واقع در محدوده قانونی شهر باید عوارض نوسازی ملک خود را تمام و کمال در مدت تعیین شده پرداخت کنند. عوارض متعلقه شهرداری تابع مقررات حاکم بر زمان تعلق عوارض است و با توجه به فقدان حکم قانونی موجبی برای محاسبه عوارض بر‌اساس مقرات سنوات بعدی وجود ندارد؛ چنانچه ملک بدون پروانه ساختمانی یا بر‌خلاف آن در سال 1390 احداث و رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری در سال 1398 صادر شود عوارض مربوط به هر سال بر‌اساس ضوابط حاکم بر همان سال محاسبه می‌شود.

 

کمیسیون تقویم املاک

وظیفه کمیسیون ،تقویم مطابق ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم در مورد تعیین ارزش معاملاتی املاک می‌باشد کمیسیون متشکل از پنج عضو است که در تهران از نمایندگان سازمان امور مالیاتی کشور، وزارتخانه‌های راه و شهر سازی، جهاد کشاورزی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و شورای اسلامی شهر و در سایر شهر‌ها از مدیران کل یا روسای ادارات امور مالیاتی راه و شهرسازی جهاد کشاورزی‌، ثبت اسناد و ملاک و یا نمایندگان آن‌ها و نماینده شورای اسلامی شهر تشکیل می‌شود. کمیسیون مذکور هر سال یک بار ارزش معاملاتی املاک را به تفکیک عرصه و اعیان تعیین می‌کند. جلسات کمیسیون با حضور حداقل چهار نفر از اعضاء رسمیت می‌یابد و تصمیمات متخذه رأی حداقل سه نفر از اعضاء معتبر است.

 

کمیسیون ماده 8 قانون نوسازی و عوارض شهرداری

اعتراضات راجع به ممیزی در مورد اختلاف مساحت اراضی و مستحدثات و محل وقوع ملک و تطبیق مشخصات ملک با ضوابط از طرف شهرداری در شهرهای مشمول ماده 2 قانون نوسازی و عوارض شهرداری و هم‌چنین رسیدگی به اعتراضات راجع به ارزیابی املاک و حقوق کسب و پیشه و میزان آن مربوط به اجرای طرح‌های نوسازی و اصلاح و توسعه معابر در کلیه شهرداری‌ها کشور در کمیسیونی مرکب از سه عضو اصلی است: نماینده وزارت کشور‌، نماینده شورای شهر و نماینده دادگستری (‌کمیسیون ماده 8 در خصوص اعتراضات نسبت به عوارض سالیانه املاک و نوسازی اقدام نمی‌کند).

 

کمیسیون ماده 7 قانون گسترش فضای سبز شهرها

به موجب ماده 7 آئین نامه اجرایی اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها؛ مصوب 1388 مجمع تشخیص مصلحت نظام، تمام تقاضاها در زمینه هرس و قطع درختان، منوط به تصمیم اعضای کمیسیون ماده 7 که متشکل از یکی از اعضای شورای اسلامی شهر به انتخاب شورا، یک نفر به انتخاب شهردار ترجیحا معاون شهرسازی و یا معاون خدمات شهری شهرداری و مدیر عامل سازمان پارک‌ها و فضای سبز و در صورت عدم وجود سازمان پارک‌ها و فضای سبز در شهرداری، مسئول فضای سبز شهرداری است. متقاضیان قطع، جابجایی یا سربرداری درختان باید درخواست خود را به شهرداری محل اولیه و فرم مخصوصی که در این زمینه توسط شهرداری در اختیار آنان قرار داده می‌شود تکمیل و تحویل نمایند. هرگونه جابجایی توسط مالکین، متصدین و ذینفعان و شهرداری در محدوده و حریم شهر و در معابر و اماکن عمومی و خصوصی با اخذ مجوز از کمیسیون موضوع ماده 7 امکان‌پذیر است.

