راهنمای جامع تنظیم درست قرارداد اجاره

چرا تنظیم درست قرارداد اجاره اهمیت دارد؟

تنظیم دقیق و اصولی قرارداد اجاره، یکی از مهم‌ترین اقدامات حقوقی برای جلوگیری از اختلافات آتی میان موجر و مستأجر است. در سال‌های اخیر، بسیاری از پرونده‌های مطرح در شوراهای حل اختلاف و دادگاه‌ها، ناشی از ابهامات یا کاستی‌های موجود در قراردادهای اجاره بوده‌اند. در اصلاحیه قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۴۰۳ نیز بر لزوم صراحت در مفاد قرارداد و دریافت کد رهگیری تأکید شده است. این تغییرات نشان می‌دهد که قانون‌گذار در پی کاهش اختلافات و افزایش شفافیت در روابط اجاره‌ای است.

یک قرارداد اجاره اصولی می‌تواند به‌روشنی حقوق و تعهدات هر دو طرف را مشخص کند: چه کسی مسئول پرداخت قبض‌هاست؟ آیا اجازه جابه‌جایی وسایل سنگین در واحد وجود دارد؟ شرایط تمدید قرارداد چیست؟ و ده‌ها مورد دیگر. بی‌توجهی به این موارد ممکن است منجر به تخلیه اجباری، ضرر مالی، یا مشکلات قانونی شود. پس اگر به دنبال آرامش و امنیت هستید، حتماً باید به تنظیم دقیق و قانونی قرارداد اجاره توجه کنید.

چه کسانی می‌توانند قرارداد اجاره تنظیم کنند؟

بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی و اصول کلی حاکم بر قراردادها، هر فردی که دارای اهلیت قانونی (بلوغ، عقل، اختیار) باشد، می‌تواند طرف قرارداد اجاره قرار بگیرد. در رابطه با موجر، وی باید مالک رسمی ملک یا نماینده قانونی او باشد. در صورتی که شخصی بدون داشتن سند رسمی اقدام به اجاره ملک کند، مستأجر با خطرات زیادی روبرو خواهد شد؛ مانند عدم امکان ثبت قرارداد یا خطر تخلیه ناگهانی.

از سوی دیگر، مستأجر نیز باید اهلیت لازم برای پذیرش تعهدات قراردادی را داشته باشد. اگر مستأجر زیر سن قانونی باشد یا از نظر روانی صلاحیت نداشته باشد، قرارداد اجاره ممکن است فاقد اعتبار حقوقی باشد. اصلاحیه ۱۴۰۳ بر لزوم احراز هویت طرفین قرارداد و بررسی مدارک شناسایی تأکید کرده است. در نتیجه، برای جلوگیری از کلاهبرداری یا سوءاستفاده، باید پیش از تنظیم قرارداد، مدارک شناسایی، سند مالکیت، و احراز صلاحیت طرفین به‌دقت بررسی شود.

بررسی اجزای اصلی یک قرارداد اجاره استاندارد

یک قرارداد اجاره استاندارد باید شامل چند بخش اصلی و مشخص باشد تا از نظر حقوقی معتبر و قابل استناد باشد. این اجزا باید با دقت تنظیم شده و در سامانه ثبت معاملات ملکی نیز بارگذاری شوند.

• اطلاعات طرفین: نام، نام خانوادگی، کد ملی، شماره شناسنامه، شماره تماس، و آدرس کامل.
• مشخصات ملک: نشانی دقیق، شماره پلاک ثبتی، متراژ، تعداد اتاق، کاربری (مسکونی، تجاری و…) و امکانات ویژه.
• مدت اجاره: از چه تاریخی تا چه تاریخی؟ آیا تمدید خودکار دارد یا نیاز به توافق مجدد است؟
• مبلغ اجاره و ودیعه: میزان اجاره ماهانه، مبلغ ودیعه (رهن)، نحوه پرداخت (نقدی یا کارت‌به‌کارت).
• تعهدات طرفین: وظایف موجر و مستأجر درباره تعمیرات، پرداخت قبوض، بیمه، نگهداری از ملک.
• شرایط فسخ: در چه صورت هر طرف می‌تواند قرارداد را فسخ کند و چه پیامدهایی دارد؟
• کد رهگیری: که از طریق سامانه ثبت معاملات املاک صادر می‌شود و اعتبار قانونی دارد.

