تعاریف اصطلاحات مرتبط با املاک

حق مالکیت

مالکیت دارای سه عنصر و ویژگی “حق استعمال”، “حق بهره برداری”و “حق تصرف” است حق مالکیت رابطه ای است اعتباری بین مال از یک طرف و بین شخص (حقیقی یا حقوقی) از طرف دیگر که بر اساس آن مالک میتواند هر تصرف معقولی را که مایل باشد در آن انجام دهد.

به عبارت دیگر مالکیت حقی است دائمی که به موجب آن شخص میتواند در حدود قوانین تصرف مالی را به خود اختصاص دهد و از تمام منافع آن استفاده کند.

مالکیت خصوصی: اموالی که تحت مالکیت اشخاص حقیقی حقوقی و خصوصی قرار دارد و مالکان در حدود قانون حق استفاده و بهره برداری و نقل و انتقال آن را دارند. مالکان در این نوع مالکیت بر اساس ماده ۳۰ قانون مدنی و قاعده تسلیط در ملک خود میتوانند هر گونه تصرفی داشته باشند و هرگونه اعمال حقوقی را بر روی آن انجام دهند.

مالکیت عمومی :وظیفه عمده اشخاص حقوقی مثل دولت شهرداری ها انجام خدمات عمومی و اداره امور کشور را است و برای انجام این نوع خدمات اموالی در اختیار دارند و بر اساس قوانین و مقررات این اموال را به طور مستقیم یا غیر مستقیم برای استفاده عموم در اختیار مردم قرار میدهند این اموال چون متعلق به مردم و عموم است به آنها اموال عمومی می گویند و این سازمانها و نهادهای که این اموال را در اختیار دارند، حق نقل و انتقال به غیر را ندارند چون مثل اموال شخصی نیستند و محدودند و فقط در چارچوب قانون و مقررات میتوانند نسبت به آنها اقداماتی انجام دهند.

حق انتفاع: از شاخه ها و مراتب مالکیت است که در اثر قرارداد به شخصی واگذار می شود و با مالکیت انتفاع کاملاً متفاوت میباشد. عقد انتفاع عقدی است که موجب تملیک عین یا منافع آن نیست ولی به رایگان برای غیر مالک آن عین حق استفاده و بهره کشی ایجاد میکند حق انتفاع در معنای اخص خود شامل عمری رقبی سکنی و حبس می باشد.

1- عمری : وقتی مالک مالی به موجب یک قرارداد حق انتفاعی را به مدت عمر خودش با مدات عمر منتفع یا مدت عمر شخص ثالثی به دیگری بدهد حق انتفاع از نوع عمری خواهد بود.
2- رقبی :حق انتفاعی است که از طرف مالک برای مدت معینی مثلاً ۳ سال برقرار شده باشد.
3- سکنی :اگر کسی تنها حق سکونت در مسکنی را به دیگری بدهد، حق انتفاع از نوع سکنی خواهد بود که میتواند رقبی و هم عمری باشد.

وقف نامه: سندی که از سوی واقف تنظیم میشود و در آن نام موقوفه و اسم واقف و محل و خصوصیات رقبات و چگونگی مصارف آنها و نام متولی درج می گردد.

پذیره: وجهی است که به هنگام اجاره اراضی موقوفه با اعطای حق تملک اعیان به مستأجر به عنوان پذیره ابتدایی و یا به هنگام نقل و انتقال رقبات به عنوان پذیره انتقالی حسب مورد، به نفع موقوفه با رعایت آیین نامه مربوط دریافت می شود. مطابق ماده ۱۳ قانون تشکیلات و اختیارات سازمان اوقاف و امور خیریه مصوب ۱۳۶۳ “وجوهی که از محل پذیره و اهدایی حاصل از اجاره و استیجار رقیات موقوفه دریافت می گردد از عواید همان موقوفه محسوب و به مصارف مقرره خواهد رسید.” بر اساس این ماده قانونی که به تأیید شورای نگهبان رسیده است. اصل جواز دریافت پذیره مورد تأیید قرار گرفته است و منطوقاً وجوه حاصل به عنوان عواید موقوفه معرفی شده است. دریافت پذیره از متقاضی اجاره ملک موفوقه که پیش از تنظیم قرارداد اجاره در آن اعیانی احداث کرده است. باید به نحوی باشد که مورد نظر واقف است. چنانچه واقف در اخذ پذیره نظری نداشته باشد، مکلف کردن متقاضی مالک اعیانی به پرداخت پذیره فاقد مبنای قانونی است. ذینفع حق پذیره علیهم نمیباشند بنابراین طرح دعوای مطالبه حق پذیره به وسیله اداره اوقاف به قائم مقامی موقوف علیهم منتفی است. مستنبط از ماده ۶ آیین نامه نحوه ترتیب وصول پذیره و اهدائی مصوب 65/02/10 اصلاحی 94/02/05 هیات وزیران معافیت از پرداخت پذیره و اهدائی فقط شامل وراث طبقه اول است.

رقبه: به کوچکترین واحد شمارش املاک موقوفه اطلاق میشود هر موقوفه یا مکان مذهبی ممکن است دارای یک یا چند رقبه باشد.
مبرات مطلقه :آن است که واقف مصرف درآمد را برای احسان خیرات و بریات بدون قید و وصف اختصاص داده باشد.
بطون لاحقه :به کسانی اطلاق میشود که بعد از موقوف علیهم فعلى طبق مفاد وقف نامه مصداق موقوف علیهم قرار خواهند گرفت.

حقوق ارتفاقی :حقوقی که برای شخص در ملک دیگری وجود داشته باشد؛ مثلاً در زمین یا خانه کسی مجرای فاضلاب یا آب باران زمین یا خانه دیگری باشد. در این صورت صاحب آن خانه یا زمین نمیتواند از استفاده همسایه جلوگیری کند. حق ارتفاق زمانی پیش می آید که بین دو ملک و بین دو مالک به وجود می آید که یکی از مالکان به ناچار بایستی برای بهره برداری از ملک خود از ملک دیگر عبور کند و این عبور کردن و اجازه مالک دیگر برای این عبور را حق ارتفاق گویند.

عرصه: به کل سطح زمین هر ملک که بر روی کل یا قسمتی از آن اعیان احداث می گردد عرصه گویند.
اعیان: به کلیه مستحدثات اعم از ساختمان یا بنا اشجار و یا غیره که بر روی عرصه قرار میگیرد اعیان گویند.
پلاک ثبتی :پلاک ثبتی قطعه های فلزی به شکل مستطیل است که شماره ملک با ذکر ناحیه مربوطه به آن حک شده است و در ملک نصب میشود پلاک هر ملکی نشانگر هویت آن ملک است.
تصرف: تصرف عبارت است از استیلای مادی و عرفی انسان بر مال به قصد استفاده از آن به نفع خود.
صورت جلسه: صورت جلسات ثبتی در حکم اسناد رسمی هستند زیرا منجر به تنظیم سند رسمی میشوند ، در تنظیم هر صورت مجلسی باید نکاتی رعایت شود و این نکات تشکیل دهنده عناصر و ارکان هر صورت مجلس میباشد صورت جلسات ثبتی انواعی دارند از قبیل صورت جلسه افراز صورت جلسه تفکیک صورت جلسه اصلاحی، صورت جلسه اصلاح حد به کوچه صورت جلسه اجرای ماده صورت جلسه معاینه محل صورت جلسه تحدید حدود صورت جلسه اجرای ماده ۴۵ آیین نامه صورت جلسه اجرای بند ۳۷۲ مجموعه بخشنامه های ثبتی و…..
گاوبندی: در لغت به معنای صاحب گاو در مزرعه و کسی که با یک جفت گاو در زمین دیگری کار کند و علاوه بر سهم خود سهم گاو هم نبرد با کسی که تنها گاو دهد فقط سهم گاو گیرد.
پاکنه :جای با با پله ای که در کاریز و قنات و مانند آن کنده باشند.
حقابه: حق شخص بر قسمتی از آب رودخانه یا نهر منشعب از آن یا بر قسمتی از قنات یا چشمه به عبارت دیگر حق مصرف آبی است که در دفاتر جزء جمع یا اسناد مالکیت یا حکم دادگاه با مدارک قانونی دیگر قبل از تصویب این قانون به نفع مالک آن تعیین شده باشد (ماده ۳ قانون آب و نحوه ملی شدن آن مصوب 1347/04/27) بر اساس تعریف ماده ۱۸ قانون توزیع عادلانه آب حقابه عبارت از حق مصرف آبی است که در دفاتر جزء جمع قدیم یا اسناد مالکیت یا حکم دادگاه یا مدارک قانونی دیگر قبل از تصویب این قانون برای ملک یا مالک آن تعیین شده باشد.

صلح محاباتی: صلح محاباتی صلحی است که در آن تعادل بین عوضین وجود ندارد. مانند آنکه پدری ملکی را به دخترش در قبال یک اخذ یک کتاب صلح می کند.
صلح عمری: در صلح عمری مالک یک ملک آن را با شرایط خاصی به دیگری صلح می کند. به عنوان مثال پدری ملک خویش را به پسرش صلح کرده و حق انتفاع از آن را به صورت عمری برای خود حفظ کرده و حق فسخ نیز برای خود پیش بینی و شرط کرده است. بنابراین در عقد صلح عمری مالک شرط میکند که اولاً تا زمانی که زنده است، منافع ملک متعلق به خود او باشد. ثانیاً بعد از فوت مالک (مصالح) شخص متصالح (کسی که صلح به نفع او شده است ) به طور شش دانگ مالک مال و منافع آن شود. صلح عمری راهکاری جایگزین برای تقسیم اموال قبل از فوت شخص است که این حق، یکی از اقسام حق انتفاع است.
معاملات رهنی :رهن عقدی است که به موجب آن مدیون، مالی را برای وثیقه به داین می دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن میگویند به عنوان مثال افشین (راهن) در تیر ماه ۱۴۰۰ در قبال استقراض ۱۰۰ میلیون تومان از بانک (مرتهن) ملک خویش را در رهن بانک قرار میدهد حال بعد از این استقراض افشین ملک خویش را به آرش انتقال میدهد. به این معامله که منافی حقوق مرتهن (بانک (است معامله رهنی اطلاق میشود.
معامله با حق استرداد: معاملات با حق استرداد معاملاتی هستند که به قصد استقراض صورت میگیرند قبض در رهن شرط صحت عقد است اما در معامله با حق استرداد و سایر معاملات وثیقه ای شرط نیست .
بیع شرط نوعی از معامله است که در آن شروطی مورد توافق متعاملین قرار می گیرد بند ۱۱ ماده ۱ از آیین نامه اجرایی قانون واگذاری زمینهای دایر و بایر که بعد از انقلاب به صورت کشت موقت در اختیار کشاورزان قرار گرفته است (مصوب 1365/11/29هیأت وزیران)
مازاد : بهای ملکی است که زائد بر مقدار طلب بستانکار مقدم باشد و چون معلوم نیست به ملک مورد بازداشت یا مورد وثیقه بستانکار اول بعد از مزایده برای پرداخت طلب او مازادی داشته باشد آن را مازاد احتمالی هم نامیده اند.
اعراض از رهن: یعنی مرتهن از وثیقه اش بگذرد زیرا عقد رهن از سوی مرتهن جائز است و او میتواند آن را یک جانبه فسخ کند و حق وثیقه اش را ساقط نماید. پس دین با وثیقه او مبدل به دین بی وثیقه میشود و سند رهنی او سند ذمه ای می گردد و مقررات اجراء اسناد ذمه ای بر آن مترتب میشود.

ثلث مؤبد: مال غیر منقولی است که وصیت کننده آن را از محل ثلث ترکه برای صرف در مصارف خیر معین کند که منافع آن بدون تحدید به مدت معین در آن مصرف که معین کرده صرف گردد.

حبس مطلق : عقدی است که در آن مالک حق انتفاع از ملک خود را بدون آنکه مدتی برای آن معین کند به دیگری واگذار مینماید.

حبس مؤبد: حق انتفاعی است که در عقد آن دوام قید شده باشد. حبس مؤبد مانند وقف میباشد و مادام که عین باقی است منافع از آن منتفع خواهد بود.

املاک مجهول المالک :املاکی که طبق قانون ماده ۱۱ به ثبت عمومی گذاشته شده ولی در مهلت مقرر نسبت به آنها تقاضای ثبت نشده است و به عبارتی اظهارنامه ثبتی آنها تکمیل نشده است. اموال امانی: اموال امانی به موجب آیین نامه اموال دولتی اموال منقولی است که از طرف وزارتخانه ها و مؤسسات دولتی و شرکتهای دولتی بر اساس ماده (۱۱۰) قانون برابر مقررات و به طور موقت در اختیار سایر وزارتخانه ها مؤسسات و شرکتهای دولتی و نیز مؤسسات و نهادهای عمومی غیر دولتی قرار گرفته یا میگیرند همچنین اموال غیر منقول که مطابق ماده (۱۲۰) قانون به مؤسسات و نهادهای عمومی غیر دولتی واگذار میشوند.

املاک جاری: ملکی که اظهارنامه ثبتی برای آن تنظیم گردیده اما تاکنون در دفتر املاک ثبت نشده است (بند ۸ ماده ۱ آیین نامه اجرایی قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی )

کاداستر :به مجموعه عملیات فنی مهندسی ،ممیزی ،ثبتی و حقوقی در مورد املاکی اطلاق میشود که جریان ثبتی آن خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد به جهت آنکه محدوده و موقعیت املاک را مشخص نماید و ارتباط جغرافیایی آنها را با یکدیگر نشان دهد و به منظور تثبیت مالکیت و تسهیل در حل و فصل دعاوی ملکی و ثبت املاک و سایر موارد مربوط به املاک اجراء گردد.

تفکیک :تقسیم یک قطعه زمین به دو یا چند قطعه جهت مالکیت یا استفاده مجزا از هر قطعه زمین تفکیک نامیده میشود.

افراز : مطابق آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغها افراز یعنی جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر و یا تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها.
تقسیم : تقسیم اعم است از تفکیک و افراز و غیر آن مثل تقسم ترکه متوفی.

اقرار نامه اصلاحی : قلم خوردگی در اسناد رسمی ممنوع است و اگر اشتباهی در سند صورت گیرد باید طی سند دیگری آن اشتباه را اصلاح نمود. حال اگر عبارتی در سند اشتباها و سهوا درج گردد برای اصلاح آن اقرارنامه اصلاحی تنظیم می گردد. به عنوان مثال افشین از بابک مال غیر منقولی را خریداری مینماید و بابک به عنوان بایع در مبایعه نامه به افشین وکالت میدهد تا اگر شماره پلاک یا کد پستی یا… اشتباه درج گردد افشین راساً به دفترخانه اسناد رسمی ذی صلاح مراجعه و درخواست تنظیم سند اقرارنامه اصلاحی نماید.

بهای عادله املاک: عبارت است از قیمت اراضی یک سال قبل از تاریخ اعلام تصمیم دولت چنان چه این بها از بهای روز بیشتر باشد قیمت عادله روز ملاک عمل قرار خواهد گرفت بهای عادله بدون در نظر گرفتن منظور از خرید و تأثیر اجرای برنامه های شهرسازی و خانه سازی در قیمتها خواهد بود.( تبصره ۱ ماده ۱ از قانون مربوطه به تملک زمین ها برای اجرای برنامه های شهرسازی مصوب 1399/03/17)

گواهی انحصار وراثت :این گواهی بعد از فوت مورث بر حسب تقاضای یک یا چند تن از وراث بعد از انجام مراحل و تشریفات قانونی از طرف مرجع قضایی صالح صادر می گردد. و در آن با اشاره به فوت مورث و تاریخ فوت او نام و تعداد و مشخصات کامل وراث و میزان سهم الارث آنان به طور قید میگردد مرجع صلاحیتدار برای صدور انحصار وراثت، شورای حل اختلاف است مطابق ماده ۳۷۰ قانون امور حسبی پس از صدور گواهی انحصار وراثت ورثه و اشخاص ذی نفع میتوانند بر اساس گواهی صادر شده اموال و مطالبات متوفی را از اشخاص متصرف با مدیون مطالبه کنند.

