دعوای خلع ید
مالکیت ملک همواره یک موضوع مهم در زندگی انسان‌ها بوده است. در امور مربوط به مالکیت پیش می‌آید که فردی به طور غیر قانونی مال غیر منقول دیگری را تصرف کند. چنانچه صاحب مال خواستار خارج کردن مال خود از تصرف و پایان دادن به تصرفاتِ شخص متصرف باشد، می‌تواند در غالب یک دعوای حقوقی تحت عنوان خلع ید به مراجع قضایی درخواست بازگشت مال خود را بنماید.
برای طرح دعوای خلع ید باید مالک بودن خاهان قابل اثبات باشد و مالک ملزم به ارائه سند رسمی مالکیت است. همچنین خوانده باید ملک را تصرف کرده و تصرف آن به صورت غیر قانونی یا غصبی باشد در غیر این صورت درخواست دعوای خلع ید خواهان قابلیت استماع نداشته و مطابق با ماده‌ی 2 قانون آیین دادرسی مدنی قابل رد است.
شرایط قانونی طرح دعوای خلع ید
خلع ید به سه شکل امانی، غاصبانه و مشاعی است.
- خلع ید امانی: خلع ید امانی در رابطه با افرادی صدق می‌کند که بین آن‌ها قراردادی موجود است، این قرارداد و رابطه‌ی حقوقی در کمال صحت و درستی تا پایان موعد قرارداد باقی خواهد ماند. چنانچه پس از انقضای موعد متصرف به تصرفات خود ادامه دهد به عنوان غاصب شناخته شده و می‌توان دعوای خلع ید امانی را علیه او مطرح کرد.
- خلع ید غاصبانه: هر شخص در محدوده‌ی مالکیتی که نسبت به ملکش دارد می‌تواند آن را تصرف کند. اگر بنا به دلایلی تصرف شخص غیر قانونی باشد، مبنایی غاصبانه پیدا کرده و موضوع دعوای خلع ید قرار خواهد گرفت.
- خلع ید مشاعی: در صورت خلع ید علیه متصرف ملک مشاعی و نفع حاصل از آن برای مالک قسمتی از ملک مشاع، خلع ید تمام قسمت‌های ملک را شامل می‌شود. بنابراین قانونگذار اجازه‌ی خلع ید کل ملک مشاعی را دارد و می‌تواند از تصرفات شریک یا غاصب جلوگیری کند.
در رابطه با مالکیت و دعاوی مربوط به آن همواره شاهد موضوع تخلیه ید و تصرف عدوانی نیز هستیم. در دعاوی خلع ید خواهان باید با ارائه ادله‌ی مناسب، مالکیت خود را نسبت به ملک موضوع دعوا ثابت کند تا دادگاه بتواند علیه خوانده حکم صادر نماید. این مدارک باید مالکیت صد درصدی خواهان را برای دادگاه نمایان سازد. دعوای تخلیه‌ی ید از دیگر موضوعاتی است که در رابطه با دعاوی مالکیت همواره مطرح می‌شود. اگر میان خواهان (مالک) و خوانده (متصرف) قراردادی از جمله قرارداد اجاره موجود بوده و در آن تاریخ تخلیه‌ی ملک مشخص شده باشد، در صورتی که متصرف یا مستاجر (خوانده) ملک را تخلیه نکند دعوای تخلیه ید علیه او صدق می‌کند. همچنین اگر شخصی برای مدتی اجازه‌ی استفاده از ملک خود را به دیگری دهد سپس اجازه‌ی خود را پس بخواهد، شخص (مالک) می‌تواند دعوای تخلیه‌ی ید علیه او را مطرح کند.
تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی
در صورتی که شخصی در گذشته مال غیر منقولی را در تصرف داشته و دیگری این مال را بدون رضایت او تصرف کند، اگر متصرف سابق نسبت به این مال اعاده‌ی تصرف کند، از آن در باب تصرف عدوانی بحث می‌شود، زیرا مدعی برای اثبات ذیحقی خود به تصرفات سابق خویش استناد کرده و همانند مالک موضوع دعوای خلع ید، به مالکیت خود نسبت به ملک متمسک نمی‌شود و عدوانی بودن تصرفات خوانده را ادعا می‌کند. قانون گذار به موجب این دعوا تصرف را مورد حمایت قرار داده و دادگاه وارد موضوع دلایل مالکیت نمی‌شود. در ارتباط با موضوع تصرف عدوانی کیفری، مطابق ماده‌ی 690 قانون مجازات اسلامی اختلاف نظر وجود دارد. عده‌ای سابقه‌ی تصرف را کافی دانسته و عده‌ای دیگر مالکیت را شرط می‌دانند. با وجود این اختلافات رویه‌ی قضایی اثبات مالکیت را پذیرفته است. عدم آگاهی کافی از تفاوت این طرح‌های دعاوی، موجب ناامیدی بسیاری از محاکم و قوه‌ی قضاییه شده زیرا پس از طرح این دعاوی در دادگاه موفق ظاهر نمی‌شوند. باید به این موضوع توجه داشت که دعاوی مطرح شده در محکمه ارکان و شرایط خاص خودشان را دارند و رسیدگی آن‌ها به تحقق شرایط و ارکان آن دعوا منوط می‌باشد.