این عناصر باید به‌صورت شفاف و بدون ابهام در قرارداد ذکر شوند تا امکان سوءبرداشت یا تفسیر نادرست از بین برود.

نحوه تعیین مدت، مبلغ و شرایط اجاره

تعیین مدت و مبلغ اجاره از مهم‌ترین بخش‌های قرارداد اجاره است و کوچک‌ترین اشتباه در این بخش می‌تواند منجر به اختلافات جدی شود. طبق اصلاحیه ۱۴۰۳ قانون روابط موجر و مستأجر، تمامی قراردادهای اجاره باید مدت‌دار باشند؛ یعنی باید تاریخ شروع و پایان آن مشخص باشد. اجاره‌های بدون مدت از نظر قانونی مبهم تلقی می‌شوند و در صورت بروز اختلاف، تفسیر آن دشوار خواهد بود.

مبلغ اجاره نیز باید دقیقاً ذکر شود: مبلغ ماهیانه، میزان رهن، نحوه پرداخت (ماهانه، سه‌ماهه، نقدی یا چک)، تاریخ سررسید، و جرایم دیرکرد احتمالی. اگر پرداخت به‌صورت کارت‌به‌کارت یا بانکی باشد، توصیه می‌شود رسید پرداخت یا حواله بانکی نیز ضمیمه قرارداد شود. در قرارداد باید مشخص شود که آیا مبلغ اجاره در طول مدت قرارداد قابل افزایش است یا خیر. در برخی مناطق، بر اساس دستورالعمل وزارت راه و شهرسازی، سقف افزایش اجاره‌بها مشخص شده که باید رعایت شود.

تضمین‌های قانونی برای موجر و مستأجر در قرارداد اجاره

برای جلوگیری از اختلافات و تأمین منافع دو طرف، قانون‌گذار در اصلاحیه ۱۴۰۳ تضمین‌هایی را برای هر دو طرف قرارداد پیش‌بینی کرده است.

• برای موجر: می‌تواند با دریافت چک ضمانت، سفته یا ضمانت‌نامه معتبر، مطمئن شود که مستأجر در موعد مقرر تخلیه کرده، اجاره را پرداخت می‌کند و خسارتی به ملک وارد نمی‌کند. همچنین با ثبت قرارداد در سامانه املاک و دریافت کد رهگیری، از حمایت قانونی در صورت تخلف مستأجر برخوردار می‌شود.
• برای مستأجر: قرارداد رسمی و دارای کد رهگیری، تضمین می‌کند که موجر بدون دلیل قانونی نمی‌تواند حکم تخلیه بگیرد. همچنین، در صورت بروز ایراد اساسی در ملک (مثل خرابی لوله‌کشی یا سیستم گرمایشی)، می‌تواند از موجر بخواهد که تعمیرات را انجام دهد.

ثبت این تضمین‌ها در قرارداد، به‌خصوص به‌صورت بندهای واضح و قابل اجرا، نقش مهمی در کاهش تنش‌ها و پیگیری حقوقی دارد.

شرایط فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر یا مستأجر بر اساس قانون جدید

فسخ قرارداد اجاره یکی از پرچالش‌ترین موضوعات در روابط اجاره‌ای است. بر اساس اصلاحیه قانون روابط موجر و مستأجر ۱۴۰۳، امکان فسخ یک‌طرفه تنها در شرایط خاصی ممکن است. موجر می‌تواند در شرایط زیر قرارداد را فسخ کرده و درخواست تخلیه بدهد:

• عدم پرداخت اجاره در موعد مقرر برای بیش از دو ماه.
• استفاده غیرمجاز از ملک (تجاری کردن ملک مسکونی، فعالیت غیرقانونی و…).
• وارد کردن خسارت عمدی به ملک.

