کاربری ملک و نحوه تغییر آن
براساس قانون، هر ملکی که ساخته میشود دارای کاربری مشخصی است که از ابتدا به شکل دقیقی تعیین و در سند آن ثبت میشود. انواع مختلفی برای کاربری ملک پیش بینی شده است اما از مهمترین آنها میتوان به کاربری تجاری، مسکونی و اداری اشاره کرد. با توجه به این که ارزش املاک با کاربری تجاری بیشتر از املاک با کاربری مسکونی است، همواره شاهد این هستیم که بسیاری از افراد به دنبال راهی برای تغییر کاربری ملک خود میباشند.
پیگرد قانونی ساخت و ساز بدون تغییر کاربری مجاز
کاربری ملک
نوع استفاده از ملک را کاربری ملک میگویند. در واقع کاربری ملک چگونگی استفاده از ملک را مشخص میسازد. تعیین کاربری زمین و املاک براساس مطالعاتی صورت میگیرد که بر روی شهرها و نوع پراکندگی فعالیت شهری انجام شده است.
اهمیت تعیین کاربری ملک
حفظ اهداف زیست محیطی، مهمترین دلیل اجرا کردن این طرح است. همچنین تعیین کاربری برای اراضی موجب جلوگیری از تخریب زمین شده و پیوند طبیعت و شهر، منابع تاریخی و فرهنگی را حفظ کرده ایجاد رفاه عمومی را سبب میگردد.
انواع کاربری ملک
- مسکونی: این نوع کاربری جهت سکونت دائم و یا موقت خانوار پیش بینی شده است که به سه دسته ویلایی، آپارتمانی و کلنگی تقسیم میشود.
- تجاری: ساختمانهایی دارای کاربری تجاری هستند که هدف از بنای آنها پرداختن به کسب و کار و تجارت بوده باشد. امکان راهاندازی هرگونه مراکز تجاری، رستوران، مغازه و… برای ساختمانهای با کاربری تجاری پیش بینی شده است. ساختمانهای صنعتی نیز با هر گونه فعالیت صنفی، دارای کاربری تجاری هستند.
- کشاورزی: شهرداری، کاربری کشاورزی را برای زمینهایی صادر میکند که دارای درختان میوه زیادی بوده و یا قابلیت کشت محصولات را داشته باشند. این نوع کاربریها اغلب در روستاها و گاهی نیز در شهرها است.
- ورزشی: مجوز ورزشی برای ساخت مراکز ورزشی صادر میگردد که بیشتر شامل مراکز ورزشی دولتی است.
- معدن: کاربری معدن به زمینهای اختصاص خواهد داشت که دارای مواد با ارزش از جمله فلزات گوناگون، سنگهای قیمتی، خاکهای مناسبی باشند که قابل استفاده، بهره برداری و استخراج هستند. ثبت معدن از جمله فرآیندهای مهم محسوب میگردد.
- صنعتی: شهرداریها مجوز صنعتی را برای ساختمانهایی صادر مینمایند که استفاده صنعتی داشته باشد مانند کارخانهها، کارگاههای تولید یا توزیع و یا انبارها.
- اداری: این نوع کاربری به ساختمانهایی تعلق میگیرد که به عنوان دفاتر اداری به ثبت رسیده باشند. مانند: دفتر خرید و فروش.
- فاقد کاربری: این نوع زمینها به عنوان ذخیره شهری در نظر گرفته میشوند و هیچگونه کاربری برای آنها صادر نشده است. همچنین شهرداری طرحی را برای آن زمین ارائه ننموده است.
نحوه تغییر کاربری
ثبت درخواست در دفاتر خدمات و نوسازی
مراحلی که برای تغییر کاربری باید طی شود به شرح ذیل است:
- تکمیل فرم درخواستی و تعیین مشخصات ملک و مالک در آن.
- عنوان نوع کاربری مورد درخواست.
- ارائه مدارک خود به دفاتر خدمات نوسازی.