 

کمیسیون ماده 99 شهرداری

به موجب تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری به منظور جلوگیری از ساخت و سازهای غیر مجاز در خارج از حریم مصوب شهرها و نحوه رسیدگی به موارد تخلف کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور، قوه قضاییه و وزارت راه و شهرسازی در استانداری‌ها تشکیل خواهد شد. کمیسیون حسب مورد و با توجه به طرح جامع (چنانچه طرح جامع به تصویب نرسیده باشد با رعایت ماده 4 آیین نامه احداث بنا در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب (1355) نسبت به صدور رای قلع بنا یا جریمه معادل 50 درصد تا 70 درصد قیمت اعیانی تکمیل شده اقدام خواهد کرد. صلاحیت کمیسیون تبصره 2 بند 3 ماده 99 قانون شهرداری در صدور رأی به قلع و تخریب بنا به جهت فنی و تخصصی بودن مستلزم اخذ اظهار نظر کارشناس رسمی دادگستری می باشد و کمیسیون در این مهم رأسا مجاز به صدور رای به تخریب نیست. مطابق تبصره 2 ماده 99 چنانچه تصمیم کمیسیون صدور رأی به پرداخت جریمه نقدی باشد. پس از پرداخت جریمه استانداری‌ها موظف هستند در صورت درخواست صاحبان بناهای غیر مجاز به مقررات قانونی برای آن‌ها گواهی پایان کار صادر و تسلیم کنند. در واقع در مقابل تکلیف متخلف ساختمانی و پرداخت جریمه مورد نظر کمیسیون حق درخواست گواهی کار برای وی پیش بینی شده است. دهیاری‌ها باید براساس طرح هادی در روستاها تخلفات در ساخت و ساز غیر مجاز در روستاها را به کمیسیون ماده 99 که در استانداری مستقر است اطلاع دهند آرای کمیسیون ماده 99 قطعی است و قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست. این آرا تنها ظرف مهلت سه ماه از تاریخ ابلاغ رای به خوانده قابل اعتراض و طرح شکایت در دیوان عدالت اداری است. طرح شکایت نسبت به آرای کمیسیون ماده 99 مانع اجرای آن است و در صورت نقض رأی در دیوان پرونده جهت رسیدگی مجدد به کمیسیون هم عرض ماده 99 شهرداری‌ها ارجاع می‌شود ساخت و ساز در خارج از محدوده شهرها مشمول آیین نامه استفاده از اراضی احداث بنا و تأسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها مصوب 1391 است.

 

کمیسیون ماده 100 شهرداری

احداث هرگونه بنا و اقدام عمرانی در محدوده شهریا حریم آن مستلزم اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری محل است، اگر کسی بدون اجازه شهرداری با برخلاف مفاد پروانه و نقشه ارائه شده مبادرت به عملیات ساختمانی کند ماموران شهرداری مطابق ماده 100 قانون شهرداری می‌توانند مانع عملیات وی شوند و چنانچه تاسیسات و بنای احداثی بر‌خلاف اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی بوده قلع ان ضرورت داشته باشد و یا بنایی بدون تحصیل پروانه ساخت احداث شده باشد، با تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون ماده صد مطرح می‌شود. کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری مکلف به تصریح نوع میزان تخلف و مستندات قانونی در آرای صادره خود است. همچنین رأی کمیسیون در خصوص قلع بنا یا تاسیسات باید متضمن عدم رعایت اصول سه گانه شهرسازی فنی و بهداشتی باشد کمیسیون موظف است جریمه تخلفات ساختمانی را از طریق بررسی استاد و مدارک با جلب نظر کارشناس یا کارشناسان بر‌اساس ارزش معاملاتی ساختمان در تاریخ وقوع تخلف تعیین کند. اعاده دادرسی نسبت به آراد کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی پیش بینی نشده است و نمی‌توان با اخذ ملاک از ماده 115 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب 1392 و یا مواد مربوط از قانون آیین دادرسی مدنی و قانون اجرای احکام مدنی، به جهت ممکن نبودن اجرای رأی و یا ورود خسارت به دیگر بخش‌های ساختمان موضوع رای قلع و قمع، پرونده بار دیگر در کمیسیون ماده 100 یاد شده مطرح شود.