فرم ۱۹ مالیاتی: به موجب ماده ۳۵ قانون مالیاتهای مستقیم ادارات ثبت اسناد و املاک موقعی که مال غیر منقول را به اسم وراث یا موصی له ثبت مینمایند همچنین کلیه دفاتر اسناد رسمی در موقعی که میخواهند تقسیم نامه یا هر نوع معامله وراث راجع به ماترک را ثبت کنند باید گواهی نامه اداره امور مالیاتی صلاحیتدار را مبنی بر عدم شمول مالیات یا این که مالیات متعلق کلا پرداخت یا ترتیب یا تضمین لازم برای پرداخت آن داده شده است مطالبه نمایند و قبل از ارائه این گواهی نامه مجاز به ثبت نیستند. به عبارت دیگر فرم ۱۹ گواهی است که از طرف اداره دارایی محل صادر گردیده و مبنی بر وصول مالیات بر ارث از ورثه و عدم بدهی مالیاتی میباشد که در این گواهی مشخصات ملکی که ورثه قصد دریافت سند آن را به نام خود دارند باید قید گردد.
کمیسیون موضوع ماده (۷) آئین نامه مستندسازی و تعیین بهره بردار اموال غیر منقول دستگاه های اجرایی: برای نظارت بر حسن اجرای مقررات آیین نامه مزبور و حل اختلاف بین دستگاههای دولتی در خصوص استفاده از ساختمان ها، تأسیسات و اراضی وزارتخانه ها مؤسسات دولتی و شرکتهای دولتی در حدود مقرر در تبصره (۸) ماده (۶۹) قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت و همچنین بررسی پیشنهاد تغییر بهره بردار کلیه اراضی املاک و ابنیه موضوع ماده (۶۹) قانون مذکور و تبصره های (۱)، (۲)، (۴)، (۵) و (۶) آن کمیسیونی مرکب از نمایندگان تام الاختیار وزرای امور اقتصادی و دارایی، مسکن و شهرسازی جهاد کشاورزی سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور و نماینده تام الاختیار وزرا یا بالاترین مقام اجرایی دستگاههای طرف اختلاف و با مسؤولیت معاونت حقوقی و امور مجلس رئیس جمهور تشکیل میگردد. تصمیمات کمیسیون با اکثریت آرای اعضا معتبر خواهد بود. در صورت تساوی آراء نظر معاونت حقوقی و امور مجلس رئیس جمهور ملاک اتخاذ تصمیم میباشد.
سازمان جمع آوری و فروش اموال تملیکی: سازمان مزبور شرکت دولتی تابعه وزارت امور اقتصادی و دارایی است. هدف اصلی از تشکیل سازمان عبارتست از تمرکز کلیه امور مربوط به جمع آوری ،نگهداری اداره و فروش اموالی که به موجب قانون( از طریق ضبط کالای قاچاق ،مصادره اموال، اهداء کالا به دولت، اموال متروکه و اصل ۴۹ قانون اساسی به تملک)، تصرف تحت توقیف و یا مدیریت دولت در میآید به موجب تبصره ۶ ماده ۶۹ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت اگر املاک و اراضی که به موجب وظایف قانونی سازمان جمع آوری و فروش اموال تملیکی در اختیار این سازمان قرار گرفته است مورد نیاز دستگاه های دولتی باشد حسب مورد با پیشنهاد وزیر یا بالاترین مقام اجرائی دستگاه مستقل و تصویب هیأت وزیران و با رعایت شرایط این ماده در اختیار آن دستگاه قرار می گیرد. سازمان جمع آوری و فروش اموال تملیکی مکلف است برای تسهیل در اجرای این ماده فهرست اموال غیر منقول در اختیار خود را به هیأت دولت ارائه نماید.

 اراضی

سازمان امور اراضی: سازمان امور اراضی کشور در بهمن ۱۳۷۱ با ادغام تشکیلات سازمان اصلاحات ارضی و ستاد مرکزی هیات های هفت نفره به عنوان سازمانی مستقل و وابسته به وزارت جهاد کشاوررزی با هدف حفظ حقوق دولت در هر یک از انواع اراضی، حفظ یکپارچگی اراضی و حفظ کاربری اراضی کشاورزی اجرای قوانین و مقررات مربوط به اصلاحات ارضی و رفع اشتباهات ناشی از واگذاری و حل اختلاف، ایجاد فرصتهای شغلی برای روستاییان بی زمین و کم زمین از طریق واگذاری زمین واگذاری زمین برای طرحهای زراعی، باغبانی و نظایر آنها و واگذاری اراضی مشمول قوانین مربوط به وظایف سازمان ایجاد شده است.

وزارت راه و شهرسازی: در سال ۱۳۹۰ وزارت راه و شهرسازی با رای مجلس شورای اسلامی و سپس با تایید شورای نگهبان از ادغام دو وزارتخانه راه و ترابری و مسکن و شهرسازی تشکیل و مقرر گردید بهبود دوام کیفیت و ایمنی مصالح و اجزای ساختمانی ارتقاء روشهای طراحی معماری درون و بیرون ساختمانها در شرایط مختلف اقلیمی فرهنگی و…. متناسب با نیازها ارائه راهکارهای تعمیر ،نگهداری بهسازی و افزایش عمر مفید ساختمان ها نظارت بر امور حمل و نقل و طراحی و هدایت فرآیندها با کمک فناوریهای جدید افزایش ایمنی در حمل و نقل بازنگری طرحهای جامع فرودگاهی تکنولوژی تولید و بکارگیری مواد پلیمری و کامپوزیتها در سازه های دریائی از مهم ترین وظایف وزارت مزبور است.

وزارت کشاورزی: وزارت جهاد کشاورزی در سال ۱۳۷۹ با ادغام دو وزارت خانه جهاد سازندگی و وزارت خانه کشاورزی قانون تشکیل وزارت جهاد کشاورزی (۱۳۷۹) تشکیل شد. حفظ احیاء گسترش حمایت و بهره برداری صحیح از جنگلها و مراتع طبیعی و دست کاشت کشور تشخیص و تفکیک حریم قانون اراضی ملی از مستثنیات اشخاص حقیقی و حقوقی واگذاری منابع ملی به نام دولت جمهوری اسلامی ایران و اجرای مقررات مربوط به مدیریت و واگذاری اراضی ملی و دولتی در چارچوب قوانین و مقررات موجود یکپارچه سازی اراضی احداث راه های بین مزارع تجهیز و نوسازی مزارع و باغها به منظور استفاده مؤثر از منابع و نهاده های کشاورزی و ارتقای بهره وری در فرآیند تولید با تاکید بر بهبود بهره وری از آب ،انجام وظایف ناشی از اجرای قانون توزیع عادلانه آب مصوب ۱۳۶۱، و اصلاحات بعدی آن از مهمترین وظایف وزارت مزبور است.

سازمان ملی زمین و مسکن: به موجب اساسنامه سازمان ملی زمین و مسکن مصوب ۱۳۸۷ سازمان ملی زمین و مسکن (سازمان زمین شهری) از شرکتهای دولتی وابسته به وزارت راه و شهرسازی است و وظایفی نظیر واگذاری اراضی املاک و مستحدثات ملکی مورد تصدی به عنوان معوض یا در قبال مطالبات اشخاص از سازمان از طریق مصالحه تهاتر، معاوضه فروش و اجاره دادن اراضی املاک مستحدثات ملکی مورد تصدی با رعایت مقررات مربوط و ضوابط شهرسازی و طرحهای توسعه عمران اعمال تصدی حقوق مالکیت نسبت به اراضی و املاک دولتی در اختیار به نمایندگی از دولت (وزارت راه و شهرسازی) از قبیل شناسایی، حفاظت و نظارت، نقشه برداری تجمیع تفکیک و افراز آنها و طرح تعقیب و دفاع از دعاوی مربوط بر اساس سیاست های ابلاغی وزارت مسکن و شهرسازی با رعایت قوانین و مقررات مربوط تنظیم امور مربوط به واگذاری کارخانجات خانه سازی به بخش خصوصی یا غیر دولتی ،طراحی ،احداث خرید اجاره کردن، تعمیر و نگهداری، تخریب و نوسازی، اجاره دادن و اداره خانه های سازمانی و ارائه خدمات فنی و مهندسی و دانش استفاده از فناوری های نوین در تولید مصالح قطعات ساختمانی و ساخت در اجرا و عملیاتی کردن برنامه ها و طرحهای تأمین مسکن کشور را بر عهده دارد. سازمان مطابق ماده ۲۲ اساسنامه از پرداخت هرگونه حق تمبر و هزینه های ثبتی و معاملاتی بابت آماده سازی، افراز و تفکیک و فروش راجع به اراضی و املاک معاف میباشد.

بنیاد مسکن انقلاب اسلامی : بنیاد مسکن انقلاب اسلامی سال ۱۳۵۸ به منظور تأمین مسکن محرومان و متولی توسعه و عمران روستاهای کشور و ساخت واحدهای مسکونی شهرها در چارچوب سیاست ها و برنامه های دولت جمهوری اسلامی ایران تشکیل گردیده است. تهیه و اجرای طرح هادی روستایی صدور اسناد مالکیت املاک روستایی، صدور سند مالکیت برای واحدهای مسکونی و املاک شهری در شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر جمعیت تملک و واگذاری زمین های روستایی خدمات فنی صدور پروانه ساختمان روستایی بهازی و نوسازی مسکن روستایی از مهمترین وظایف بنیاد مذکور است.

اراضی موات :وفق ماده ۳ قانون زمین شهری اراضی موات شهری زمین هایی است که سابقه عمران و احیاء ندارد و اموری همچون زراعت درختکاری و احداث بنا در آنها صورت نگرفته است. کلیه زمینهای موات شهری اعم از آنکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلابی دولتی و یا غیر دولتی باشد در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند به درخواست وزارت مسکن و شهرسازی استاد آنها را به نام دولت صادر نمایند مگر آنکه از تاریخ 1357/11/22 توسط دولت واگذار شده باشد. اشخاص نمی توانند بهای زمینی را که موات شناخته شده پیش از الغای رأی کمیسیون ماده ۱۲ از شهرداری مطالبه کنند زیرا این اراضی در مالکیت دولت هستند. حال چنانچه سازمان زمین شهری زمینی (سازمان ملی زمین و مسکن) را به عنوان موات تلقی کرده و وزارت راه و شهرسازی آن را به دیگری واگذار کرده و او در ملک احداث بنا کرده باشد و متعاقباً دادگاه حکم به موات نبودن ملک و اثبات مالکیت مالکین اولیه داده باشد چنانچه قلع و قمع بنای احداثی و بازگشت ملک متعذر باشد، با تلقی مال در حکم تلف وزارت به دلیل تشخیص و اعمال ناصواب خود مسئول پرداخت خسارت معادل قیمت روز زمین به مالکین زمین است.

اراضی دایر: اراضی دایر زمین هایی است که آن را احیا و آباد نموده اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره برداری مالک است.

اراضی بایر :طبق ماده ۴ قانون زمین شهری مصوب 1366/06/22، اراضی بایر شهری زمین هایی است که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اند، اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته یا نداشته باشد. به عبارت دیگر میتوان زمین بایر را زمینی دانست که سابقه عمران و آبادانی داشته و به حالت موات برگشته است. عناصر زمین بایر به این ترتیب است بالفعل مالک داشته باشد مشغول به کشت و زرع و آبادی نباشد، مالک برای مدت نامعلوم و نامحدودی از آبادی آن چشم پوشیده باشد. طبق قانون اصلاحات ارضی زمین بایر زمینی است که در آن عملیات زارعی انجام نگرفته است. به موجب مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام اسلامی در خصوص حل مشکل اراضی بایر مصوب ۱۳۶۷ اراضی بایر شامل اراضی ای است که بیش از ۵ سال بدون عذر موجه بلاکشت مانده یا بماند. کلیه اراضی بایر که در اختیار دولت قرار گرفته اند بر اساس بهای عادلانه ای که توسط کمیسیون ارزیابی تعیین می گردد توسط هیأت های هفت نفره واگذاری زمین با رعایت اولویت هایی فروخته خواهند شد.

کمیسیون تشخیص: به موجب آیین نامه اجرایی مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام اسلامی در خصوص حل مشکل اراضی بایر کمیسیونی است مرکب از سه نفر کارشناس (دو) نفر به معرفی مدیر کل کشاورزی و یک نفر به معرفی هیأت هفت نفره واگذاری زمین که در هر استان تشکیل میگردد و پس از بازدید از ملک و عنداللزوم کسب نظر کارشناس رسمی دادگستری در خصوص بایر بودن اراضی اعلام رای می نماید. تشخیص اراضی بایر خارج از محدوده قانون شهرها بر عهده کمیسیون تشخیص می باشد.

اراضی اعراضی :به موجب آیین نامه اجرایی مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام اسلامی در خصوص حل مشکل اراضی بایر زمین هایی که سابقه احیا دارند ولی به دلیل اعراض مالک، بیشتر از (۵) سال متوالی بدون دلیل موجه بلاکشت مانده پس از بازدید از ملک و عنداللزوم کسب نظر کارشناس رسمی دادگستری در خصوص بایر بودن اراضی احراز اعراضی بودن اراضی توسط دادگاه و به موجب رأی کمیسیون تشخیص مرکب از سه نفر کارشناس قابلیت اعتراض در دادگاه صالح قابل واگذاری به هیئت هفت نفره واگذاری زمین خواهد بود. در صورتی که مالکان ظرف یک ماه پس از ابلاغ نظر کمیسیون تشخیص وظیفه ابلاغ بر عهده وزارت کشاورزی یا پس از نشر دومین آگهی در روزنامه جهت انتقال سند مالکیت زمین حاضر نشوند مدیر جهاد استان به قائم مقامی مالک اسناد انتقال مالکیت اینگونه اراضی را امضا خواهد نمود. به این گونه اراضی اراضی اعراضی گفته می شود. اگر مالکین با متصرفین مدعی عذر موجه در خصوص بلاکشت بودن باشند باید اعتراض خود را به جهاد کشاورزی استان ارائه کنند در خصوص اراضی بایر که به عنوان اراضی اعراضی شناخته نمی شوند، مالکان اراضی از تاریخ ابلاغ وزارت کشاورزی یا از تاریخ نشر دومین آگهی در روزنامه یک سال فرصت خواهند داشت تا شخصاً در خصوص کشت زمین طبق ضوابط کشاورزی که همه ساله قبل از فصل کشت اعلام میشود اقدام نمایند یا برای این منظور زمین را از طریق فروش اجاره یا مزارعه به دیگری واگذار نمایند.

