رضایت مالکان برای بازسازی آپارتمان

آیا رضایت مالکان برای بازسازی آپارتمان ضروری است؟

بازسازی آپارتمان‌های فرسوده در شهرهای بزرگ، به‌ویژه در کلان‌شهرهایی مانند تهران، یکی از راهکارهای اصلی برای افزایش کیفیت زندگی شهری و مقابله با بحران ایمنی ساختمان‌ها به شمار می‌رود. با این حال، یکی از مهم‌ترین چالش‌های حقوقی و عملی در مسیر نوسازی این املاک، موضوع کسب رضایت مالکان است. در آپارتمان‌هایی که چندین مالک دارند، هرگونه تصمیم‌گیری در خصوص بازسازی، مستلزم هماهنگی میان افراد مختلف با سلایق، توان مالی و دیدگاه‌های متفاوت است. نبود اجماع میان مالکان می‌تواند فرآیند بازسازی را متوقف یا حتی به اختلافات حقوقی طولانی‌مدت منجر کند.

در این میان، قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه‌های مرتبط، چارچوب‌هایی برای تصمیم‌گیری جمعی در خصوص تعمیرات اساسی و بازسازی بنا تعیین کرده‌اند. آشنایی با این مقررات و همچنین بررسی رویه‌های قانونی موجود، برای تسهیل روند بازسازی و جلوگیری از بروز اختلاف، ضروری است. در این نوشته تلاش می‌شود ابعاد حقوقی رضایت مالکان، شرایط قانونی لازم برای آغاز بازسازی، و راهکارهای حقوقی در صورت بروز مخالفت بررسی گردد.

بازسازی آپارتمان قدیمی نیاز به رضایت چند درصد از مالکان دارد؟

بر اساس ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها و تبصره‌های آن، برای انجام بازسازی‌های اساسی در مشاعات ساختمان (مثل اسکلت، نمای کلی، تاسیسات اصلی، راهروها و پشت‌بام) رضایت همه مالکان الزامی است. اما اگر بازسازی صرفاً در قسمت‌های اختصاصی واحد مسکونی یک مالک انجام شود، نیاز به رضایت سایر مالکین ندارد، مشروط بر اینکه به مشاعات یا سایر واحدها آسیبی وارد نشود. اگر تصمیمات مربوط به بازسازی در مجمع عمومی ساختمان اتخاذ شود، طبق ماده ۷ همان قانون، رأی اکثریت مالکان (از نظر عددی و مساحت) معتبر است. در صورت مخالفت اقلیت، امکان مراجعه به دادگاه برای حل اختلاف وجود دارد. بنابراین، بازسازی اساسی بدون جلب رضایت مالکین یا مجمع عمومی، ممکن است موجب طرح دعوای حقوقی شود. این مسئله در آپارتمان‌های فرسوده که نیاز فوری به مقاوم‌سازی دارند، اهمیت دوچندان دارد. پیشنهاد می‌شود قبل از هرگونه اقدام، مالک با مدیر ساختمان یا هیئت مدیره مشورت و در صورت لزوم جلسه مجمع برگزار شود تا مراحل قانونی به درستی طی گردد و از مسئولیت‌های احتمالی در آینده جلوگیری شود.

برای مجوز بازسازی ساختمان چه مراحلی باید طی شود؟

مطابق مقررات شهرداری و آیین‌نامه‌های اجرایی ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، برای هر نوع بازسازی که شامل تغییرات سازه‌ای، جابه‌جایی دیوارها، ایجاد یا حذف فضا، و به‌ویژه تغییر در نمای بیرونی ساختمان باشد، اخذ مجوز از شهرداری الزامی است. ابتدا باید مالک یا نماینده قانونی او به دفاتر خدمات الکترونیک شهر یا شهرداری منطقه مراجعه کرده و مدارکی نظیر سند مالکیت، شناسنامه ساختمان، نقشه‌های قبلی و جدید، و رضایت‌نامه سایر مالکان (در صورت لزوم) را ارائه دهد.

