اجاره به شرط تملیک

اجاره به شرط تملیک

همان‌طور که می‌دانیم، امروزه یکی از دغدغه‌های مردم تهیه مسکن است و اینکه بتوانند با توجه به بالا بودن بهای مسکن و عدم توانایی خرید آن راهی را بیابند که خرید و مالکیت مسکن را برایشان آسان کند. حال با توجه به سطح پایین درآمد مردم و نبود سرمایه، قرارداد اجاره به شرط تملیک قراردادی قانونی و دارای اعتبار است که امکان خانه دار شدن را برای افراد فراهم می‌کند. این قرارداد که نوعی قرارداد اجاره به حساب می‌آید، قرارداد بسیار پر کاربردی است که در سال‌های اخیر هم در زمینه‌ی مالکیت شخصی و هم مالکیت تجاری از آن بسیار استفاده شده است؛ در اجاره به شرط تملیک طرفین قرارداد با در نظر گرفتن این موضوع و با قصد اینکه مال مورد اجاره پس از پایان یافتن مدت اجاره و زمانی که آخرین اجاره بها پرداخت شد به مالکیت مستاجر در بیاید، اقدام به منعقد نمودن قرارداد می‌نمایند.

مفهوم و تعریف اجاره به شرط تملیک

مفهوم قرارداد اجاره به شرط تملیک هنوز هم برای عده‌ی زیادی از افراد جامعه نا آشناست. اگر بخواهیم به بررسی مفهوم آن بپردازیم باید بدانیم که این قرارداد در اصل نوعی قرارداد اجاره است و مانند سایر قراردادهای اجاره موجود از قانون مدنی تبعیت می‌کند؛ در متن قرارداد اجاره به شرط تملیک مانند سایر قراردادهای اجاره موجر، مستاجر، مال مورد اجاره و مبلغ اجاره بها تعیین و ذکر می‌شوند. در این نوع قرارداد، عقد اجاره‌ای بسته می‌شود با این شرط که هر زمان مدت اجاره پایان یافت و آخرین اجاره بها یا قسط پرداخت شد، مستاجر مالک آن بشود. در این قرارداد مال الاجاره به عنوان وجه در مقابل مال قرار می‌گیرد و در این قرارداد مالک شدن مستاجر و تحقق یافتن این موضوع فقط منوط به رعایت شرایط قرارداد و پرداخت حتمی آخرین قسط است.

آیا اجاره به شرط تملیک با قرارداد اجاره تفاوت دارد؟

بله این دو قرارداد از جهاتی با هم متفاوت هستند. تفاوت مهم و اساسی آنها نیز وجود شرط ضمن عقد در قرارداد اجاره به شرط تملیک است که امکان تملک را به مستاجر می‌دهد. به عبارت دیگر قیمت مال مورد اجاره به صورت اقساطی تقسیم و پرداخت می‌گردد و هر کدام از قسط‌های آن به عنوان اجاره بها ماهیانه به مالک پرداخت می‌گردند و تا زمانی که اقساط و یا همان مدت تعیین شده‌ی اجاره تمام نشود، همچنان مال مورد اجاره در مالکیت مالک خود باقی می‌ماند. اگر مستاجر تمامی قسط‌ها را پرداخت نمود و به شرایط قرارداد به درستی عمل کرد، آن‌گاه مالکیت مال به مستاجر منتقل می‌گردد.

آیا قرارداد اجاره به شرط تملیک میان اشخاص حقیقی منعقد می‌شود؟

این قرارداد می‌تواند میان اشخاص حقیقی هم منعقد گردد و مانعی بر سر این موضوع وجود ندارد؛ اما به طور معمول میان اشخاصی که حداقل یکی از آن‌ها حقوقی باشد بسته می‌شود و متداول آن است که حتما اشخاص حقوقی، شرکت‌های خصوصی بزرگ و یا شرکت‌های دولتی یکی از طرفین این قرارداد باشند. برای مثال شرکت‌های لیزینگ ماشین و بانک‌ها از اشخاص حقوقی هستند که معاملات زیادی در این زمینه انجام می‌دهند.

انقضاء قرارداد اجاره شرط تملیک

قرارداد اجاره به شرط تملیک به چند حالت ممکن است خاتمه پیدا کند؛ در ادامه به بیان این حالات می‌پردازیم:

1. در صورتی که مدت اجاره تمام شود و اقساط از سوی مستاجر پرداخت شده باشند و عین مستاجره به مالکیت مستاجر در بیاید و قرارداد خاتمه پیدا کند.
2. در صورتی که مدت اجاره تمام شود ولی مستاجر به تعهدات خود عمل نکرده باشد، موجر این اختیار را دارد که مال مورد اجاره را از مستاجر پس بگیرد.
3. ممکن است انقضاء قرارداد به گونه‌ای باشد که موجر یا مستاجر در زمانی که مدت اجاره به پایان نرسیده است اقدام به فسخ قرارداد کنند.

سیر تکاملی نگاه قانون به این نوع از قرارداد اجاره

از تصویب این قانون زمان زیادی نمی‌گذرد. نه تنها پیش از انقلاب صحبتی از این موضوع به میان نیامده بود بلکه در فقه و حقوق نیز در خصوص این امر چیزی گفته نشده است. قرارداد اجاره به شرط تملیک ابتدا در آیین نامه اجرایی در شورای پول و اعتبار در سال 1361 مطرح شد. پس از آن در قانون عملیات بانکی بدون ربا در سال 1362 از آن صحبت شد و برای اولین بار در آیین‌نامه‌ی تسهیلات اعطایی بانکی ماده ی 57 و آیین‌نامه‌ی فصل سوم عملیات بانکی بدون ربا مصوب 1362 به سوال قرارداد اجاره به شرط تملیک چیست پاسخ داده شد.

در قانون مدنی ماده‌ی 466 در خصوص اجاره صحبت می‌کند و چون ماهیت اجاره به شرط تملیک اجاره است؛ این عقد نیز باید تابع قوانین اجاره باشد.

سوالات متداول از اجاره به شرط تملیک