اراضی بیاض: زمین بیاض عبارت است از زمینی که در حال حاضر از نظر شکلی و ظاهری فاقد هر گونه آثار زراعت یا اعیانی و یا تصرف باشد و به لحاظ ماهوی و حقوقی وضعیت آن نامشخص است.
اراضی ملی: اراضی ملی، زمین های موضوع ماده یکم قانون ملی شدن جنگل هاست که در اجرای قانون مزبور و مقررات بعدی به عنوان اموال عمومی، ملی اعلام و ضمن سلب مالکیت خصوصی از آن به مالکیت دولت درآمده است و برخلاف عنوان این قانون علاوه بر جنگل ها شامل مراتع، بیشه های طبیعی و اراضی جنگلی واقع در محدوده سرزمینی کشور ایران نیز می باشد. تشخیص اراضی ملی از طریق عناصری همانند وضعیت ظاهری زمین بصورت طبیعی تکامل یافته است پوشش گیاهی علوفه ای خودرو، عدم سابقه مالکیت خصوصی، نقشه های هوایی و اسناد و مدارک موجود در ادارات منابع طبیعی و تحقیقات محلی مشخص می گردد تشخیص اراضی ملی از اراضی دارای سابقه احیا و کشاورزی امر تخصصی و در حیطه وظایف کارشناسان رسمی دادگستری است. اراضی منابع ملی که در اجرای ماه ۱۰ قانون اراضی شهری در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی قرار گرفته اند قابل فروش نیستند به موجب ماده ۹ قانون جهش مسکن ۱۴۰۰ سازمان جنگل ها، مراتع و آبخیزداری کشور مکلف است اراضی ملی مورد نیاز تامین مسکن و خدمات عمومی پشتیبان واقع در محدوده و حریم شهرها و همچنین اراضی مورد نیاز وزارت راه و شهرسازی برای طرحهای محسوب شهرک سازی در خارج از حریم شهرها را تحویل وزارت راه و شهرسازی نماید.

مستثنیات اراضی ملی: اگر زمینی قبل از تاریخ تصویب قانون ملی شدن جنگل های کشور مصوب سال ۴۱ یا قبل از تاریخ صدور برگ تشخیص ویژگی هایی را داشته باشد. احیا شده یا مستثنیات است و جزو اراضی ملی به شمار نمیرود برخی از این ویژگی ها عبارت است از این که زمین عرفاً و عملاً به عنوان زمین کشاورزی مرسوم و معروف باشد دارای شیب متعارف باشد درختان کهنسال در مسیر جویهای قدیمی و اطراف و اکناف زمین وجود داشته باشد منطقه سابقه و آثار بهره مندی قدیمی از آبهای جاری بهاره را برای آبیاری محصول داشته باشد شیب زمین مناسب و جنس خاک مستعد زراعت باشد اگر چه که ممکن است سالها دور از کشت بوده باشد.

صدور برگ تشخیص: اداره منابع طبیعی شهرستان در راستای اجرای قانون قانون ملی شدن جنگلها و مراتع با بررسی سابقه و سنجش موقعیت یک محدوده مشخص از اراضی با معیارهای مشخص و از پیش تعیین شده مبادرت به اعلام ملی بودن تمام یا بخشی از آن محدوده مینماید این عمل از طریق صدور برگی به نام برگ تشخیص انجام می گیرد و در اثر این تشخیص طبق ماده یک قانون ملی شدن جنگل های کشور ۱۳۴۱ از متصرفان یا مالکان این اراضی به نفع دولت سلب مالکیت میشود. به موجب آیین نامه اجرایی ماده ۲ قانون حفظ و حمایت از منابع طبعی و ذخایر جنگلی کشور مصوب ۱۳۷۱ در برگ تشخیص خصوصیات منابع ملی از حیث وضع طبیعی و تعریف قانونی همچنین مشخصات ثبتی ،نسق زراعی، محل وقوع، حدود و مساحت منطقه مورد بازدید و مستثنیات موضوع ماده (۲) قانون ملی شدن جنگلها با استعلام از مراجع ذی ربط ذکر میشود و هر گاه در مرز منطقه مورد بازدید کوه یا رودخانه یا بزرگراه یا جاده عمومی وجود داشته باشد شرح داده میشود تا محل منابع و مستثنیات آن از هر حیث مشخص باشد. ادارات ثبت اسناد و کشاورزی و سایر مراجع موظفند اطلاعات لازم را در اختیار مأمورین سازمان جنگلها و مراتع کشور قرار دهند در اعتراض به برگ تشخیص و ملی شدن اگر خواسته ابطال سند مالکیت باشد باید علاوه بر اداره منابع طبیعی ،وزارت راه و شهرسازی نیز باید طرف دعوا قرار گیرد مگر این که هم مطرح شده باشد.
اراضی دولتی: به موجب ماده ۱۳ قانون زمین شهری و ماده ۳۳ آئین نامه اجرایی آن کلیه زمینهای متعلق به دولت از قبیل ملی، موات، بایر و دایر تملک شده ،خالصه مستحدث ،ساحلی و حریم که بنام دولت دارای سند بوده یا در جریان ثبت به نام دولت است. همچنین کلیه زمین هایی که طبق قوانین و مقررات و آراء کمیسیون های مربوط، ملی یا موات تشخیص گردیده اعم از آنکه بنام دولت ثبت شده یا نشده باشد. نمایندگی دولتی در مورد اراضی دولتی واقع در محدوده و حریم شهرها و شهرکها با سازمان ملی زمین و مسکن است.
اراضی قابل تخصیص واگذاری: به موجب ماده ۱۰ قانون جهش مسکن ۱۴۰۰ ،کلیه وزارتخانه ها مؤسسات و دستگاه های دولتی و همچنین شرکتهایی که صد درصد (۱۰۰) سرمایه و سهام آنها متعلق به دولت میباشد مکلفند نسبت به واگذاری و تحویل رایگان ارضی در اختیار خود که در چهارچوب مکان یابی موضوع ماده (۶) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن قرار میگیرند به استثنای اراضی تبصره (۲) ماده (۹) این قانون بنا به درخواست وزارت راه و شهرسازی اقدام نمایند. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند پس از اعلام وزارتخانه یاد شده ظرف 1 ماه نسبت به تفکیکو ثبت و انتقال ملکدر دفتر املاک و و صدور سند مالکیت به نام دولت با نمایندگی وزارت راه و شهرسازی اقدام نمایند.
اراضی آیش: به موجب بند ج ماده ۱ از قانون نحوه واگذاری و احیای اراضی در
حکومت جمهوری اسلامی ایران مصوب 1354/04/29 شورای انقلاب زمین دایری است که به صورت متناوب طبق عرف محل برای دوره معینی بدون کشت بماند.

اراضی مستحدثه: به موجب قانون اراضی مستحدث و ساحلی مصوب 1354/04/29 اراضی مستحدث زمین هایی که در نتیجه پایین رفتن سطح آب یا هر نوع جریان آب در کرانه های دریا و دریاچه ها و جزایر یا در نتیجه پایین رفتن آب یا خشک شدن تالابها ظاهر و یا ایجاد میشود. کلیه اراضی مستحدث طبق ماده ۳ قانون مزبور در اختیار دولت است. مطابق ماده ۹ قانون مذکور وزارت کشاورزی و منابع طبیعی مجاز است اراضی مستحدث ساحلی متعلق به دولت را بفروشد یا اجاره دهد یا با سایر اراضی و تاسیسات معاوضه نماید.

اراضی جنگلی: مطابق دستورالعمل ضوابط واگذاری اراضی منابع ملی و دولتی برای طرح های کشاورزی تولیدی و غیر کشاورزی جنگل زمینی اعم از خشکی و آبی است که عمدتاً از درخت و درختچه همراه با سایر رستنیهای خشبی و علفی خودرو پوشیده شده باشد مشروط به آنکه مساحت آن کمتر از نیم هکتار و تاج پوشش درختی آن بطور طبیعی کمتر از پنج درصد (۵) نباشد. بر اساس ماده ۳۶ و ۴۱ قانون حفاظت بهره برداری و نیز تبصره ذیل ماده ۷ قانون حفظ و گسترش فضای سبز هرگونه تفکیک و ساخت و ساز در اراضی جنگلی جلگه ای و ساحلی ممنوع و در این اراضی باید طرحهای کشاورزی اجرا شود. و متولی حفاظت از این اراضی سازمان جنگلها، مراتع و آبخیزداری و در هر استانی به نمایندگی از ادارات کل منابع طبیعی و آبخیزداری گذاشته است.

اراضی دیمی: به موجب قانون اصلاحات ارضی زمینی است که زراعت آن از آب باران یا سیلاب مشروب میشود.

اراضی طلق: به اراضی اطلاق میشود که مالک آن شخصی حقیقی یا حقوقی باشد که اختیار ایجاد بنا و نقل و انتقال آن را از لحاظ عرصه و ساختمان بدون نیاز به جلب رضایت دیگری داشته باشد.

اراضی ساحلی : به موجب قانون اراضی مستحدث و ساحلی اراضی ساحلی پهنه ای است با عرض مشخص از ارضی مجاور دریا و دریاچه ها یا خلیج که حداقل از یک سو به کنار دریا یا دریاچه با خلیج متصل باشد.

اراضی موقوفه: اراضی میباشند که در اختیار موقوفه هایی مانند آستان قدس رضوی ،اوقاف یا متولی خاص و عام وقفی میباشد. این نوع املاک اعم از زمین یا ساختمان ،مغازه و غیره با شرایط خاصی در اختیار افراد قرار داده میشود و نقل و انتقال آنها در هر مرحله تابع شرایط خاص و منوط به اخذ مجوز از اداره اوقاف یا متولی وقف میباشد.

اراضی بنیاد علوی: اراضی علوی املاکی است که سند مالکیت آنها به نام رضاخان بوده و سپس به محمدرضا واگذار و نهایتاً به بنیاد پهلوی منتقل گردیده است. این املاک پس از انقلاب اسلامی ایران در اختیار بنیاد علوی قرار گرفته است. ارزش گذاری بهای اراضی متعلق به بنیاد علوی از سوی کارشناسان دادگستری پائین تر از نرخ روز است.

اراضی کشاورزی :املاکی دانسته شده که عملیات ،زراعت، باغداری یا تاک داری به صورت تقریباً مداوم بر روی آنها انجام میگیرد و یا به دلیل شرایط ویژه، این اراضی برای امر کشاورزی استعداد فراوانی دارند( امانی ۱۳۸۰، ص ۸۹) مطابق آیین نامه اجرایی صدور اسناد مالکیت اراضی کشاورزی اراضی کشاورزی موضوع آیین نامه شامل اراضی واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها تعریف شده در ماده (۲) قانون زمین شهری و در روستاها نیز خارج از بافت مسکونی روستاها طبق طرح هادی روستاها مورد عمل ماده (۱۳۳) قانون برنامه چهارم توسعه میباشد که مورد بهره برداری کشاورزی بوده و یا به حالت آیش است. تشخیص اراضی مشمول ماده (۱) به عهده مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان است.

حریم روستا: مقدار زمین موات (اعم از مرتع و غیره )اطراف روستا که عرفاً به مصالح و منافع آن وابسته بوده و برای انتفاع و رفع نیازهای طبیعی مورد استفاده اهالی قرار می گیرد به نحوی که اگر از استفاده از آن منع شوند نوعاً دچار زحمت و مشکل گردند.

حق زارعانه: از جمله حقوق شناخته شده عرفی که در ماده ۳۱ آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک و قانون نحوه خرید اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی عمرانی و نظارتی دولت و سایر مقررات موضوعه پیش بینی شده است که باید ناشی از عقود اجاره یا مزارعه یا مأذون بودن زارع در تصرف و غرس نهال یا بذر از طرف مالک باشد. با توجه به مقررات بند «ب» ماده ۵ قانون طرز تقویم و تملک اراضی مورد نیاز سد لتیان مصوب 1345/03/17و تبصره یک از بند «الف» از ماده اول تصویب نامه1341/11/18 هیأت وزیران حق ریشه عرفاً مترادف با حقوق زارعانه بوده و اعم از زحماتی که زارع برای عمران و آبادی و بهتر استفاده کردن از اراضی زراعی و غیر آن میزان متحمل شده است. می باشد و مینای حقوقی آن علاوه بر قانون آنچه از آثار مادی که زارع با اذن و اجازه مالک زمین مزروعی در آن پدید آورده میباشد و حق مذکور فقط در صورت پیش بینی قانون یا عرف محل با قرارداد برای زارع ایجاد میشود. با توجه به مقررات بند «پ» ماده ۵ قانون طرز تقویم و تملک اراضی مورد نیاز سد لتیان مصوب1345/03/17و تبصره یک از بند «الف» از ماده اول تصویب نامه 1341/01/18 هیأت وزیران حق ریشه عرفاً مترادف با حقوق زارعانه بوده و اعم از زحماتی که زارع برای عمران و آبادی و بهتر استفاده کردن از اراضی زراعی و غیر آن میزان متحمل شده است میباشد و مبنای حقوقی آن علاوه بر قانون آنچه از آثار مادی که زارع با اذن و اجازه مالک زمین مزروعی در آن پدید آورده میباشد و حق مذکور فقط در صورت پیش بینی قانون یا عرف محل یا قرارداد برای زارع ایجاد میشود.

اسناد نسق زراعی: اسنادی که در اجرای مقررات قانون اصلاحات ارضی که توسط مامورین دولتی صلاحیت دار و در حدود صلاحیت آنها وفق مقررات قانونی تنظیم شده باشد در زمره اسناد رسمی محسوب و مشمول مقررات ماده ۷۳ قانون ثبت اسناد و املاک می باشد. از آنجایی که املاک روستائی زراعی سند تفکیکی ندارد و اسناد نسق زراعی مشاعی به روستائیان داده شده است کسی که نسق زراعی او تصرف شده می تواند به استناد همان سند رسمی زراعی خود و با ارائه سایر دلایل لازمه دعوای خلع ید علیه متصرف عدوانی اقامه کند و نیازی به طرح دعوای اثبات مالکیت ندارد و لذا عدم وجود سند تفکیکی مانع از استماع و رسیدگی ماهوی به این دعوی نیست زیرا سند رسمی زراعی مؤید ثبوت مالکیت دارنده سند رسمی نسق زراعی است نظریه شماره ۲۲۴۳٫۹۲٫۷ – ۱۳۹۲٫۱۱٫۲۰ اداره کل حقوقی قوه قضاییه تغییر کاربری زراعی و احداث هر گونه اعیانی بدون مجوز قانونی در اراضی نسق زراعتی موقوفه ممنوع میباشد برابر ماده ۸ آئین نامه قانون ابطال اسناد و فروش رقبات آب و اراضی موقوفه مصوب 1363/09/07 احداث هر گونه اعیانی بدون مجوز قانونی در اراضی نسق زراعتی زارعین ممنوع بوده و در صورت تخلف اعیانی احداثی متعلق به موقوفه خواهد بود. در مواردی استثنایی قانونگذار تملک اعیان را ولو در صورت عدم اخذ مجوز از سازمان اوقاف به رسمیت شناخته است. مانند: باغ های موقوفه و موقوفات خاص و یا کلیه املاک مزروعی که در اجرای قانون اجاره تبدیل به احسن و واگذاری دهات و مزارع موقوفات عام با زارعین صاحب نسق با رعایت حقوق اکتسابی آنان اجاره نامه تنظیم میشود.

تملک رایگان زمین توسط دولت: در برخی از قوانین مقنن، سلب حقوق مالکانه جهت اجرای طرح را به صورت رایگان و بدون پرداخت هرگونه معوضی پیش بینی کرده است. به موجب بند ۹ ماده ۵۰ قانون برنامه و بودجه کشور اراضی واقع در خارج از محدوده شهرها که در مسیر راه های اصلی یا فرعی یا خطوط مواصلاتی و برق و مجاری آب و لوله های نفت و گاز قرار میگیرد با رعایت حریم مورد لزوم که از طرف هیأت وزیران تعیین خواهد شد از طرف دولت مورد استفاده قرار میگیرد و از بابت این حق ارتفاق وجهی پرداخت نخواهد شد در این ماده سلب حقوق مالکانه به صورت رایگان و بدون پرداخت هر گونه غرامت صورت گیرد.

