اثبات وقفی بودن سند ملکی
در صورت وجود شک و اختلاف میان وقف بودن یک ملک یا مالکیت بر آن، مطابق با قوانین، اصل بر مالکیت آن است. بدیهی است که برای اثبات وقفی بودن ملک به دنبال راهکار باشیم. هدف از این نوشتار، بیان نکاتی در رابطه با اثبات وقفیت سند ملک است.
نقش سازمان اوقاف در تأیید وقفی بودن املاک
ملک اوقافی
تفاوتهای زیادی میان معاملات املاک با سند اوقافی و سند ملکی وجود دارد. ممکن است اصطلاح وقف سبب ایجاد ابهام در رابطه با معاملات املاک وقفی شود. شایان ذکر است که اشخاص در صورتی میتوانند مدعی ملک خریداری شده توسط شما شوند که قادر به اثبات گفتههای خویش باشند. املاکی که زمین آنها توسط شخصی وقف شده باشد، املاک اوقافی هستند. این املاک در ازای اقساطی 99 ساله توسط اداره اوقاف به متقاضیان اجاره داده و درآمد حاصله صرف امور مربوطه میشود. لذا مشکلی در خصوص خرید، فروش، اجاره و رهن این املاک ایجاد نخواهد شد، چرا که این املاک دارای سند هستند. به این ترتیب که امکان دریافت وام و ساخت و ساز بر روی زمین اوقافی وجود داشته و با توجه به پایینتر بودن قیمت این املاک گزینه مناسبی برای افراد با بودجه پایین است.
اصطلاحات مهم مربوط به املاک اوقافی
با توجه به تفاوت قوانین این املاک با املاک شخصی، باید نسبت به برخی اصطلاحات مربوطه آشنایی داشته باشیم.
عرصه و اعیان
به طور کلی هر ساختمان از دو قسمت عرصه و اعیان تشکیل شده است. عرصه عنوانی است که به زمین اطلاق گردیده و اعیان نیز ساختمان احداث شده بر روی زمین است. در واقع ثبت اعیان و عرصه در اسناد موقوفی به صورت جدا از هم است. به این ترتیب که تنها اعیان ملک موقوفی در سند مربوطه قید میگردد.
متولی
شخصی که امور مربوط به املاک موقوفه را انجام میدهد، متولی نام دارد. به طور کلی این املاک به چهار دسته املاک اوقافی آستان قدس رضوی، بقاع متبرکه، سازمان اوقاف و خیریه و شخصی تقسیم بندی میشود که متولی آنها با یکدیگر تفاوت دارد. دسته بندی این چهار گروه جهت دانستن و آشنایی با سازمان و شخص طرف حساب است.
سند اوقافی
سند اوقافی در قبال املاک اوقافی ایجاد شده و نقل و انتقال کامل آن از اختیار مالک خارج است. اختلافات موجود در اسناد ملکی و اسناد اوقافی عبارتاند از:
- امکان خرید و فروش ملک در اسناد اوقافی و ایجاد هر گونه تغییر در آن تنها در صورت اخذ مجوز از اداره اوقاف وجود دارد. مالکیت اشخاص بر املاک در اسناد اوقافی، تنها روی اعیان است.
- در اسناد اوقافی، باید هزینهای به طور سالیانه به اداره اوقاف پرداخت شود. قابلیت تصمیم گیری مجدد در رابطه با این هزینه بعد از 99 سال وجود دارد.
- اسناد ملکی ارزشی بالاتر از اسناد اوقافی دارند (حدود 20 درصد).
- قابلیت فروش برای املاک اوقافی تنها در شرایط خاص (مانند روند رو به تخریب و…) امکان پذیر است.
اثبات وقفیت سند ملک
همانگونه که بیان شد، اصل بر مالکیت است، مگر آنکه خلاف آن ثابت شود. در واقع در صورت اثبات ادعای شخص مدعی، این مسئله پذیرفته میشود. داشتن وقف نامه جهت اثبات وقفیت سند ملک شرط نمیباشد. بلکه اثبات وقف بودن سند ملک با اقرار ذوالید و یا ورثه آن امکان پذیر خواهد بود.