پس از بررسی توسط شهرداری، اگر بازسازی با اصول فنی و ضوابط شهرسازی مغایرت نداشته باشد، مجوز صادر می‌شود. در صورت تخلف، شهرداری حق توقف عملیات ساختمانی و ارجاع موضوع به کمیسیون ماده ۱۰۰ را دارد که ممکن است منجر به جریمه، توقف کار یا حتی تخریب بخش‌های اضافه شود. بنابراین رعایت فرایند قانونی در صدور مجوز، هم موجب حفظ حقوق مالک و هم مانع بروز مشکلات حقوقی در آینده خواهد شد. برای بازسازی داخلی ساده مانند تعویض کف‌پوش یا رنگ‌آمیزی، معمولاً نیاز به مجوز نیست، ولی تغییرات عمده حتماً باید با مجوز انجام شود.

نقش قانون تملک آپارتمان‌ها در بازسازی واحد مسکونی

قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب سال ۱۳۴۳ و آیین‌نامه اجرایی آن، پایه قانونی مهمی برای تعیین حدود اختیارات مالکان در امور بازسازی است. طبق ماده ۶ این قانون، قسمت‌های مشترک ساختمان قابل تصرف اختصاصی نیستند و هرگونه دخل و تصرف در آن‌ها نیازمند تصمیم جمعی است. این اصل در بازسازی‌هایی که بر سقف، کف، دیوارهای مشترک یا تاسیسات مرکزی تأثیر می‌گذارد، به‌ویژه اهمیت دارد. همچنین طبق ماده ۱۰، در صورتی که یکی از مالکان تصمیم به بازسازی اساسی در واحد خود داشته باشد که مستقیماً با مشاعات در ارتباط است (مثل تعویض لوله‌کشی اصلی یا جابه‌جایی پنجره‌ها)، لازم است رضایت سایر مالکان اخذ شود. در غیر این صورت، سایر مالکان می‌توانند به استناد به قانون تملک، از ادامه کار جلوگیری کرده یا از طریق مراجع قضایی اقدام کنند. این قانون همچنین در ماده ۷، سازوکار مجمع عمومی مالکان را مشخص کرده که نقش کلیدی در تصمیم‌گیری جمعی برای بازسازی‌های کلی دارد. در مجموع، رعایت مرزهای مالکیت خصوصی و مشاع، محور اصلی این قانون در حوزه بازسازی است.

آیا مالک حق تخریب واحد فرسوده خود را دارد؟

مطابق قانون مدنی و مقررات خاص آپارتمان‌نشینی، مالک حق تصرف در واحد اختصاصی خود را دارد، اما این تصرف باید در چارچوب عدم ورود ضرر به دیگران (قاعده فقهی «لاضرر») و حفظ حقوق مشاعی باشد. اگر تخریب یک واحد موجب آسیب به اسکلت کلی، دیوار مشترک، یا تاسیسات زیرساختی سایر واحدها شود، این اقدام بدون رضایت دیگر مالکان و مجوز شهرداری، غیرقانونی است. به‌علاوه، طبق نظر مراجع قضایی، اقدام یک‌جانبه مالک به تخریب، اگر منجر به اختلال در سکونت دیگران یا ایجاد خطر شود، می‌تواند تحت عنوان «ایجاد مزاحمت» یا حتی «تخریب غیرمجاز» پیگرد قانونی داشته باشد.

در صورتی که ساختمان در شرایط فرسودگی شدید باشد و نیاز به بازسازی کلی داشته باشد، مجمع عمومی مالکان باید تشکیل جلسه داده و تصمیم به نوسازی یا بازسازی بگیرند. در صورت مخالفت اقلیت، اکثریت می‌توانند با مراجعه به دادگاه درخواست «اجازه بازسازی اجباری» را مطرح کنند. بنابراین، اگرچه مالک در واحد خود اختیارات زیادی دارد، اما این اختیارات مطلق نیست و باید با رعایت حقوق دیگران و اخذ مجوزهای لازم اعمال شود.