کمیسیون ماده ۲ طرح های کشاورزی: به منظور بررسی و اتخاذ تصمیم در خصوص طرح های تقاضای اشخاص حقیقی و حقوقی ایرانی و واگذاری اراضی برای ایجاد و توسعه واحدهای دامداری پرورش طیور و آبزیان و تأسیسات وابسته به آنها و صنایع تبدیلی و تکمیلی وابسته به بخش کشاورزی و نیز طرحهای اقتصادی زراعی و باغبانی برای طرحهای کشاورزی تولیدی و غیر کشاورزی کمیسیونی در استان متشکل از رئیس سازمان جهاد کشاورزی مدیر کل منابع طبیعی مدیر امور اراضی معاون یا مدیر یا مدیر کل ذیربط حسب مورد به تشخیص رئیس سازمان جهاد کشاورزی یک نفر کارشناس صاحب نظر به تشخیص رئیس سازمان جهاد کشاورزی ترجیحاً معاون حفاظت و امور اراضی اداره کل منابع طبیعی تحت عنوان کمیسیون طرحهای کشاورزی و تولیدی تشکیل می گردد. تصمیمات کمیسیون با چهار (۴) رأی موافق معتبر خواهد بود. جنگلها و بیشه های طبیعی مراتع عمومی از حریم روستاها که به تشخیص هیئت هفت نفره جهت تعلیف احشام ضروری است. نهالستان های عمومی پارکهای جنگلی و جنگلهای دست کاشت عمومی حریم قانونی تأسیسات دولتی و راههای مسیر ایل کوچ نشین ها و حریم مربوط به آنها مطلقا قابل واگذاری نیست.

اصلاحات ارضی:
به دنبال فرایند اصلاحات ارضی در ایران، مسئولین کشاورزی کشور در صدد تاسیس واحدهای جمعی دولت و نیمه دوتی از قبیل شرکت های سهامی زراعی واحدهای تعاونی تولید و شرکتهای کشت و صنعت برآمدند تا بتوانند مشکلاتی را که در ارتباط با کاهش محصولات و مهاجرتهای شدید روستایی به وجود آمده بود جبران نمایند. اصلاحات ارضی عبارت است از تغییرات اساسی در میزان و نحوه مالکیت اراضی به ویژه اراضی کشاورزی و مراتع به منظور افزایش بهره وری عمومی جامعه اولین مرحله اجرای اصلاحات ارضی (محدود نمودن مالکیتها) در ایران با تصویب قانون اصلاحی قانون اصلاحات ارضی در تاریخ ۱۹ دی ۱۳۴۰ آغاز شد. با تصویب قانون مواد الحاقی به قانون اصلاحات ارضی در تاریخ ۲۷ دی ۱۳۴۱ مرحله دوم اصلاحات ارضی آغاز شد. مرحله سوم اصلاحات ارضی در کشور ایران با تصویب قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره به زارعان مستاجر در تاریخ 2 دی 1347 آغاز شد.

شورای اصلاحات ارضی :همزمان با تصویب قانون اصلاحات ارضی بنیاد شورایی به نام شورای اصلاحات ارضی نیز توسط قانون گذار تدوین شد به موجب رأی وحدت رویه شماره ۷۰۲ هیأت عمومی دیوان عالی کشور واگذاری اراضی کشاورزی به زارعین صاحب نسق و تشخیص استحقاق و تعیین مقدار زمینی که به هر یک از آنها واگذار میشود بر اساس ضوابط و مقررات خاص قانون اصلاحات ارضی است و در صورتیکه در نحوه این واگذاری و یا تنظیم سند اشتباهی رخ دهد به موجب ماده ۳۸ آیین نامه قانونی مصوب کمیسیون مشترک مجلسین مرجع صالح در زمان تصویب شورای اصلاحات ارضی آن را اصلاح می نماید. مرجع تشخیص مشمولیت معامله در نقل و انتقال املاک نیز همان شورای اصلاحات ارضی است.
هیات تشخیص اصلاحات ارضی: در کنار شورای اصلاحات ارضی، قانونگذار مرجع دیگری نیز در حوزه اصلاحات ارضی پیش نموده است به موجب ماده ۱۵۴ قانون ثبت در مرکز هر استان یا فرمانداری کل به موجب آیین نامه مصوب وزارت دادگستری و وزارت تعاون و امور روستاها هیاتی به نام هیات تشخیص برای انجام وظایف در تحدید حدود قطعات تقسیم شده بین زارعین و یا قطعات اختصاصی مالک یا مستثنیات قانونی اصلاحات ارضی، رسیدگی و صدور دستور مقتضی در مورد هر گونه اشتباهی که در آگهی الصاقی یا عملیات تحدیدی املاکی که طبق ماده ۱۴۴ این قانون انجام می گیرد، تشخیص و تعیین قائم مقام قانونی زارع انتقال گیرنده در صورتی که انتقال گیرنده فوت کرده و یا طبق مقررات اصلاحات ارضی از او خلع ید شده باشد و تشخیص نوع اعیانی زراعی و تعیین مالک آن و همچنین تشخیص مستثنیات قانونی بر اساس مقررات اصلاحات ارضی برای اراضی مکانیزه و تعیین مالک آن در صورت وجود اختلاف تشکیل می گردد.
امور باقیمانده اصلاحات ارضی : به دلیل تعدد روستاها و مزارع مشمول قانون اصلاحات ارضی، مشکلات متعدد در اجرای قانون عدم همکاری مالکان و حتی گاهی زارعان و مسایل دیگر مراحل سه گانه اصلاحات ارضی در ایران به صورت کامل انجام نشد به این ترتیب به تعیین تکلیف کلیه اراضی مشمول قانون اصلاحات ارضی که در زمان اجرای قانون انجام نگرفت امور باقیمانده اصلاحات ارضی گفته میشود.

مستثنیات قانون اصلاحات ارضی: در اصلاحات ارضی مستثنیات زیر مشمول تفسیم نشده و در مالکیت مالک اولیه ابقاء شده است -۱ باغات میوه باغات چای و قلمستان هایی که عرصه و اعیان آنها متعلق به مالک میباشد با حقابه معموله به ملکیت مالک باقی خواهد ماند. ۲- ابنیه و تاسیسات واقع در ارضی مشمول این قانون که مربوط به کارهای زراعی نیستند از قبیل خانه های شخصی و مسکونی ،مالک ،مدارس درمانگاه ها ،قهوه خانه ها، دکان، کاروانسرا، آسیاب ،کارخانه و نظایر آن – کلیه اراضی که از طریق زراعت مکانیزه بدون شرکت زارع و بوسیله کارگر کشاورزی مورد بهره برداری واقع شده باشد. -۴- چمن و چمنزار چاه -۵ مراتع ماده ۳( قانون اصلاحات ارضی مصوب ۱۳۴۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی)

اراضی کشت موقت: به موجب بند ۴ از آیین نامه اجرایی قانون واگذاری زمینهای دایر و بایر مصوب 1365/11/29 هیأت وزیران از اراضی بایر و دایری که پس از پیروزی انقلاب تا پایان سال ۱۳۵۹ در سراسر کشور و تا پایان سال ۱۳۶۳ در مناطق کردنشین به نحوی در تسلط غیر مالک قرار گرفته باشد و روی زمین کشت نموده اند (کشت موقت) به حکم ضرورت به کشاورزان متصرف که بی زمین یا کم زمین باشد. ممر درآمد کافی غیر از کشاورزی نداشته باشند، ساکن محل باشد به اقساط واگذار میشود و سند مالکیت رسمی و ثبتی به صورت بیع شرط با معرفی هیأت های هفت نفره واگذاری زمین به آنان داده خواهد شد هر گاه در زمان تصرف در سطح هر هکتار بیش از یک صد اصله نهال یا درخت مثمر یا پنجاه اصله درخت نخل یا زیتون یا یک هزار نهال یا درخت غیر مثمر وجود داشته در این صورت باغ یا بیشه محسوب و از شمول اراضی کشت موقت خارج است (تصرف اراضی بایر و دایر قبل از پیروزی انقلاب اسلامی موضوع قانون اراضی کشت موقت نمی باشد. )
عرصه های منابع طبیعی ملی و دولتی قابل احیاء و بهره برداری کشاورزی :آن دسته از اراضی منابع ملی، موات و دولتی بلا معارض که با توجه به مطالعات انجام شده دارای استعداد تولید اقتصادی و بهره برداری محصولات بخش های مختلف کشاورزی و دامی است.

کمیسیون رفع تداخلات اراضی: به منظور رفع تداخلات اراضی موضوع ماده (۵۴) قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی کشور کمیسیون های رفع تداخل
شهرستانی متشکل از روسای ادارات جهاد کشاورزی امور اراضی منابع طبیعی، ثبت اسناد و املاک و راه و شهرسازی و یا نمایندگان آنها در اداره جهاد کشاورزی شهرستان تشکیل می شوند. (قانون تقویت امنیت غذایی کشور و رفع موانع تولیدات کشاورزی )

مرتع: زمینی است اعم از کوه و دامنه یا زمین مسطح که در آن نباتات علوفه به طور طبیعی روئیده و در هر هکتار آن بتوان حداقل سه راس گوسفند با معادل آن دام دیگر در یک فصل چرا تعلیف نمود.
بیشه یا قلمستان :زمینی است که در آن درختان غیر مثمر به وسیله اشخاص غرس شده و تعداد درخت در هر هکتار آن از هزار اصله تجاوز نماید به عبارت دیگر راضی که عمدتاً از درختچه و بوته خودرو پوشیده شده باشد و حداقل مساحت آن کمتر از نیم هکتار نباشد.

پارک جنگلی: عبارت است از یک مجموعه جنگلی طبیعی با محدوده معین که در جهت تأمین هدف های تفرجی جلب توریسم اقتصادی و زیست محیطی اداره و مورد استفاده عموم قرار می گیرد.

نهالستان عمومی :محدوده ای مشخص از اراضی آماده شده متعلق به دولت که با توجه به شرایط خاص آب و هوائی و جغرافیائی هر منطقه به منظور کاشت بذور درختان و تولید نهال مرغوب قابل کاشت در عرصه جنگلها و اراضی مناسب جنگل کاری تحت عملیات زراعی قرار میگیرد نهالستان های عمومی بر حسب ضرورت در داخل یا خارج از جنگلها احداث می گردد.

باغ میوه : زمینی است که در آن درختان میوه یا مو به وسیله اشخاص غرس و تعداد درخت میوه یا مو در هر هکتار آن یکصد اصله کمتر نباشد و در مورد درختان خرما و زیتون تعداد در هر هکتار از پنجاه اصله کمتر نباشد.
کمیسیون ماده (۳۳) قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع: به موجب قانون اصلاح ماده (۳۳) اصلاحی قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع کشور مصوب 01/06/1386 به منظور نظارت بر اجراء طرحهای کشاورزی و دامپروری و سایر طرحهای غیر کشاورزی مندرج در ماده (۳۱) این قانون تبدیل اراضی جنگلی جلگه ای شمال کشور به زراعت، باغ، مرتع، نهالستان، ایجاد جنگل های مصنوعی یا علوفه کاری دامپروری و همچنین اراضی واگذاری برای اجراء طرحهای موضوع مواد (۳۱) و (۲۲) آئین نامه اجرائی لایحه قانونی اصلاح لایحه قانونی واگذاری و احیاء اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران و تشخیص تعلل یا تخلف و عذر موجه مجریان طرحها از مفاد قرارداد و تعیین درصد عملیات انجام شده طرحهای مزبور در هر استان هیأت ۵ نفره نظارت با حکم وزیر جهاد کشاورزی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر کل منابع طبیعی و یک نفر کارشناس در رشته مربوط مدیر امور اراضی استان و رئیس دستگاه اجرائی صادر کننده موافقت اصولی و پروانه بهره برداری یا نماینده تام الاختیار وی (حسب مورد) تشکیل می گردد و در موارد خلاف بین نسبت به فسخ یا تمدید و تعیین مهلت و یا استرداد زمین تصمیم گیری خواهد شد. تصمیمات هیأت با اکثریت آراء معتبر بوده و آراء صادره این هیأت مطابق ماده ۷ آیین نامه اجرایی ماده (۳۳) اصلاحی قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع کشور حداکثر ظرف مدت سه ماه قابل اعتراض در مراجع قضائی ذی صلاح خواهد بود با قطعیت رأی هیأت نظارت به دلیل انقضای مدت اعتراض و با صدور رأی قطعی از شعبه یا اجرای احکام دیوان عدالت اداری در صورتی که رأی مذکور ناظر به فسخ قرارداد با استرداد زمین باشد مراتب از سوی دبیر هیأت نظارت به دفترخانه استاد رسمی تنظیم کننده سند ابلاغ میگردد. دفترخانه مذکور موظف است ظرف یک ماه پس از اعلام مراتب، نسبت به فسخ قرارداد اجاره و یا اصلاح اسناد اجاره اقدام کند و اگر رای هیأت نظارت، ناظر بر تمدید قرارداد اجاره و تعیین مهلت برای اجرای طرح باشد. مراتب توسط دبیر هیات نظارت برای اجرا حسب مورد به مدیریت امور اراضی یا اداره کل منابع طبیعی و مستأجر طرف قرارداد ابلاغ می گردد.
کمیسیون ماده (۳۴) قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع: به موجب قانون اصلاح ماده (۳۴) قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع مصوب 14/03/1354 و الحاق چند تبصره به آن مصوب 1377/07/07 مجمع تشخیص مصلحت نظام وزارت جهاد سازندگی موظف شده است که اراضی جنگلی جلگه ای شمال و مراتع ملی غیر مشجر کشور را که تا پایان سال ۱۳۶۵ بدون اخذ مجوز قانونی به باغ زراعت آبی استخرهای باغی تبدیل شده یا برای طرحهای تولید دام و آبزیان و سایر طرح های غیر کشاورزی استفاده شده است در قبال دریافت اجاره بها یا قیمت تعیین شده واگذار کرده یا به فروش برساند رسیدگی به این موضوع در صلاحیت کمیسیونی است مرکب از نمایندگان جهاد سازندگی کشاورزی سازمان جنگلها و مراتع کشور و فرمانداری با مسئولیت جهاد کشاورزی واگذاری یا فروش اراضی مذکور مستلزم وجود شرایطی است که در صورت نبود هر یک از این شرایط کمیسیون به خلع ید رأی میدهد.
باغ :از نظر آیین نامه اجرایی اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها، باغ به محلی اتلاق میشود که حداقل یکی از مشخصات ذیل داشته باشد ۱- داشتن حداقل ۵۰۰ متر مربع مساحت در صورت وجود بنا و مستحدثات در زمین به طور متوسط در هر شانزده (۱۶) متر مربع محوطه باز خارج از ساختمان یک اصله درخت و در صورت عدم سابقه احداث بنا به طور متوسط هر بیست و پنج (۲۵) متر مربع یک اصله درخت مثمر و یا غیر مثمر و یا ترکیبی از آنها غرس شده باشد -۲ دارا بودن سند مالکیت و یا سند مادر قبل از تفکیک به عنوان باغ باغچه زمین منجر و باغ عمارت 3- دارا بودن سابقه برای دایر باغ دایر باغچه دایر مشجر از کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری 4- محل هایی که در حریم شهر توسط وزارت جهاد کشاورزی باغ شناخته شده اند .5- محلهایی که به تشخیص شورای اسلامی باغ شناخته میشوند.