مستأجر نیز در صورت موارد زیر می‌تواند خواستار فسخ قرارداد شود:

• عدم انجام تعهدات از سوی موجر (مانند تعمیرات اساسی).
• صدور حکم تخلیه توسط مقام قضایی به دلیل عدم صلاحیت موجر یا انتقال غیرقانونی ملک.

در هر حالت، فسخ باید از طریق مراجع قانونی (مانند شورای حل اختلاف) پیگیری شود و صرفاً بیان شفاهی کافی نیست. توصیه می‌شود بند فسخ در قرارداد به‌صورت شفاف نوشته شده و شرایط آن دقیقاً مشخص باشد.

نکات مهم در نوشتن بند تخلیه ملک در قرارداد اجاره

بند تخلیه یکی از حیاتی‌ترین بخش‌های هر قرارداد اجاره است؛ زیرا عدم شفافیت در آن می‌تواند موجب اختلاف‌های جدی و حتی شکایت‌های قضایی شود. در این بند باید به‌وضوح مشخص شود که مستأجر موظف است در پایان مدت اجاره یا پس از فسخ قانونی قرارداد، در چه بازه زمانی ملک را تخلیه کند. همچنین می‌توان تعیین کرد که اگر مستأجر تخلیه را به تأخیر انداخت، چه جریمه‌ای باید پرداخت کند (مثلاً روزانه معادل یک‌سی‌ام اجاره ماهیانه).

در این بند حتماً قید شود که تحویل کلید به موجر یا نماینده قانونی او به‌منزله پایان رابطه اجاره‌ای است و بدون آن، قرارداد خاتمه نیافته تلقی می‌شود. توصیه می‌شود حتی زمان تخلیه در روز مشخصی تعیین شود تا امکان پیگیری قانونی ساده‌تر باشد. توجه به جزئیات در این بند، خیال هر دو طرف را راحت می‌کند و جلوی بسیاری از دردسرها را می‌گیرد.

تفاوت قرارداد اجاره رسمی و عادی و مزایای هرکدام

قراردادهای اجاره در ایران به دو نوع کلی تقسیم می‌شوند: رسمی و عادی. شناخت تفاوت‌ها و مزایای هرکدام برای انتخاب آگاهانه بسیار ضروری است. قرارداد رسمی در دفترخانه اسناد رسمی ثبت می‌شود و از ضمانت اجرایی بالایی برخوردار است. تخلیه ملک در صورت بروز اختلاف از طریق اداره ثبت امکان‌پذیر است و معمولاً نیازی به مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف نیست. این نوع قرارداد بیشتر برای املاک با ارزش بالا، قراردادهای بلندمدت یا در مواردی که طرفین نیاز به امنیت حقوقی بیشتری دارند توصیه می‌شود.

قرارداد عادی همان قراردادی است که در بنگاه‌های مشاور املاک تنظیم می‌شود و معمولاً دارای کد رهگیری است. این نوع قرارداد نیز از اعتبار قانونی برخوردار است، به‌ویژه اگر با کد رهگیری همراه باشد. اما در صورت بروز اختلاف، نیاز به رسیدگی قضایی وجود دارد. بر اساس اصلاحیه ۱۴۰۳، ثبت قرارداد در سامانه ثبت معاملات املاک و دریافت کد رهگیری برای قراردادهای عادی ضروری شده تا از سوءاستفاده جلوگیری شود.

بررسی مسئولیت‌های تعمیرات و نگهداری ملک در قرارداد اجاره

یکی از سوالات پرتکرار در قراردادهای اجاره این است که چه کسی مسئول انجام تعمیرات ملک است؟ پاسخ این سؤال به نوع تعمیر بستگی دارد و باید حتماً در قرارداد ذکر شود.