مسئولیت قانونی خسارات ناشی از بازسازی چیست؟

در صورت بروز خسارت به واحدهای دیگر یا مشاعات در جریان عملیات بازسازی، مسئولیت حقوقی و گاه کیفری متوجه مالک یا پیمانکار خواهد بود. مطابق ماده ۳۲۸ قانون مدنی، هر کس موجب تلف یا ضرر به مال دیگری شود، ضامن است؛ چه آن ضرر ناشی از تقصیر باشد یا خیر. اگر پیمانکار یا کارگر در حین بازسازی موجب آسیب به لوله‌کشی اصلی، دیوار مشترک، یا حتی مال غیر شود، مالک باید پاسخگو باشد مگر اینکه ثابت کند اقدامات لازم را برای پیشگیری انجام داده است. همچنین بر اساس قانون بیمه کارگران ساختمانی، در صورتی که کارگر در حین عملیات دچار حادثه شود، مسئولیت جبران با کارفرما (مالک) است، مگر در صورت داشتن پوشش بیمه. در مواردی که خسارت ناشی از عدم رعایت مقررات فنی یا نبود مجوز قانونی باشد، ممکن است شهرداری نیز ورود کرده و مانع ادامه کار شود. برای پیشگیری، توصیه می‌شود پیش از بازسازی با مهندس ناظر قرارداد بسته شود و کلیه نکات ایمنی رعایت گردد. مالک همچنین می‌تواند با بیمه مسئولیت مدنی کارفرما بخشی از ریسک را کاهش دهد.

شرایط بازسازی آپارتمان‌های قدیمی بدون رضایت همه ساکنین

در شرایط خاص، مانند تخریب اجتناب‌ناپذیر ساختمان به دلیل فرسودگی شدید یا خطر جانی، امکان بازسازی بدون رضایت همه مالکان فراهم می‌شود. طبق ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها و رأی وحدت رویه هیئت عمومی دیوان عالی کشور، اگر اکثریت مالکین (هم از حیث عددی و هم از حیث مساحت) تصمیم به بازسازی داشته باشند و مخالفت اقلیت به زیان عموم باشد، دادگاه می‌تواند مجوز ادامه عملیات را صادر کند. به‌ویژه در ساختمان‌هایی که عمر بالای ۳۰ سال دارند، خطرات مربوط به ایمنی جانی و سازه‌ای از جمله ریزش سقف یا ترکیدگی لوله‌ها، دلیلی برای اجبار قانونی به بازسازی محسوب می‌شود.

در این صورت مالک یا مدیر ساختمان می‌تواند با جمع‌آوری اسناد فنی و گزارش کارشناس رسمی دادگستری، به دادگاه حقوقی مراجعه کرده و مجوز بازسازی را اخذ کند. البته این مسیر نیازمند طی مراحل قضایی و اثبات ضرورت بازسازی است. بنابراین، هرچند قانون بر اجماع تأکید دارد، در موارد خاص جان و سلامت ساکنان بر رضایت فردی مقدم است.

وظایف مدیر ساختمان در بازسازی آپارتمان چیست؟

مدیر یا هیئت‌مدیره ساختمان بر اساس ماده ۱۴ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، موظف به حفظ، نگهداری و تعمیر قسمت‌های مشترک است. در صورتی که نیاز به بازسازی یا مرمت بخش‌هایی مانند لابی، آسانسور، موتورخانه یا پشت‌بام باشد، مدیر باید موضوع را به مجمع عمومی ساکنان ارجاع داده و در صورت تصویب اکثریت، اقدام به اخذ استعلام، قرارداد با پیمانکار، دریافت مجوز از شهرداری و نظارت بر حسن اجرای بازسازی کند. اگر بازسازی ضروری و فوری باشد (مثلاً ترکیدگی لوله اصلی)، مدیر می‌تواند بدون مصوبه اولیه، اقدام کند اما باید بعداً در جلسه مجمع گزارش دهد. همچنین مدیر موظف است هزینه‌ها را شفاف اعلام کرده و صورت‌حساب‌ها را ثبت نماید. در صورت قصور یا تخلف، سایر ساکنان می‌توانند طبق ماده ۱۹ آیین‌نامه، به مراجع قضایی شکایت کنند. مدیر در مقام نماینده قانونی ساختمان، باید جانب بی‌طرفی، شفافیت مالی، و رعایت حقوق همه ساکنان را حفظ کند تا از بروز اختلافات حقوقی در جریان بازسازی جلوگیری شود.

آیا بازسازی موجب افزایش سهم شارژ می‌شود؟

در صورتی که بازسازی شامل قسمت‌های مشترک ساختمان باشد و تصمیم آن در مجمع عمومی مالکین تصویب شود، هزینه‌های مربوطه باید طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها و بر اساس سهم هر واحد از مساحت کل، میان مالکین تقسیم شود. این هزینه‌ها ممکن است به‌صورت موقت، موجب افزایش مبلغ شارژ ماهیانه گردد. مدیر ساختمان موظف است جزئیات هزینه‌ها را اعلام کند و پرداخت آن توسط همه مالکین (حتی مخالفین رأی بازسازی) الزامی است.