با انجام مراحل فوق الذکر روند کارهای شما به صورت الکترونیکی طی خواهد شد و شما از طریق سایتهای مرتبط با دفاتر نوسازی قادر به پیگیری مراحل تغییر کاربری ملک خود میباشید.
بازرسی از محل و صدور دستور نقشه جدید
پس از ثبت درخواست در دفاتر خدمات و نوسازی، اظهارات مالک و آن چیزی که در بازرسی انجام شود، با یکدیگر تطابق داده میشود. پس از این مرحله دستور نقشه جدید توسط دفاتر نوسازی صادر میشود.
تهیه نقشه توسط مالک، صدور پروانه برای کاربری جدید ملک
مالک میبایست نقشهای جدید را برای تغییر کاربری ملک تهیه کرده که نکات آن بارز و مشخص باشد. مرحلهی بعد ارائهی نقشه جدید به دفاتر خدمات نوسازی است که به وسیله مهندسان طراح و مالکان صورت میگیرد. پس از برسی کارشناسان دفاتر خدمات نوسازی، نقشه تایید یا رد شده و مجوز آن صادر میشود.
نوسازی ملک با کاربری جدید
با اخذ مجوزهای مربوطه از دفاتر خدمات نوسازی مبنی بر تغییر کاربری ملک، ملک مورد نظر تخریب میگردد. سپس ساختمانی جدید جایگزین ملک قبلی میشود. البته تمامی موارد تغییر کاربری ملک، نیازی به تخریب ساختمان قدیمی نداشته و تنها دریافت مجوز تغییر کافی میباشد.
سوالات متداول درمورد کاربری ملک و نحوه تغییر آن
کاربری ملک چیست و چه اهمیتی دارد؟
کاربری ملک به نوع استفاده از زمین یا ساختمان گفته میشود و مشخص میکند ملک برای چه هدفی به کار گرفته شود؛ اهمیت آن در حفظ اهداف زیستمحیطی، جلوگیری از تخریب زمین، حفظ منابع تاریخی و ایجاد رفاه عمومی است.
انواع کاربری ملک کدامند؟
انواع کاربری ملک شامل مسکونی (ویلا، آپارتمان، کلنگی)، تجاری (مراکز تجاری، رستوران، مغازه)، کشاورزی، ورزشی، معدن، صنعتی و اداری میباشند. همچنین زمینهایی فاقد کاربری نیز وجود دارند که به عنوان ذخیره شهری محسوب میشوند.
تغییر کاربری ملک چگونه انجام میشود؟
تغییر کاربری ملک از طریق ثبت درخواست در دفاتر خدمات نوسازی آغاز میشود، سپس بازرسی محل انجام میشود، دستور نقشه جدید صادر و مالک نقشه تهیه میکند، پس از تایید نقشه پروانه کاربری جدید صادر شده و در صورت لزوم ملک با کاربری جدید نوسازی میشود.
چه مدارکی برای تغییر کاربری ملک لازم است؟
مالک باید فرم درخواست تغییر کاربری را تکمیل کرده و مشخصات ملک و مالک را ارائه دهد، نوع کاربری مورد نظر را مشخص کند و مدارک شناسایی و مالکیت خود را به دفاتر خدمات نوسازی تحویل دهد.
آیا تغییر کاربری همیشه نیاز به تخریب ساختمان قدیمی دارد؟
خیر، تمامی تغییرات کاربری نیازمند تخریب ساختمان قدیمی نیست و در بسیاری از موارد تنها اخذ مجوز تغییر کاربری کافی است.
چه نهادی مسئول صدور پروانه برای کاربری جدید است؟
دفاتر خدمات نوسازی مسئول بررسی نقشهها و صدور مجوز یا پروانه برای کاربری جدید ملک هستند.
من یه زمین دارم که کاربریش کشاورزیه. اگه بخوام توش یه مغازه بزنم، میتونم؟
خیر، شما نمیتوانید بدون طی مراحل قانونی، کاربری زمین کشاورزی خود را تغییر دهید و از آن برای ساخت مغازه استفاده کنید. هرگونه استفاده از ملک به شکلی که با کاربری آن مغایرت داشته باشد، غیرمجاز بوده و مشمول پیگرد قانونی از طرف شهرداری و مراجع مربوطه است.