کارگروه تشخیص اراضی زراعی و باغها در خارج از محدوده شهرها شهرکها و طرح هادی روستاها : مطابق آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۹۷ اراضی زراعی و باغهای دارای سابقه بهره برداری و اراضی تحت فعالیت های احداث گلخانه ها دامداری ها مرغداری ها پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاههای صنایع تکمیلی و غذایی که در حکم اراضی زراعی و باغ ها محسوب می شوند، توسط کارگروهی متشکل از مدیر معاون فنی اجرایی و رییس اداره امور اراضی جهاد کشاورزی شهرستان بررسی میشوند کارگروه موظف است با در نظر گرفتن وضعیت و موقعیت اراضی مورد نظر و کاربری سایر اراضی همجوار و با لحاظ مواردی چون سند مالکیت سوابق کشت و کار و تولیدات کشاورزی تهیه گزارش مصور (عکس، فیلم و…. استعلام محلی، نظریه مرکز تحقیقات کشاورزی و منابع طبیعی در رابطه با کیفیت آب و خاک حسب نیاز، استفاده از عکس های هوایی یا تصاویر ماهواره ای، نظریه خود را ظرف بیست روز اعلام نموده و نسبت به تشخیص زراعی با باغی بودن عرصه و یا غیر زراعی باغی بودن محل مورد نظر اقدام نماید و مراتب توسط مدیر جهاد کشاورزی شهرستان به مراجع ذی ربط ارسال شود.

کمیسیون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها : تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیر کل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار میباشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می گردد. مطابق تبصره ۴ ماده ۲ آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها جلسات کمیسیون با حضور رئیس و حداقل سه عضو دیگر رسمیت دارد و تصمیمات آن با حداقل سه رأی موافق معتبر و لازم الاجرا خواهد بود. در صورت موافقت کمیسیون با تغییر کاربری اراضی زراعی یا باغ مورد تقاضا دبیر کمیسیون مراتب را به همراه کروکی یا نقشه، مشخصات کامل ملک به منظور تعیین قیمت روز اراضی زراعی با باغ با کاربری جدید به کمیسیون تقویم اعلام و پس از اخذ نظریه کمیسیون و اعلام به متقاضی و ارایه گواهی لازم توسط وی مبنی بر واریز عوارض به حساب خزانه داری کل کشور، مجوز تغییر کاربری را صادر و به مرجع استعلام کننده و متقاضی اعلام می نماید کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی که در اجرای قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها از کمیسیون مذکور مجوز تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها را دریافت نموده اند موظفند حداکثر ظرف مدت نه ماه نسبت به اجرای طرح موضوع مجوز مربوطه اقدام نمایند.
تغییر کاربری ارضی زراعی و باغها :هر گونه اقدام که مانع از بهره برداری و استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغها در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب شود.
کمیسیون رسیدگی به امور آبهای زیر زمینی: به موجب قانون تعیین تکلیف چاه های آب فاقد پروانه بهره برداری مصوب ۱۳۸۹٫۵٫۱۲ کمیسیونی تحت عنوان کمیسیون رسیدگی به امور آبهای زیرزمینی جهت رسیدگی به اختلافات ناشی از اجراء قانون تعیین تکلیف چاه های آب فاقد پروانه بهره برداری و قانون توزیع عادلانه آب مصوب ۱۳۶۱ و نسبت به بررسی پرونده های شکایات اشخاص علیه وزارت نیرو در این خصوص در هر استان مرکب از یک نفر قاضی با حکم رئیس قوه قضائیه یک نفر نماینده سازمان جهاد کشاورزی استان با حکم رئیس سازمان و یک نفر نماینده شرکت آب منطقه ای استان با حکم مدیر عامل شرکت زیر نظر وزارت نیرو تشکیل میگردد در فرضی که متقاضی اخذ پروانه فاقد سند مالکیت باشد صرف ارائه اسناد عادی مالکیت برای رسیدگی و اتخاذ تصمیم در کمیسیون رسیدگی به امور آبهای زیرزمینی کافی نیست و متقاضی باید مدارک لازم مانند استشهادیه و…. را نیز برای اثبات تصرفات بلامنازع خود تقدیم کند.

شهرک صنعتی: مکانی است دارای محدوده و مساحت معین که بر اساس قانون تأسیس شرکت شهرک های صنعتی ایران و اصلاحات بعدی ایجاد شده یا میشود و نواحی صنعتی مشمول قانون شرکت شهرک های صنعتی، شامل مجموعه ای ساماندهی شده از واحدهای صنعتی ،پژوهشی فناوری و خدمات پشتیبانی است که در آن امکانات زیربنایی و خدمات ضروری مورد نیاز به واحدهای مذکور واگذار میشود.
کمیسیون ماده ۱۲ زمین شهری به موجب ماده ۱۲ قانون زمین شهری: به موجب ماده 12 قانون زمین شهری مصوب 1366، تشخیص عمران و احیاء و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات را به عهده وزارت راه و شهرسازی گذاشته است. کمیسیون متشکل از ۳ نفر مرکب از نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی است که با حکم وزیر مسکن تشکیل میگردد. کمیسیون پس از بازدید از محل، تحقیقات لازم بررسی اسناد موجود در پرونده و تطبیق کروکی با نقشه هوایی، با اکثریت اعضاء اقدام به صدور رأی می نماید.

کمیسیون ماده ۲۱:به موجب ماده ۲۱ دستور العمل اصلاحی ضوابط واگذاری اراضی ملی و دولتی برای طرح های کشاورزی و غیر کشاورزی به منظور بررسی درخواست اشخاص حقیقی و حقوقی ایرانی مبنی بر واگذاری اراضی ملی و دولتی و اراضی مستحدث و ساحلی برای طرح های مصوب غیر کشاورزی، کمیسیونی در استان متشکل از الف) استانداریا معاون وی به عنوان رئیس کمیسیون؛ ب) رئیس سازمان جهاد کشاورزی؛ ج) رئیس سازمان امور اقتصادی و دارایی در بالاترین مقام مسئول دستگاه یا واحد سازمانی مرتبط با طرح در استان ) مدیر کل منابع طبیعی و مدیر امور اراضی به عنوان عضو و دبیر کمیسیون، نحن عنوان کمیسیون طرح های غیر کشاورزی تشکیل میگردد تا با رعایت قوانین و مقررات مربوط و ضوابط این دستور العمل اتخاذ تصمیم نماید. جلسات کمیسیون با حضور رئیس کمیسیون و چهار (۴) عضو دیگر رسمیت یافته و تصمیمات آن با اکثریت آرا معتبر خواهد بود و حضور اعضا در جلسه قابل تفویض به غیر نمی باشد.

کمیسیون ماده ۵۶ منابع طبیعی: کمیسیون ماده ۵۶ بر اساس قانون ماده واحد تعیین تکلیف اراضی اختلافی ملی تشکیل یافته و موجودیت خود را بدست آورده است. ماده واحده مورد اشاره دارای شش تبصره بوده و آئین نامه اجرایی آن در ۲۲ شهریور ماه سال ۱۳۶۷ در راستای اجرای تبصره شش آن ماده واحده به تصویب رسیده که خود این آئین نامه دارای ۲۳ ماده و ۱۴ تبصره است. کمیسیون ماده ۵۶ منابع طبیعی تنها مرجع رسمی برای تشخیص ملی بودن اراضی بوده است. زارعین صاحب اراضی نسقی و مالکین و صاحبان باغات و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی شهرها و حریم روستاها، سازمانها و مؤسسات دولتی که به اجرای ماده ۵۶ قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع کشور مصوب ۱۳۴۶ و اصلاحیه های بعدی آن اعتراض داشته باشند می توانند به هیاتی مرکب از مسئول اداره کشاورزی مسئول اداره جنگلداری، عضو جهاد سازندگی، عضو هیأت واگذاری زمین، یک نفر قاضی دادگستری بر حسب مورد دو نفر از اعضاء شورای اسلامی روستا با عشایر محل مربوطه است. این هیات در هر شهرستان زیر نظر وزارت کشاورزی و با حضور حداقل ۵ نفر از ۷ نفر رسمیت یافته و پس از اعلام نظر کارشناسی هیأت رأی قاضی لازم الاجرا خواهد بود .هیات می تواند از آنجایی که رسیدگی به امور مطروحه در آن کاملا تخصصی و فنی است از خبرگان محلی و غیر رسمی به عنوان کارشناس استفاده نماید.
رأی قاضی هیات، قابل اعتراض در شعب دادگاه بدوی و تجدید نظر دادگاه می باشد. (خارج از صلاحیت دیوان عدالت اداری )اما با تصویب تبصره ۱ ماده ۹ قانون افزایش بهره وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی مصوب ۱۳۸۹٫۴٫۲۳ و متعاقباً رأی وحدت رویه ی شماره ی ۷۵۰ هیأت عمومی در ۱۳۹۵٫۵٫۵ در حال حاضر مرجع تشخیص اراضی و منابع ملی از مستثنیات و مرجع اعتراض به آن به موجب رأی وحدت رویه مذکور، بعد از تاریخ ۲۲ تیر ۱۳۹۴ در صلاحیت دادگاههای عمومی حقوقی قرار دارد. اما صلاحیت هیات موضوع ماده واحده پس از انقضاء یک ساله از سال ۱۳۸۹ لغایت ۱۳۹۰ نیز استمرار داشته است و با استمرار صلاحیت هیأت مذکور از تاریخ تصویب قانون رفع موانع تولید تا انقضای ۵ سال رسیدگی به پرونده هایی که ظرف مدت مذکور در مرجع قضایی مطرح گردیده و منتهی به صدور رأی قطعی شده باشد در صلاحیت هیات ماده واحده خواهد بود. بنابراین شعبات ویژه رسیدگی و نیز دادگاه های تجدید نظر استانها تمامی پرونده هایی را که تا تاریخ ۱۳۹۴٫۰۴٫۲۳ منتهی به صدور رای قطعی نشده بود را با قرار عدم صلاحیت و از طریق دیوان عالی کشور به موجب ماده ۲۸ قانون آئین دادرسی مدنی به هیات های ماده واحده مربوط ارسال نمودند.

کمیسیون ماده ۲ آیین نامه اجرایی قانون ابطال اسناد و فروش رقبات آب و اراضی موقوفه: ادارات اوقاف و امور خیریه و متولیان موقوفات : مکلفند با توجه به سوابق ثبتی موقوفات عامه ای را که به فروش رسیده یا به صورتی به ملکیت اشخاص درآمده باشد. صورت برداری و همراه با مستندات و دلایل به سازمان اوقاف و امور خیریه ارسال نمایند. سازمان اوقاف و امور خیریه موضوع را به کمیسیونی مرکب از فقهای صاحب نظر که با انتخاب وزیر نظر نماینده ولی فقیه در سازمان یاد شده تشکیل می شود ارجاع می کند کمیسیون مذکور نظر خود را در مورد جواز شرعی فروش یا تبدیل رقبات اعلام مینماید. در صورتی که تبدیل و فروش رقبه موقوفه به نظر کمیسیون با مجوز شرعی انجام شده باشد معامله تأیید میشود و در غیر این صورت نظر نماینده ولی فقیه و سرپرست سازمان اوقاف و امور خیریه دایر بر بطلان سند فروش یا تبدیل موقوفه به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام میشود تا ادارات ثبت نسبت به بطلان سند در سوابق ثبتی و دفاتر مربوط ثبت صدور سند دید به نام موقوفه اقدام نمایند.

کمیسیون ماده ۱۲ زمین شهری : تشخیص نوع زمین و تقسیم آن به اراضی موات و بایر از اراضی و همچنین عمران و احیاء اراضی به عهده کمیسیون ماده ۱۲ زمین شهری، مستقر در وزارت مسکن و شهرسازی است. مهمترین وظیفه این کمیسیون پاسخ به استعلامات ادارات دولتی در خصوص نوع زمین و صدور رأی با استفاده از مدارک موجود و بررسی دقیق نقشه های هوایی میباشد چنانچه نسبت به رأی کمیسیون اعتراضی وجود داشته باشد، شخص مدعی می بایست ظرف مدت ۳ ماه از تاریخ ابلاغ و یا اعلام رای از ناحیه کمیسیون مربوطه در دادگاه عمومی محل وقوع ملک اعتراض خود را بیان نماید و در محاسبه این مدت نیز اطلاع واقعی مالک ملاک است نه تاریخ اعلام رای به وی.

 حقوق شهری
شهر: شهر محلی است با حدود قانونی که در محدوده جغرافیایی مشخص واقع شده و از نظر بافت ساختمانی اشتغال و سایر عوامل دارای سیمایی با ویژگیهای خاص خود است. به طوری که اکثریت ساکنان دایمی آن در مشاغل کسب تجارت صنعت، خدمات و فعالیتهای اداری اشتغال داشته و در زمینه خدمات شهری از خود کفایی نسبی برخوردارند.

محدوده شهر: محدوده شهر فضایی است که در تقسیمات کشوری حوزه اداری و سیاسی و خدماتی یک شهر را مشخص میسازد. وظیفه اداره عمران و تأمین خدمات و حفاظت شهر در داخل حریم شهرها به عهده شهرداری هاست. هر شهر یک محدوده قانونی دارد که به طور کلی حوزه عملکرد شهرداری مربوطه را مشخص می نماید و کنترل فعالیت های شهرسازی و عمرانی از قبیل صدور پروانه ساختمانی، تفکیک اراضی، وصول عوارض نوسازی و مانند اینها به وسیله شهرداری در داخل آن انجام می گیرد.

حریم شهر :حریم شهر عبارت است از اراضی و املاک متصل به حد خارجی محدوده قانونی شهر که حدود آن طبق تشریفات مقرر در قانون شهرداری تعیین می شود. حریم شهر در کلیه شهرها باید با شماعی در نظر گرفته شود که هر نوع عملیات عمرانی و فعالیت های ساختمانی در آن مستقیما روی شهر اثر بگذارد. محدوده حفاظتی در برخی از شهرها، هنگام تعیین ضوابط شهرسازی نمی توان درباره بعضی از مناطق مجاور شهر تصمیم گیری کرد و کاربری قطعی آنها را تعیین نمود. این قبیل مناطق مناطق حفاظت شده نام می گیرند.

شورای شهر: شورای شهر یک مرجع تصمیم گیری و نظارتی است که فصل هفتم قانون اساسی ایران به شوراها اختصاص دارد. مطابق ماده ۴۵ قانون شهرداری انتخاب شهردار، نظارت بر حسن اداره و حفظ سرمایه و دارایی های نقدی و اموال منقول و غیر منقول شهرداری نظارت بر حسن اجرای مصوبات شورا و طرحهای مصوب در امور شهرداری تصویب معاملات و نظارت بر آنها اعم از خرید فروش مقاطعه، اجاره و استیجاره که به نام شهر و شهرداری صورت می پذیرد از مهم ترین وظایف شورای شهر میباشد.

شهرداری: شهرداری موسسه مستقل و عمومی است که به منظور اداره امور محلی از قبیل عمران ،آبادی، بهداشت شهر و تأمین رفاه و آسایش اهالی شهر و به عنوان زیستگاهی مطلوب برای شهروندان تأسیس شده است. شهرداری مطابق ماده ۳ قانون شهرداری دارای شخصیت حقوقی است مطابق ماده ۵۵ قانون شهرداری وظایف عمرانی من جمله ایجاد خیابان ها و کوچه ها و میدان ها و باغ های عمومی اعلام نظر نسبت به طرح های جامع و هادی شهری وظایف خدماتی همانند نظافت و نگهداری و تسطیح معابر عمومی ، وظایف نظارتی و حفاظتی همانند اتخاذ تدابیر مؤثر و اقدام لازم برای حفظ شهر از خطر سیلاب و حریق و همچنین رفع خطر از بناها و دیوارهای شکسته و خطرناک واقع در معابر عمومی و کوچه ها و اماکن عمومی صدور پروانه ساخت برای کلیه ساختمانهای شهر حفظ فضای سبز، ساخت و اسفالت خیابانها و پیاده روهای معابر و کوچه های عمومی و وظایف رفاهی همانند احداث بناها و ساختمان هایی چون سرویس های بهداشتی، کشتارگاه و پارک ها از مهم ترین وظایف شهرداری میباشد.