چنانچه مالک از پرداخت خودداری کند، مدیر می‌تواند از طریق مراجع قضایی یا اجرائیه اداره ثبت، سهم وی را وصول کند. اما اگر بازسازی صرفاً توسط یک مالک در واحد اختصاصی‌اش انجام شود، این هزینه‌ها ربطی به شارژ عمومی ندارد. همچنین اگر بازسازی منجر به ارتقاء امکانات عمومی مانند نصب دوربین، تعویض درب ورودی یا نوسازی لابی شود، ممکن است موجب افزایش دائمی سهم شارژ شود که در این صورت نیز باید با رأی مجمع عمومی اجرا گردد. به‌طور کلی، بازسازی اصولی معمولاً ارزش ملک را بالا برده و در بلندمدت به نفع همه مالکان است.

بازسازی در واحد استیجاری؛ وظیفه مالک یا مستأجر؟

بر اساس ماده ۴۸۶ قانون مدنی، مستأجر موظف است ملک را در همان وضعیتی که تحویل گرفته، بازگرداند مگر در صورت بروز عیوبی که ناشی از مرور زمان یا حوادث غیرمترقبه باشد. بازسازی کلی، مانند تعویض کابینت، تعمیر اساسی سقف یا سیستم‌های تأسیساتی، وظیفه مالک است؛ اما مستأجر می‌تواند با رضایت مالک، خود اقدام کرده و هزینه‌ها را از اجاره کسر کند یا توافق جدیدی داشته باشد. در غیر این صورت، اگر مستأجر بدون اجازه مالک بازسازی انجام دهد و موجب تغییرات غیرمجاز یا آسیب شود، مسئول جبران خسارت خواهد بود. بر اساس ماده ۵۰۱ همان قانون، اگر مستأجر در ملک تصرفات بدون اجازه کند، موجر می‌تواند اجاره را فسخ کند. بنابراین، توصیه می‌شود هرگونه بازسازی در ملک استیجاری حتماً با اجازه کتبی مالک و توافق در قرارداد انجام شود. در صورت عدم توافق، مراجعه به شوراهای حل اختلاف جهت تعیین تکلیف امکان‌پذیر است. بازسازی‌های کوچک مانند رنگ‌آمیزی یا نصب وسایل قابل‌جابه‌جایی، معمولاً منعی ندارد مگر آنکه خلاف قرارداد باشد.

اهمیت بیمه در فرآیند بازسازی ساختمان

بیمه ساختمان به‌ویژه در زمان بازسازی، نقش مهمی در پوشش خسارات احتمالی ایفا می‌کند. بر اساس قانون بیمه مسئولیت مدنی، مالک یا مدیر ساختمان می‌تواند با خرید بیمه مسئولیت کارفرما در قبال کارگران ساختمانی، خود را در برابر خطرات ناشی از حادثه ایمن کند. همچنین، بیمه آتش‌سوزی و بیمه جامع بازسازی می‌تواند در پوشش خسارات مالی به خود ملک یا واحدهای مجاور مؤثر باشد. برخی شرکت‌های بیمه، بسته‌های خاص برای پروژه‌های نوسازی یا مقاوم‌سازی ارائه می‌دهند که شامل پوشش حوادث، تجهیزات، سرقت و حتی اختلالات حقوقی با همسایگان است. برای اعتبار این بیمه‌نامه‌ها، حتماً باید مجوز بازسازی از شهرداری اخذ شده باشد و پیمانکار نیز بیمه‌نامه شخص ثالث داشته باشد. در صورت بروز حادثه در حین بازسازی و نداشتن بیمه، ممکن است مالک مجبور به پرداخت خسارات سنگین شود. بنابراین، بیمه بازسازی نه‌تنها یک انتخاب اقتصادی، بلکه یک ضرورت حقوقی در بازسازی آپارتمان‌های قدیمی محسوب می‌شود.

سوالات متداول درمورد رضایت مالکان برای بازسازی آپارتمان