سوالات متداول از دعوای خلع ید
دعوی خلع ید چیست؟
خلع ید دعوایی حقوقی است که مالک ملک می‌تواند برای بازگرداندن ملک خود از تصرف غیرقانونی شخص دیگر به مراجع قضایی ارائه دهد. برای طرح این دعوا، مالک باید مالکیت خود را با ارائه سند رسمی اثبات کند و ملک توسط خوانده به صورت غیرقانونی یا غصبی تصرف شده باشد.
انواع خلع ید کدام‌اند؟
خلع ید به سه نوع تقسیم می‌شود:
۱) خلع ید امانی: در مواردی که قرارداد قانونی بین مالک و متصرف وجود دارد و پس از انقضای مدت قرارداد متصرف به تصرف ادامه دهد.
۲) خلع ید غاصبانه: وقتی تصرف ملک توسط شخص بدون رضایت و غیرقانونی باشد.
۳) خلع ید مشاعی: وقتی متصرف ملک مشاع را به نفع خود تصرف کند و قانون اجازه دهد کل ملک مشاع برای مالک قابل خلع ید باشد.
چه مدارکی برای طرح دعوی خلع ید لازم است؟
مالک باید با ارائه اسناد معتبر، مالکیت خود را نسبت به ملک موضوع دعوا اثبات کند. این مدارک باید نشان دهند که مالک صد درصدی ملک است تا دادگاه بتواند علیه خوانده حکم صادر نماید.
خلع ید چه تفاوتی با تصرف عدوانی دارد؟
در خلع ید مالک برای بازگرداندن ملک خود اقدام می‌کند، اما در تصرف عدوانی شخصی که سابقاً ملک را تصرف داشته، بدون اثبات مالکیت، به دنبال بازپس‌گیری ملک از تصرف دیگران است. در تصرف عدوانی مالکیت مدعی بررسی نمی‌شود و صرفاً عدوانی بودن تصرف مدنظر است.
چگونه می‌توان دعوای خلع ید مشاعی را مطرح کرد؟
در صورت تصرف غیرقانونی یکی از شرکا بر سهم مشاعی ملک، قانون اجازه می‌دهد مالک کل ملک مشاع را از تصرف متصرف بازپس گیرد. بنابراین در این شرایط می‌توان دعوای خلع ید علیه شریک یا غاصب مطرح کرد.
طرح دعوی خلع ید چه شرایط قانونی دارد؟
برای طرح دعوی خلع ید باید مالک بودن خواهان اثبات شود و تصرف خوانده غیرقانونی باشد. در صورتی که قرارداد اجاره یا اجازه استفاده وجود داشته باشد، پایان مدت قرارداد و ادامه تصرف توسط متصرف به عنوان خلع ید مطرح می‌شود.
اگر کسی ملک من را بدون اجازه تصرف کرده چه کاری باید انجام دهم؟
شما می توانید دعوای خلع ید مطرح کنید و دادگاه با بررسی سند مالکیت و غیر قانونی بودن تصرف، حکم بازگرداندن ملک به شما را صادر می کند.
آیا برای طرح دعوای خلع ید باید سند رسمی داشته باشم؟
بله، ارائه سند رسمی مالکیت ضروری است تا دادگاه مالکیت شما را اثبات کند و دعوا قابلیت رسیدگی پیدا کند.
اگر مستاجر بعد از پایان قرارداد ملک را تخلیه نکند چه باید کرد؟
در این حالت می توان دعوای خلع ید امانی مطرح کرد تا دادگاه مالکیت شما را تایید کند و متصرف را مجبور به تخلیه ملک نماید.
اگر یکی از شرکا ملک مشاع را به طور غیر قانونی تصرف کند چه کاری می توانم انجام دهم؟
شما می توانید خلع ید مشاعی مطرح کنید و دادگاه می تواند کل ملک مشاع را شامل حکم خلع ید قرار دهد.
آیا خلع ید و تصرف عدوانی فرق دارند؟
بله، در تصرف عدوانی مدعی سابقه تصرف خود را اثبات می کند و دادگاه مالکیت را بررسی نمی کند، اما در خلع ید مالک باید مالکیت خود را اثبات کند.
اگر کسی ملک من را با قصد فرار از قانون تصرف کرده چه حکمی دارد؟
این حالت خلع ید غاصبانه محسوب می شود و دادگاه متصرف را مجبور به تخلیه ملک می کند.
چه مدارکی برای خلع ید نیاز دارم؟
حداقل مدارک شامل سند رسمی مالکیت و مدارکی که نشان دهد متصرف ملک را به طور غیر قانونی در اختیار دارد، است.
اگر فردی به من ملک اجاره دهد و بعد بدون رضایت من ملک را تصرف کند چه کاری باید کنم؟
شما می توانید دعوای خلع ید مطرح کنید تا دادگاه مالکیت شما را تایید کند و فرد را مجبور به تخلیه ملک نماید.
آیا می توان خلع ید برای ملک مشاعی علیه تمام شرکا اعمال کرد؟
بله، قانون اجازه می دهد خلع ید مشاعی کل ملک را شامل شود و مانع تصرف شریک یا غاصب گردد.
اگر ملک من توسط متصرفی بدون قرارداد و بدون مجوز تصرف شود و من مالک قانونی باشم، چقدر طول می کشد تا حکم خلع ید صادر شود؟
زمان صدور حکم بستگی به رسیدگی دادگاه دارد ولی با ارائه مدارک کامل مالکیت و دلایل تصرف غیر قانونی، روند قانونی آغاز و حکم صادر می شود.