میشه به جای اینکه بریم شهرداری، مراحل تغییر کاربری رو آنلاین انجام بدیم؟
بله، با ثبت درخواست خود در دفاتر خدمات و نوسازی شهر، تمام مراحل بعدی به صورت الکترونیکی پیگیری میشود. شما میتوانید از طریق سایتهای مرتبط با این دفاتر، روند کار خود را دنبال کنید.
اگه یه خونه با کاربری مسکونی رو به دفتر کار تبدیل کنیم، چه مشکلی پیش میاد؟
این کار به عنوان تخلف در کاربری ملک شناخته میشود. ارزش املاک تجاری و اداری بالاتر از املاک مسکونی است و هرگونه تغییر در نوع استفاده بدون مجوز، پیگرد قانونی و جریمههای سنگین از سوی مراجع ذیصلاح را به همراه خواهد داشت.
چرا شهرداری انقدر به کاربری ملک حساسه؟
تعیین کاربری برای زمینها و املاک اهمیت زیادی دارد. این کار برای حفظ اهداف زیستمحیطی، جلوگیری از تخریب اراضی، حفظ منابع تاریخی و فرهنگی و ایجاد رفاه عمومی در سطح شهر صورت میگیرد. شهرداری با اجرای این طرحها، به دنبال یکپارچگی و نظم در شهرسازی است.
برای تغییر کاربری، حتما باید ساختمان رو تخریب کرد؟
خیر، همیشه نیاز به تخریب نیست. در برخی موارد، با دریافت مجوز تغییر کاربری از دفاتر خدمات و نوسازی، میتوانید بدون تخریب ساختمان قدیمی از آن با کاربری جدید استفاده کنید. اما در برخی موارد دیگر، بسته به نوع تغییر، تخریب و نوسازی اجباری است.
اگه یه زمین کاربری خاصی نداشته باشه، میشه هرکاری باهاش کرد؟
خیر. زمینهایی که فاقد کاربری هستند، به عنوان ذخیره شهری در نظر گرفته میشوند و شهرداری هیچ طرح مشخصی برای آنها ارائه نکرده است. هرگونه ساختوساز در این زمینها بدون تعیین کاربری، غیرقانونی است.
چرا کاربری تجاری ارزش بیشتری داره؟
املاک با کاربری تجاری به دلیل امکان فعالیتهای اقتصادی مانند راهاندازی مغازه، رستوران، و مراکز تجاری، ارزش بالاتری نسبت به املاک مسکونی دارند. این تفاوت در ارزش، موجب تلاش افراد برای تغییر کاربری ملک خود به تجاری شده است.
اگه بخوام یه کارخونه بزنم، باید کاربری ملکم چی باشه؟
برای راهاندازی کارخانه، کاربری ملک شما باید صنعتی باشد. شهرداریها مجوز صنعتی را برای ساختمانهایی که برای استفادههای صنعتی مانند کارخانهها، کارگاههای تولیدی و انبارها مناسب هستند، صادر میکنند.
مراحل تغییر کاربری ملک چقدر طول میکشه؟
مراحل تغییر کاربری شامل ثبت درخواست، بازرسی، تهیه نقشه و صدور مجوز است. این فرآیند ممکن است بسته به پیچیدگی پرونده، نوع ملک و سرعت پیگیری شما متفاوت باشد. با این حال، با ثبت درخواست در دفاتر خدمات الکترونیک، میتوانید مراحل را به صورت آنلاین پیگیری کنید.
آیا کاربری یک ملک فقط به نوع ساختمونش بستگی داره؟
خیر، کاربری ملک نه تنها به نوع ساختمان، بلکه به نوع زمین نیز بستگی دارد. تعیین کاربری بر اساس مطالعات شهرسازی و نوع پراکندگی فعالیتهای شهری صورت میگیرد و هدف آن، برنامهریزی برای استفاده بهینه و پایدار از اراضی است.