حکم تخلیه وتفاوت آن با دستور تخلیه
گاهی پیش می آید که در دعاوی میان مستاجر و صاحب خانه از عبارات رایجی از جمله حکم تخلیه یا دستور تخلیه استفاده شود که بسیاری از افراد این دو واژه را بنابر دلایلی از جمله عدم آشنایی کامل و همچنین نا آگاهی در قواعد حقوقی، هم معنا و مترادف می دانند. در حالی که از نظر حقوقی این مباحث کاملا مجزا و متفاوت از یکدیگر هستند . هدف ازاین نوشتار، برسی تفاوت مبحث حکم تخلیه و دستور تخلیه می باشد که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.
حکم تخلیه وتفاوت آن با دستور تخلیه
دستور تخلیه چیست و چه زمانی صادر می شود ؟
در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، مزیتی برای موجر قرار داده شده تا به واسطه ی آن در صورت داشتن یک سری شرایط، شورای حل اختلاف به صورت فوری و بدون طول دادن زمان، دستور تخلیه ملک توسط مستاجر را صادر نماید. این شرایط عبارت است از:
- اجاره نامه باید رسمی باشد یا در صورت عادی بودن، دو نفر آن را امضا کرده باشند.
- مدت قرارداد می بایست در اجاره نامه ذکر شده باشد.
- اجاره نامه باید در نسخه تنظیم شده و طرفین آن را امضا کرده باشند.
- مدت ذکر شده در اجاره نامه باید تمام شده باشد.
بنابر این در صورت فراهم بودن این شرایط و عدم اختصاص بحث سرقفلی و کسب پیشه به این موضوع، شورا سریعا دستور تخلیه ملک را صادر می نماید. سریع بودن روند و تشکیل نشدن جلسه مزیتی است که دستور تخلیه نسبت به حکم تخلیه دارد.
حکم تخلیه چیست و چه زمانی صادر می شود ؟
در صورتی که شرایط مذکور در اجاره نامه جهت دستور تخلیه وجود نداشته باشد، افراد می بایست حکم تخلیه را به جای دستور تخلیه درخواست نمایند. در این مواقع جلسه تشکیل شده و طرفین دعوت و حکم صادر می شود و سرعت دستور تخلیه شامل آن نمی شود.
تفاوت های دستور تخلیه و حکم تخلیه
مهم ترین و بیشترین تفاوت حکم و دستور تخلیه در سرعت فرایند می باشد در واقع مراحل دستور تخلیه سریع و کوتاه است در حالی که حکم تخلیه مستلزم طی مراحلی جهت تکمیل فرایند می باشد.
در انجام دستور تخلیه، حضور مستاجر ضروری نیست به این صورت که اگر او حاضر نباشد، اثاث وی تخلیه شده و به انبار عمومی تحویل داده می شود. در حالی که حکم تخلیه در ابتدا مستلزم صدور اجرائیه لازم است و مستاجر مدتی 10 روزه برای تخلیه ملک دارد در غیر این صورت تخلیه توسط دادگاه صورت می گیرد.
اعتراض به دستور تخلیه چگونه است ؟
دستور تخلیه برخلاف حکم تخلیه قابلیت اعتراض ندارد و دستور اجرا می گردد. البته توقف عملیات با اثبات مواردی مثل اصالت نداشتن قرارداد و یا تمدید نمودن اجاره توسط مستاجر، امکان پذیر می باشد.
این شکایت و اعتراض باید در دادگاه صورت گرفته و اگر دادگاه دلایل را تایید نماید، مانع عملیات تخلیه از طریق اخذ تامین می شود.
اقدام به اعتراض باید سریع باشد در غیر این صورت دستور تخلیه به سرعت انجام می شود.
مرجع صالح جهت رسیدگی به دستور تخلیه
مطابق با ماده 9 قانون شورای حل اختلاف، رسیدگی به دستور تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد.
تخلیه ملک در قراردادهای اجاره رسمی توسط اجرای ثبت نیز انجام می شود.
لازم به ذکر است که درصورت تجاری بودن ملک اجاره شده و نیز قرارداد برای سال 56 و یا قبل آن باشد، رسیدگی به این امر در صلاحیت دادگاه صالح می باشد و نه شورا.
مرجع صالح جهت رسیدگی به حکم تخلیه
در رابطه با این موضوع باید میان قراردادهایی که سرقفلی در آن ذکر شده و مواردی که فاقد این حق هستند تفکیک قائل شد، بنابراین:
- در صورتی که قرارداد اجاره بدون حق سرقفلی و مربوط به اماکن مسکونی یا اماکن تجاری باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک به عنوان مرجع صالح شناخته می شود.
- در صورت تعلق داشتن قرار داد اجاره به اماکن تجاری دارای حق سرقفلی، مرجح صالح جهت رسیدگی به امور دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
رای صادر شده در رابطه با حکم تخلیه قابل تجدید نظر خواهی بوده و اگر رای به صورت غیابی باشد قابل قابل واخواهی است.
نتیجه
حکم و دستور تخلیه هر دو تحت شرایطی قابل در خواست از شورای حل اختلاف می باشند و دستور فوری تخلیه مستلزم تنظیم قراردادی کتبی با ذکر مدت و امضای طرفین قرارداد می باشد . در غیر این صورت دستور تخلیه فوری امکان پذیر نبوده و فرد باید اقدام به در خواست حکم تخلیه از طرق ذکر شده نماید . همچنین به موجب مصوبات ستاد مبارزه با ویروس کرونا دیگرامکان تخلیه وجود نداشته و اجاره ها به صورت خودکار با افزایش 25 درصدی در تهران و 20 درصدی در دیگر شهر ها تمدید می شوند.
بدون دیدگاه