دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط
موضوع فسخ قرارداد از موارد اختلافی میان افراد است که گاه منجر به طرح دعوا در محاکم قضایی میگردد. سند قرارداد مدرکی مهم درخرید و فروش املاک به شمار میرود که به موضوع معامله رسمیت میبخشد. بنابراین طرفین قرارداد نمیتوانند به میل خود آن را فسخ نمایند. موضوع فسخ قرارداد بسیار حائز اهمیت است؛ از این رو تقریبا تمامی قراردادها بندهایی را به فسخ قرارداد و چگونگی آن اختصاص میدهند. البته فسخ قرارداد معمولا از شرایط ذکر شده در قانون تبعیت مینماید. که از آن تحت عنوان خیارات نام میبریم. مواد 397 تا 444 قانون مدنی به انواع خیارات اختصاص داده شده است.
دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط
حق فسخ
قانون گذار مطابق قانون مدنی حقی را برا طرفین معامله تحت عنوان حق فسخ در نظر گرفته است. این حق اصطلاحا خیار هم نامیده میشود. امکان برقراری خیارات برای یک طرف معامله یا هر دو طرف آن و یا حتی شخص ثالث وجود دارد.
دعوای تایید فسخ
امکان طرح این دعوا در مورد برخی از خیارت وجود دارد. تنظیم نشدن صحیح عقود میان فروشنده و خریدار از مواردی است که ممکن است در قراردادهای ملکی به وجود آیند و یا ممکن است که یکی از طرفین قرارداد از شروط آن عدول نماید. از این رو طرف مقابل ناگزیر به فسخ قرارداد خواهد بود. او همچنین میتواند با مراجعه به مراجع قضایی موجب تایید فسخ قرارداد گردد.
دعاوی مربوط به تایید فسخ قرارداد در امور ملکی
این دعاوی معمولا به جهت یکی از موارد ذیل است:
- شرط خیار.
- خیار تخلف شرط.
- خیار عیب.
- غبن فاحش.
- خیار تبعیض صفقه.
- انفساخ قراردادها.
- به دلیل تدلیس.
حق فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط
امروزه بسیاری از افراد فعالیتهای خود را در قالب قرارداد انجام میدهند. از جمله مواردی که رعایت کردن آن لازمه انعقاد هر قرارداد است، پایبندی به قرارداد تنظیم شده و انجام مسئولیتهای آن است. ضروریت پایبندی به قراردادها به حدی است که موادی را در قانون مدنی به خود اختصاص داده است و قانون گذار خساراتی را در صورت عدم انجام تعهد پیش بینی کرده است. اما با توجه به اهمیت پایبندی به قراردادها، گاها پیش میآید که افراد بنابر دلایل مختلف خواهان بهم زدن معامله باشند. حتی ممکن است در برخی قراردادها شرط یا شروطی ذکر شود که طرف دیگر قرارداد را متعهد به انجام آن نماید. اگر این تعهد انجام نشود، طرف مقابل قادر به فسخ معامله است.
شروط سه گانه
این شروط عبارتاند از:
- شرط صفت.
- شرط فعل.
- شرط نتیجه.
در صورتی که متعهد به انجام هر یک از شروط، قادر به انجام آن نباشد، طرف دیگر میتواند ابتدا خواهان الزام طرف مقابل به انجام شرط باشد که این امر مستلزم ارسال ارسال نامه است. در صورتی که شرط محقق نگردد، خواهان میتواند امور را انجام داده و هزینهها را از وی مطالبه نماید. در صورتی که هیچ یک از موارد انجام نشود، قادر به فسخ قرارداد است. همچنین او میتواند با مراجعه به دادگاه نسبت به طرح دعوای حقوقی تایید فسخ قرارداد اقدام کند.
تعیین مدت
دعوای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط مستلزم این است که برای آن مدت تعیین گردد. گاه ممکن است قرارداد فاقد مدتی برای خیار شرط باشد. در این صورت، تعیین مدت زمان خیار براساس عرف خواهد بود. این مدت از تاریخ عقد قرارداد آغاز گردیده و تا روز انتقال سند ادامه خواهد داشت. در برخی قراردادها ذکر عباراتی که ربطی به خیار شرط ندارد مرسوم گردیده است. مانند عبارت «در صورت انصراف از قرارداد مبلغ ……. به طرف مقابل بابت ضرر و زیان ……..». این عبارات بیانگر خیار شرط نبوده، حتی میتواند اصل قرارداد را نیز مخدوش نماید.
نکات تایید فسخ قرارداد
در دعوای تایید فسخ قرارداد خواهان شخصی است که شرط قید شده در قرارداد به نفع او است. خوانده نیز طرف مقابل او یا شخص متعهد به انجام شرط است. دادگاه صالح برای رسیدگی به دعاوی فسخ تایید قرارداد از جهت تخلف شرط، دادگاه محل ملک میباشد. رای دادگاه که بر مبنای تایید فسخ قرارداد است جنبه اعلامی داشته و نیازی به صدور اجراییه نمیباشد. این دعاوی هم جنبه مالی و هم جنبه غیر مالی دارد.
سوالات متداول درمورد دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط
دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط چیست؟
این دعوا زمانی مطرح میشود که یکی از طرفین قرارداد به شروط تعیین شده در قرارداد عمل نکند و طرف دیگر خواهان فسخ قرارداد و تایید آن از طریق مراجع قضایی باشد.
حق فسخ یا خیار تخلف شرط به چه معناست؟
حق فسخ یا خیار تخلف شرط حقی است که قانون مدنی برای طرفین معامله یا شخص ثالث در نظر گرفته و امکان فسخ قرارداد در صورت تخلف از شروط قرارداد را فراهم میکند.
