ملک مشاع و مفروز
مشاع در لغت به معنی تقسیم نشده و مشترک است که بیشتر در رابطه با زمین و ملک مطرح میگردد. مشاع در اصطلاح حقوقی به مال یا ملکی مربوط میشود که بین دو یا چند نفر مشترک بوده و همچنین قابلیت تمایز در سهم آنها وجود نداشته باشد. در مثال خانهای که به دو نفر ارث میرسد، هر یک از آنها عنوان مالکیت نصف مشاع خانه را دارا هستند. هر دو نفر امکان استفاده از ملک را داشته و تصمیماتی که برای ملک اتخاذ میگردد باید توسط هر دو نفر تایید شود. در واقع حق دخل و تصرف در مال در صورت رضایت دیگری، برای هر دو نفر وجود خواهد داشت.
حقوق و محدودیتهای مالکین در ملک مشاع
مال مفروز
مفروز در لغت به معنی قابلیت بخش کردن است. در واقع مالی که قابلیت تقسیم دارد، مال مفروز بوده و مالکیت هر بخش از ملک به صورت مشخص برای مالکین، قابل افراز است. جدا کردن مال به معنی فراز است. در واقع سهم هر یک از شرکا به واسطه تراضی بین آنها تفکیک شده و یا از طریق تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام میگردد. افراز، استقلال مال مشترک به وسیله اعطای هر قسمت از مال به یکی از شرکا را سبب میگردد.
فروش ملک مشاع به چه صورت است؟
فروش ملک مشاع با توجه به وجود مالکین متعدد ممکن است دشوار باشد. همچنین احتمال دارد که قیمت ملک مشاع و دارای مالکین متعدد، به نسبت ملک مفروز (یک مالک) پایینتر از قیمت واقعی آن محاسبه شود. فروش و تقسیم ملک مشاع تنها با حضور تمامی مالکین و رضایت آنها امکان پذیر میباشد. در صورت نرسیدن یکی از مالکین به سن قانونی و عدم برخورداری از سلامت عقل و یا غایب بودن او تحت هر شرایطی، فروش ملک نیازمند رای صادره از دادگاه عادل خواهد بود. اگر مشکلی میان مالکین در رابطه با شراکت و یا تقسیم ملک ایجاد شود، نیاز به خارج کردن ملک از حالت اشاعه و مشخص نمودن سهم خود به صورت ملک مفروز دارند. توافق شرکا در مفروز نمودن مال، لازمهی این کار میباشد. شرایط ذکر شده، در رابطه با افراز و تقسیم آن نیز صدق میکند.
ماهیت حقوقی ملک مفروز و مشاع
گاهی پیش میآید که یکی از شرکاء قصد فروش قدر السهم خود را در مال مشاع داشته باشد در حالی که شرکاءی دیگر قصد چنین کاری را ندارند. در این مواقع، اختلافاتی اعم از حقوقی و قانونی میان شرکاء به وجود میآید که راهکارهای متفاوتی برای حل آن از طرف قانون ارائه میگردد. براساس ماده 808 قانون مدنی، در مواقعی که ملک قابلیت جابه جایی نداشته باشد در صورتی که قابلیت تقسیم بین دو یا چند نفر وجود دارد، اگر یکی از شرکا قصد فروش ملک به شخص ثالثی را داشته باشد، شریک دیگر حق دارد قیمت اعلام شده توسط مشتری را به او بدهد و به این ترتیب حصه مبیع را تملک نماید.