 

پروانه ساختمانی

مجوز قانونی که از طرف شهرداری یا سایر مراجع صدور هماننه دهیاری یا مراکز خدمات الکترونیک شهر قبل از هر گونه شروع به ساخت و ساز برای صاحبان صادر می‌شود. مراحل صدور پروانه ساختمانی عبارت است از:

• تشکیل پرونه توسط مالک.
• دستور بازدید از محل احداث توسط مامورین ذی صلاح شهرداری.
• بررسی گزارش مامور فنی و کاربری ملک.
• اعلام دستور نقشه به مالک برای طراحی نقشه.
• طراحی نقشه توسط مهندس معمار و ارسال آن به شهرداری.
• تایید نقشه و پرداخت عوارض شهرداری.
• رجوع متقاضی به شهرداری و تکمیل فرم‌هام مربوطه، مطابق ماده 31 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، در مواردی که نقشه‌های تسلیمی با شهرداری‌ها و سایر مراجع صدور پروانه ساختمانی و تفکیک اراضی توسط اشخاص حقوقی امضاء و یا تعهد نظارت می‌شود مسوولیت صحت طراحی و محاسبه و نظارت به عهده مدیر عامل یا رئیس مؤسسه تهیه کننده نقشه است و امضای وی رافع مسوولیت طراح محاسب و ناظر نخواهد بود مگر اینکه نقشه‌ها توسط اشخاص حقیقی دیگر در رشته مربوطه امضا و یا تعهد نظارت شده باشد. پروانه ساخت‌، شامل مشخصاتی من جمله محل ساخت، کاربری ملک، مساحت بنا، تعداد طبقات، میزان تراکم، شماره پلاک ثبتی و مدت اعتبار پروانه است. شهرداری در صدور پروانه ساختمان ملزم به اعطای پروانه با حداکثر تراکم نیست. مستند قانونی جهت تعیین جریمه برای املاک احداثی بدون پروانه ساختمانی تبصره 4 ماده 100 قانون شهرداری‌ها است. درخواست‌های گروه پروانه شامل پروانه احداث بناء، تجدید بناء، توسعه بنا‌، اصلاح پروانه و تجدید پروانه است که با توجه به شرایط ملک ثبت می‌گردد. درخواست الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمان، بدوا مستلزم مراجعه شاکی به شهرداری و ارائه سند مالکیت تهیه نقشه ساختمانی معرفی مهندس ناظر و انجام سایر تشریفات قانونی است.

 

پروانه احداث بنا

این مجوز جهت زمین بایر و بر‌اساس ضوابط مصوب طرح تفصیلی مربوطه صادر می‌گردد. مجوز احداث بنا برای زمین‌های بایر و محصور است و بر روی کد ملک ثبت درخواست می‌شود مرجع صدور مجوز ساخت بنا در حریم شهرها و محدوده روستاها در شهرها به موجب بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، شهرداری است و در روستاهای دارای دهیاری به موجب بند 22 الحاقی 1386/8/27 ماده 69 تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران دهیاری است. مرجع صدور مجوز در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها به موجب ماده 10 آیین نامه استفاده از اراضی احداث بنا و تأسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها مصوب 1391/2/10 مرجع تعیین شده توسط معاون امور عمرانی استانداری است با اخذ استعلام از کمیسیون قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغ‌ها‌.

 

پروانه تجدید بنا

این مجوز جهت تجدید بنای ساختمان موجود پس از تخریب بنای قدیمی و بر‌اساس ضوابط طرح تفصیلی مربوطه صادر می‌گردد. مجوز تجدید بنا برای املاک دارای ساختمان که قصد تخریب 100% بنای قدیمی را دارد، بر روی کد ساختمان ثبت درخواست می‌شود.