درخواست اثبات وقفیت
در صورتی که اختلافی در رابطه با موضوع ملکیت یا وقفیت یک ملک ایجاد شود، اگر حاکم یا متولی در وقف عام و مدعی وقفیت بوده و نیز موقوف علیهمم در وقف خاص باشد، شخص مدعی ملزم به اثبات ادعای خود است.
تفاوت سند موقوفی و ملک شخصی
عبارت شش دانگ اعیان در اسناد موقوفی لحاظ خواهد شد. در حالی که شش دانگ لحاظ شده در اسناد املاک شخصی بر عرصه و اعیان است. اگر ابهامی مبنی بر وقف بودن یک ملک برای ورثه وجود داشته باشد، باید دید که آیا وقف بودن ملک به طریق قانونی و شرعی قابل اثبات است یا خیر. در صورتی که وقفیت ملک اثبات شود ورثه سهمی از آن نخواهند داشت. دعوای طرح شده جهت اثبات سند وقفی از نوع دعوای غیر مالی بوده که متصرف ملک و یا ورثه او خوانده دعا میباشند. در این دعوا موقوف علیهم (شخصی که ملک بر او وقف شده) و واقف، اداره اوقاف و متولی، خواهان دعوی هستند. برای اطمینان از اوقافی بودن یا نبودن ملک مورد معامله بهتر است از اداره اوقاف پرس و جو کرده و سند را به خوبی برسی نمایید.
سوالات متداول درمورد اثبات وقفی بودن سند ملکی
چگونه میتوان وقفی بودن یک سند ملکی را اثبات کرد؟
اثبات وقفی بودن ملک نیازی به داشتن وقف نامه رسمی ندارد و میتواند از طریق اقرار ذویالید یا ورثه واقف صورت گیرد. در واقع اصل بر مالکیت است و مدعی باید وقفیت ملک را ثابت کند.
نقش سازمان اوقاف در املاک وقفی چیست؟
سازمان اوقاف مسئول نظارت و تأیید وقفی بودن املاک است. این سازمان مجوز خرید و فروش، اجاره یا تغییرات در املاک وقفی را صادر میکند و درآمد حاصل از این املاک صرف امور وقفی میشود.
تفاوت سند اوقافی و سند ملکی در چیست؟
در سند اوقافی مالکیت فرد تنها بر اعیان (ساختمان) است و هرگونه خرید، فروش یا تغییر نیازمند مجوز اداره اوقاف است، در حالی که در سند ملکی مالکیت شامل عرصه و اعیان است و ارزش بیشتری دارد.
چه اصطلاحاتی در املاک وقفی اهمیت دارند؟
اصطلاحات مهم شامل 'عرصه' (زمین)، 'اعیان' (ساختمان)، 'متولی' (شخص مسئول اداره ملک)، و انواع املاک اوقافی مانند املاک اوقافی آستان قدس، بقاع متبرکه، سازمان اوقاف و املاک خیریه است.
در صورت اختلاف درباره وقفیت ملک چه کسی مسئول اثبات آن است؟
اگر کسی مدعی وقفی بودن ملک باشد، این فرد موظف است وقفیت ملک را اثبات کند، و اگر وقف عام و موقوف علیهم خاص باشد، حاکم یا متولی نیز میتوانند در دعوا مشارکت داشته باشند.
آیا ورثه مالک املاک وقفی هستند؟
خیر، در صورت اثبات وقفی بودن ملک، ورثه هیچ سهمی از آن نخواهند داشت، زیرا ملک متعلق به موقوف علیهم و اداره اوقاف است.
من یه خونه خریدم که سندش موقوفیه. اگه بخوام بفروشمش، باید از اداره اوقاف اجازه بگیرم؟
بله، در معاملات املاکی که سند آنها موقوفی است، نقل و انتقال کامل ملک از اختیار مالک خارج است. بنابراین، برای خرید، فروش، یا هرگونه تغییر در ملک، باید مجوز لازم را از اداره اوقاف دریافت کنید.
