الزام به تحویل ملک قولنامه
قرارداد خرید و فروش یا بیع به جهت جابهجایی و انتقال مالکیت دارای اهمیت بسیاری است. در واقع هر چه ارزش موضوع بیع بالاتر باشد اهمیت آن نیز بیشتر است. خرید و فروش ملک نیز به دلیل ارزش بالای املاک از اهمیت و حساسیت بیشتری برخوردار است. در معامله ملک، فروشنده ملزم به تسلیم ملک موضوع قرارداد به خریدار در تاریخ تعیین شده توسط طرفین است. چنانچه فروشنده به هر دلیلی از تحویل ملک فروخته شده به خریدار امتناع کند، مالک جدید یا خریدار میتواند دعوای الزام به تحویل ملک را علیه فروشنده مطرح نماید.
شرایط الزام فروشنده به تحویل ملک با استناد به قولنامه
همانطور که پیشتر گفته شد اگر طرفین تاریخی را جهت تحویل ملک مشخص کرده و فروشنده از تحویل ملک به خریدار در تاریخ مشخص شده امتناع کند، قانون این حق را برای خریدار پیش بینی کرده تا بتواند الزام فروشنده را به تسلیم ملک بخواهد و نسبت به آن اقدام نماید. حال این سوال پیش میآید که اگر ملک موضوع معامله با قولنامه مورد خرید و فروش واقع شده باشد، آیا امکان طرح دعوای الزام به تحویل ملک همچنان وجود خواهد داشت یا خیر؟ برخی بر این باور هستند که مطابق قانون ثبت، مالک تنها شخصی است که ملک به صورت رسمی به نام وی ثبت شده باشد. بنابراین با توجه به اینکه انتقال سند ملک با قولنامه به صورت رسمی نمیباشد، طرح دعوای الزام به تحویل ملک نیز ممکن نیست. به عبارت دیگر امکان طرح چنین دعوایی با قولنامه که سندی عادی است وجود ندارد. چرا که قولنامه به منزله تعهد در خرید و فروش ملک در آینده است و الزام به تحویل ملک نیز اثر قراردادی خرید و فروش است و با توجه به این موضوع تعهد به خرید و فروش در آینده را نمیتوان به معنای تعهد به تحویل ملک دانست. مطابق با این رویه قضایی دعوایی که در ابتدا میبایست اقامه شود دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است و سپس باید دعوی الزام به تحویل ملک مطرح گردد. در مقابل برخی قضات بر این باور هستند که قانون مدنی قولنامه میان طرفین را معتبر میداند از این رو قولنامه دارای وجهه قانونی است و نمیتوان آن را نادیده گرفت.
ضمانت اجرای عدم تحویل ملک
در صورت تحویل ندادن ملک در موعد توافقی میان طرفین، خریدار میتواند الزام فروشنده به تسلیم ملک را از طریق دادگاه پیگیری نماید. در صورت عدم امکان الزام فروشنده به تحویل ملک، حق فسخ معامله برای خریدار محفوظ بوده و قادر به بازپس گرفتن ثمن معامله است.
دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به تحویل ملک
دادگاه حقوقی محل وقوع ملک، مرجع قضایی صالح به رسیدگی این دعوی است و خریدار باید درخواست خود را به همراه مدارک ثبت نماید.
قولنامه
قولنامه قراردادی است که طرفین به موجب آن متعهد به انجام کاری میشوند. در واقع قولنامه را میتوان سندی عادی دانست که به موجب آن خریدار نسبت به خرید ملک در آینده متعهد میگردد و در مقابل فروشنده نیز متعهد به فروش ملک به خریدار در آینده میگردد. در نتیجه قولنامه با قرارداد بیع متفاوت است. اگر چه قولنامه سندی الزام آور و دارای اعتبار میان طرفین قرارداد است اما نسبت به قرارداد بیع به موجب سند رسمی اعتبار قانونی ندارد.