 

پروانه توسعه بنا

این مجوز جهت افزایش بنا ساختمان و بر‌اساس ضوابط طرح تفصیلی مربوطه صادر می‌گردد مجوز توسعه بنابری املاک دارای ساختمان و دارای گواهی مربوط به بنای قبلی که قصد توسعه به بنا دارد قصد حفظ تمام یا قسمتی از بر بنای قبلی دارد، بنای قبلی باید دارای استحکام باشد، بر روی کد ساختمان ثبت در خواست می‌شود‌.

 

تخلف ساختمانی

نقض قوانین و ضوابط شهرسازی، فنی ایمنی و بهداشتی در احمد ساختمان، به عنوان مثال تبدیل پارکینگ به مسکونی و تجاری از جمله تخلفات ساختم و موجبات صدور رأی به تخریب یا پرداخت جریمه در کمیسیون ماده 100 است.

 

بنای فاقد پروانه

به هر گونه ساخت و سازی که فاقد مجوز کتبی از شهرداری باشد. در مورد ساختمان‌های فاقد پروانه و یا مخالف مفاد پروانه، در صورتی که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه بدون پروانه ضرورت نداشته باشد، کمیسیون موضوع تبصره 1 ماده صد قانون شهرداری می‌تواند با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی رأی به اخذ جریمه‌ای که متناسب باشه استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است بر‌اساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید.

 

اضافه بنا

مساحت زیر بنای هر ساختمان در پروانه ساخت آن ذکر می‌شود، حال اگر زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمان اضافه بنا وجود داشته باشد. شخص مرتکب تخلف تراکم اضافی شده است. تراکم اضافه بنا یکی از انواع تخلفات ساختمانی است که در کمیسیون ماده 100 شهرداری به آن رسیدگی شده و در نهایت منجر به تخریب با پرداخت جریمه می‌شود. برای ملکی که دارای تخلف تراکم اضافه باشد، گواهی پایان کار صادر نمی‌شود مگر این که طبق رأی کمیسیون عمل شده و اقدام به پرداخت جریمه شود کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری می‌تواند در موارد اضافه بنای زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه‌ی استفاده از اراضی تجاری، در صورت عدم ضرورت به قلع اضافه بنا رأی به جریمه متناسب با موقعیت ملک و مصالح مصرفی صادر نماید. ضمانت اجرای پرداخت نشدن جریمه از سوی مالک ارجاع مجدد پرونده از سوی شهرداری کمیسیون ماده 100 شهرداری و صدق رأی به تخریب خواهد بود قلع و تخریب اضافه تا در صورتی جایز است که موجد تزلزل در شاکله کل ساختمان بوده و مغایرت آن با اصول هفت گانه شهرسازی، فنی و بهداشتی تیر اثبات شده باشد.

 

عدم احداث پارکینگ

در برخی موارد با توجه به مشخصات پروانه و همچنین نقشه‌ها و ضوابط شهرداری احداث پارکینگ ضروری است. حال اگر سازنده ساختمان بدون توجه به این ضوابط پارکینگ نسازد یا اینکه ساخت پارکینگ بدون رعایت اصول فنی شهرسازی و بهداشتی باشد سازنده مرتکب تخلف شده است. عدم احداث پارکینگ در شهرها بر‌اساس بندهای ذیل ماده 100 قانون شهرداری‌ها از انواع تخلفات ساختمانی محسوب می‌گردد ولی در خارج از حریم مصوب شهرها به دلیل نبود قانون و ابتر بودن آن قابل اقدام و طرح در کمیسیون ماده 99 نمی‌باشد.