شورای عالی شهرسازی و معماری ایران: برای هماهنگ کردن برنامه های شهرسازی به منظور ایجاد محیط زیست بهتر برای مردم همچنین به منظور اعتلای هنر معماری ایران و رعایت سبک های مختلف معماری سنتی و ملی یافتن شیوه های اصولی و مناسب ساختمانی در مناطق مختلف کشور و بررسی و تصویب نهایی طرح های جامع شهری و تغییرات آنها خارج از نقشه های تفصیلی شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تأسیس شده است.

طرح جامع شهری: طرح جامع شهری طرحی است که منطقه بندی، نحوه ی استفاده از زمین، تعیین مناطق صنعتی، بازرگانی، اداری و مسکونی، تاسیسات عمومی فضای و سایر نیازمندی های عمومی شهر را بیان میکند وقتی برای شهری طرح جامع پیش بینی شود کمیسیون ماده ۵ جزئیات استفاده از اراضی را در داخل طرح جامع شهری پیش بینی می کند که این موضوع در ماده ۵ قانون تأسیس شورای شهرسازی و معماری اشاره شده می کند در نقش های طرح جامع محل استقرار و توزیع کاربری های شهری عمده (مثل کاربری های آموزشی، بهداشتی و فضای سبز، تراکم های جمعیتی حدود حریم ها را محدوده های شهری و مسیر توسعه آینده شهر، توسط علایم و رنگ ها نشان داده می شوند طرح جامع به سفارش وزارت مسکن و شهرسازی و توسط مهندسان مشاور تهیه می شود. تصویب نهایی آن با شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است.

طرح تفصیلی: واقع طرح تفصیلی حاوی جزئیاتی میباشد که در طرح های جامع شهر به صورت کلی تر به آنها پرداخته شده است. ضمناً اهداف طرح تفصیلی همانند طرح های جامع تعادل بخشیدن به شیوه استقرا در کاربردهای شهری و یکسان کردن سطح خدمات و تاسیسات در نقاط گوناگون شهر است. طرحهای تفصیلی به تصویب شورای عالی شهرداری رسد و هرگونه تغییرات در آن در صلاحیت کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی معماری و شهرسازی است. طرح جامع و طرح تفصیلی لازم و ملزوم یکدیگر هستند اما در عین حال از نظر روش کار، شیوه تهیه مقیاس نقشه ها و نتیجه نهایی تفاوت هایی با هم دارند.

طرح عمرانی: طرح های عمرانی در حکم نبض اقتصاد جامعه هستند. به اعتبار این طرحها، سرمایه گذاری های دولتی محقق و به همراه سرمایه گذاری های بخش خصوصی رشد اقتصادی را موجب میشوند. فعالیتهای مربوط به طرح های عمرانی کشور، عمدتاً پس از شکل گیری برنامه های توسعه اقتصادی – اجتماعی دنبال و از محل درآمدهای عمومی مربوط به بودجه دولت تامین شده است.

طرح هادی :طرح هادی راهنمایی مصوب برای هدایت عملیات سازندگی و آبادانی در روستاهاست طرح هادی نوعی طرح کالبدی به شمار می آید که هدف آن فراهم نمودن بستر تجدید حیات و هدایت روستا به لحاظ ابعاد اجتماعی، اقتصادی و فیزیکی جامعه روستایی است به موجب تبصره ۳ ماده 4 آیین نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تاسیسات در خارج از حریم شهرها و روستاها، در خصوص روستاهای فاقد طرح هادی ضوابط موقت با رعایت طرح توسعه و عمران (جامع) ناحیه ای مربوط و مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه و ملاک صدور پروانه ساختمانی قرار می گیرد هر نوع نقل و انتقال اراضی برای امر مسکن اعم از رسمی و عادی در داخل محدوده روستاها منوط به استعلام از دهیاری مربوط بر اساس طرح هادی مصوب با همکاری بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و در صورت عدم تشکیل دهیاری از بنیاد مسکن انقلاب اسلامی محل خواهد بود.

دستور نقشه: دستور نقشه اولین گام جهت ساخت ساختمان است و توسط شهرداری در چند برگ صادر میشود. بعد از تقاضای مالک برای تهیه دستور نقشه و تشکیل پرونده در دفتر خدمات الکترونیک شهر مامور بازدید از ملک بازدید و اطلاعاتی مانند گذر و ابعاد ملک را برداشت و به شهرداری ارسال مینماید. در شهرداری پس از بررسی طرح های مرتبط مانند طرح تفصیلی پروانه ای تحت عنوان دستور نقشه چاپ میشود. در این دستور نام مالک، تاریخ اعتبار که معمولاً ۳ یا ۶ ماهه از تاریخ صدور است، آدرس ملک، پلاک ثبتی ،کد شناسایی ملک، نوع درخواست تخریب یا نوسازی یا تخریب و بازسازی کاربری ملک اعم از مسکونی یا تجاری ،ابعاد گذر، سطح اشغال، تراکم و ارتفاع مجاز درج میشود.

کاربری ملک : نحوه استفاده زمین را بر اساس سلسله مراتب انواع فعالیت های شهری و طرح های جامع و تفصیلی ،کاربری ملک گویند مانند کاربری خدماتی، مسکونی، صنعتی آموزشی، اداری تجاری، ورزشی ،فرهنگی و… که به کاربری های بیست گانه قید شده در مصوبه ۱۳۶۹٫۳٫۱۰ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مبنی بر تدقیق تعاریف و مفاهیم کاربری های شهر و تعیین سرانه آن – ۱۳۸۹٫۶٫۲۳) متولی کاربری های سبز، پارکینگ و شبکه معابر “شهرداری ها” متولی کاربری های آموزشی “آموزش و پرورش” ورزشی” تربیت بدنی” بهداشت و درمان” دانشگاه علوم پزشکی “و مذهبی و فرهنگی” ارشاد اسلامی” است.  

فاقد کاربری : اراضی که فاقد هرگونه کاربری هستند یا به عنوان ذخیره های شهری در نظر گرفته شده اند و یا هنوز طبق برنامه طرح جامع آزاد سازی و طرح تفصیلی ندارند.

تغییر کاربری غیر مجاز: تغییر کاربری یعنی احداث بنا با کاربری غیر مجاز ضابطه طرح تفصیلی مربوطه در ملک مورد نظر مانند احداث مسکونی در کاربری تجاری.

تراکم: درصد بنایی که نسبت به مساحت زمین در طبقات قابل احداث میباشد که در طرح تفصیلی برای کاربری های مختلف تعریف گردیده است (به جز سطوح پارکینگ و مشاعات در همکف و زیرزمین ها و انباری در زیرزمین) در خصوص املاکی که در طرحها دولتی با شهرداری قرار میگیرند و صدور پروانه ساختمانی برای آنها ممکن می شود شهرداری به اعطای پروانه با حداکثر تراکم ملزم نیست و پروانه بر اساس تراکم پایه صادر می شود.

حق تعدیل تراکم: ما به ازایی است که برای استفاده از تراکم حداکثر مجاز (بیشتر از تراکم پایه ،تا حد تراکم حداکثر مجاز) میباید پرداخت شود.
ملک شمالی: به خانه هایی که ابتدا حیاط و بعد بنای خانه وجود دارد، خانه “شمالی” میگویند.
ملک جنوبی: به خانه هایی که اول وارد بنا میشوید و بعد حیاط قرار دارد. خانه«جنوبی» میگویند اولین و مهم ترین تفاوت خانه های شمالی و جنوبی نورگیری خانه است. در صورتی که خانه ها تک واحدی باشند تفاوتی در نورگیری آنها وجود ندارد؛ اما خانه هایی که در هر طبقه خود دو یا چند واحد دارند اختلاف بسیار زیادی در میزان نورگیری واحدها دارند و ساختمان های جنوبی از دو طرف نور می گیرند و به همین دلیل است که احتیاج به نور غیر مستقیم ندارند. بنابراین سطح بنای آنها مفیدتر و آپارتمانهای مرغوب تر و گرانتری هستند.

پهنه ملک: پهنه ملک همان دسته بندی اراضی بر اساس کاربری به منظور جلوگیری از تداخل کارکردها، چگونگی ساخت و ساز و بالا بردن کارایی محیط شهری است که توسط وزارت مسکن و شهرسازی صورت میگیرد. پهنه بندی املاک در ۴ گروه R.S.M.G تقسیم بندی می شود. پهنهG) فضای سبز ) ( Mمختلط)، S) خدماتی)، R) مسکونی).

بر :حدی از زمین که مشرف به گذر باشد.

گذر: به گذر های 12 متر به بالا خیابان یا گذر اصلی گفته می شود و به گذر های کم تر از ۱۲ متر کوچه با گذر فرعی گفته می شود.

عرض معبر: عرض هر معبر بر اساس فاصله دیوارهای دو طرف مقابل ساختمان مشخص شود. خرپشته: فضای ارتباط عمودی که از طریق پله و پاگردهای آن طبقه آخر ساختمان را به پشت بام هدایت میکنند راه پله پشت بام .

مساحت مفید : بنای ایجاد شده و قابل استفاده بدون در نظر گرفتن راهروهای ارتباطی راه پله چاهک آسانسور، شوت زباله ،نورگیرها ،پارکینگ و انبارهای مجزا بخصوص در زیر زمین و تأسیسات و فضاهای مشاعی دیگر .
نیم طبقه: عبارتست از این که در داخل طبقه سقف دیگری احداث و از آن قسمت طبقه به صورت دو طبقه استفاده شود.

عملیات پی ساختمان: عملیاتی که پس از خاکبرداری و در اجرای پی ریزی (فونداسیون) جهت استقرار ستونهای ساختمان یا دیوارهای باربر بر روی پی انجام میگیرد و با پایان آن اجرای اسکلت ساختمان شروع میشود.

شناسنامه فنی ساختمان :برگه ای است که توسط وزارت مسکن و شهرسازی طراحی شده اند و مشخصات کلی یک بنا در آن ذکر شده است. در این برگه مواردی از قبیل مشخصات مهندسین طراح، ناظر و مجری ، مشخصات سازه ای ، اطلاعات معماری، مشخصات دیوارها و نماها ،مشخصات تجهیزات و تأسیسات نصب شده در ساختمان اطلاعات فنی تجهیزات و تأسیسات مکانیکی، اطلاعات فنی تجهیزات برق و مشخصات آسانسور در قالب جدول هایی آورده شده است. صدور این شناسنامه تنها بر اساس درخواست سازندگان ساختمان صورت میگیرد و معمولاً ناظر به فرآیند پیش فروش است. شناسنامه فنی ساختمان زمانی صادر میشود که هنوز ساخت یک پروژه ساختمانی صورت نگرفته است.

شناسنامه فنی و ملکی: سندی است که پس از اتمام زمان ساخت و ساز صادر میشود. به موجب آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان سندی که بر اساس بند. (ز) ماده (۲۱) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب (۱۳۷۴) و مطابق دستور العمل وزارت راه و شهرسازی مشتمل بر سیستم و پایداری سازه ، تأسیسات برقی و مکانیکی و مشخصات معماری ساختمان صادر میشود. شناسنامه فنی و ملکی ساختمان حاوی اطلاعات مستند درباره مشخصات ساختمان در سه بخش اطلاعات ثبتی و ملکی اطلاعات اشخاص مسئول طراحی ، نظارت و اجرای ساختمان و اطلاعات است. یک نسخه از شناسنامه مزبور جهت صدور پایانکار ساختمان ، به بخش مرجع صدور پروانه تحویل داد می شود.

گواهی عدم خلاف ساختمان: مجوزی است مبین این امر که هنوز عملیات اجرایی بر ساختمان به اتمام ترسیده است. تفاوتی که بین گواهی عدم خلاف ساختمان و گواهی پایان کا وجود دارد به میزان پیشرفت فیزیکی ساختمان بستگی دارد. زمانی که ساختمان در میانه ی مراحل ساخت و ساز است مسلما این امکان وجود ندارد که گواهی پایان کار صادر شود به همین علت در این زمان گواهی عدم خلاف ساختمان را صادر می کنند. به کاربردن مصالح مرغوب و با کیفیت در ساخت و ساز از مهم ترین موارد در اخذ گواهی عدم خلاف است.

گواهی پایان کار: شهرداری در دو صورت مبادرت به صدور گواهی پایان کار می نماید :
اول آنکه عملیات ساختمانی ساختمان دارای پروانه خاتمه یافته باشد. دوم بنا بدون پروانه یا زائد بر پروانه احداث و موضوع تخلف در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح و این مرجع اقدام به صدور رای جریمه نموده و محکوم علیه نسبت به پرداخت جریمه اقدام نماید. صدور پایان کار فرع بر تعیین تکلیف کمیسیون ماده ۱۰۰ در خصوص تخلفات صورت پذیرفته در احداث ساختمان میباشد. طبق تبصره ۷ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ، مهندسان ناظر ساختمان مکلف هستند نسبت به عملیات اجرایی ساختمان که به مسئولیت آنها احداث می شود از لحاظ انطباق با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فنی ضمیمه آن به صورت مداوم نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه ها و محاسبات فنی را گواهی کند. هرگاه مهندس ناظر بر خلاف واقع گواهی کند و یا تخلف را به موقع به شهرداری اطلاع ندهد شهرداری مکلف است مراتب را به سازمان نظام مهندسی ساختمان منعکس کند.
پایان کار تفکیک آپارتمان: این گواهی برای واحدهای آپارتمان بعد از صدور پایان کار بهره برداری ساختمان و صدور صورتمجلس و یا سند تفکیک اعیان صادر می شود.

تجدید پروانه: این مجوز در مواردیکه مهلت پروانه قبلی به اتمام رسیده و مالک قصد تجدید پروانه را داشته باشد صادر میشود.

سطح اشغال :میزان سطح مجاز که هر مالک میتواند از زمین خود را به ساخت بنا اختصاص دهد. به عبارت دیگر محدوده ای از زمین که بنا در آن احداث میشود و ضوابط 60 درصد ملک را شامل می شود.

پیلوت: طبقه همکف ساختمان که ارتفاع آن از بقیه طبقه ها کمتر است و معمولاً به عنوان پارکینگ و موتورخانه و یا انباری استفاده می شود.

مصادره اموال: مصادره اموال یکی از شیوه های مهم سلب مالکیت خصوصی در راه منافع اجتماعی است. ضبط و مصادره اموال به دو شکل صورت می گیرد: مصادره عمومی و مصادره خاص مصادره ی عمومی آن است که کلیه اموال موجود «محکوم علیه» اعم از منقول و غیر منقول به نفع دولت ضبط شود. مصادره خاص عبارت است از حکم دادگاه بر اساس قانون مصادره خاص ، به ضبط بخشی از دارایی مجرم که مؤثر در وقوع جرم بوده است.
قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری : این قانون، نحوه خرید و تملک اراضی و املاک خصوصی افراد را که برای اجرای برنامه های عمومی ،عمرانی و یا نظامی دولت مورد نیاز است تعیین میکند قانونگذار مطابق این قانون جهت مالک شدن املاک خصوصی توسط دستگاه اجرایی دو شیوه در نظر گرفته است. نخست «خرید» املاک یعنی استفاده از طریق توافقی و در صورت عدم امکان تملک اراضی مورد نیاز؛ تملک حالت قهری داشته و با توجه به ماده ۸ مذکور منوط به وجود موانعی جهت حصول توافق است. دستگاه اجرایی در فرضی دارای حق خرید و تملک اراضی متعلق به مردم است که دارای برنامه هایی باشد که اجرای به موقع آن برای امور عمومی و امنیتی دستگاه ضروری باشد. ضرورت مزبور باید به تأیید و تصویب بالاترین مقام دستگاه اجرایی رسیده باشد.؛ ثالثاً، بودجه آن نیز قبلاً تأمین شده باشد شهرداری ها مکلف شده اند در صورت تصویب و اعلان رسمی طرح حداکثر ظرف مدت هیجده ماه به انجام معامله ی قطعی و پرداخت بها با عوض املاک متعلق به افراد اقدام نمایند.

