خرید ملک ورثه ای

خرید ملک ورثه ای

ملکی که پس از فوت مالک به وراث او می رسد را ملک ورثه ای می گویند. خرید و فروش و معاملات مربوط به این املاک تابع قواعد و مراحل خاصی است. از این رو توصیه می گردد که هنگام خرید این املاک دقت لازم را داشته و نکات مربوط به آن را رعایت نمایید تا در آینده با مشکل مواجه نشوید. درادامه این مطلب به برسی این نکات خواهیم پرداخت.

خرید ملک ورثه ای

احراز مالکیت

احراز مالکیت، اولین گامی است که در خرید ملک ورثه ای باید مورد توجه قرار  گیرد. در صورتی که شما قصد خرید ملک موروثی را داشته باشید، لازم است بدانید که سند مالکیت باید به نام متوفی باشد و  گواهی انحصار وراثت مهم ترین مدرکی است که مالکیت ورثه بر ملک را احراز می نماید.

در گواهی انحصار وراثت نام ورثه متوفی و میزان سهم الارث آنان ذکر می گردد. یکی از مسائلی که بهتر است تا زمان خرید املاک موروثی به آن توجه شود، علاوه بر رویت گواهی انحصار وراثت، برسی و رویت شناسنامه متوفی و نیز استعلام از ثبت احوال می باشد چراکه از این طریق احتمال وجود ورثه دیگر نیز مورد برسی قرار می گیرد.

شایان ذکر است که گواهی انحصار وراثت توسط شورای حل اختلاف صادر می شود.

لزوم موافقت و امضای تمامی وراث

در صورت تعدد  وراث، حضور همه آن ها و یا نماینده آن ها حین انجام معامله و تنظیم مبایعه نامه و نیز اخذ امضای آن ها ضروری می باشد.

در صورتی که بعضی از وراث حاضر به امضا و فروش سهم خود نشوند، خریدار می تواند از طریق دادگاه سایر ورثه را ملزم به فروش کند. زیرا وراثی که مبایعه نامه را امضا نموده اند تنها قادر به فروش سهم خود می باشند.

زمان تنظیم سند از دیگر مواقعی است که حضور همه وراث یا نماینده آن ها الزامی بوده و در صورتی که بعضی از آن ها حضر به تنظیم سند رسمی نباشد، خریدار می بایست الزام آن را از طریق دادگاه بخواهد.

ورثه صغیر

مطابق قانون اشخاص کمتر از 15 سال حق تصرف در اموال و حقوق مالی خود را ندارند، از این رو معاملات این افراد توسط ولی یا قیم آن ها انجام می شود. در صورتی که شخص صغیر یا محجوری بین وراث وجود داشته باشد که دارای قیم است، قیم راسا نمی تواند اموال غیر منقول صغیر را بفروشد. برای این کار قیم می بایست قصد خود را از فروش ملک، به اداره سرپرستی قوه قضاییه اعلام نموده تا دادستان صلاح صغیر را برسی نماید تا در صورت احراز این امر اجازه فروش ملک را بدهد.

نکته: خریدار باید علاوه بر مطالبه قیم نامه از شخصی که ادعای قیمومت دارد، مجوز دادگاه سرپرستی مربوطه مبنی بر اجازه فروش ملک صغیر را نیز مطالبه نماید.

وصیت نامه

طبق قوانین موضوعه ایران، افراد قادر به وصیت نسبت  به یک سوم اموال خود می باشند. که این وصیت نامه می تواند به شکل عادی یا رسمی تنظیم شده باشد. یکی از مشکلاتی که در رابطه با اموال ورثه ای ممکن است مطرح گردد، وجود وصیت نامه ای عادی است که ممکن است پس انجام معامله ارائه گردد . لذا برسی احتمال وجود وصیت نامه به افراد توصیه می گردد.

مدارک مورد نیاز برای انتقال املاک ورثه ای

در صورتی که تمام ورثه بر فروش ملک توافق نموده باشند می توانند اقدامات لازم جهت فروش ملک را انجام دهند. برای این کار تمامی مدارکی که برای تنظیم سند رسمی لازم است و گواهی انحصار وراثت و مفاصا حساب مالیات بر ارث نیز باید وجود داشته باشد.

شورای حل اختلاف می بایست گواهی حصر وراثت را برابر با اصل نموده باشد و نیز ارزش ذکر شده در این گواهی باید بالای سه میلیون تومان باشد. زیرا در صورتی که ارزش قید شده در گواهی انحصار وراثت زیر سه میلیون تومان باشد امکان انتقال ملک به استناد آن سند وجود نخواهد داشت.

در صورت فوت یکی از ورثه، گواهی انحصار وراثت او نیز باید ارائه گردد.

به طور کلی نکات مورد توجه برای خرید ملک ورثه ای به شرح ذیل می باشد:

• لزوم ارائه گواهی حصر وراثت
• حضور تمامی وراث حین انجام معامله
• لزوم ارائه اصل سند مالکیت
• لزوم ارائه مفاصا حساب مالیات بر ارث
• ضرورت نصب قیم برای محجورین
• پرداخت سهم همه وراث از مبلغ معامله
• لزوم بررسی وجود و یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی

نکته: اگر ورثه ای بدون اجازه دیگر وراث، سهم الارث آنان را بفروشد، این اقدام او در حکم انتقال مال غیر و باطل است.

در صورت نیاز به مشاوره در خصوص خرید و فروش املاک ورثه ای و امور مربوط به ارث، تقسیم ترکه و گواهی حصر وراثت،با وکیل متخصص در این امر با شماره ٠٢١٢٢٢٢٧۵۵١ تماس حاصل فرمایید.

سروش سلامیان وکیل پایه یک دادگستری مرکز