بر اساس ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستأجر، تعمیرات اساسی و زیرساختی ملک مانند لوله‌کشی، برق‌کشی، سقف، دیوارها و سیستم گرمایشی و سرمایشی به‌عهده موجر است؛ مگر اینکه خلاف آن در قرارداد درج شده باشد. اما تعمیرات جزئی مانند تعویض لامپ، دستگیره در، قفل، شلنگ شیرآلات و… معمولاً به عهده مستأجر است. در اصلاحیه ۱۴۰۳ بر ضرورت تعیین دقیق این موارد در قرارداد تأکید شده است. مثلاً مشخص شود اگر پکیج خراب شد، چه کسی باید هزینه تعمیر را بپردازد؟ یا اگر کولر از کار افتاد، مسئولیت با کیست؟ درج جزئیات این مسئولیت‌ها در قرارداد، مانع از سوءتفاهم و دعواهای حقوقی آینده می‌شود و به حفظ رابطه محترمانه و همکاری‌محور میان طرفین کمک می‌کند.

چطور قرارداد اجاره را به‌صورت قانونی در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنیم؟

ثبت قرارداد اجاره در دفاتر اسناد رسمی یک ضرورت برای تمام موجرها و مستاجرهاست و قرارداد تحت نظارت مستقیم دفاتر رسمی تنظیم می‌شود و طرفین از مزایای حقوقی متعدد برخوردار می‌شوند. برای ثبت رسمی قرارداد، ابتدا باید مدارک زیر را آماده کنید:

• سند مالکیت ملک (یا وکالت‌نامه رسمی).
• کارت ملی و شناسنامه طرفین.
• مشخصات دقیق ملک و توافقات اجاره.
• پرداخت هزینه‌های دفترخانه.

دفتر اسناد رسمی با بررسی مدارک، اقدام به تنظیم سند اجاره می‌کند و موجر و مستأجر باید سند را امضا کنند. مزیت بزرگ این نوع قرارداد، امکان صدور اجراییه تخلیه بدون نیاز به مراجعه به دادگاه است. در سال ۱۴۰۳، ثبت رسمی برای تمامی قراردادها و املاک تجاری ضروری و توصیه شده است چرا که تنها مدرک قانونی شما در محضر دادگاه خواهد بود. اگرچه هزینه تنظیم رسمی کمی بیشتر از قراردادهای عادی است، اما امنیت حقوقی حاصل از آن به‌مراتب ارزشمندتر خواهد بود.

نکات حیاتی درباره افزایش اجاره‌بها و تمدید قرارداد

یکی از پرتکرارترین موضوعات در قراردادهای اجاره، بحث تمدید قرارداد و افزایش مبلغ اجاره است. اگر این موضوع به‌درستی در قرارداد اولیه پیش‌بینی نشود، می‌تواند منجر به اختلاف جدی و حتی تخلیه اجباری شود. بر اساس قانون اصلاح‌شده در سال ۱۴۰۳، اگر قرارداد دارای بند تمدید و شرایط افزایش اجاره باشد، طرفین موظف به اجرای همان مفاد هستند. اما اگر چنین بندی وجود نداشته باشد، برای تمدید باید قرارداد جدیدی تنظیم شود یا رضایت طرفین کتبی اعلام شود. در قرارداد باید مشخص شود:

• در صورت تمدید، اجاره‌بها چه درصدی افزایش می‌یابد؟
• آیا تمدید نیاز به توافق جدید دارد یا خودکار انجام می‌شود؟
• در صورت عدم توافق، موجر یا مستأجر چه اختیاراتی دارند؟
• در نظر گرفتن سقف قانونی افزایش اجاره‌بها در برخی شهرها (مطابق مصوبات ستاد ملی کرونا که همچنان در برخی مناطق پابرجاست) نیز اهمیت دارد.