سوالات متداول درمورد الزام به تحویل ملک قولنامه
الزام به تحویل ملک قولنامه چیست؟
در معامله ملک، فروشنده ملزم است ملک موضوع قرارداد را در تاریخ تعیین شده به خریدار تحویل دهد. در صورت امتناع فروشنده، خریدار میتواند دعوای الزام به تحویل ملک را علیه فروشنده مطرح نماید.
آیا امکان طرح دعوای الزام به تحویل ملک با قولنامه وجود دارد؟
با وجود اینکه قولنامه سندی عادی است، برخی قضات آن را معتبر میدانند و امکان طرح دعوای الزام به تحویل ملک وجود دارد. با این حال، برخی قضات معتقدند ابتدا باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شود و سپس دعوای تحویل ملک قابل اقامه است.
ضمانت اجرای عدم تحویل ملک چیست؟
در صورت تحویل ندادن ملک در موعد توافقی، خریدار میتواند الزام فروشنده به تحویل ملک را از طریق دادگاه پیگیری کند و در صورت عدم امکان الزام، حق فسخ معامله و بازپس گرفتن ثمن معامله برای خریدار محفوظ است.
دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به تحویل ملک کدام است؟
دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به این دعوی است و خریدار باید درخواست خود را به همراه مدارک ارائه نماید.
قولنامه چیست و چه تفاوتی با قرارداد بیع دارد؟
قولنامه قراردادی عادی است که طرفین متعهد به خرید و فروش ملک در آینده میشوند. اگرچه قولنامه الزامآور و معتبر میان طرفین است، نسبت به قرارداد بیع به موجب سند رسمی اعتبار قانونی ندارد.
چرا اعتبار قولنامه در برخی موارد مورد اختلاف است؟
برخی قضات قولنامه را معتبر میدانند و برخی دیگر معتقدند برای الزام به تحویل ملک ابتدا باید سند رسمی تنظیم شود. اختلاف نظر ناشی از تفاوت بین اثر قراردادی قولنامه و قرارداد بیع رسمی است.
اگه فروشنده ملک رو با قولنامه فروخته باشه و تحویل نده میشه دادخواست داد؟
بله، خریدار میتونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی بده و بعد الزام به تحویل ملک رو مطالبه کنه.
قولنامه اعتبار قانونی داره یا فقط یه توافق ساده حساب میشه؟
قولنامه در قانون مدنی معتبره و بین طرفین الزامآوره اما به اندازه سند رسمی اعتبار ثبتی نداره.
برای طرح دعوای الزام به تحویل ملک باید به کدوم دادگاه رفت؟
دادگاه حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسیدگی این دعواست.
اگر فروشنده ملک رو تحویل نده خریدار میتونه معامله رو فسخ کنه؟
بله، در صورت عدم امکان تحویل ملک، حق فسخ برای خریدار وجود داره.
آیا با قولنامه میشه مستقیم دادخواست تحویل ملک داد؟
رویه قضایی غالب اینه که اول باید الزام به تنظیم سند رسمی مطرح بشه و بعد دعوای تحویل ملک.
اگر فروشنده بعد از قولنامه ملک رو به دیگری بفروشه تکلیف چیه؟
خریدار اول میتونه الزام به تنظیم سند رسمی رو بخواد و در صورت تعارض، خریدار اولویت خواهد داشت.
تحویل ندادن ملک خسارت هم داره؟
بله، خریدار میتونه علاوه بر تحویل ملک، مطالبه خسارت تأخیر یا عدم انجام تعهد رو هم مطرح کنه.
قولنامه دست نویس هم ارزش داره یا باید بنگاهی باشه؟
قولنامه دست نویس هم سند عادی محسوب میشه و اعتبار قانونی داره.
آیا فروشنده میتونه بگه چون سند رسمی به نام خریدار نیست ملک رو تحویل نمیده؟
این توجیه پذیرفته نیست و تعهد ناشی از قرارداد الزامآور باقی میمونه.
قولنامه با بیعنامه رسمی چه تفاوتی داره؟
قولنامه سند عادی و تعهد به انتقال در آینده است ولی بیعنامه رسمی موجب انتقال قطعی مالکیت میشه.