دادخواست افراز در ملک مشاعی
زمانی که شرکا در افراز و یا فروش ملک مشاع به توافق نرسند و قادر به افراز ملک میان خود نباشند، نیاز است تا به واسطه یک دادگاه عادل نسبت به این امر اقدام نمایند. این کار مستلزم ارائه دادخواستی مبنی بر افراز ملک مشاع توسط شرکا و ارائه آن به دادگاه میباشد. دادگاه با بررسی شرایط ملک، حکم را به طرفین ابلاغ مینماید. ارسال دادخواست به دادگاه نیازمند ارائه سند ملک و مدارک شناسایی تمامی شرکای مال مشاع است. همچنین ملک باید به کارشناسی رسیده و برگه اعلام کارشناسی میان مدارک تسلیم شده به دادگاه موجود باشد. مالکین باید دادخواستی رسمی مبنی بر درخواست افراز ملک را به همراه مشخصات شرکا و مالکین تنظیم و به دادگاه ارائه نمایند.
تفکیک ملک مشاع و مفروز
تفکیک و نیز تقسیم اموال مشاع به مال مفروز بیشتر در خصوص ارث انجام میشود. به این صورت که وارثان میتوانند با توجه به سهم الارث خود در بخشی از مال سهیم شوند. تفکیک زمین مشاع به معنی انتقال بخشهای تفکیک شده به شکل مفروز همچنین ابطال سند اولیه و صدور سند مفروزی میباشد. این کار نیازمند تنظیم یک تقسیم نامه مبنی براساس سند ملک مشاع است و در صورتی که شرایط خاصی برای قدر السهم افراد در صورت وجود وصیت نامهای مشخص شود، برای مشخص کردن مال مفروض به نامه رسمی و تایید شده وصیت متوفی احتیاج است.
افراز ملک مشاع
امکان افراز ملک مشاعی به یک ملک با سند مشخص وجود ندارد و افراد تنها در صورت مشخص نمودن قدر سهم شرکا قادر به فروش و تفکیک مال هستند.
سوالات متداول درمورد ملک مشاع و مفروز
ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع، ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک است و سهم هر مالک مشخص ولی قابل تفکیک نیست. استفاده و تصمیمگیری درباره ملک نیازمند رضایت تمامی مالکین است.
ملک مفروز چیست؟
ملک مفروز ملکی است که سهم هر مالک از آن مشخص شده و قابلیت افراز و تفکیک دارد. هر شریک مالک سهم خود است و میتواند نسبت به فروش یا انتقال سهم خود اقدام کند.
چگونه میتوان ملک مشاع را فروخت؟
فروش ملک مشاع نیازمند رضایت تمامی مالکین است. در صورت نبود توافق، فروش باید با حکم دادگاه و مشخص شدن سهم هر مالک انجام شود.
دادخواست افراز ملک مشاع چگونه است؟
در صورت عدم توافق شرکا برای تقسیم ملک، هر یک میتوانند دادخواستی به دادگاه ارائه دهند تا ملک مشاع به مال مفروز تبدیل شود. ارائه سند ملک و مدارک شناسایی مالکین الزامی است.
فرق افراز و تفکیک ملک مشاع چیست؟
افراز به مشخص شدن سهم هر شریک از ملک مشاع گفته میشود، در حالی که تفکیک به انتقال این سهم به شکل مال مفروز و صدور سند جدید برای هر مالک اطلاق میگردد.
آیا میتوان سهم خود را به شخص ثالث فروخت؟
بله، اما شریک دیگر حق دارد قیمت اعلام شده توسط خریدار را پرداخت کند و سهم را تملک نماید. در غیر این صورت، فروش نیازمند موافقت تمامی مالکین یا حکم دادگاه است.