نوشتن دقیق این بند، باعث آرامش خاطر طرفین و کاهش دعاوی حقوقی در پایان مدت اجاره می‌شود.

چگونه در قرارداد اجاره ضمانت معتبر از مستأجر بگیریم؟

برای پیشگیری از تخلفات مستأجر، مانند عدم پرداخت اجاره یا تأخیر در تخلیه، بسیاری از موجران درخواست ضمانت می‌کنند. اما ضمانت زمانی ارزش دارد که در قرارداد به‌صورت قانونی و دقیق ذکر شده باشد. روش‌های متداول دریافت ضمانت در قرارداد اجاره:

• گرفتن چک یا سفته بابت اجاره‌بها یا خسارات احتمالی.
• معرفی ضامن معتبر با مدارک شناسایی و فیش حقوقی.
• اخذ ودیعه نقدی (رهن) که بخشی از آن برای ضمانت خسارات در نظر گرفته می‌شود.

در متن قرارداد باید صراحتاً قید شود که:

• چک‌ها بابت چیست؟
• تحت چه شرایطی قابل وصول‌اند؟
• در چه صورتی مستأجر ضامن را جایگزین می‌کند؟

دریافت چک یا سفته بدون ذکر علت در قرارداد، می‌تواند توسط محاکم بی‌اعتبار اعلام شود. بنابراین، حتماً ضمانت‌نامه باید شفاف، قانونی و مستند باشد.

راه‌های قانونی فسخ قرارداد اجاره توسط موجر یا مستأجر

برخلاف تصور رایج، فسخ یک‌طرفه قرارداد اجاره بدون دلایل قانونی ممکن نیست. در قانون روابط موجر و مستأجر، فسخ تنها در شرایط خاصی مجاز است که باید در متن قرارداد نیز آورده شود. دلایل قانونی فسخ قرارداد:

• عدم پرداخت اجاره بیش از سه ماه.
• استفاده غیرقانونی از ملک.
• تخریب یا آسیب عمدی به ملک.
• عدم رعایت مفاد قرارداد (مثلاً ندادن ودیعه، یا عدم انجام تعهدات).

تأکید شده که قراردادها باید شرایط فسخ را به‌وضوح ذکر کنند، در غیر این صورت، طرفین فقط از طریق دادگاه می‌توانند اقدام کنند. همچنین می‌توان در قرارداد بندی با عنوان «فسخ توافقی» درج کرد که در صورت تمایل دو طرف، در هر زمان امکان پایان قرارداد وجود داشته باشد. نوشتن دقیق این بند از بروز اختلاف‌های شدید جلوگیری می‌کند.

مزایای دریافت کد رهگیری و ثبت قرارداد در سامانه معاملات املاک

یکی از مهم‌ترین تغییرات اعمال‌شده در سال ۱۴۰۳، الزامی شدن دریافت کد رهگیری برای اعتبار قانونی قراردادهای اجاره است. این کد نشان‌دهنده ثبت رسمی قرارداد در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور است. مزایای دریافت کد رهگیری:

• اثبات تاریخ و محتوای قرارداد.
• امکان پیگیری حقوقی در مراجع رسمی.
• جلوگیری از اجاره هم‌زمان یک ملک به چند نفر.
• امکان دریافت مفاصاحساب شهرداری و دارایی.

برای دریافت کد رهگیری، لازم است قرارداد توسط مشاور املاک دارای مجوز اتحادیه تنظیم شود. سپس اطلاعات قرارداد در سامانه ثبت شده و یک کد یکتای رهگیری برای طرفین صادر می‌گردد. براساس اصلاحیه ۱۴۰۳، قراردادهای بدون کد رهگیری در مراجع رسمی قابل استناد کامل نیستند و ممکن است حقوق موجر یا مستأجر به‌درستی تأمین نشود.

سوالات متداول درمورد تنظیم درست قرارداد اجاره