سلب مالکیت به سبب منفعت عمومی: ابزاری که از یک سو به دولت اجازه میدهد که مالکان خصوصی را مجبور به فروش املاکشان نمایند و از سوی دیگر به صاحبان حقوق قانونی این گونه املاک امکان میدهد که افزون بر ثمن معامله، کلیه غرامت های ناشی از تملک قهری را مطالبه نمایند. رایج ترین شیوه ی سلب مالکیت خصوصی در راه منافع عمومی خرید و تملک قهری اراضی و املاک مورد نیاز دولت و شهرداری ها است. در تملک قهری اراضی و املاک از مالکیت خصوصی اشخاص حقیقی یا حقوقی بدون نیاز به رضایت انها، خارج و به تملک دولت با شهرداری ها در می آید.
مراجع شبه قضایی :مراجعی که به موجب قوانینی خاص یا ویژه و خارج از سازمان رسمی فضایی و محاکم دادگستری و عموما به عنوان واحدهای مرتبط با واحدهای دولتی سازمانهای حرفه ای به صلاحیت ترافعی تشکیل میشوند و صلاحیت آنها منحصراً رسیدگی و تصمیم گیری در مورد اختلافات و شکایات اداری میباشد. مواردی چون عملکرد نظارتی، انتظام امور، اصل تخصص، اصول خدمات همگانی و حاکمیت محظورات فضایی از جمله علل و مبانی گوناگون نظری و عملی پیدایش این مراجع محسوب می شوند.

کمیسیون ماده ۵ شهرداری به موجب تبصره ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ۱۳۵۱ بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری تغیرات آنها به عهده کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزراء راه و شهرسازی، کشور، نیرو (در حد معاونت مربوطه) سرپرست سازمان حفاظت محیط زیست و شهردار تهران یا نماینده تام الاختیار او و رئیس شورای شهر تهران میباشد محل دبیرخانه کمیسیون در شهرداری و دبیر آن شهردار تهران و با نماینده تام الاختیار او خواهد بود و جلسات آن با حضور اکثریت اعضاء رسمیت یافته و تصمیمات کمیسیون حداقل با ۴ رأی موافق معتبر است اما با تشکیل شوراهای شهر نماینده وزیر کشور به عنوان قائم مقامی رئیس شورای شهر تهران هم در کمیسیون شرکت خواهد کرد.( شهرداری مرجع تغییر کاربری نیست بلکه پیشنهاد دهنده تغییر کاربری در کمیسیون ماده پنج می باشد.) در همه استان ها استاندار ریاست کمیسیون را بر عهده دارد و تهران یک استثنا است. در شهر تهران رییس کمیسیون ماده ۵ ، شهردار خواهد بود. مهمترین وظیفه کمیسیون عبارت است از بررسی طرح های تفصیلی پیشنهادی مشاورین شهرسازی و معماری، تصویب طرحهای تفصیلی شهری که در بر دارنده ضوابط و مقررات شهرسازی در ارتباط با ساخت و ساز املاک اعم از کاربری، تراکم، سطح اشتغال، عرض شبکه معابر، حدنصاب تفکیک اراضی و حداقل بر املاک بنابراین در شهرها هر گونه تغییر کاربری حتما می بایست از طریق و تصویب کمیسیون ماده 5 صورت گیرد.کمیسیون موضوع ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، بدون ذکر جهات و مبانی لزوم تغییرات و اخذ نظر کارشناسی مجاز به تغییر کاربردی نمی باشد. شورای اسلامی شهر در خصوص تغییر کاربری املاک و تعیین عوارض در این باره صلاحیتی ندارد. تفویض اختیارات کمیسیون به اشخاص دیگر را
جمله شهردار، به ویژه در خصوص تعیین تراکم و تغییر کاربری مغایر قانون است.

یافت های فرسوده و ناکارآمد شهری: مناطقی از شهر که در سالیان گذشته عناصر متشکله آن اعم از تأسیسات روبنایی و زیربنایی ،ابنیه ،مستحدثات، خیابان ها و دسترسی ها دچار فرسودگی و ناکارآمدی شده و ساکنان آن از مشکلات متعدد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و کالبدی رنج میبرند نقشه محدوده بافت فرسوده و ناکارآمد شهری بر اساس شاخص های مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران توسط وزارت راه و شهرسازی شرکت بازآفرینی شهری ایران و با شهرداری ها تهیه و به تصویب کمیسیون های موضوع ماده (۵) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران – مصوب ۱۳۵۱ و یا ستادهای بازآفرینی شهری پایدار استان و در مورد کلان شهرها به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسیده و یا میرسد( بند الف ماده ۱ آیین نامه اجرایی برنامه ملی بازآفرینی شهری پایدار)
هیات حل اختلاف موضوع ماده ۹ قانون حمایت از احیاء بهسازی و نوسازی یافت های فرسوده و ناکارآمد شهری مصوب ۱۳۸۹ :
هیات حل اختلاف موضوع ماده ۹ قانون حمایت از احیاء بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری مصوب ۱۳۸۹ :
به منظور حل و فصل اختلافات و مشکلات مربوط به املاک و اراضی واقع در طرحهای مصوب احیاء، بهسازی و نوسازی اعم از فاقد سند، بلا صاحب و مجهول المالک و سایر اختلافات و تعیین تکلیف وضعیت این گونه املاک وفق ضوابط و مقررات مربوط هیاتی مرکب از یک نفر از قضات با تجربه دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه ،رئیس اداره ثبت اسناد و املاک محل با نماینده وی و یک نفر به نمایندگی از سوی سازمان مسکن و شهرسازی استان در اداره ثبت اسناد و املاک محل
تشکیل می شود و با رعایت ضوابط و مقررات مورد عمل نسبت به موضوع رسیدگی و با رأی قاضی عضو هیات اتخاذ تصمیم خواهد نمود. رأی صادره توسط قاضی ظرف بیست روز پس از ابلاغ در محاکم دادگستری قابل تجدید نظر و رأی دادگاه تجدید نظر قطعی است.
کمیسیون بند ۲۰ ماده ۵۵ قانون شهرداری :کمیسیونی جهت جلوگیری از ایجاد و تأسیس کلیه اماکن که به نحوی از انحاء موجب بروز مزاحمت برای ساکنین یا مخالف اصول بهداشت در شهرها باشد. اعضای کمیسیون سه نفر و با انتخاب شورای اسلامی شهر است.

هیئت حل اختلاف موضوع ماده ۳۸ اصلاحی آئین نامه معاملات شهرداری اصلاحی 1390:
هیئت مزبور متشکل از نماینده شهرداری به انتخاب شهردار، نماینده قانونی طرف قرارداد؛ یک نفر از اعضای شورای اسلامی شهر با انتخاب شورای مربور نماینده بخشدار یا فرماندار حسب مورد و یک نفر قاضی دادگستری با انتخاب رئیس فی قضائیه است مرجع واحد صلاحیت برای رسیدگی به اختلافات آیین نامه معاملات شهرداری (رفع اختلافات پیمانکاران با شهرداری،) اختلافات ناشی از مناقصه و یا مزایده فی با ما بین شهرداری ها و اشخاص میباشد. قانونگذار موعدی را برای طرح شکایت در هیئت پیش بینی نکرده است و مشخص نیست که هر یک از طرفین از زمان بروز اختلاف، ظرف چه مدتی مهلت طرح شکایت را دره هیئت دارند. در ضمن موعدی برای رسیدگی صدور رای هیئت پیش بینی نشده است. قراردادهای مشارکتی از شمول معاملات موضن آیین نامه خارج و در نتیجه رسیدگی به اختلافات ناشی از آن نیز در صلاحیت کمیسیون نمی باشد. این کمیسیون در ردیف مراجع اداری قرار میگیرد.
کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری: شهرداری ها در مقابل خدماتی که به شهروندان ارائه می نمایند برای تامین هزینه های خود اقدام به اخذ عوارض محلی مینمایند. حال اگر بین پرداخت کننده عوارض و شهرداری اختلاف ایجاد شود کمیسیون ماده ۷۷ مرجع تظلم خواهی مودیان نسبت به عوارض و بهای خدمات تعیینی شهرداری ها محسوب می گردد. کمیسیون دارای شخصیت حقوقی مستقل از شهرداری است و مرکب از نمایندگان وزارت کشور، نماینده دادگستری بر عهده رئیس دادگستری شهرستان و شورای اسلامی شهر است. شناسایی مودی، محاسبه عوارض، پیش آگهی و ابلاغ آن به مودی، اخطار به مودی وصول آن پیش از طرح پرونده در کمیسیون ماده ۷۷ باید طی شود. رسیدگی به اعتراض مالکین اراضی و املاک که ملکشان در اجرای ماده ۱۱۰ قانون شهرداری ها توسط شهرداری مرمت و دیوار کشی شده است رفع اختلاف بین مالک و شهرداری پیرامون میزان بدهی ملک مورد معامله رفع اختلاف بین کلیه وزارتخانه ها و موسسات دولتی و خصوصی شهرداری در مورد وصول هزینه مرمت خرابی های ایجاد شده در سطح معابر وسیله آنها از دیگر وظایف کمیسیون ماده ۷۷ است. قطعیت ارا شرط حتمی و لازم برای اجرای آن است. ولی در صورت اعتراض به رأی از ناحیه شهرداری در محاکم دادگستری باید اجرای رای را تا قطعیت رای مراجع مزبور به تاخیر انداخت و در صورت اعتراض به رای کمیسیون ماده 77 در دیوان عدالت اداری اجرای حکم متوقف می شود ولی آن دسته از آرای قطعی که نسبت به این شکایت در دیوان مطرح شده است قابل اجرا است. مطابق رأی وحدت رویه شماره ۶۹۹ – ۱۳۸۶٫۳٫۲۲ هیات عمومی دیوان عالی کشور تصمیمات کمیسیون ماده ۷۷ از ناحیه شهرداری قابل اعتراض در محاکم دادگستری و مطابق قانون دیوان عدالت اداری از جانب مودی قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری است.

عوارض شهرداری: شوراهای شهر به منظور تامین بخشی از هزینه های خدماتی و عمرانی مورد نیاز هر شهر مبادرت به وضع عوارض مینمایند عوارض سالانه شهرداری ها برای ساختمان ها، به سه دسته نوسازی برای ساختمان های مسکونی) کسب و پیشه برای ساختمان های تجاری و مدیریت پسماند برای هر دو تقسیم بندی میشود. عوارض از مقوله حقوق دیوانی به شمار میرود و بدون اینکه تخلفی صورت گرفته باشد، وصول میگردد و اخذ عوارض جدا از جریمه های تخلفات ساختمانی میباشد. عوارض نوعی مالیات است که سازمانهای رسمی در مقابل ارائه خدمات معینی از مردم دریافت میکنند. عوارض شهرداری یکی از مهمترین و به بیانی دیگر اصلی ترین منبع درآمد شهرداری ها می باشد که حسب مقررات قابل دریافت است. طبق ماده ۲ قانون نوسازی و عمران شهر مصوب ۱۳۴۷ کلیه اراضی و مستحدثات و ساختمان های واقع در محدوده قانونی شهر باید عوارض نوسازی ملک خود را تمام و کمال در مدت تعیین شده پرداخت کنند. عوارض متعلقه شهرداری تابع مقررات حاکم بر زمان تعلق عوارض است و با توجه به فقدان حکم قانونی موجبی برای محاسبه عوارض بر اساس مقرات سنوات بعدی وجود ندارد؛ چنانچه ملک بدون پروانه ساختمانی یا بر خلاف آن در سال ۱۳۹۰ احداث و رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در سال ۱۳۹۸ صادر شود عوارض مربوط به هر سال بر اساس ضوابط حاکم بر همان سال محاسبه میشود.

کمیسیون تقویم املاک: وظیفه کمیسیون ،تقویم مطابق ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم در مورد تعیین ارزش معاملاتی املاک میباشد کمیسیون متشکل از پنج عضو است که در تهران از نمایندگان سازمان امور مالیاتی کشور، وزارتخانه های راه و شهر سازی ، جهاد کشاورزی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و شورای اسلامی شهر و در سایر شهر ها از مدیران کل یا روسای ادارات امور مالیاتی راه و شهرسازی جهاد کشاورزی ، ثبت اسناد و ملاک و یا نمایندگان آن ها و نماینده شورای اسلامی شهر تشکیل می شود. کمیسیون مذکور هر سال یک بار ارزش معاملاتی املاک را به تفکیک عرصه و اعیان تعیین می کند. جلسات کمیسیون با حضور حداقل چهار نفر از اعضاء رسمیت می یابد و تصمیمات متخذه رای حداقل سه نفر از اعضاء معتبر است.
کمیسیون ماده ۸ قانون نوسازی و عوارض شهرداری: اعتراضات راجع به ممیزی در مورد اختلاف مساحت اراضی و مستحدثات و محل وقوع ملک و تطبیق مشخصات ملک با ضوابط از طرف شهرداری در شهرهای مشمول ماده ۲ قانون نوسازی و عوارض شهرداری همچنین رسیدگی به اعتراضات راجع به ارزیابی املاک و حقوق کسب و پیشه و میزان ان مربوط به اجرای طرح های نوسازی و اصلاح و توسعه معابر در کلیه شهرداری های کشور کمیسیونی مرکب از سه عضو اصلی است؛ نماینده وزارت کشور ، نماینده شورای شهر نماینده دادگستری (کمیسیون ماده ۸ در خصوص اعتراضات نسبت به عوارض سالیانه املاک و نوسازی اقدام نمی کند.)

کمیسیون ماده 8 قانون نوسازی و عوارض شهرداری: اعتراضات راجع به ممیزی در مورد اختلاف مساحت اراضی و مستحدثات و محل وقوع ملک و تطبیق مشخصات ملک با ضوابط از طرف شهرداری در شهر های مشمول ماده 2 قانون نوسازی و عوارض شهرداری و همچنین رسیدگی به اعتراضات راجع به ارزیابی املاک و حقوق کسب و پیشه و میزان آن مربوط به اجرای طرح های نوسازی و اصلاح و توسعه معابر در کلیه شهرداری ها کشور در کمیسیونی مرکب از سه عضو اصلی است: نماینده وزارت کشور ، نماینده شورای شهر و نماینده دادگستری( کمیسیون ماده 8 در خصوص اعتراضات نسبت به عوارض سالیانه املاک و نوسازی اقدام نمیکند.)

