حریم املاک و ماهیت قانونی آن

حریم املاک و ماهیت قانونی آن

حریم املاک به طور عامیانه به همان محیط اطراف و پیرامون ملک گفته می‌شود که مالک از حق و حقوق خاصی نسبت به آن برخوردار است. محیط پیرامون ملک بخشی از حریم شخصی محسوب می‌شود ‌و اثبات آن نیازمند طی مراحل قانونی است. برخی افراد تصور می‌کنند که فضای اطراف ملک اهمیت چندانی از منظر قانونی برای مالکین ندارد و صرفا خود ملک را دارای ارزش بالا می‌دانند. در واقع حریم املاک همانند خود ملک و به اندازه آن ارزش بالایی داشته و مالک قادر به بهره مندی از آن می‌باشد.

مطابق با ماده 136 قانون مدنی، حریم، مقداری از اراضی واقع در اطراف ملک و قنات و نهر و امثال آن است که وجود آن به منظور کمال انتفاع از آن ضرورت دارد. بر‌اساس این ماده حریم ملک حق قانونی مالک محسوب شده و او می‌تواند به بهترین نحو از آن استفاده کند. در واقع هر ملکی دارای حریم مشخصی جهت قابلیت تشخیص محدوده مالکیت می‌باشد.

تعریف حریم ملک و جایگاه آن در حقوق ایران

هدف از ایجاد حریم در املاک

هدف ایجاد حریم در املاک برای این است که اشخاص مختلف اجازه تجاوز به املاک دیگران را نداشته باشند‌. در واقع از ورود اشخاص بیگانه‌ای که امکان ضرر رساندن به پیرامون ملک در رابطه با آن‌ها وجود دارد، جلوگیری می‌شود‌. قانون گذار حریم املاک را برای دفاع از حقوق مالکین در نظر گرفته و در صورت اقدام‌ شخصی نسبت به بهره مندی از حریم املاک دیگران، امکان پیگیری قانونی برای مالکین پیش بینی شده است‌.

چگونگی تعیین مقدار حریم املاک

به طور کلی مقدار حریم املاک با توجه به عوامل مختلفی‌ تعیین می‌شود از جمله‌ موقعیت زمین، عرف منطقه‌ی جغرافیایی و‌… در واقع مشخص کردن حریم املاک در همه مناطق یکسان نبوده و هر مکانی بر‌اساس شرایط طبیعی خود سنجیده می‌شود. اما تعیین حریم شخصی املاک به صورت قانونی در مواد 137 و 138 قانون مدنی ذکر گردیده است که ابتدا به برسی این دو ماده خواهیم پرداخت.

مطابق ماده 137 قانون مدنی چاه برای آب خوردن دارای 20 گز و برای زراعت دارای 30 گز حریم است. براساس این ماده در صورتی که فردی مالک چاه آبی بوده و آب را تنها برای آشامیدن استفاده کند، حریم ملک‌ 20 متر خواهد بود و حریم ملک برای چاه آبی که به کشاورزی اختصاص دارد، 30 متر می‌باشد.

ماده 138 قانون مدنی اینگونه مقرر می‌دارد که‌ حریم چشمه و قنات از هر سمت در زمین رخوه (500) گز و در زمین سخت (250) گز است اما اگر مقادیر مذکور در این ماده و ماده ‌قبل جهت جلوگیری از ضرر کافی نباشد به اندازه‌ای که برای دفع ضرر کفایت می‌کند به آن افزوده می‌شود‌.

بر‌اساس این ماده‌ چشمه و قناتی که زمین آن سست است دارای 500 متر حریم و برای چشمه و قناتی که زمین آن سخت است 250 متر می‌باشد. اگر این میزان‌ حریم برای جلوگیری از ضرر و خسارت‌های احتمالی کافی نباشد، به مقدار حریم اضافه می‌شود. زمین رخوه، زمین نرم و حاصلخیزی است که زراعت و کشاورزی در آن به آسانی انجام می‌شود.

اثبات قانونی حریم املاک در مراجع قضایی به چه صورت است‌؟

وجود یکسری مدارک لازم و ضروری برای ارائه درخواست اثبات حریم املاک به دادگاه نیاز است و در صورت فقدان هر کدام از این مدارک، مراجع قضایی معمولا رسیدگی به دعوا را تا تکمیل مستندات پرونده به تاخیر می‌اندازند. به عنوان مثال مدارکی از جمله سند رسمی ملک، شماره پرونده استنادی، درخواست استعلام از ملک و‌… باید به دادگاه ارائه شوند تا افراد قادر به دریافت حکم حریم ملکی خود باشند. پس از ارائه دادخواست، دادگاه در مرحله اول اظهار نظر کارشناس رسمی حوزه ثبتی را مد نظر قرار داده و از پلاک‌های ثبتی نیز برای رسیدگی بهتر به پرونده استفاده می‌نماید. سپس به بررسی مدارک و اسناد ارائه شده توسط طرفین دعوا پرداخته تا حکم مقتضی صادر شود.

طرح دعوای اثبات حریم ملکی

طرح دعوا در موضوع اثبات حریم ملکی همانند سایر دعاوی نیازمند ارائه دادخواست به دادگاه است تا مرجع قضایی بتواند به خواسته شما رسیدگی کند. پرونده های ملکی اصولا دارای پیچیدگی‌های خاص خود هستند و رسیدگی به آن‌ها نیازمند زمان بیش‌تری است. برای طرح چنین دعاوی بهتر است از وکلای مجرب و متخصص در امور ملکی بهره مند شوید تا روند رسیدگی به پرونده به بهترین شکل انجام شود.

نکات مهم در بحث حریم قانونی املاک

• بهره برداری از حریم املاک دیگران در صورتی که با رضایت مالک انجام شود، بلامانع است. اما در صورتی که تصرف در حریم ملک بدون اجازه و رضایت مالک انجام شود، صحیح نمی‌باشد. اگر متصرف، حکم قانونی تصرف در حریم ملک را داشته باشد تصرف او بلامانع است.
• مقدار حریم املاک مطابق قانون تعیین می‌شود و هیچ کس قادر به تعیین حریم خصوصی خلاف‌ قانون برای ملک خود نمی‌باشد.

سوالات متداول درمورد حریم املاک و ماهیت قانونی آن