چه شروطی در خیار تخلف شرط مطرح هستند؟
شروط سهگانه عبارتند از: شرط صفت (ویژگی یا کیفیت کالا)، شرط فعل (انجام عملی مشخص توسط طرف مقابل)، و شرط نتیجه (رسیدن به نتیجهای مشخص). در صورت عدم تحقق این شروط، حق فسخ قرارداد ایجاد میشود.
مدت زمان استفاده از خیار تخلف شرط چگونه تعیین میشود؟
اگر قرارداد مدتی برای استفاده از خیار شرط تعیین نکرده باشد، این مدت بر اساس عرف مشخص میشود و معمولاً از تاریخ عقد قرارداد تا روز انتقال سند ادامه دارد.
چه کسی میتواند خواهان دعوای تایید فسخ قرارداد باشد؟
خواهان شخصی است که شرط قید شده در قرارداد به نفع اوست و خوانده شخص متعهد به انجام شرط میباشد.
دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوا کدام است؟
دادگاه محل وقوع ملک یا محل قرارداد، صالح به رسیدگی به دعاوی تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط است.
آیا رای دادگاه در این دعاوی نیاز به صدور اجراییه دارد؟
خیر، رای دادگاه در این دعاوی جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نیست. این دعاوی میتوانند هم جنبه مالی و هم جنبه غیرمالی داشته باشند.
من یه خونه خریدم که قولنامه کردیم. الان فروشنده نمیاد برای تنظیم سند. من میتونم قرارداد رو فسخ کنم؟
چنانچه در قرارداد شرطی مبنی بر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی در زمان مشخصی تعیین شده باشد و وی از انجام آن خودداری نماید، شما ابتدا میتوانید به عنوان خواهان به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست الزام او به انجام تعهد را مطرح نمایید.
تو قرارداد ما شرط کردیم که فروشنده قبل از معامله تمام بدهیهای ملک رو پرداخت کنه. اگه پرداخت نکنه من میتونم قرارداد رو بهم بزنم؟
بله در صورت عدم انجام تعهد از طرف فروشنده، شما میتوانید به دلیل خیار تخلف شرط قرارداد را فسخ نمایید. در این موارد بهتر است ابتدا با ارسال اظهارنامه از او بخواهید که به تعهد خود عمل کند.
تو قرارداد من شرطی برای فسخ وجود نداره. اگر طرف مقابلم به قولش عمل نکنه، چجوری می تونم قرارداد رو فسخ کنم؟
حتی اگر در قرارداد شرط فسخ وجود نداشته باشد، قانون مدنی برای طرفین حقوقی را در نظر گرفته است که اصطلاحا خیار نامیده میشود. در صورت تخلف طرف مقابل از تعهداتش شما میتوانید به دلیل خیار تخلف شرط اقدام به فسخ قرارداد نمایید.
اگه من قرارداد رو فسخ کنم، برای اینکه فسخ من معتبر باشه باید حتما برم دادگاه؟
در صورت فسخ قرارداد، برای اعتبار و آثار قانونی آن بهتر است که ابتدا به دادگاه مراجعه نمایید و دادخواست تایید فسخ قرارداد را مطرح کنید. رأی دادگاه در این خصوص جنبه اعلامی دارد و به آن رسمیت میبخشد.
من خونهای خریدم که بعد از معامله متوجه شدم متراژش از اونی که تو قرارداد نوشته بودیم کمتره. میتونم به این دلیل قرارداد رو بهم بزنم؟
بله شما میتوانید به دلیل خیار تخلف از شرط صفت قرارداد را فسخ نمایید. در این مورد شرطی مبنی بر متراژ ملک وجود داشته که اکنون خلاف آن ثابت شده است.
خیار تخلف شرط با خیار شرط چه فرقی داره؟
خیار شرط، حقی است که طرفین با توافق آن را در قرارداد درج میکنند. اما خیار تخلف شرط به این معناست که یکی از طرفین قرارداد شرط یا شروطی را که در قرارداد ذکر شده انجام ندهد.
من یه ملکی رو فروختم که خریدار گفته بود برای یک روز معامله رو قطعی کنیم. بعدش پشیمون شده. من می تونم خسارت بگیرم؟
چنانچه شما از قرارداد انصراف داده باشید میتوانید مطابق با بندهای مندرج در قرارداد عمل کرده و در صورت توافق، مبلغ ضرر و زیان را از طرف مقابل مطالبه نمایید. اما این شرط باعث فسخ قرارداد نمیشود.
وقتی می خوام برای تایید فسخ قرارداد اقدام کنم، دادگاه باید کجا باشه؟
مطابق با قوانین مربوط به دعاوی ملکی، دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای تایید فسخ قرارداد، دادگاهی است که ملک در حوزه آن قرار دارد.
تو قرارداد ما برای فسخ هیچ زمانی مشخص نشده. اگه بخوام فسخ کنم باید چیکار کنم؟
اگر در قرارداد مدت زمان خیار شرط تعیین نشده باشد، مدت آن بر اساس عرف تعیین میشود. بنابراین مدت خیار تا زمان انتقال سند رسمی به قوت خود باقی خواهد بود.
اگر قرارداد رو فسخ کنم باید برای گرفتن پولم برم دادگاه؟
رأی دادگاه در خصوص تایید فسخ قرارداد جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجرائیه ندارد، اما برای مطالبه وجه پرداختی خود باید دادخواست مطالبه وجه را به دادگاه ارائه دهید.