 

تجاوز به معابر شهر عقب نشینی نکردن ملک

مالکان موظف هستند در هنگام نوسازی بر‌اساس پروانه ساختمان و طرح‌های مصوب، برهای اصلاحی را رعایت کنند. تخلف تجاوز به معابر شهر در تبصره 6 ماده 100 قانون شهرداری زمانی تحقق پیدا می‌کند که مالک بنا در هنگام نوسازی برخلاف پروانه یا بدون پروانه و با رعایت نکردن برهای اصلاحی مصوب شهرداری و مراجع مربوطه شروع به ساختن ملک جدید کند یا به نحوی از آنجا به ملک سابق خود و ملک فعلی شهرداری تجاوز کند. به عنوان مثال افشین از سال 1380 صاحب ملکی 300 متری در خیابان وصال تهران است و تجاوزی به املاک دیگران نداشته است اما در سال 1386 ملک او در طرح‌های مصوب شهرداری قرار گرفته و شهرداری به دلیل فوری نبودن وضعیت فعلا طرح را اجرا نکرده است. حال افشین که در مهر 1400 ملک قصد نوسازی یا تجدید بنا را دارد باید براساس طرح مصوب شهرداری در سال 1386 ساخت و ساز نماید و گرنه مشمول تخلف تجاوز به معابر می‌شود. به استناد مواد 18 و 20 قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 1347 نیز در صورت توسعه معابر و عقب نشینی شهرداری مکلف به جبران خسارت است. عقب نشینی املاک که در نتیجه اجرای طرح تعویض به مالکان این گونه املاک تحمیل می‌شود به منزله اجرای حکم ماده 101 قانون شهرداری محسوب نشده و در چنین مواردی ماده 45 اصلاحی آیین نامه قانون ثبت املاک نیز دلالتی بر سلب مالکیت رایگان ندارد.

 

تغییر نقشه

در صورت تقاضای مالک و به شرط عدم شروع عملیات ساختمانی نسبت به تغییرات یا جابجایی فضاها یا توسعه بنای پروانه‌های معتبر پروانه تغییر نقشه صادر خواهد شد.

 

اخذ حق مشرفیت

ملکی که در اثر اجراء قانون توسعه معابر و از بین رفتن ملک جلو یا از بین رفتن ملک خود ملک مشرف به معبر شود ارزش بیش‌تری پیدا می‌کند و به شهرداری که سبب پیدایش و مرغوبیت شده حق می‌دهد که بابت این وضع مالی از صاحب آن ملک بخواهد این حق شهرداری را حق تشرف گویند. لحاظ کردن مساحت خیابان‌ها و کوچه‌ها در محاسبه حق مشرفیت صحیح نیست عوارض ناشی از حق مشرفیت به موجب 10 دادنامه هیات تخصصی دیوان اداری 1398 و نظر شورای نگهبان – 1395 و بند الف ماده 174 قانون برنامه پنجم توسعه سال 1389 قانونی شناخته شده است.

 

قدر السهم تفکیک

تبصره 2 ماده 101 قانون شهرداری مقرر می دارد شهرداری حداکثر میتواند تا 25 درصد اراضی را بابت قدرالسهم تفکیکی تملک کند این قدر السهم تفکیک نام دارد بر‌اساس تبصره 3 در زمینهای بالای 500 متر مربع که دارای سند شش دانگ است. شهرداری موظف است تا سقف 25 درصد از زمین را برای فضاهای عمومی و خدماتی و همچنین تا سقف 25 درصد از زمین باقیمانده را برای خیابان‌ها و معابر تملک نماید. شهرداری مجاز است با توافق صاحب زمین، قدرالسهم شهرداری را بر‌اساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس دادگستری محاسبه و دریافت کند‌.

 

دیوان عدالت اداری

مراجع اختصاصی قضایی که وظیفه اصلی آن رسیدگی به دعاوی و شکایات مردم از مامورین مراجع و واحدهای دولتی است.

