ممنوعیت استفاده از ملک برخلاف کاربری آن
امروزه شاهد افزایش هزینه در زمینه های مختلف از جمله خرید املاک مسکونی می باشیم. بسیاری از این املاک بدون توجه به ممنوع و غیر قانونی بودن تغییر کاربری، نسبت به انجام این عمل اقدام نموده و به املاک تجاری و اداری (املاک غیر مسکونی) تبدیل شده اند. در صورت گزارش چنین موضوعی به مسئولین مربوطه و شهرداری ها، اقدام آن ها مورد پیگیری قرار خواهد گرفت.
شایان ذکر است که استثنائاتی در رابطه با تغییر کاربری افراد در قانون ذکر گردیده که قانونی بودن این امر را سبب می گردد. همچنین مطابق قوانین و مقررات شهری، مالکیت اشخاص در مواردی محدود گردیده و نظام قواعد شهری انواع مختلفی از کاربری را برای تغییر کاربری املاک موجود در شهر تعریف نموده است. بنابراین شیوه استفاده از زمین و ساختمان جهت ایجاد نظم در شهرسازی تعیین می گردد.
در ادامه این نوشتار به برسی مسائل و نکات مربوط به تغییر کاربری زمین و استثناعات آن خواهیم پرداخت.
ممنوعیت استفاده از ملک برخلاف کاربری آن
قانونی بودن عدم توانایی تغییر کاربری
همانطور که می دانید انجام هرگونه عملیات ساختمانی توسط مالکان اراضی و املاک واقع در شهر، نیازمند اخذ پروانه ساختمان از نهاد شهرداری بوده و شهرداری ها نیز طبق بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، مکلف اند که نوع استفاده از ساختمان مورد نظر را در پروانه ساخت صادره قید نموده و بر آن نظارت کنند.
بدین ترتیب نقض ضوابط و اعمال تغییر در نحوه استفاده از ساختمان در قانون شهرداری ممنوع می باشد. رسیدگی به این گونه تخلفات بر عهده ی کمیسیون ماده 100 شهرداری می باشد.
انواع کاربری
کاربری، چگونگی و نوع استفاده از اراضی و ساختمان ها می باشد که در پروانه های صادره از شهرداری و طرح های شهری ذکرو بر آن تاکید می شود . همچنین انواع مختلف کاربری در طرح های تفصیلی شهر ها پیش بینی می شود.
انواع کاربری به سه دسته مهم تجاری، اداری و مسکونی تقسیم می شود.
البته تعریف دقیقی از انواع مختلف تغییر کاربری در قوانین ما ارائه نشده است . و داشتن اطلاعات در رابطه با انواع آن، به جهت آگاهی عموم و عدم ایجاد مشکل، ضروری است. زیرا عدم اطلاع از این موارد، حتی ممکن است منجر به صدور حکم حبس شود.
استثنائات موجود برای استفاده بر خلاف کاربری مسکونی
همانگونه که در ابتدای مطلب بیان شد، اصل بر عدم امکان تغییر کاربری می باشد و استفاده خلاف کاربری برای مالکان، تخلف محسوب می گردد. با این وجود، قانون استثنائات متعددی را برای استفاده غیر مسکونی از ملک مسکونی پیش بینی نموده است. این استثنائات به شرح ذیل می باشند:
- مطابق تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، دائر نمودن مطب، دفتر وکالت، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، دفتر مهندسی و دفتر روزنامه و مجله، از استثنائات اصل مزبور می باشد.
- فعایت های شغلی پزشکان و صاحبان حرفه های وابسته به آن
- تاسیس دفتر مطبوعات
- استفاده از ملک برای مشاغل خانگی
این استثنائات دارای شرایط مختلفی هستند که در ادامه به برسی آن ها خواهیم پرداخت .
واحد اداری
واحد های اداری با توجه به تعریفات بیان شده عبارتند از نهاد های انقلاب اسلامی و یا ساختمان های دولتی.
همچنین سایر ساختمان هایی که شامل ساختمان های مسکونی، تجاری و صنعتی نمی باشند، مشمول تعریف واحد اداری می گردند. بدین ترتیب عنوان کاربری اداری به محلی اطلاق می گردد که افراد حقیقی یا حقوقی در آن فعالیت داشته و کارهای خدماتی مربوط به بخش خصوصی و دولت در آن انجام شود.
اصل «عدم امکان تغییر کاربری» در قانون
مطابق تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، شهرداری مکلف است که طبق ضوابط نقشه جامع شهر، نوع استفاده از ساختمان ها را در پروانه های ساختمانی آن ها قید نماید.
در صورتی که در منطقه غیر تجاری و مسکونی، بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی، محل کسب و پیشه یا تجارت دائر گردد، این مورد توسط شهرداری در کمیسیون ماده 100 مطرح گردیده و کمیسیون نیز در صورت احراز تخلف، نسبت به آن تصمیم می گیرد.
تغییر کاربری در زمین کشاورزی
تغییر کاربری زمین های کشاورزی با توجه به قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، ممنوع می باشد. اما تمامی اراضی که تا پیش از تصویب قانون مزبور در سال 1374 تغییر کاربری داده اند، با توجه به اصل عطف به سبق نشدن قوانین، مشمول عنوان کیفری نمی باشند.
لازم به ذکر است که تنها کمیسیون ماده 5 شورای عالی شهرسازی و معماری، دارای اختیار در موضوع تغییر کاربری زمین کشاورزی می باشد و هیچ اختیاری در این مورد برای شهرداری پیش بینی نشده است.
شایان ذکر است که رسیدگی به جرم تغییر کاربری اراضی زراعی در صلاحیت دادگاه های کیفری می باشد.
بدون دیدگاه