افراز املاک
افراز به معنی تقسیم مال منقول مشاع میان شرکا به نسبت سهم آنها است. در واقع در افراز، سهم مشاع شریک یا شرکا جدا شده و میان آنها تقسیم میشود. افراز به مال غیر منقول مشاع اختصاص داشته و ویژه ملک مشاع است. مفروز عنوانی است که به املاک مشاعی افراز شده اطلاق میگردد. تقسیم ملک مفروز از طریق تفکیک امکان پذیر است.
شرایط و مراحل قانونی افراز املاک مشاع
تفکیک ملک
تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر با مشخصات معین را تفکیک میگویند. همانطور که ذکر شد تفکیک تقسیم مال غیرمنقول است. این مال ممکن است مفروز یا مشاع باشد.
تفاوت افراز و تفکیک
- کاربرد افراز در املاک مشاع است، در حالی که تفکیک هم در اموال مشاع کاربرد دارد و هم در اموال غیر مشاع.
- ملک پس از افراز دیگر مشاع نمیباشد در حالی که حالت اشاعه پس از تفکیک، همچنان باقی است.
- تعیین تکلیف نهایی افراز با دادگاه است، در حالی که تکلیف نهایی تفکیک با اداره ثبت است.
- وجود اختلاف بین مالکین مشاع و عدم تفاهم و رضایت آنها از شرایط بوجود آمدن افراز میباشد.
- هر یک از شرکا میتوانند حین انجام عملیات تفکیک، نسبت به آن اعتراض نمایند تا ادامه عملیات با اعتراض آنان متوقف شود. البته در صورت رضایت معترض میتوانند اقدام را ادامه دهند.
در این صورت شرکای دیگر قادر به اعتراض حین اقدام به افراز نمیباشند و میتوانند اعتراض خود را در فرجههای قانونی بعدی مطرح نمایند.
نحوه انجام تفکیک و مرجع صالح برای درخواست تفکیک ملک مشاع
اداره ثبت، مرجع درخواست تفکیک است و هر گاه تقاضای تفکیک از طرف مالک یا قائم مقام او صورت گیرد، این تقاضانامه به اداره ثبت ارسال میشود. ارزش مورد تفکیک باید براساس ارزش معاملاتی روز در تقاضانامه تعیین شده و هزینه تفکیکی توسط ذی نفع قبلا پرداخت شده باشد. وصول هزینه تفکیکی براساس ارزش معاملاتی روز است، هر چند که بهای معامله بیشتر از ارزش معاملاتی روز باشد.
افراز ملک مشاع به چه صورت بوده و مرجع درخواست آن چیست؟
در رابطه با درخواست افراز املاک مشاع، باید به این موضوع توجه کرد که وضع ملک از جهت جریان ثبتی خاتمه یافته یا خیر.
درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته به چه صورت است؟
- در مرحله اول درخواست مبتنی بر افراز باید به اداره ثبت محل وقوع ملک تقدیم گردد. رسیدگی و تصمیم گیری در رابطه با این امر در اداره ثبت انجام میشود که ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابلیت اعتراض دارد. اعتراض باید در دادگاه عمومی مطرح شود. به طور کلی اداره ثبت محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز ملکی را دارد که جریان ثبتی آن به پایان نرسیده. اما این مورد در صورتی که یکی از مالکین محجور یا غایب باشد دچار استثنائاتی شده و رسیدگی به آن در دادگاه عمومی محل وقوع ملک انجام خواهد شد.
- مسئول هر واحد ثبتی موظف است رسیدگی به درخواست افراز را با وصول آن از سوی یک یا چند نفر از شرکا ملک مشاعی، به نماینده ثبت ارجاع نماید. نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ثبتی، بررسیهای لازم را نسبت به اینکه جریان ثبتی خاتمه یافته یا خیر، انجام میدهد.
- در صورتی که ملک، سند مالکیت معارض نداشته باشد، مسئول واحد ثبتی ماموریتی را تحت عنوان تهیه نقشه افرازی از ملک مورد نظر، به نقشه بردار میدهد.
- مسئول واحد ثبت پس ازانجام رسیدگیهای لازم و تطابق درخواست افراز با مقررات قانونی، ملاحضه نقشه افرازی وصورت مجلس تنظیمی و تطبیق آن با سوابق و وضعیت ثبتی، تصمیم خود را در رابطه با قبول یا رد درخواست و نحوه افراز اعلام مینماید.
املاک غیر قابل افراز
- ملک مشاعی که سند معارض بر آن صادر شده باشد، تا زمان رفع تعارض، امکان افراز وجود نخواهد داشت.
- در صورتی که مالی بنابر دلایلی از جمله ایجاد ضرر، قابل تقسیم نباشد، به استناد ماده 591 قانون مدنی فروخته شده و بهای آن میان شریکان و به نسبت سهم آنها تقسیم خواهد شد.
هزینه افراز ملک
هزینه افراز املاک مشاع هنگام اجرای تصمیم قطعی افراز توسط اداره ثبت از متقاضی دریافت میشود که دریافت این هزینه مطابق با ماده 150 قانون ثبت به ارزش معاملاتی روز است.
سوالات متداول از افراز املاک
افراز املاک چیست؟
افراز به معنای تقسیم ملک مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها است. پس از افراز، ملک دیگر حالت مشاع ندارد و هر شریک مالک سهم مفروز خود میشود.