کمیسیون ماده 7 قانون گسترش فضای سبز شهرها: به موجب ماده ۷ آئین نامه اجرایی اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها : مصوب ۱۳۸۸ مجمع تشخیص مصلحت نظام، تمام تقاضاها در زمینه هرس و قطع درختان، منوط به تصمیم اعضای کمیسیون ماده ۷ که متشکل از یکی از اعضای شورای اسلامی شهر به انتخاب شورا، یک نفر به انتخاب شهردار ترجیحاً معاون شهرسازی و یا معاون خدمات شهری شهرداری و مدیر عامل سازمان پارک ها و فضای سبز و در صورت عدم وجود سازمان پارکها و فضای سبز در شهرداری، مسئول فضای سبز شهرداری است. متقاضیان قطع، جابجایی یا سربرداری درختان باید در خواست خود را به شهرداری محل اولیه و فرم مخصوصی که در این زمینه توسط شهرداری در اختیار آنان قرار داده میشود تکمیل و تحویل نمایند. هر گونه جابجایی توسط مالکین، متصدین و ذینفعان و شهرداری در محدوده و حریم شهر و در معابر و اماکن عمومی و خصوصی با اخذ مجوز از کمیسیون موضوع ماده ۷ امکان پذیر است.
کمیسیون ماده ۹۹ شهرداری: به موجب تبصره ۲ ماده ۹۹ قانون شهرداری به منظور جلوگیری از ساخت و سازهای غیر مجاز در خارج از حریم مصوب شهرها و نحوه رسیدگی به موارد تخلف کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور، قوه قضاییه و وزارت راه و شهرسازی در استانداری ها تشکیل خواهد شد. کمیسیون حسب مورد و با توجه به طرح جامع (چنانچه طرح جامع به تصویب نرسیده باشد با رعایت ماده ۴ آیین نامه احداث بنا در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب (۱۳۵۵) نسبت به صدور رای قلع بنا یا جریمه معادل ۵۰ درصد تا ۷۰ درصد قیمت اعیانی تکمیل شده اقدام خواهد نمود. صلاحیت کمیسیون تبصره ۲ بند ۳ ماده ۹۹ قانون شهرداری در صدور رأی به قلع و تخریب بنا به جهت فنی و تخصصی بودن مستلزم اخذ اظهار نظر کارشناس رسمی دادگستری می باشد و کمیسیون در این مهم رأساً مجاز به صدور رای به تخریب نیست. مطابق تبصره ۲ ماده ۹۹ چنانچه تصمیم کمیسیون صدور رأی به پرداخت جریمه نقدی باشد. پس از پرداخت جریمه استانداریها موظف هستند در صورت درخواست صاحبان بناهای غیر مجاز به مقررات قانونی برای آنها گواهی پایان کار صادر و تسلیم کنند. در واقع در مقابل تکلیف متخلف ساختمانی و پرداخت جریمه مورد نظر کمیسیون حق درخواست گواهی کار برای وی پیش بینی شده است. دهیاری ها باید بر اساس طرح هادی در روستاها تخلفات در ساخت و ساز غیر مجاز در روستاها را به کمیسیون ماده ۹۹ که در استانداری مستقر است اطلاع دهند آرای کمیسیون ماده ۹۹ قطعی است و قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست. این آرا تنها ظرف مهلت سه ماه از تاریخ ابلاغ رای به خوانده قابل اعتراض و طرح شکایت در دیوان عدالت اداری است. طرح شکایت نسبت به آرای کمیسیون ماده ۹۹ مانع اجرای آن است و در صورت نقض رأی در دیوان پرونده جهت رسیدگی مجدد به کمیسیون هم عرض ماده ۹۹ شهرداری ها ارجاع میشود ساخت و ساز در خارج از محدوده شهرها مشمول آیین نامه استفاده از اراضی احداث بنا و تأسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها مصوب ۱۳۹۱ است.

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری : احداث هر گونه بنا و اقدام عمرانی در محدوده شهریا حریم آن مستلزم اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری محل میباشد اگر کسی بدون اجازه شهرداری با برخلاف مفاد پروانه و نقشه ارائه شده مبادرت به عملیات ساختمانی کند ماموران شهرداری مطابق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری می توانند مانع عملیات وی شوند و چنانچه تاسیسات و بنای احداثی بر خلاف اصول شهرسازی یا فتی یا بهداشتی بوده قلع ان ضرورت داشته باشد و یا بنایی بدون تحصیل پروانه ساخت احداث شده باشد، با تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون ماده صد مطرح میشود. کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مکلف به تصریح نوع میزان تخلف و مستندات قانونی در آرای صادره خود می باشد. همچنین رأی کمیسیون در خصوص قلع بنا یا تاسیسات باید متضمن عدم رعایت اصول سه گانه شهرسازی فنی و بهداشتی باشد کمیسیون موظف است جریمه تخلفات ساختمانی را از طریق بررسی استاد و مدارک با جلب نظر کارشناس یا کارشناسان بر اساس ارزش معاملاتی ساختمان در تاریخ وقوع تخلف تعیین کند. اعاده دادرسی نسبت به آراد کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی پیش بینی نشده است و نمیتوان با اخذ ملاک از ماده ۱۱۵ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب ۱۳۹۲ و یا مواد مربوط از قانون آیین دادرسی مدنی و قانون اجرای احکام مدنی، به جهت ممکن نبودن اجرای رأی و یا ورود خسارت به دیگر بخش های ساختمان موضوع رای قلع و قمع، پرونده بار دیگر در کمیسیون ماده ۱۰۰ یاد شده مطرح شود.

پروانه ساختمانی: مجوز قانونی که از طرف شهرداری یا سایر مراجع صدور هماننه دهیاری یا مراکز خدمات الکترونیک شهر قبل از هرگونه شروع به ساخت و ساز برای صاحبان صادر میشود. مراحل صدور پروانه ساختمانی عبارت است از ۱- تشکیل پرونه توسط مالک ۲- دستور بازدید از محل احداث توسط مامورین ذی صلاح شهرداری3- بررسی گزارش مامور فنی و کاربری ملک 4-اعلام دستور نقشه به مالک برای طراحی نقشه 5- طراحی نقشه توسط مهندس معمار و ارسال آن به شهرداری6- تایید نقشه و پرداخت عوارض شهرداری 7- رجوع متقاضی به شهرداری و تکمیل فرم هام مربوطه، مطابق ماده ۳۱ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، در مواردی که نقشه های تسلیمی با شهرداری ها و سایر مراجع صدور پروانه ساختمانی و تفکیک اراضی توسط اشخاص حقوقی امضاء و یا تعهد نظارت میشود مسوولیت صحت طراحی و محاسبه و نظارت به عهده مدیر عامل یا رئیس مؤسسه تهیه کننده نقشه است و امضای وی رافع مسوولیت طراح محاسب و ناظر نخواهد بود مگر اینکه نقشه ها توسط اشخاص حقیقی دیگر در رشته مربوطه امضا و یا تعهد نظارت شده باشد. پروانه ساخت ، شامل مشخصاتی من جمله محل ساخت، کاربری ملک، مساحت بنا، تعداد طبقات، میزان تراکم ،شماره پلاک ثبتی و مدت اعتبار پروانه است. شهرداری در صدور پروانه ساختمان ملزم به اعطای پروانه با حداکثر تراکم نیست. مستند قانونی جهت تعیین جریمه برای املاک احداثی بدون پروانه ساختمانی تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها است. درخواست های گروه پروانه شامل پروانه احداث بناء ،تجدید بناء ،توسعه بنا ،اصلاح پروانه و تجدید پروانه میباشد که با توجه به شرایط ملک ثبت می گردد. در خواست الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمان، بدوا مستلزم مراجعه شاکی به شهرداری و ارائه سند مالکیت تهیه نقشه ساختمانی معرفی مهندس ناظر و انجام سایر تشریفات قانونی است.

پروانه احداث بنا: این مجوز جهت زمین بایر و بر اساس ضوابط مصوب طرح تفصیلی مربوطه صادر می گردد. مجوز احداث بنا برای زمینهای بایر و محصور میباشد و بر روی کد ملک ثبت درخواست میشود مرجع صدور مجوز ساخت بنا در حریم شهرها و محدوده روستاها در شهرها به موجب بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، شهرداری است و در روستاهای دارای دهیاری به موجب بند ۱۱ الحاقی ۱۳۸۶٫۸٫۲۷ ماده ۶۹ تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران دهیاری است. مرجع صدور مجوز در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها به موجب ماده ۱۰ آیین نامه استفاده از اراضی احداث بنا و تأسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها مصوب ۱۳۹۱٫۲٫۱۰ مرجع تعیین شده توسط معاون امور عمرانی استانداری است با اخذ استعلام از کمیسیون قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغ ها .

پروانه تجدید بنا: این مجوز جهت تجدید بنای ساختمان موجود پس از تخریب بنای قدیمی و بر اساس ضوابط طرح تفصیلی مربوطه صادر میگردد. مجوز تجدید بنا برای املاک دارای ساختمان که قصد تخریب 100% بنای قدیمی را دارد – بر روی کد ساختمان ثبت درخواست میشود.
پروانه توسعه بنا: این مجوز جهت افزایش بنا ساختمان و بر اساس ضوابط طرح تفصیلی مربوطه صادر میگردد مجوز توسعه بنا بری املاک دارای ساختمان و دارای گواهی مربوط به بنای قبلی که قصد توسعه به بنا دارد قصد حفظ تمام یا قسمتی از بر بنای قبلی دارد- بنای قبلی باید دارای استحکام باشد – بر روی کد ساختمان ثبت در خواست می شود .
تخلف ساختمانی : نقض قوانین و ضوابط شهرسازی ،فنی ایمنی و بهداشتی در احمد ساختمان، به عنوان مثال تبدیل پارکینگ به مسکونی و تجاری از جمله تخلفات ساختم و موجبات صدور رای به تخریب یا پرداخت جریمه در کمیسیون ماده ۱۰۰ می باشد.

بنای فاقد پروانه: به هرگونه ساخت و سازی که فاقد مجوز کتبی از شهرداری باشد . در مورد ساختمان های فاقد پروانه و یا مخالف مفاد پروانه، در صورتی که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه بدون پروانه ضرورت نداشته باشد، کمیسیون موضوع تبصره ۱ ماده صد قانون شهرداری می تواند با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی رأی به اخذ جریمه ای که متناسب باشه استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید.

اضافه بنا: مساحت زیربنای هر ساختمان در پروانه ساخت آن ذکر می شود، حال اگر زائد بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمان اضافه بنا وجود داشته باشد. شخص مرتکب تخلف تراکم اضافی شده است. تراکم اضافه بنا یکی از انواع تخلفات ساختمانی است که در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به آن رسیدگی شده و در نهایت منجر به تخریب با پرداخت جریمه می شود. برای ملکی که دارای تخلف تراکم اضافه باشد، گواهی پایان کار صادر نمی شود مگر این که طبق رأی کمیسیون عمل شده و اقدام به پرداخت جریمه شود کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری می تواند در موارد اضافه بنای زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه ی استفاده از اراضی تجاری، در صورت عدم ضرورت به قلع اضافه بنا رای به جریمه متناسب با موقعیت ملک و مصالح مصرفی صادر نماید. ضمانت اجرای پرداخت نشدن جریمه از سوی مالک ارجاع مجدد پرونده از سوی شهرداری کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و صدق رای به تخریب خواهد بود قلع و تخریب اضافه تا در صورتی جایز است که موجد تزلزل در شاکله کل ساختمان بوده و مغایرت آن با اصول ه گانه شهرسازی ،فنی و بهداشتی تیر اثبات شده باشد.

عدم احداث پارکینگ : در برخی موارد با توجه به مشخصات پروانه و همچنین نقشه ها و ضوابط شهرداری احداث پارکینگ ضروری است. حال اگر سازنده ساختمان بدون توجه به این ضوابط پارکینگ نسازد یا اینکه ساخت پارکینگ بدون رعایت اصول فنی شهرسازی و بهداشتی باشد سازنده مرتکب تخلف شده است. عدم احداث پارکینگ در شهرها بر اساس بندهای ذیل ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها از انواع تخلفات ساختمانی محسوب می گردد ولی در خارج از حریم مصوب شهرها به دلیل نبود قانون و ابتر بودن آن قابل اقدام و طرح در کمیسیون ماده ۹۹ نمی باشد.

تجاوز به معابر شهر عقب نشینی نکردن ملک: مالکان موظف اند در هنگام نوسازی بر اساس پروانه ساختمان و طرحهای مصوب، برهای اصلاحی را رعایت کنند. تخلف تجاوز به معابر شهر در تبصره ۶ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری زمانی تحقق پیدا می کند که مالک بنا در هنگام نوسازی برخلاف پروانه یا بدون پروانه و با رعایت نکردن برهای اصلاحی مصوب شهرداری و مراجع مربوطه شروع به ساختن ملک جدید کند یا به نحوی از آنجا به ملک سابق خود و ملک فعلی شهرداری تجاوز کند. به عنوان مثال افشین از سال ۱۳۸۰ صاحب ملکی ۳۰۰ متری در خیابان وصال تهران است و تجاوزی به املاک دیگران نداشته است اما در سال ۱۳۸۶ ملک او در طرحهای مصوب شهرداری قرار گرفته و شهرداری به دلیل فوری نبودن وضعیت فعلا طرح را اجرا نکرده است. حال افشین که در مهر ۱۴۰۰ ملک قصد نوسازی یا تجدید بنا را دارد باید بر اساس طرح مصوب شهرداری در سال ۱۳۸۶ ساخت و ساز نماید و گرنه مشمول تخلف تجاوز به معابر میشود. به استناد مواد ۱۸ و ۲۰ قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۱۳۴۷ نیز در صورت توسعه معابر و عقب نشینی شهرداری مکلف به جبران خسارت است. عقب نشینی املاک که در نتیجه اجرای طرح تعویض به مالکان این گونه املاک تحمیل میشود به منزله اجرای حکم ماده ۱۰۱ قانون شهرداری محسوب نشده و در چنین مواردی ماده ۴۵ اصلاحی آیین نامه قانون ثبت املاک نیز دلالتی بر سلب مالکیت رایگان ندارد.

تغییر نقشه: در صورت تقاضای مالک و به شرط عدم شروع عملیات ساختمانی نسبت به تغییرات یا جابجایی فضاها یا توسعه بنای پروانه های معتبر پروانه تغییر نقشه صادر خواهد شد.

اخذ حق مشرفیت: ملکی که در اثر اجراء قانون توسعه معابر و از بین رفتن ملک جلو یا از بین رفتن ملک خود ملک مشرف به معبر شود ارزش بیشتری پیدا می کند و به شهرداری که سبب پیدایش و مرغوبیت شده حق می دهد که بابت این وضع مالی از صاحب آن ملک بخواهد این حق شهرداری را حق تشرف گویند. لحاظ نمودن مساحت خیابان ها و کوچه ها در محاسبه حق مشرفیت صحیح نیست عوارض ناشی از حق مشرفیت به موجب ۱۰ دادنامه هیات تخصصی دیوان اداری ۱۳۹۸ و نظر شورای نگهبان – ۱۳۹۵ و بند الف ماده ۱۷۴ قانون برنامه پنجم توسعه سال ۱۳۸۹ قانونی شناخته شده است.

قدر السهم تفکیک: تبصره ۲ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری مقرر می دارد شهرداری حداکثر میتواند تا ۲۵ درصد اراضی را بابت قدرالسهم تفکیکی تملک کند این قدر السهم تفکیک نام دارد بر اساس تبصره ۳ در زمینهای بالای ۵۰۰ متر مربع که دارای سند شش دانگ است. شهرداری موظف است تا سقف بیست و پنج درصد از زمین را برای فضاهای عمومی و خدماتی و همچنین تا سقف بیست و پنج درصد از زمین باقیمانده را برای خیابانها و معابر تملک نماید. شهرداری مجاز است با توافق صاحب زمین، قدر السهم شهرداری را بر اساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس دادگستری محاسبه و دریافت کند .

دیوان عدالت اداری: مراجع اختصاصی قضایی که وظیفه اصلی آن رسیدگی به دعاوی و شکایات مردم از مامورین مراجع و واحدهای دولتی است.

در صورن نیاز به مشاوره در خصوص املاک و موضوعات مرتبط با وکیل متخصصص در این امر با شماره 02122227551 تماس حاصل فرمایید.

سروش سلامیان

وکیل پایه یک دادگستری