اگه یه زمین سند اوقافی داشته باشه، یعنی نمیتونیم روش خونه بسازیم؟
خیر، این تصور اشتباه است. با وجود اینکه سند زمین موقوفی است، اما امکان دریافت وام و ساخت و ساز بر روی آن وجود دارد. در این نوع املاک، شما مالک اعیان (ساختمان احداث شده) هستید، نه عرصه (زمین).
میشه یه زمین اوقافی رو برای همیشه خرید؟
املاک اوقافی برای همیشه قابل خرید و فروش نیستند. این املاک در ازای قراردادهای اجاره ۹۹ ساله به متقاضیان واگذار میشوند و درآمد حاصل از آن صرف امور مربوط به وقف میگردد. بنابراین، در واقع شما زمین را اجاره کرده و مالک اعیان آن میشوید.
اگه یه زمین وقفی رو به ما اجاره دادن، باید سالیانه به کجا پول بدیم؟
شما باید هزینهای را به صورت سالیانه به اداره اوقاف یا نهادهای متولی پرداخت کنید. نوع و مبلغ این هزینه در اسناد مربوطه قید شده و پس از اتمام قرارداد ۹۹ ساله، امکان تصمیمگیری مجدد در مورد آن وجود دارد.
ملک ما سند رسمی داره، ولی یه نفر میگه وقفیه. چطور میتونم مطمئن بشم که راست میگه؟
در چنین شرایطی، اصل بر مالکیت شماست مگر اینکه ادعای شخص مدعی ثابت شود. برای اثبات وقفی بودن سند ملک، فرد باید وقفنامه یا مدارک و شواهد قانونی معتبر ارائه کند. شما میتوانید برای اطمینان بیشتر، از اداره اوقاف درباره ملک مورد معامله پرس و جو کنید و سند را به دقت بررسی نمایید.
ما وارث یک ملک هستیم، ولی شک داریم که پدربزرگم اون رو وقف کرده باشه. اگه وقفی باشه، ما دیگه سهمی ازش نداریم؟
اگر وقفی بودن ملک به صورت قانونی و شرعی اثبات شود، ورثه سهمی از آن نخواهند داشت. در این صورت، ملک از مالکیت شخصی خارج شده و متعلق به وقف است. دعوای اثبات وقفی بودن سند ملک از نوع غیر مالی است و ورثه در آن به عنوان خوانده دعوی در نظر گرفته میشوند.
اگه یه ملکی وقف باشه ولی ورثه از اون استفاده کنن، این مسئله به معنی وقفی نبودن ملک نیست؟
خیر، استفاده ورثه از ملک دلیل بر وقفی نبودن آن نیست. اقرار ذوالید (کسی که ملک در تصرف اوست) یا ورثه، یکی از راههای اثبات وقفی بودن ملک است. حتی با وجود تصرف، اگر وقفی بودن ملک به صورت قانونی اثبات شود، ورثه باید آن را به نهاد مربوطه تحویل دهند.
چرا قیمت ملکهای اوقافی از ملکهای شخصی کمتره؟
قیمت ملکهای اوقافی به دلیل محدودیتهای مالکیت و حق تصرف آنها، حدود ۲۰ درصد پایینتر از املاک دارای سند شخصی است. در این املاک، شما فقط مالک اعیان هستید و به دلیل اینکه عرصه ملک متعلق به وقف است، ارزش کمتری در مقایسه با املاک ششدانگ دارند.
توی سندهای موقوفی، عرصه و اعیان هر دو با هم ثبت میشن؟
خیر، در اسناد موقوفی، ثبت عرصه و اعیان به صورت جداگانه انجام میشود. در این نوع اسناد، مالکیت شما تنها بر اعیان ملک قید میگردد، در حالی که در اسناد ملکی شخصی، مالکیت ششدانگ بر عرصه و اعیان هر دو لحاظ میشود.
نقش متولی تو املاک اوقافی چیه؟
متولی شخصی است که امور مربوط به املاک موقوفه را بر عهده دارد و مسئولیت مدیریت و اجرای نیت واقف را دارد. بسته به نوع وقف (مثلاً آستان قدس رضوی، بقاع متبرکه، سازمان اوقاف و خیریه یا وقف شخصی)، متولی آن متفاوت است.