 

سوالات متداول درمورد تعاریف اصطلاحات مرتبط با املاک

حق مالکیت چیست و شامل چه ویژگی‌هایی می‌شود؟

حق مالکیت رابطه‌ای قانونی بین فرد و مال است که مالک را قادر می‌سازد از مال خود استفاده، بهره‌برداری و تصرف نماید. این حق شامل سه عنصر اصلی است: حق استعمال، حق بهره‌برداری و حق تصرف.

تفاوت مالکیت خصوصی و عمومی چیست؟

مالکیت خصوصی مربوط به اموال اشخاص حقیقی یا حقوقی است که می‌توانند در چارچوب قانون از آن بهره‌برداری کنند، در حالی که مالکیت عمومی مربوط به اموال دولت یا نهادهای عمومی است و برای خدمات عمومی استفاده می‌شود.

حق انتفاع چیست و چه انواعی دارد؟

حق انتفاع حقی است که به فرد اجازه استفاده از مال دیگری بدون مالکیت عین آن را می‌دهد. انواع آن شامل عمری، رقبی و سکنی می‌شود.

وقف نامه و پذیره چه تفاوتی دارند؟

وقف نامه سندی است که توسط واقف برای معرفی موقوفه و مصارف آن تنظیم می‌شود، در حالی که پذیره وجهی است که در اجاره یا نقل و انتقال املاک موقوفه به نفع موقوفه دریافت می‌شود.

رقبه، مبرات مطلقه و بطون لاحقه چیست؟

رقبه کوچک‌ترین واحد شمارش املاک موقوفه است، مبرات مطلقه وقف برای خیرات بدون قید است و بطون لاحقه افرادی هستند که بعد از موقوف علیهم فعلی از وقف منتفع می‌شوند.

حقوق ارتفاقی چیست و چگونه ایجاد می‌شود؟

حقوق ارتفاقی حقی است که به فرد برای استفاده از ملک دیگری داده می‌شود، مانند عبور از زمین همسایه. این حق زمانی ایجاد می‌شود که مالک برای بهره‌برداری از ملک خود مجبور به استفاده از ملک دیگری باشد.

عرصه و اعیان چه تفاوتی دارند؟

عرصه به کل زمین هر ملک گفته می‌شود و اعیان شامل مستحدثات روی زمین مانند ساختمان، بنا یا درخت است.

پلاک ثبتی و تصرف چه معنایی دارند؟

پلاک ثبتی شماره قطعه زمین است که هویت ملک را مشخص می‌کند، در حالی که تصرف به استیلای مادی و عرفی فرد بر مال برای استفاده شخصی گفته می‌شود.

انواع معاملات رهنی و با حق استرداد چیست؟

در معاملات رهنی، مالی به عنوان وثیقه برای طلب داین داده می‌شود و معامله با حق استرداد به منظور استقراض انجام می‌گیرد بدون نیاز به قبض برای صحت.

انواع اراضی شامل چه دسته‌هایی هستند؟

اراضی موات زمین‌های بدون سابقه عمران، اراضی دایر زمین‌های احیا شده، اراضی بایر زمین‌های سابقاً آباد شده که به حالت موات برگشته‌اند، اراضی ملی زمین‌های جنگل و مراتع دولتی و اراضی کشاورزی زمین‌های مناسب کشاورزی هستند.

حق زارعانه چیست و چه شرایطی دارد؟

حق زارعانه حقی است که ناشی از اجاره، مزارعه یا اجازه مالک برای کشت و غرس محصول ایجاد می‌شود و تنها در صورت پیش‌بینی قانون، عرف یا قرارداد معتبر است.

کمیسیون‌ها و سازمان‌های مرتبط با املاک چه وظایفی دارند؟

سازمان ملی زمین و مسکن مدیریت و واگذاری اراضی دولتی را انجام می‌دهد، وزارت راه و شهرسازی بر مسکن و شهرسازی نظارت دارد، وزارت جهاد کشاورزی اراضی کشاورزی را مدیریت می‌کند و کمیسیون ماده ۲ طرح‌های کشاورزی مسئول تصویب طرح‌های اقتصادی کشاورزی است.