من و برادرم یه خونه بهمون ارث رسیده. الان این خونه مشاعه؟
بله ملک شما و برادرتان به صورت مشاع است و شما هر دو مالک تمام اجزای ملک هستید برای فروش سهم خود به شخص ثالث، شما حق این کار را دارید اما با توجه به ماهیت حقوقی ملک مشاع، شریک شما (برادرتان) حق شفعه دارد و میتواند با پرداخت قیمت اعلام شده توسط مشتری، سهم شما را تملک نماید
فرق ملک مشاع و ملک مفروز چیه؟
ملک مشاع به ملکی گفته میشود که بین دو یا چند نفر مشترک است و سهم هر یک از آنها مشخص نیست اما ملک مفروز ملکی است که سهم هر یک از مالکین به صورت جداگانه و با سند مستقل مشخص شده است ملک مشاع به دلیل وجود شرکای متعدد و دشواری در تصمیمگیری و فروش، معمولا با قیمت پایینتری نسبت به ملک مفروز معامله میشود
اگه شریک من برای فروش ملک همکاری نکنه، چطوری میتونم سهمم رو بفروشم؟
در صورتی که شرکا در فروش یا افراز ملک به توافق نرسند میتوانید دادخواستی مبنی بر افراز ملک به دادگاه ارائه دهید پس از بررسی و کارشناسی ملک، دادگاه حکم لازم را صادر خواهد کرد تا سهم شما از حالت مشاع خارج و به صورت مفروز مشخص شود
اگه یکی از شرکا به سن قانونی نرسیده باشه یا در دسترس نباشه، فروش ملک مشاع چه شرایطی داره؟
در صورتی که یکی از شرکا صغیر، مجنون یا غایب باشد برای فروش ملک، نیاز به حکم دادگاه صالح است دادگاه با بررسی شرایط، رأی مناسب را برای فروش ملک صادر خواهد کرد تا حقوق سایر شرکا نیز تضییع نشود
تفکیک ملک با افراز چه فرقی داره؟
افراز و تفکیک هر دو به معنای جداسازی سهم شرکا است اما تفکیک معمولا برای تقسیم و قطعهبندی ملک به قطعات کوچکتر انجام میشود و در اداره ثبت اسناد صورت میگیرد افراز در مواردی کاربرد دارد که شرکا در تقسیم توافق ندارند و دادگاه با صدور حکم، سهم هر یک را جدا میکند
اگه دادخواست افراز به دادگاه بدم، چه مدارکی باید همراهش داشته باشم؟
برای ارائه دادخواست افراز به دادگاه، باید مدارک شناسایی تمامی شرکا، سند ملک و همچنین برگه کارشناسی رسمی ملک را به دادگاه ارائه دهید همچنین باید دادخواستی رسمی مبنی بر درخواست افراز تنظیم و تسلیم کنید
اگه یکی از شرکا سهمش رو به دیگری بفروشه، آیا ما به عنوان شریک، حق تقدمی داریم؟
بله بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی، اگر یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالث بفروشد، سایر شرکا حق شفعه دارند یعنی میتوانند با پرداخت همان مبلغ اعلام شده توسط مشتری، سهم فروخته شده را تملک نمایند
آیا میتونم سهم مشاع خودم رو به صورت یه ملک با سند جداگانه بفروشم؟
خیر امکان فروش سهم مشاع به صورت یک ملک با سند مشخص و جداگانه وجود ندارد برای این کار ابتدا باید ملک به صورت قانونی افراز یا تفکیک شود و سهم شما با سند مفروز مشخص گردد سپس میتوانید آن را به صورت مجزا به فروش برسانید
اگه من بخوام سهم مشاعم رو بفروشم، آیا قیمتش از ملک تک مالک پایینتره؟
بله معمولا قیمت ملک مشاع به نسبت ملک تک مالک پایینتر است چرا که ملک مشاع دارای مالکین متعدد است و تصمیمگیری و انجام معامله در آن دشوارتر است و همین امر باعث کاهش جذابیت آن برای مشتریان میشود
آیا در مورد افراز ملک، حتما باید به دادگاه مراجعه کنیم؟
خیر در صورت توافق همه شرکا نیازی به مراجعه به دادگاه نیست و شما میتوانید با تنظیم یک تقسیمنامه رسمی، ملک را بین خود تقسیم کنید و سپس به اداره ثبت اسناد برای صدور سند مفروز مراجعه نمایید مراجعه به دادگاه تنها زمانی لازم است که شرکا در تقسیم ملک به توافق نرسند