تفاوت افراز و تفکیک در املاک چیست؟
افراز مخصوص املاک مشاع است و پس از آن ملک دیگر مشاع نخواهد بود. اما تفکیک هم در اموال مشاع و هم غیر مشاع انجام میشود و حالت اشاعه همچنان باقی میماند. همچنین مرجع نهایی افراز دادگاه است، در حالی که تفکیک در صلاحیت اداره ثبت است.
مرجع صالح برای درخواست افراز ملک مشاع کجاست؟
اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، درخواست افراز در اداره ثبت محل وقوع ملک مطرح میشود. در صورت اعتراض به تصمیم اداره ثبت، رسیدگی به دادگاه عمومی ارجاع خواهد شد. اگر یکی از مالکان محجور یا غایب باشد نیز دادگاه عمومی صالح است.
چه املاکی غیرقابل افراز هستند؟
املاکی که سند مالکیت معارض دارند تا زمان رفع تعارض قابل افراز نیستند. همچنین اگر تقسیم ملک موجب ضرر شود یا ملک ذاتاً قابل تقسیم نباشد، به استناد ماده 591 قانون مدنی فروخته میشود و بهای آن میان شرکا تقسیم خواهد شد.
هزینه افراز ملک چگونه محاسبه میشود؟
هزینه افراز املاک مشاع هنگام اجرای تصمیم قطعی اداره ثبت از متقاضی دریافت میشود. این هزینه طبق ماده 150 قانون ثبت بر اساس ارزش معاملاتی روز محاسبه خواهد شد.
تفاوت مرجع رسیدگی به تفکیک و افراز چیست؟
تفکیک در صلاحیت اداره ثبت است و مالک یا قائممقام او میتواند تقاضای آن را مطرح کند، اما افراز با اداره ثبت آغاز میشود و در صورت اعتراض یا وجود شرایط خاص، رسیدگی نهایی در دادگاه انجام خواهد شد.
من و برادرم یه ملک مشترک داریم و الان با هم اختلاف پیدا کردیم. اگه بخوایم ملک رو جدا کنیم باید چیکار کنیم؟
افراز به منظور تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا است. اگر بین شرکا اختلاف وجود داشته باشد، میتوانند درخواست افراز را به اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه دهند. در صورتی که جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، رسیدگی در دادگاه عمومی محل وقوع ملک انجام میشود.
اگه چند نفر یه زمین بزرگ داشته باشن و بخوان هر کدوم سهم خودش رو جدا کنه، کدوم روش بهتره؟
افراز زمانی کاربرد دارد که شرکا قصد تقسیم سهم خود به صورت مجزا را داشته باشند، در حالی که تفکیک تنها به تقسیم ملک به قطعات کوچکتر میپردازد و لزوماً به جداسازی سهم هر شریک منجر نمیشود. در صورت وجود اختلاف، راه حل قانونی افراز است.
یعنی اگر یه ملک مشاع باشه، اول باید تفکیک بشه بعد افراز بشه؟
خیر، این دو فرآیند از هم مجزا هستند. تفکیک به تقسیم مال به قطعات کوچکتر اشاره دارد که ممکن است ملک مفروز یا مشاع باشد. اما افراز صرفاً برای املاک مشاع و به منظور جداسازی سهم هر شریک انجام میشود.
اگه شرکا با تفکیک ملک مخالفت کنن، چی میشه؟
بله، هر یک از شرکا میتوانند در زمان انجام تفکیک، نسبت به آن اعتراض کنند که این اعتراض باعث توقف عملیات خواهد شد.
برای افراز کردن یه ملک باید به کجا مراجعه کنیم؟
برای افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته، باید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کنید. در صورتی که یکی از مالکین محجور یا غایب باشد، رسیدگی به درخواست در صلاحیت دادگاه عمومی است.
اگه یه ملکی افراز نشه و به ضرر بقیه باشه، مثلا خیلی کوچیک و بی ارزش بشه قانون چی میگه؟
بر اساس ماده ۵۹۱ قانون مدنی، اگر ملک به دلیل ایجاد ضرر قابل تقسیم نباشد، فروخته شده و بهای آن به نسبت سهم میان شرکا تقسیم خواهد شد.
شنیدم اگه یه سند معارض برای ملک داشته باشیم، نمیشه افراز انجام داد، آیا این درسته؟
بله، تا زمانی که سند معارض وجود دارد و تکلیف آن مشخص نشده است، امکان افراز ملک وجود نخواهد داشت.
هزینه افراز ملک چقدره و چطوری محاسبه میشه؟
هزینه افراز بر اساس ارزش معاملاتی روز ملک محاسبه میشود و در زمان اجرای تصمیم قطعی افراز توسط اداره ثبت، از متقاضی دریافت میگردد.
اگه از تصمیم اداره ثبت برای افراز ملک ناراضی باشم، میتونم اعتراض کنم؟
بله، تصمیم اداره ثبت در مورد افراز ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی است.
اگه من فقط یه قطعه کوچیک از یه زمین بزرگ رو بخوام جدا کنم، این کار با تفکیک انجام میشه یا افراز؟
اگر ملک مشاع باشد و قصد شما جداسازی سهم خودتان باشد، فرآیند قانونی آن افراز است. اگر قصد فقط تقسیم کل ملک به قطعات کوچکتر باشد، تفکیک است.