افراز املاک

افراز چیست ؟

افراز به معنی تقسیم مال منقول مشاع میان شرکا به نسبت سهم آن ها می باشد. در واقع در افراز، سهم مشاع شریک یا شرکا جدا شده و میان آن ها تقسیم می شود.

افراز به مال غیر منقول مشاع اختصاص داشته و ویژه ملک مشاع است. مفروز عنوانی است که به  املاک مشاعی افراز شده اطلاق می گردد . تقسیم ملک مفروز از طریق تفکیک امکان پذیر می باشد.

افراز املاک

تفکیک ملک

تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر با مشخصات معین را تفکیک می گویند. همانطور که ذکر شد تفکیک تقسیم مال غیرمنقول می باشد . این مال ممکن است مفروز یا مشاع باشد.

تفاوت افراز و تفکیک

• کاربرد افراز در املاک مشاع می باشد در حالی که تفکیک هم در اموال مشاع کاربرد دارد و هم در اموال غیر مشاع.
• ملک پس از افراز دیگر مشاع نمی باشد در حالی که حالت اشاعه پس از تفکیک، همچنان باقی است.
• تعیین تکلیف نهایی افراز با دادگاه می باشد در حالی که تکلیف نهایی تفکیک با اداره ثبت می باشد.
• وجود اختلاف بین مالکین مشاع و عدم تفاهم و رضایت آن ها از شرایط بوجود آمدن افرازمی باشد.
• هر یک از شرکا میتوانند حین انجام عملیات تفکیک، نسبت به آن اعتراض نمایند تا ادامه عملیات با اعتراض آنان متوقف شود. البته در صورت رضایت معترض می توانند اقدام را ادامه دهند.

در این صورت شرکای دیگر قادر به اعتراض حین اقدام به افراز نمی باشند و میتوانند اعتراض خود را در فرجه های قانونی بعدی مطرح نمایند.

نحوه انجام تفکیک و مرجع صالح برای درخواست تفکیک ملک مشاع

اداره ثبت، مرجع درخواست تفکیک می باشد و هر گاه تقاضای تفکیک از طرف مالک یا قائم مقام او صورت گیرد، این تقاضانامه به اداره ثبت ارسال می شود. ارزش مورد تفکیک باید براساس ارزش معاملاتی روز در تقاضانامه  تعیین شده و هزینه تفکیکی توسط ذی نفع قبلا پرداخت شده باشد.

وصول هزینه تفکیکی بر اساس ارزش معاملاتی روز می باشد هر چند که بهای معامله بیشتر از ارزش معاملاتی روز باشد.

افراز ملک مشاع به چه صورت بوده و مرجع درخواست آن چیست ؟

در رابطه با درخواست افراز املاک مشاع، باید به این موضوع توجه نمود که وضع ملک از جهت جریان ثبتی خاتمه یافته یا خیر.

درخواست افراز ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته به چه صورت است ؟

1. در مرحله اول درخواست مبتنی بر افراز باید به اداره ثبت محل وقوع ملک تقدیم گردد. رسیدگی و تصمیم گیری در رابطه با این امر در اداره ثبت انجام می شود که ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابلیت  اعتراض دارد. اعتراض باید در دادگاه عمومی مطرح شود. به طور کلی اداره ثبت محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز ملکی را دارد که جریان ثبتی آن به پایان نرسیده. اما این مورد در صورتی که یکی از مالکین محجور یا غایب باشد دچار استثنائاتی شده و رسیدگی به آن در دادگاه عمومی محل وقوع ملک انجام خواهد شد.
2. مسئول هر واحد ثبتی موظف است رسیدگی به درخواست افراز را با وصول آن از سوی یک یا چند نفر از شرکا ملک مشاعی، به نماینده ثبت ارجاع نماید. نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ثبتی، بررسی های لازم را نسبت به اینکه جریان ثبتی خاتمه یافته یا خیر، انجام می دهد.
3. در صورتی که ملک، سند مالکیت معارض نداشته باشد، مسئول واحد ثبتی ماموریتی را تحت عنوان تهیه نقشه افرازی از ملک مورد نظر، به نقشه بردار می دهد.
4. مسئول واحد ثبت پس ازانجام رسیدگی های لازم  و تطابق درخواست افراز با مقررات قانونی، ملاحضه نقشه افرازی وصورت مجلس تنظیمی و تطبیق  آن با سوابق و وضعیت ثبتی، تصمیم خود را در رابطه با قبول یا رد درخواست و نحوه افراز اعلام می نماید.

املاک غیر قابل افراز

1. ملک مشاعی که سند معارض بر آن صادر شده باشد، تا زمان رفع تعارض، امکان افراز وجود نخواهد داشت.
2. در صورتی که مالی بنابر دلایلی از جمله ایجاد ضرر، قابل تقسیم نباشد، به استناد ماده 591 قانون مدنی فروخته شده و بهای آن میان شریکان و به نسبت سهم آن ها تقسیم خواهد شد.

هزینه افراز ملک

هزینه افراز املاک مشاع هنگام اجرای تصمیم قطعی افراز توسط اداره ثبت از متقاضی دریافت می شود. که دریافت این هزینه مطابق با ماده 150 قانون ثبت به ارزش معاملاتی روز می باشد.